王茜

摘 要：根據(jù)數(shù)據(jù)包絡(luò)分析，構(gòu)建DEA分析模型，并以云南省16個地級市房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)為研究樣本，對2012年云南省房地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率進行實證研究。研究結(jié)果顯示，云南省房地產(chǎn)業(yè)整體投入產(chǎn)出水平較弱，有個別地區(qū)達到DEA有效水平，很大一部分地區(qū)沒有達到理想的投資水平。最后，根據(jù)實際情況對云南省房地產(chǎn)業(yè)投資提出一些建議。

關(guān)鍵詞：DEA；房地產(chǎn)業(yè)；投資績效

中圖分類號：F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）02-0059-03

引言

房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率的高低關(guān)系到國家以及地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，也是衡量該地區(qū)房地產(chǎn)市場是否成熟的重要標志。隨著我國出臺一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)能否高效率運行于社會生活中，是我們大家共同關(guān)心及探討的話題。

國內(nèi)外研究學者已經(jīng)對房地產(chǎn)業(yè)投資績效進行深入研究，但大多數(shù)學者更偏重于房地產(chǎn)企業(yè)績效評價，從整個房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率角度出發(fā)的研究較少，且研究方法大多數(shù)采用聚類分析模型、層次分析法、模糊層次分析法、Topsis法、實物期權(quán)法、灰色層次分析法、灰色實物期權(quán)和貝葉斯模型等方法。陶書金[1]等利用Topsis法，通過熵權(quán)系數(shù)法建立指標體系權(quán)重模型，實現(xiàn)對房地產(chǎn)投資績效的分析。但這個過程中存在定性指標的量化以及概率統(tǒng)計分析等主客觀問題，影響實際分析效果。趙騰[2]等利用實物期權(quán)法，對房地產(chǎn)投資中的不確定性、項目管理的靈活性和戰(zhàn)略性問題，進行分析并通過金融領(lǐng)域的期權(quán)定價模型將期權(quán)的價值量化。在實際操作中，金融期權(quán)和房地產(chǎn)投資決策中的期權(quán)是有區(qū)別的。趙長龍[3]等建立貝葉斯理論的房地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率模型。該模型通過市場調(diào)查得來的新信息和歷史資料數(shù)據(jù)，修正先驗概率。該模型計算相對復(fù)雜，后驗概率具有主觀性，而這個概率在計算過程中卻是很重要的數(shù)據(jù)?？偟膩碚f，上述方法主觀性較強，無法從動態(tài)的投入產(chǎn)出效率入手，從最資源優(yōu)化的角度進行評價，缺乏一定科學性。

DEA方法是在單輸入、單輸出基礎(chǔ)之上興起的，主要研究多輸入、多輸出評價系統(tǒng)有效性問題。DEA方法相對于其他方法更具優(yōu)越性。同傳統(tǒng)的評價方法相比，DEA應(yīng)用范圍更廣，如學校、醫(yī)院、汽車、鋼鐵、房地產(chǎn)等行業(yè)的投入產(chǎn)出績效問題，都可以用DEA方法來研究。

DEA方法能同時評價多個決策單元的投入產(chǎn)出效率之間的相對關(guān)系，即相對有效性。DEA在測算房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率方面是可行的，并具有很大的優(yōu)勢。DEA方法具有多輸入、多輸出系統(tǒng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜性，而房地產(chǎn)業(yè)投資系統(tǒng)指標總體看來是一個多目標決策的過程；DEA投資效率評價需要從不同側(cè)面，用多個指標對其進行測評，這些指標在選擇的過程中量綱大多不具有統(tǒng)一性，而DEA方法無須考慮量綱統(tǒng)一量化問題。

通過學者的相關(guān)研究，本文采用DEA方法對云南省房地產(chǎn)業(yè)投資績效進行評價，為云南省房地產(chǎn)業(yè)投資決策提供相關(guān)改進信息，以解決投資結(jié)構(gòu)不合理的問題。

一、 DEA模型的建立

（一）DEA理論基礎(chǔ)

DEA（Data Envelopment Analysis），即數(shù)據(jù)包絡(luò)分析，是評價同類部門或單位間的相對有效性的決策方法。該方法是1978年由美國著名運籌學家查恩斯（A.Charnes）、庫伯（W.Cooper）和E.Rhodes等基于“相對效率評價”概念發(fā)展起來的一種系統(tǒng)分析方法[4]。本文采用C2R模型。

（二）用DEA方法進行云南省房地產(chǎn)投資效率評價

DEA方法主要研究同類型輸入輸出指標間相對效率關(guān)系。DEA方法的房地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率評價的目的是直接反映全省房地產(chǎn)業(yè)的健康狀況。在本文的研究中，決策單元包含了云南省16個地級市區(qū)。本文選取指標遵循代表性和可得性，選取8個指標作為測算云南省房地產(chǎn)業(yè)投資績效的輸入和輸出指標。

輸入指標：房屋建筑企業(yè)總產(chǎn)值、建筑企業(yè)數(shù)、房屋建筑施工面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額以及建筑企業(yè)資本金。

輸出指標：房屋竣工面積、地方生產(chǎn)總值以及地方公共財政預(yù)算收入。

在輸入指標中，房屋建筑企業(yè)總產(chǎn)值能比較好地反映云南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，施工面積和投資額亦能較好地反映房地產(chǎn)的投入現(xiàn)狀；在輸出指標中，房地產(chǎn)業(yè)對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的貢獻反映于地區(qū)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成果亦能很好地反映在地方財政預(yù)算收入中。

二、案例分析

（一）數(shù)據(jù)來源及整理

原始數(shù)據(jù)來源于《云南統(tǒng)計年鑒2013》。整理后，選取云南省16個地級市2012年數(shù)據(jù)作為房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出的研究樣本數(shù)據(jù)，如表1和表2所示。

對16個城市的變量描述性統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2012年16個地級市平均房地產(chǎn)企業(yè)投資約92億元；昆明市房地產(chǎn)投資額位居前列，達到1 259.31億元，西雙版納、迪慶、怒江、德宏和文山等城市的房地產(chǎn)投資額居于后幾位。

（二）構(gòu)建DEA模型

（三）綜合投資效率評價研究

按照同樣的計算模式可以得到其他15個決策項目的評價模型，應(yīng)用Matlab軟件進行計算可以得到DEA有效性評價結(jié)果，如表3所示。

從表3可以看出，在云南省16個地級市中，DEA有效（θ*=1，并且s*+=0，s*-=0）的有6個地區(qū)分別是昆明、玉溪、麗江、臨滄、文山和西雙版納；其他10個地區(qū)分別是曲靖、保山、昭通、普洱、楚雄、紅河、大理、德宏、怒江和迪慶，其DEA都是非有效的，即DEA弱有效（θ*=1）。說明云南省房地產(chǎn)業(yè)，除少數(shù)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)較均衡的地區(qū)外，整體投資效率是不均衡的，在整個行業(yè)內(nèi)存在投資效率不高的現(xiàn)象。

三、研究結(jié)論與啟示

本文運用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）法構(gòu)建了一個適度的房地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率指標體系，通過對云南省16個地級市進行實證分析，較好地反映了云南省房地產(chǎn)業(yè)整體投資效率不高、投資過剩和產(chǎn)出不足的問題。通過研究發(fā)現(xiàn)，云南省除昆明、玉溪、麗江、臨滄、文山和西雙版納六個地區(qū)投入產(chǎn)出效率均衡外，其他地區(qū)投資效率不高。近年來，DEA有效的地區(qū)經(jīng)濟和優(yōu)越的地理位置、豐富的旅游資源，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，資源配置效率高，戰(zhàn)略發(fā)展突出，使其收益指標均達到最佳水平。DEA弱有效的地區(qū)，主要表現(xiàn)為輸入過剩和輸出冗余。輸入過剩表示沒有充分利用資源，對市場考慮不周，導(dǎo)致投入過度，市場處于無效率狀態(tài)；輸出冗余表現(xiàn)系統(tǒng)產(chǎn)出冗余，產(chǎn)出過多時市場消化吃力。即可使系統(tǒng)中減少投入，擴大產(chǎn)出；地方政府要鼓勵投資，消化過大的投入和冗余的產(chǎn)出。

云南省必須注重房地產(chǎn)業(yè)效率不高的現(xiàn)狀，及時體察市場經(jīng)濟形勢變化，停止盲目無休止的投資，避免社會資源浪費，進一步提升房地產(chǎn)業(yè)投資效率，促進云南省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

通過從整體上分析云南省各地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，認為在后續(xù)的發(fā)展中，應(yīng)重點考慮云南省非DEA 有效的區(qū)域，均衡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；重點考慮房地產(chǎn)業(yè)的每一項投入帶來的經(jīng)濟效益，以及此項投入是否過量等問題，并努力提高各項投入的利用率，從而進一步提高云南省房地產(chǎn)業(yè)的各項產(chǎn)出，使云南省經(jīng)濟結(jié)構(gòu)更加合理，房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率更加均衡。

參考文獻：

[1] 陶書金.基于組合賦權(quán)——TOPSIS 法的房地產(chǎn)投資決策模型的應(yīng)用研究重慶[D].重慶：重慶大學，2013.

[2] 趙騰.基于實物期權(quán)理論的房地產(chǎn)投資決策模型研究及應(yīng)用[D].重慶：重慶交通大學，2013.

[3] 趙長龍.基于貝葉斯理論的房地產(chǎn)投資決策研究[D].長春：長春工業(yè)大學，2012.

[4] Charnes A.Cooper W W，Phodes E.Measuring the efficienc y of DMU[J].European Journal of Operational Research，1978，（2）：429-444.

[5] 劉明芳，王卓甫.基于DEA 模型的工程項目投標決策問題研究[J].項目管理技術(shù)，2013，（1）：63-66.

[責任編輯 李 可]