摘 要：社會主義市場經濟逐步建立起來之后，國家逐步放松對部分行業(yè)的管制以釋放經濟的活力。其中就包括一直以來為民眾所關注的房地產行業(yè)。房地產市場“被松綁”以后有了極大的發(fā)展，已經發(fā)展成為我國的支柱產業(yè)。盡管在1997年和2008年的危機中受到重創(chuàng)，但政府出臺的一系列鼓勵措施將房地產的春天重新喚起。由于和老百姓的生活緊密相連，房地產一直是個備受關注的產業(yè)。因此對房地產行業(yè)的發(fā)展的研究也就充滿了現實意義。

房地產的需求受到多種因素的影響，外部的因素包括政治因素，經濟因素，文化因素，科技因素，內部的包括消費者的偏好，消費者的價格預期等等。這里主要研究新《婚姻法》司法解釋三的出臺對房地產需求是否產生影響。2011年新《婚姻法》司法解釋三中關于房產紛爭的規(guī)定引起了各界的廣泛討論，褒貶不一。這里我們從經濟學的角度來研究其對其是否對房地產需求量產生影響。

關鍵詞：司法解釋三; 房地產 ;房價;需求

一、新婚法司法解釋三的介紹

現行婚姻法于1981年1月1日開始實施，于2001年4月28日修正。分別于2001年，2003年，2011年出臺了司法解釋。其中2011年8月13日施行的司法解釋三條文第七條作出如下規(guī)定：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。第十條規(guī)定如下：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。這兩個法條明確了婚后一方父母出資為子女購買不動產且產權登記在自己子女名下的應認定為夫妻一方的個人財產，同時也首次明確離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產應歸產權登記方所有。這些關于房產分割的問題引起了社會的廣泛討論。

二、中國房地產市場的發(fā)展歷史及現狀

建國后到改革開放前，我國實行計劃經濟體制，住房由國家統(tǒng)一分配，尚未形成房地產市場。1979年到1991年，國家進行土地制度改革和住房制度改革，土地所有權允許轉讓，房地產市場得到初步發(fā)展。1992年至1995年，幾年內分別進行企業(yè)房地產改革和經濟適用房改革，其后又進行了房地產管理體制改革，房地產市場進入快速發(fā)展階段。1996年到2000年，東南亞金融危機席卷房地產市場，政府采取一系列鼓勵措施，房地產市場逐漸走出低迷。2001年至2007年，房地產市場全面繁榮，供需兩旺。2008年至2009年，亞洲金融危機爆發(fā)，房地產市場泡沫破碎，房地產價格與成交量大幅下降，房地產市場萎靡不振。2009年以后，政府采取的一系列擴張的宏觀調控策略使房地產價格回升，但發(fā)展一路

“高歌猛進”。政府隨即采取控制房地產價格的調控政策，房地產價格盡管仍然呈現強勁的上升趨勢，但增速放緩。

中國民眾的住房需求受到宏觀經濟環(huán)境的影響，這主要體現在1997年東南亞金融危機以及2008年亞洲金融危機房產銷售額均有所下滑，不過在政府采取了相應鼓勵政策之后，商品房需求量相比危機之前有增無減。這種發(fā)展似乎脫離了正常的軌道，學者大呼“中國的房地產市場病的不輕”。從經濟學的角度上看，開發(fā)商是批量生產，且更具有專業(yè)性，它建造的房屋成本應該遠低于個人建房和單位建房的成本，然而，開發(fā)商建造的住房在同品質下房價卻高出個人建房和單位建房的一半，其根源在于住房供應過分集中于開發(fā)商手中，形成了行業(yè)壟斷，市場競爭的作用失靈?！皽刂莩捶繄F”等哄抬房價現象的出現，體現了管制的嚴重缺位。對此，政府應該建立行之有效的住房保障制度來抑制房價過熱的現象。房產大熱帶來的泡沫和虛假繁榮對經濟發(fā)展的副作用顯而易見。看一個地方的房價是高是低，住房究竟是給老百姓帶來了沉重的負擔，還是處于一個可接受的水平，國際上有一個通行的計算模式，就是要看這個地方或城市的房價收入比究竟是多少。世界銀行和聯合國人居中心分別得出 “合理的住房價格”的房價收入比應該為3-6（世界銀行專家的說法為4-6）。當一個地方房價收入比超過7以后，就會被世界上公認為“國際房價最難承受地區(qū)”。中國老百姓的住房負擔，毫無疑問的承擔了“世界之最”。當然，這個標準并不能絕對的反映我國的房價水平。畢竟房地產市場是一個具有很強地域文化特征的特殊市場，很難用一定的標準去衡量。但中國的房價畸高，卻是一個不爭的事實。同時我們往往會驚訝的發(fā)現，中國老百姓對房地產的消費性需求一定程度上會背離價值規(guī)律作用的影響。中國人傳統(tǒng)的觀念認為房屋給人以安全感和歸屬感，租來的房子始終不是自己的。最近網上一個比較熱門的詞匯是“中國式購房”， 所謂“中國式購房”，目前在上海有一個最為顯著的特點，也可以叫做模式：年輕人結婚買房，雙方父母承擔首付費用，未來由小夫妻自己按揭還貸款。

三、房地產需求的細分以及需求量的影響因素

房地產的需求包括投資性需求和住宅型需求。通俗來說也就是炒房團的投機需求和普通購房者的住房需求。炒房團的投機需求旺盛往往會哄抬房價，形成泡沫。在投資需求的控制上，相關法律還不夠規(guī)范。另一方面，普通購房者的剛性需求的釋放往往會給房地產帶來蓬勃的生機.房地產需求包括房地產的需求價格和需求數量。房地產的需求價格是指，一定時期內消費者能夠并且愿意支付的價格。對一個理性的消費者而言，當然需求價格越低越好。但是在消費者與開放商進行博弈的時候，信息并不對稱，消費者處于弱勢地位，幾乎喪失議價能力。開發(fā)商相當于制定了格式條款，而消費者根本沒有與之協(xié)商的資格，只可以選擇買或者是不買。房地產需求數量是指一定時期內，和需求價格相對應的需求數量。房地產的需求數量是由多種因素共同決定的。宏觀層面，政治，經濟，文化，社會的變革等都可能會對需求數量產生影響。從微觀經濟的層面來分析，其中主要的因素有：房子的價格，消費者的收入水平，相關商品的價格，消費者的偏好以及消費者對該商品的價格預期等。

四、結語

房地產市場與國計民生息息相關，因此引導其健康發(fā)展有著重要的意義。同時通過本文的分析發(fā)現，法律法規(guī)也會對房地產市場會帶來一定程度的影響。婚姻法這部主要調整婚姻家庭關系的法律也會通過“蝴蝶效應”波及房地產市場。因此法律的制定也就不僅要考慮法律效應，還要考慮社會的連鎖效應。

參考文獻：

[1] 人民網- 法治頻道，婚姻法司法解三http：//news. shangdu.com/beijing /20110813 /524_404268.shtm.

[2] 高峰，《中國房地產市場病得不輕》，吉林金融研究2012年第5期.

[3] 時寒冰，《應對房地產開發(fā)商模式進行全面反思》，上海證券報2007年3月29日封5版.

作者簡介：張燕（1993-），女，江蘇東臺人，華東政法大學14級商學院碩士研究生，研究方向：區(qū)域經濟。