任宇飛，李玉斌

( 1.中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院，北京　100872 ;2.北京市東城區(qū)人民法院，北京　100007)

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論居住權(quán)的類型及其司法適用

任宇飛1，李玉斌2

( 1.中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院，北京100872 ;2.北京市東城區(qū)人民法院，北京100007)

摘要:居住權(quán)問(wèn)題屬于事實(shí)判斷問(wèn)題，社會(huì)實(shí)證方法是其最重要的研究方法。在司法實(shí)踐中，涉及居住權(quán)的案件大致可分為拆遷安置型、公房租賃型、離婚幫助型、家庭親屬型四種類型。因法律的缺失，居住權(quán)事實(shí)上成為司法創(chuàng)設(shè)的一種權(quán)利，在適用中存在較大的爭(zhēng)議，受法官自由裁量權(quán)影響較大。

關(guān)鍵詞:居住權(quán);類型;利益補(bǔ)償;司法適用

歡迎按以下格式引用:任宇飛，李玉斌.論居住權(quán)的類型及其司法適用［J］.重慶大學(xué)學(xué)報(bào):社會(huì)科學(xué)版，2015( 3) :136 -140.

Citation Format: REN YUfei，LI Yubin. An analysis on the type of residence and its judicial application［J］. Journal of Chongqing University: Social Science Edition，2015( 3) :136 -140.

修回日期:2014 -05 -09

房屋，是人民群眾的基本生活需求，事關(guān)人民群眾實(shí)現(xiàn)“住有所居”享受幸福生活的“中國(guó)夢(mèng)”。居住權(quán)問(wèn)題曾經(jīng)是物權(quán)法立法過(guò)程中最具爭(zhēng)議的問(wèn)題之一。圍繞居住權(quán)問(wèn)題，學(xué)術(shù)界產(chǎn)生了激烈的論辯①總體而言，參與論辯的學(xué)者可分為贊成規(guī)定居住權(quán)制度和不贊成規(guī)定居住權(quán)制度的“兩大陣營(yíng)”。但在“兩大陣營(yíng)”內(nèi)部，學(xué)者的意見(jiàn)也不統(tǒng)一。贊成者在具體規(guī)范設(shè)計(jì)上存在分歧，反對(duì)者所持理由亦各不相同。。如今，物權(quán)立法工作已經(jīng)告一段落，居住權(quán)問(wèn)題也不再是學(xué)界競(jìng)相追逐的學(xué)術(shù)熱點(diǎn)。但司法實(shí)踐中，居住權(quán)問(wèn)題彰顯于離婚、撫養(yǎng)、拆遷等具有身份關(guān)系性質(zhì)的案件中。因缺乏法律依據(jù)，司法裁判思路尚不完全統(tǒng)一，不同法院、不同業(yè)務(wù)庭之間存在同案不同判的現(xiàn)象。筆者在梳理司法裁判中確認(rèn)的居住權(quán)類型的基礎(chǔ)上，探討居住權(quán)的權(quán)利內(nèi)涵以及適用中存在的爭(zhēng)議問(wèn)題，以求教于大方，裨益于審判實(shí)踐。

一、居住權(quán)——一個(gè)事實(shí)判斷問(wèn)題

居住權(quán)制度最初是作為人役權(quán)的一種形式出現(xiàn)在羅馬法中。羅馬法時(shí)期的人役權(quán)包括用益權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)三種［1］。居住權(quán)，乃使用權(quán)之一種，是指非所有人居住他人房屋的權(quán)利［2］。受羅馬法影響，多數(shù)大陸法系國(guó)家和地區(qū)的民法都規(guī)定了居住權(quán)制度。英美法系中也有關(guān)于居住權(quán)制度的立法和判例，主要體現(xiàn)在婚姻家庭領(lǐng)域。中國(guó)在物權(quán)法立法過(guò)程中，曾在2002年1月的《物權(quán)法(征求意見(jiàn)稿)》以及隨后的第二、三、四審稿的《物權(quán)法草案》中均有專章規(guī)定，在第五審稿中卻又將居住權(quán)刪除，至2007年《物權(quán)法》通過(guò)，最終沒(méi)有規(guī)定居住權(quán)制度。

作為社會(huì)治理的工具，民法就是通過(guò)對(duì)特定類型沖突的利益關(guān)系設(shè)置相應(yīng)的協(xié)調(diào)規(guī)則，來(lái)維護(hù)社會(huì)秩序的和諧［3］。民事主體之間的利益關(guān)系是民法所協(xié)調(diào)的最重要的一種類型的利益關(guān)系。在成文法的法律傳統(tǒng)之下，民法問(wèn)題大致可以區(qū)分為事實(shí)判斷問(wèn)題、價(jià)值判斷問(wèn)題、解釋選擇問(wèn)題、立法技術(shù)問(wèn)題和司法技術(shù)問(wèn)題。其中事實(shí)判斷問(wèn)題的討論意在揭示生活世界中存在哪些類型的利益關(guān)系，對(duì)這些利益關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)的手段是什么，其績(jī)效如何［4］。以此為標(biāo)準(zhǔn)，居住權(quán)問(wèn)題主要是一個(gè)事實(shí)判斷問(wèn)題。

價(jià)值判斷問(wèn)題是民法問(wèn)題的核心［5］。而價(jià)值判斷問(wèn)題的討論，應(yīng)當(dāng)以事實(shí)判斷得出的結(jié)論為前提。對(duì)居住權(quán)問(wèn)題的分析，可分為三個(gè)層次:第一，在中國(guó)社會(huì)生活中，有哪些類型的利益關(guān)系需要由居住權(quán)制度

來(lái)協(xié)調(diào);第二，中國(guó)現(xiàn)行法律制度是如何協(xié)調(diào)這些類型利益關(guān)系的，其成效如何;第三，法律規(guī)定居住權(quán)制度的成本分析。第一個(gè)層次的問(wèn)題也就是學(xué)者們所討論的居住權(quán)制度的功能或者價(jià)值緣由問(wèn)題，如保護(hù)弱勢(shì)群體利益、滿足家庭成員內(nèi)部生活需求、促進(jìn)房屋的有效利用等。第二個(gè)層次問(wèn)題是考察居住權(quán)制度是否可為現(xiàn)有法律制度所代替的問(wèn)題，即現(xiàn)行的婚姻法、繼承法、合同法等法律制度是否可以滿足實(shí)踐中對(duì)于居住權(quán)保護(hù)的需求。第三個(gè)層次的問(wèn)題是在居住權(quán)制度的立法中出現(xiàn)的與現(xiàn)有制度的融合、社會(huì)公眾的理解、裁判機(jī)關(guān)的司法適用等問(wèn)題。

對(duì)這三個(gè)層次問(wèn)題的不同回答，將會(huì)導(dǎo)致對(duì)居住權(quán)制度得出不同的結(jié)論，從而影響價(jià)值判斷的取向，對(duì)相應(yīng)的利益關(guān)系作出不同的安排。

二、居住權(quán)的類型分析

社會(huì)實(shí)證方法是討論事實(shí)判斷問(wèn)題的最重要的研究方法?！懊恳淮伟l(fā)展的法律體系，都必須經(jīng)過(guò)一段由司法判決形成法律的時(shí)期”②Ehrilich，The Sociology of law，36 Harv.，L. Rev . 130，134( 1930) .。目前中國(guó)法律沒(méi)有明文規(guī)定居住權(quán)制度，而居住權(quán)糾紛卻頻現(xiàn)審判實(shí)踐，立法者的有意沉默給司法救濟(jì)帶來(lái)了一定的困惑③一般認(rèn)為，“有意沉默”是指立法者已經(jīng)預(yù)測(cè)到法律調(diào)整的對(duì)象和情形，但由于諸多原因而未能直接予以明確規(guī)定，而是留待進(jìn)一步研究或由司法實(shí)踐來(lái)解決。立法者的有意沉默應(yīng)當(dāng)與法律漏洞相區(qū)分。參見(jiàn)王利明《法學(xué)方法論》(中國(guó)人民大學(xué)出版社2012年版第486頁(yè))。。在現(xiàn)代社會(huì)，法官不得以法無(wú)明文規(guī)定為由拒絕接受對(duì)民事案件的裁判［6］，因拒絕審判，無(wú)異于無(wú)條件地宣告原告之?dāng)≡V，殊非情理之平［7］。社會(huì)的發(fā)展和群眾的訴訟需求迫使法院運(yùn)用法律解釋方法填補(bǔ)法律漏洞，居住權(quán)事實(shí)上成為司法創(chuàng)設(shè)的一種權(quán)利④司法實(shí)務(wù)中，為避免突破“物權(quán)法定”的基本原則，裁判文書中對(duì)居住權(quán)的表述多是“有權(quán)居住使用”、“享有居住使用權(quán)利”等。，受法官自由裁量權(quán)的影響較大。

當(dāng)抽象——一般概念及其邏輯體系不足以掌握某種生活現(xiàn)象或意義脈絡(luò)的多樣表現(xiàn)形態(tài)時(shí)，大家首先會(huì)想到的補(bǔ)助思考形式是“類型”［8］。審判實(shí)踐中，常見(jiàn)的居住權(quán)糾紛主要發(fā)生在具有親屬關(guān)系的當(dāng)事人之間，多以用益物權(quán)確認(rèn)糾紛作為案由。具體可歸納為以下幾種類型: ( 1)拆遷安置型。在現(xiàn)行的拆遷政策下，被拆遷人作為拆遷安置補(bǔ)償合同的主體，享有拆遷補(bǔ)償利益。作為拆遷安置補(bǔ)償合同的被安置人，不能獲得單獨(dú)的拆遷利益，但其存在卻使被拆遷人獲得了一定的額外利益。因相關(guān)法律未對(duì)被拆遷人與被安置人之間的利益分配作出明確規(guī)定，在被拆遷人因拆遷而獲得安置房屋所有權(quán)時(shí)，因其使用了被安置人所應(yīng)獲取的拆遷利益，故被拆遷人應(yīng)當(dāng)以其因拆遷所獲取房屋承擔(dān)供被安置人居住使用的義務(wù)。被安置人因其對(duì)被拆遷人取得安置房屋作出了一定的貢獻(xiàn)，故其對(duì)安置房屋應(yīng)當(dāng)享有居住權(quán)。( 2)公房租賃型。公房承租人取得承租權(quán)時(shí)，公房產(chǎn)權(quán)單位大多會(huì)考慮到承租人的工齡、職級(jí)、家庭成員情況等多種因素，即承租人的家庭成員對(duì)承租人取得公房承租權(quán)具有一定的貢獻(xiàn)因素。因此，公房承租人的家庭成員，雖不直接享有承租權(quán)，但對(duì)承租的公房應(yīng)當(dāng)享有居住權(quán)。( 3)離婚幫助型。最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)婚姻法＞若干問(wèn)題的解釋(一)》第27條第3款規(guī)定，離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。該條也是目前法律及司法解釋中唯一明確使用“居住權(quán)”的規(guī)定。離婚訴訟中，一方當(dāng)事人可以生活困難為由，主張對(duì)對(duì)方所有或承租的房屋擁有居住權(quán)。在人民法院判決或調(diào)解確認(rèn)后，當(dāng)事人可以依據(jù)法院的生效法律文書對(duì)房屋享有居住權(quán)。( 4)家庭親屬型。具有血親、姻親關(guān)系的人通常會(huì)基于法定義務(wù)或社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣而在一起共同生活，如父母與未成年子女之間，配偶雙方與對(duì)方父母之間，祖父母與孫子女之間等。上述具有親屬關(guān)系的人員之間共同生活，有助于當(dāng)事人履行撫養(yǎng)、贍養(yǎng)義務(wù)，維系家庭關(guān)系。當(dāng)家庭成員或關(guān)系發(fā)生變故，如夫妻一方去世或者夫妻離婚，基于曾經(jīng)共同生活的家庭親屬關(guān)系，對(duì)共同生活所居住的房屋不享有房屋所有權(quán)的家庭成員也應(yīng)當(dāng)享有居住權(quán)。

就居住權(quán)的取得基礎(chǔ)而言，拆遷安置型與公房租賃型系因居住權(quán)人對(duì)所有權(quán)人取得房屋所有權(quán)或承租權(quán)具有一定的貢獻(xiàn)，而離婚幫助型與家庭親屬型則是基于居住權(quán)人與所有權(quán)人的婚姻、家庭關(guān)系。

對(duì)居住權(quán)進(jìn)行類型化分析，使得法學(xué)理論研究與生活事實(shí)的聯(lián)系更為緊密，法律的抽象規(guī)定變得適度具體，有助于在現(xiàn)有的法律框架下描述居住權(quán)的法律關(guān)系，界定不同類型的居住權(quán)的主體、客體、權(quán)利保護(hù)等要素，便利法官裁判案件，統(tǒng)一司法適用，妥善處理居住權(quán)糾紛

三、居住權(quán)的內(nèi)涵分析

將居住權(quán)確定為一項(xiàng)物權(quán)，居住權(quán)人可以之對(duì)抗所有權(quán)人，排斥他人干涉，實(shí)現(xiàn)對(duì)特定房屋的居住權(quán)益，這一點(diǎn)在學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界似乎不存在爭(zhēng)議。司法實(shí)踐中，因確認(rèn)居住權(quán)的主要目的不在于對(duì)房屋經(jīng)濟(jì)

價(jià)值的利用和收益，而是基于滿足生活目的而對(duì)房屋使用價(jià)值的利用，故居住權(quán)一般具有無(wú)償性，居住權(quán)人無(wú)須向房屋所有權(quán)人支付對(duì)價(jià)。

居住權(quán)的主體一般是自然人，但享有居住利益的人，不僅僅限于居住權(quán)人，還應(yīng)包括居住權(quán)人的家庭成員，如配偶、子女等。因具有人身專屬性，故居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓和繼承。作為一項(xiàng)權(quán)利，不同的居住權(quán)人對(duì)特定的房屋基于其不同的理由均可享有居住權(quán)，其居住權(quán)系屬平等，相互之間不存在排他性或者優(yōu)先性。

居住權(quán)人的客體一般為他人所有的房屋，但房屋是否特定則因居住權(quán)類型不同而存在一定區(qū)別。在拆遷安置型與公房租賃型中，居住權(quán)人享有居住權(quán)的房屋應(yīng)僅限于其具有貢獻(xiàn)的特定房屋，而離婚幫助型與家庭親屬型中，居住權(quán)人享有居住權(quán)的房屋不應(yīng)僅限于特定房屋，在房屋所有權(quán)人取得新的房屋后，仍可對(duì)新的房屋享有居住權(quán)。

居住權(quán)人的權(quán)利主要包括三個(gè)方面:一是對(duì)房屋的占有、使用權(quán)，即居住權(quán)人有權(quán)協(xié)同其家庭占用、使用住房及房屋附屬物;二是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，即他人包括房屋所有權(quán)人不得限制或者妨害居住權(quán)人行使權(quán)利，在受到妨害或有妨害之虞時(shí)居住權(quán)人可以行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求侵害人停止侵害、消除妨礙;三是請(qǐng)求補(bǔ)償權(quán)，即居住權(quán)人對(duì)房屋的占有、使用權(quán)益不能獲得行使時(shí)，有權(quán)要求居住權(quán)義務(wù)人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。居住權(quán)人的義務(wù)主要包括合理使用房屋，承擔(dān)住房及附屬設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用等方面。

不同類型的居住權(quán)，其期限亦不相同。在拆遷安置型與公房租賃型中，居住權(quán)的期限一般應(yīng)較長(zhǎng)，可以直至居住權(quán)人死亡。而離婚幫助型與家庭親屬型中，居住權(quán)的期限應(yīng)較短，如至未成年人成年具備獨(dú)立生活能力時(shí)止，或至離婚后的一定期限內(nèi)。

四、居住權(quán)的適用分析

近年來(lái)，房屋價(jià)值的快速上漲，是居住權(quán)糾紛頻發(fā)的社會(huì)根源。審判實(shí)踐中，圍繞居住權(quán)糾紛，不同法院在法律適用上存在較大的爭(zhēng)議，裁判標(biāo)準(zhǔn)極不統(tǒng)一，同案不同判現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，引發(fā)了社會(huì)公眾對(duì)法院裁判權(quán)威性的質(zhì)疑。

(一)房屋所有權(quán)人未經(jīng)居住權(quán)人同意而處分房屋的行為效力問(wèn)題

房屋所有權(quán)人未經(jīng)居住權(quán)人同意，處分特定房屋，對(duì)該處分行為的效力，審判實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，特定房屋上設(shè)定的居住權(quán)將限制房屋所有權(quán)人處分房屋的權(quán)利，如所有權(quán)人未經(jīng)居住權(quán)人同意處分房屋，將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，該行為無(wú)效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、適用、收益、處分的權(quán)利。居住權(quán)僅是一種權(quán)利負(fù)擔(dān)，其本身并不構(gòu)成對(duì)所有權(quán)處分的限制，故所有權(quán)人未經(jīng)居住權(quán)人同意處分房屋的行為不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，處分行為不因此而無(wú)效。

筆者贊同第二種觀點(diǎn)，但認(rèn)為新的房屋所有權(quán)人取得房屋所有權(quán)的行為應(yīng)為善意，如房屋原所有權(quán)人與新的所有權(quán)人串通，以侵害居住權(quán)人的利益為目的，該處分行為因違反合同法的禁止性規(guī)定而無(wú)效⑤需要說(shuō)明的是，此時(shí)處分行為無(wú)效是因交易雙方的行為違反了合同法規(guī)定的“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效”而無(wú)效，是合同的絕對(duì)無(wú)效。。

(二)房屋買賣合同與居住權(quán)權(quán)利保護(hù)問(wèn)題

在生效法律文書已經(jīng)確認(rèn)居住權(quán)人對(duì)特定房屋享有居住權(quán)后，如果房屋原所有權(quán)人通過(guò)買賣方式轉(zhuǎn)移該房屋所有權(quán)，不影響居住權(quán)人對(duì)該房屋所享有的居住權(quán)，居住權(quán)人可依據(jù)居住權(quán)對(duì)抗新的房屋所有權(quán)人交付房屋的請(qǐng)求，即房屋所有權(quán)人的變更不影響居住權(quán)⑥如《物權(quán)法(草案)》(四次審議稿)中規(guī)定，“居住權(quán)設(shè)立后，住房所有權(quán)人變更的，不影響居住權(quán)”。。

當(dāng)權(quán)利人對(duì)特定房屋應(yīng)當(dāng)享有居住權(quán)，但尚未經(jīng)生效法律文書確認(rèn)，此時(shí)，房屋原所有權(quán)人通過(guò)買賣方式轉(zhuǎn)移該房屋所有權(quán)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)如何處理，實(shí)踐中存在不同的觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在判決書主文中確認(rèn)權(quán)利人對(duì)該特定房屋享有居住權(quán)。理由在于:首先，居住權(quán)是一項(xiàng)物權(quán)性權(quán)利，權(quán)利指向的客體是該特定房屋，居住權(quán)不因房屋所有權(quán)人的變更而受到影響。其次，依法理，買賣不破租賃，租賃是一種債權(quán)尚且不因買賣合同關(guān)系而阻斷，買賣合同關(guān)系亦不應(yīng)當(dāng)阻斷作為物權(quán)的居住權(quán)。最后，如果不確認(rèn)權(quán)利人對(duì)該特定房屋享有居住權(quán)，因其要求居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償缺乏權(quán)利基礎(chǔ)，權(quán)利人的權(quán)利將無(wú)法得到有效保護(hù)。因此，應(yīng)當(dāng)在判決書主文中確認(rèn)權(quán)利人對(duì)特定房屋享有居住權(quán)，但因房屋所有權(quán)人變更，故應(yīng)當(dāng)在法院論理部分說(shuō)明權(quán)利人不得行使居住權(quán)中的占有、使用權(quán)利，僅對(duì)房屋原所有權(quán)人要求行使經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償權(quán)。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，不應(yīng)當(dāng)在判決書主文中確認(rèn)權(quán)利人對(duì)該特定房屋享有居住權(quán)。理由在于:首先，居住權(quán)是一項(xiàng)具有人身依附性的物權(quán)性權(quán)利，只有當(dāng)義務(wù)主體即房屋原所有權(quán)人與特定房屋相結(jié)合，才能確定

居住權(quán)。其次，當(dāng)因買賣合同關(guān)系導(dǎo)致房屋所有權(quán)人發(fā)生變更時(shí)，對(duì)于新的房屋所有權(quán)人來(lái)說(shuō)，無(wú)從審查該房屋所存在的隱性權(quán)利負(fù)擔(dān)，故從保護(hù)交易安全的角度，應(yīng)當(dāng)否定權(quán)利人對(duì)該特定房屋所享有的居住權(quán)。最后，從權(quán)利保護(hù)角度而言，權(quán)利人可以向房屋原所有權(quán)人主張居住權(quán)所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。至于請(qǐng)求的權(quán)利基礎(chǔ)問(wèn)題，可以在法院論理部分說(shuō)明權(quán)利人本應(yīng)當(dāng)對(duì)該房屋享有居住權(quán)，但因買賣合同關(guān)系導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生變更，故權(quán)利人對(duì)該房屋不再享有居住權(quán)，從而為權(quán)利人行使經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)奠定基礎(chǔ)。

上述兩種意見(jiàn)都認(rèn)為權(quán)利人不能再行使居住權(quán)益中的占有、使用權(quán)，但可以行使居住權(quán)益中的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)，實(shí)質(zhì)并無(wú)區(qū)別，但裁判結(jié)果卻截然相反，這也是此類案件同案不同判的顯著體現(xiàn)。

筆者傾向于第二種意見(jiàn)，但認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)新的房屋所有權(quán)人是否善意進(jìn)行更加細(xì)致的區(qū)分。如果新的房屋所有權(quán)人在簽訂房屋買賣合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道特定房屋存在居住權(quán)負(fù)擔(dān)，則應(yīng)當(dāng)視為其同意承繼該房屋上所承載的權(quán)利負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)享有居住權(quán)的權(quán)利人對(duì)該房屋可以行使占有、使用的權(quán)利。如果新的房屋所有權(quán)人在簽訂房屋買賣合同時(shí)已盡合理審查義務(wù)，但不知道或不應(yīng)當(dāng)知道特定房屋上存在的居住權(quán)負(fù)擔(dān)，則應(yīng)當(dāng)享有居住權(quán)的權(quán)利人不得再對(duì)該房屋享有居住權(quán)。

(三)非交易形式的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移與居住權(quán)保護(hù)問(wèn)題

非交易形式的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，主要是指贈(zèng)與、繼承等方式產(chǎn)生的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移。在生效法律文書已經(jīng)確認(rèn)居住權(quán)人對(duì)特定房屋享有居住權(quán)后，非交易形式產(chǎn)生房屋所有權(quán)人的變更，不影響居住權(quán)人對(duì)該房屋所享有的居住權(quán)，居住權(quán)人可依據(jù)居住權(quán)繼續(xù)對(duì)該房屋享有占有、使用權(quán)。

當(dāng)權(quán)利人對(duì)特定房屋應(yīng)當(dāng)享有居住權(quán)，但尚未經(jīng)生效法律文書確認(rèn)，此時(shí)發(fā)生的非交易形式的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因不涉及交易安全且多數(shù)發(fā)生在具有婚姻、家庭關(guān)系的親屬之間，新的房屋所有權(quán)人對(duì)房屋存在居住權(quán)的負(fù)擔(dān)一般都知道或者應(yīng)當(dāng)知道，故亦不應(yīng)對(duì)權(quán)利人的居住權(quán)產(chǎn)生影響。

(四)居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)利益補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題

居住權(quán)作為一種權(quán)利，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下具有其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在房?jī)r(jià)日趨增長(zhǎng)的情況下，居住權(quán)的價(jià)值也考驗(yàn)著人倫關(guān)系和家庭和諧。當(dāng)居住權(quán)人不能再行使對(duì)特定房屋的占有、使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何確定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償數(shù)額，實(shí)踐中存在不同的意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由對(duì)房屋享有居住權(quán)的人平均分享房屋的所有權(quán)價(jià)值，另一種意見(jiàn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)綜合考慮房屋來(lái)源、房屋市場(chǎng)價(jià)值、居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人的關(guān)系、房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)支付能力等因素合理確定［9］。

居住權(quán)不同于所有權(quán)之處主要在于居住權(quán)不包括對(duì)房屋的處分權(quán)，故居住權(quán)也就不存在按份共有，不能在居住權(quán)人之間劃分份額。因此，筆者傾向于第二種意見(jiàn)，但認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)居住權(quán)的不同類型進(jìn)行更加詳細(xì)的區(qū)分。在拆遷安置型中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考察居住權(quán)人依據(jù)拆遷安置政策對(duì)房屋所有權(quán)人取得房屋所有權(quán)所做貢獻(xiàn)的權(quán)重，如戶籍、折算成本價(jià)購(gòu)房的面積、成本價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的差額等因素。在公房租賃型和家庭親屬型中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考察尚需占有、使用特定房屋的年限，結(jié)合房屋承租人或所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)支付能力。在離婚幫助型中，應(yīng)重點(diǎn)考慮另行解決居住權(quán)人的居住權(quán)益的成本問(wèn)題，如租賃一定期限的房屋應(yīng)當(dāng)支付的租金。

(五)居住權(quán)人另有其他住房，是否影響對(duì)特定房屋的居住權(quán)問(wèn)題

一般認(rèn)為，居住權(quán)因下列原因而消滅: ( 1)期限屆滿或居住權(quán)人死亡; ( 2)居住權(quán)與所有權(quán)權(quán)利混同; ( 3)居住權(quán)人放棄居住權(quán); ( 4)居住權(quán)人濫用居住權(quán); ( 5)房屋滅失; ( 6)故意侵害房屋所有權(quán)人及其近親屬的人身權(quán)利［10］。就居住權(quán)人另有其他住房，是否影響其對(duì)特定房屋的居住權(quán)問(wèn)題，實(shí)踐中也存在不同的觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)依據(jù)不同的居住權(quán)類型作出不同的認(rèn)定。在拆遷安置型與公房租賃型中，因居住權(quán)的取得是基于其對(duì)房屋所有權(quán)人取得房屋具有一定的貢獻(xiàn)，故無(wú)論居住權(quán)人是否有其他住房，均不影響其對(duì)特定房屋的居住權(quán)。而在離婚幫助型與家庭親屬型中，因居住權(quán)的取得是基于婚姻、家庭關(guān)系，且居住權(quán)的目的是保障居住權(quán)人的基本生活居住需求，故當(dāng)居住權(quán)人另有其他住房時(shí)，將喪失對(duì)特定房屋的居住權(quán)。

五、結(jié)語(yǔ)

從司法實(shí)踐來(lái)看，居住權(quán)制度在中國(guó)有其存在的價(jià)值和空間。從事實(shí)判斷問(wèn)題得出的結(jié)論出發(fā)，以居住權(quán)的類型化為基點(diǎn)，探索建立與中國(guó)國(guó)情相適應(yīng)的、能夠指導(dǎo)司法實(shí)務(wù)妥善化解糾紛的、具有中國(guó)特色的居住權(quán)制度，在“照著講”的同時(shí)，開啟“接著講”的時(shí)代，任重而道遠(yuǎn)。

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(責(zé)任編輯胡志平)

An analysis on the type of residence and its judicial application

REN Yufei1，LI Yubin2

( 1. School of Law，Renmin University of China，Beijing 100872，P. R. China; 2. Beijing Dongcheng District People’s Court，Beijing 100007，P. R. China)

Abstract:The question of residence belongs to the judgment of facts and the social positivism is one of the most important research methods to study it. The cases relating to the residence in the judicial practice can be divided into four types，such as demolition resettlement type，public housing rental type，divorce helping type，and family and relative type. For the absence of legislation，the question of residence in fact becomes a right of judicial creation where exists many controversies in the judicial application and may be greatly affected by the judge' s discretion.

Key words:residence; type; interest compensation; the judicial application

作者簡(jiǎn)介:任宇飛( 1983 - )，男，山西呂梁人，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院博士研究生，北京市東城區(qū)法院助理審判員，主要從事民商事法律問(wèn)題研究。

doi:10. 11835/j. issn. 1008 -5831. 2015. 03. 017

中圖分類號(hào):D923. 2

文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A

文章編號(hào):1008-5831( 2015) 03-0136-05