李娜孟+周濟

摘要：房屋征收中矛盾的主要原因是被征收人對征收補償價格的不認可，征收房屋價格的評估在征收工作中起著至關(guān)重要的作用。探討典型房屋市場價格修正法在房屋征收價格評估中的應(yīng)用和意義，對房屋征收過程中價格的評估提出建議，為科學的評估征收房屋價格提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：國有土地，房屋征收，典型房屋，市場價格修正法

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）01-0070-73 收稿日期：2014-12-28

近年來，由房屋征收引發(fā)的強拆、上訪等事件屢屢發(fā)生。矛盾雙方爭執(zhí)的核心主要是房屋價格的補償問題，補償價格是否公平、合理、科學，對社會和諧穩(wěn)定和城市建設(shè)效率將產(chǎn)生重要的影響。

與一般的房地產(chǎn)價格評估不同，國有土地上房屋征收具有其特殊性。一是估價對象特殊，多為城市舊城區(qū)，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，類型多且數(shù)量大；二是估價原則特殊，理論上來講可以采用最高最佳使用原則，但特殊的征收環(huán)境和政策規(guī)定要求必須按照合法的原則，根據(jù)被征收房屋合法產(chǎn)權(quán)的證載用途來評估市場價格。但是部分房屋產(chǎn)權(quán)未登記，建設(shè)審批資料不齊，因此，國有土地上房屋征收價格評估工作涉及的問題復(fù)雜，值得深入探討和研究。國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，被征收房屋價值不得低于類似房地產(chǎn)的市場價格，一般可采用典型房屋市場價格修正而來。這就需要一套合理、有效的評估方法，既可以保障被征收人的合法利益，也可以減少或避免“釘子戶”漫天要價的情形出現(xiàn)。

1 典型房屋市場價格修正法的應(yīng)用技術(shù)路線

1.1 典型房屋市場價格修正法的定義

“典型房屋市場價格修正法”是指在同一征收范圍內(nèi)，對同一用途且建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等基本相同的成片房屋，確定其典型房屋的市場價格，并根據(jù)不同房地產(chǎn)的微觀區(qū)域因素、實物狀況、權(quán)益狀況等差異，對該價格進行調(diào)整、修正，確定征收范圍內(nèi)每一個房屋的類似房地產(chǎn)的評估價格。

1.2 典型房屋的選取方法

典型房屋是指在特定征收區(qū)域中，在劃分典型房屋控制區(qū)域的基礎(chǔ)上，挑選出的具有代表意義的房屋。

控制區(qū)域劃分的原則：初步假設(shè)每個典型房屋代表一個控制區(qū)域（用途、建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等方面近似或一致的區(qū)域范圍）。根據(jù)房地產(chǎn)市場的實際情況，控制區(qū)域可能是一個小區(qū)，也可能是小區(qū)的一部分，或者是相連的條件近似的區(qū)域。

選取典型房屋時，根據(jù)控制區(qū)域內(nèi)房屋的建造時間，選取樓層、朝向等有代表性的一幢房屋為該房屋類別的典型房屋。一個征收片區(qū)可劃分為若干小片區(qū)，有若干個典型房屋。

1.3 典型房屋市場價格修正法的操作程序

通過設(shè)立典型房屋、典型房屋市場價及修正體系，實現(xiàn)對征收房屋的快速評估。主要包括如下工作內(nèi)容。

（1）劃分典型房屋控制區(qū)域：按照房屋的用途、建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等進行房屋分類劃定控制區(qū)域，從理論上講，可以用模糊聚類方法確定。

（2）在同一類別房屋內(nèi)確定典型房屋。

（3）求取典型房屋的市場價格：宜采用市場比較法評估確定，對不適宜采用市場比較法的，可采用其他評估方法確定。

（4）建立評估模型，求取被征收房屋的市場價格：科學選擇影響房屋價格的因素，并計算各影響因素的修正系數(shù)，通過將擬要征收的房屋與典型房屋進行比較，評估該房屋的價格。

2 典型房屋市場價格修正法在應(yīng)用中應(yīng)注意的問題

2.1 典型房屋市場價格修正法的適用范圍

這個方法適用于成片住宅類房屋的征收，但是不適宜用于特殊結(jié)構(gòu)房屋、商品房等的征收評估，由于特殊結(jié)構(gòu)的房屋、商品房等的特殊性和單一性，對此類房屋可以按照傳統(tǒng)的可比實例市場比較法直接評估。

2.2 征收中涉及的各方主體對典型房屋選取的標準認識不同

一般來說，被征收房屋的小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)配套設(shè)施和結(jié)構(gòu)都較差，土地使用權(quán)剩余年限也較短，房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照規(guī)范選取典型房屋，這類房屋的市場交易價和市場評估價都會相對較低。而大多數(shù)被征收人心里的典型房屋，通常是拿同一地段新建高檔商品房來做比較，兩者之間的價格落差很大，從而增加了征收工作的難度。

2.3 被征收房屋市場價格的最終確定

首先，典型房屋市場價格的準確性是評估其他征收房屋價格的基礎(chǔ)，而可比實例的選取又是市場比較法的關(guān)鍵，因此采用市場比較法評估典型房屋市場價格時，所選可比實例的數(shù)量要符合要求，所選房屋狀況與典型房屋要一致。

其次，對典型房屋市場價格的二次修正是關(guān)鍵。由于在評估典型房屋價格時已對交易情況、市場狀況、區(qū)域因素進行了修正，而對各待征收房屋評估時也認定為正常市場交易狀態(tài)下，交易日期也為征收公告發(fā)布之日。各征收房屋與典型房屋都位于同一區(qū)域，因此，依據(jù)典型房屋評估其它被征收房屋的市場價格時，不再對交易情況、市場狀況和區(qū)域因素進行修正，只對是否成套、結(jié)構(gòu)、成新、朝向、層次等個別因素進行修正。

3 典型房屋市場價格修正法應(yīng)用優(yōu)勢分析

3.1 大大提高了征收評估的效率

房屋征收量大面廣，典型房屋市場價格修正法的應(yīng)用，提高了征收房屋價格評估的效率，實現(xiàn)了對同一類型、成片房屋的批量評估。

3.2 評估的結(jié)果具有可視性，更易于被認同

征收補償中矛盾產(chǎn)生的重要原因是被征收人對自己房屋所應(yīng)獲得的補償沒有一個標準和參考。典型房屋市場價格修正法的應(yīng)用，可以使被征收人根據(jù)自己所在征收區(qū)域內(nèi)公布的典型房屋和典型房屋價格，與自己的房屋進行比較，避免了位于同一控制區(qū)域的不同被征收人因相互評估價格差異過大而產(chǎn)生的不利影響。

3.3 響應(yīng)了國家政策的相關(guān)規(guī)定

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2011年頒布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，城市房屋價格由市場價格決定，并作為補償價格的合法重要依據(jù)，而典型房屋市場價格修正法正符合這一規(guī)定。

4 典型房屋市場價格修正法在應(yīng)用中的相關(guān)建議

4.1 建立房屋征收價格評估審查機制

建立對征收評估結(jié)果進行審查的組織和流程，在評估結(jié)果公布之前發(fā)現(xiàn)可能存在的問題，化解可能產(chǎn)生的糾紛，從而保護征收過程中涉及到的各方利益，保證征收的順利進行。在公示期間，評估機構(gòu)安排資深的注冊房地產(chǎn)評估師對初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場解釋說明，以減少被征收人的疑問，同時，掌握被征收人對結(jié)果的爭議所在，以對癥下藥。

4.2 加強現(xiàn)場查勘

準確、細致的現(xiàn)場查勘是保證評估工作獨立、客觀、公正的基礎(chǔ)和前提，但是在目前的征收估價活動中均存在不同程度忽視現(xiàn)場勘查的現(xiàn)象。因此，估價人員要到征收現(xiàn)場感受征收對象的周邊環(huán)境、位置等狀況，如果在評估報告期間所關(guān)聯(lián)的外部環(huán)境發(fā)生較大的變化，要及時作出調(diào)整。

4.3 成立國有土地上房屋征收評估專家委員會

對典型房屋的選取，不再僅僅是依靠估價人員的經(jīng)驗直接確定典型房屋，而且要有評估專家通過理論知識的論證，做到有理有據(jù)。同時，由評估專家對典型房屋的市場評估價格進行科學的論證和審查。

4.4 統(tǒng)一修正標準，落到實處

典型房屋的選取是基礎(chǔ)，二次修正是關(guān)鍵。由于被征收房屋的最終價格是在典型房屋市場價格的基礎(chǔ)上修正得到的，因此，即使典型房屋的市場價格是客觀合理的，修正系數(shù)的不合理也會對征收房屋的價格有直接的影響。所以，要針對每個征收項目的具體情況，制定統(tǒng)一的、客觀合理的修正系數(shù)，同時也可以減少各被征收人之間對價格的盲目攀比。

5 結(jié)語

國有土地上房屋征收問題是我國在城市建設(shè)及法制化過程中一個不可避免的難題，這個難題的解決具有長期性和復(fù)雜性。如何運用合理的評估方法高效率地進行國有土地上房屋征收與補償工作，是國內(nèi)征收工作者一直在探索的課題。

雖然關(guān)于市場比較法的精度和征收估價規(guī)范的學術(shù)成果很多，但是針對房屋征收目的的成果還相對缺乏，因此，需要建立完善的國有土地上房屋征收補償體系及征收評估方法的有效模型，使房屋征收工作有據(jù)可循。

參考文獻：

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2.常青 張紅梅 劉昌平.市場比較法在房屋拆遷估價中運用與體會.建筑管理現(xiàn)代化.2007.5

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4.李華.贛州市中心城區(qū)棚戶區(qū)居住房屋征收補償評估研究.江西理工大學.2013

作者簡介：

李娜，西安建筑科技大學碩士研究生，研究方向為住宅發(fā)展與房地產(chǎn)市場分析。

孟周濟，就職于西安市住房保障和房屋管理局。