●中鐵大橋局武漢地產(chǎn)有限公司 張欣國(guó)

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)困境數(shù)據(jù)研究

●中鐵大橋局武漢地產(chǎn)有限公司 張欣國(guó)

經(jīng)歷了幾十年的快速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上越來越多地出現(xiàn)了供需過旺的情況，房地產(chǎn)公司的擴(kuò)張速度在不斷攀升，房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)逐漸成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱。然而，隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，信息的獲取對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)至關(guān)重要，這就要求我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)了解自身的狀態(tài)及財(cái)務(wù)困境，避免資金鏈斷裂。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)公司主要資金來源的結(jié)構(gòu)有諸多不合理的因素存在，僅僅是武漢地區(qū)的房地產(chǎn)公司中就約有70%的資金來自于銀行貸款，如果資產(chǎn)證券化等多樣的金融手段沒有加以運(yùn)用，會(huì)使得一部分的房地產(chǎn)公司陷入財(cái)務(wù)困境。本文總結(jié)和分析房地產(chǎn)公司陷入財(cái)務(wù)困境的原因，并提出其免于陷入困境以及走出困境的可行性建議。

財(cái)務(wù)困境 資金鏈 管理評(píng)分法

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了多個(gè)不同的時(shí)期，在改革開放以后，我國(guó)的房地產(chǎn)才開始相關(guān)理論的研究，進(jìn)入知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，我國(guó)的政府相關(guān)部門出臺(tái)了部分調(diào)控措施，其調(diào)控的目標(biāo)在于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)健康發(fā)展，但是，每一次的宏觀調(diào)控都明顯存在遲滯效應(yīng)。而隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，知識(shí)經(jīng)濟(jì)要求企業(yè)能夠進(jìn)行科學(xué)決策，房地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)力的高低取決于公司獲取與處理信息的能力，公司發(fā)展依靠正確的決策，而決策的基礎(chǔ)則是信息，因此，了解公司的財(cái)務(wù)困境，明確信息在其發(fā)展過程中的運(yùn)用情況至關(guān)重要。

二、房地產(chǎn)公司陷入財(cái)務(wù)困境的數(shù)據(jù)分析

（一）財(cái)務(wù)困境的定義。在我國(guó)，財(cái)務(wù)危機(jī)被認(rèn)為是財(cái)務(wù)困境，傳統(tǒng)意義上財(cái)務(wù)困境不是破產(chǎn)，破產(chǎn)清算只是處理財(cái)務(wù)困境的方法之一。如圖1所示：

（二）房地產(chǎn)公司陷入財(cái)務(wù)困境數(shù)據(jù)分析。根據(jù)對(duì)武漢地區(qū)的部分房地產(chǎn)公司進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，通過管理評(píng)分法來對(duì)這些公司進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析，并得出一個(gè)平均分。一般來說，所得的分?jǐn)?shù)高，則表明房地產(chǎn)公司面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果分?jǐn)?shù)總計(jì)大于25分，則表明其正面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；若得分?jǐn)?shù)大于35分，公司就面臨嚴(yán)重的危機(jī)；公司最安全的得分一般小于18分。

第一，日常管理的缺陷。

第二，經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)的錯(cuò)誤。

表2房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)錯(cuò)誤的評(píng)分簡(jiǎn)表

第三，破產(chǎn)的征兆。

表3房地產(chǎn)公司破產(chǎn)征兆的評(píng)分簡(jiǎn)表

假設(shè)抽樣的房地產(chǎn)公司的平均分代表行業(yè)的平均水平，從上述分析我們可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)公司在日常管理缺陷方面的總得分為50分，說明其面臨嚴(yán)重的危機(jī)；經(jīng)營(yíng)錯(cuò)誤方面的得分為40分，相較于日常管理缺陷來說比較輕，但是也超過了35分；而在破產(chǎn)的征兆方面，公司平均得分是90分，這就充分說明其面臨較為嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。通過上述分析，在信息時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越廣泛，一個(gè)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，其固定資產(chǎn)投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于流動(dòng)資金的流動(dòng)性，再加上流動(dòng)資金的短缺，其危機(jī)就會(huì)比較嚴(yán)重，易陷入財(cái)務(wù)困境。

三、原因分析

（一）外部因素

1.體制因素。受到固有體制影響，我國(guó)的諸多房地產(chǎn)公司由國(guó)有企業(yè)改制而來，其日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都會(huì)受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，部分公司甚至?xí)獾絹碜哉嘘P(guān)部門的過度干預(yù)，這樣，很多房地產(chǎn)公司就不能完全地按照市場(chǎng)上的一般經(jīng)濟(jì)規(guī)則來運(yùn)行。

2.政策法規(guī)。國(guó)家的法律法規(guī)、法定規(guī)則等制度都會(huì)影響房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展，由于2010年房地產(chǎn)政策的改變，行業(yè)的景氣程度開始下降，比如萬科地產(chǎn)的投產(chǎn)率大打折扣，空置率缺口開始出現(xiàn)，很多的項(xiàng)目都未達(dá)到預(yù)期的水平。

（二）內(nèi)部因素。在我國(guó)，有較多的房地產(chǎn)公司的治理機(jī)制尚未健全，因此就不能形成較為完整的公司內(nèi)部治理機(jī)制。

1.經(jīng)營(yíng)杠桿的負(fù)效應(yīng)。房地產(chǎn)公司管理人員在作經(jīng)營(yíng)決策時(shí)，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)成本中那部分固定成本的利用比較高，這樣能夠?yàn)楣編斫?jīng)營(yíng)杠桿的積極影響。若房地產(chǎn)的銷售收入或銷售量上升，固定成本也比較穩(wěn)定，公司得到的利潤(rùn)就會(huì)出現(xiàn)大幅的上升，也就是經(jīng)營(yíng)杠桿利益。而如果公司的銷售收入或房地產(chǎn)的銷售量降低，而固定成本也比較穩(wěn)定，公司的利潤(rùn)就會(huì)下降，這樣就會(huì)出現(xiàn)杠桿損失。

2.財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)效應(yīng)。固定財(cái)務(wù)費(fèi)用的存在所導(dǎo)致的公司每股收益變動(dòng)率比息稅前利潤(rùn)變動(dòng)率大的現(xiàn)象被稱作財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)最主要的表現(xiàn)就是收益和風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大的一種效果。有效利用財(cái)務(wù)杠桿有利于公司及時(shí)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增加效益。若公司的總資產(chǎn)報(bào)酬率比借款利率高，也就是說公司盈利水平較高時(shí)，適度舉債能夠給公司帶來積極效果，這樣就會(huì)增加企業(yè)價(jià)值。反之，公司的舉債就會(huì)給其帶來負(fù)面效應(yīng)，增加房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.公司的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理混亂。目前，我國(guó)的很多房地產(chǎn)公司的母公司以及公司的內(nèi)部各個(gè)子公司間，在總資金的使用、管理、利益分配等多個(gè)方面存在權(quán)責(zé)不夠明確、管理較為混亂的情況，這就降低了資金的使用效率，使得資金流失比較嚴(yán)重、資金的安全性與完整性得不到保障。

四、可行性建議

（一）外部層面

1.國(guó)家體制的改革。根據(jù)我國(guó)政府相關(guān)部門的規(guī)定，有一部分的房地產(chǎn)公司經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)就能夠按照 《公司法》改組為國(guó)有的獨(dú)資公司，且做到股權(quán)的多元化，通過企業(yè)之間互相參股、企業(yè)內(nèi)部職工入股等方式調(diào)動(dòng)員工的積極性和主動(dòng)性。

2.改善宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。當(dāng)前，政府要集中部分財(cái)力建立社會(huì)化的服務(wù)體系，完善社會(huì)保障制度，以形成多層次的、多功能的服務(wù)體系，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)減輕一定的負(fù)擔(dān)，而對(duì)于部分資不抵債的公司要及時(shí)采取破產(chǎn)措施。

（二）內(nèi)部層面

1.合理使用經(jīng)營(yíng)杠桿。房地產(chǎn)公司因?yàn)橛旋嫶蟮墓潭ǔ杀?，常常?huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為了有效地降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，首先要最大程度地節(jié)約企業(yè)的各類成本以及費(fèi)用開支。要嚴(yán)格地控制成本并厲行節(jié)約，節(jié)省壓縮有關(guān)的支出，削減各種行政管理的費(fèi)用、暫停支付某些福利費(fèi)等。房地產(chǎn)公司還可以通過增加銷售額來使經(jīng)營(yíng)杠桿的系數(shù)下降，以此降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而走出財(cái)務(wù)困境。

2.合理使用財(cái)務(wù)杠桿。合理地使用財(cái)務(wù)杠桿，積極發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)，由于負(fù)債定期、定額稅前付息，公司的息稅前利潤(rùn)率比負(fù)債資本成本率高能夠使權(quán)益資本利潤(rùn)率高，加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的正效應(yīng)管理，增加財(cái)務(wù)杠桿的節(jié)稅效果，有效地降低公司的總資本成本。因此，房地產(chǎn)公司的負(fù)債經(jīng)營(yíng)要取得財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)，就必須保證息稅前利潤(rùn)率比負(fù)債資本成本率高，加強(qiáng)對(duì)息稅前利潤(rùn)率的正確預(yù)測(cè)。

3.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化公司的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)公司的內(nèi)部治理有兩個(gè)方面：內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部治理機(jī)制，加強(qiáng)公司的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)就是要保證股東的利益最大化，從而防止公司的經(jīng)營(yíng)管理人員與所有者利益發(fā)生背離。我國(guó)大部分的房地產(chǎn)公司都存在股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理、管理人員缺乏責(zé)任意識(shí)，董事會(huì)獨(dú)權(quán)、監(jiān)事會(huì)形同虛設(shè)等問題。這樣，在公司日常的經(jīng)營(yíng)管理過程當(dāng)中，公司的管理層人員就很有可能為了取得較多的個(gè)人利益而選擇風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)的項(xiàng)目，就會(huì)給公司帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使其面臨財(cái)務(wù)困境。第一，優(yōu)化公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。需要公司采取措施避免一股獨(dú)大，可以通過有效的國(guó)家股持股主體、吸納成熟的機(jī)構(gòu)投資者等方法，采取市場(chǎng)配售與協(xié)議轉(zhuǎn)讓等多種形式，積極地推動(dòng)國(guó)有股減持。第二，逐步優(yōu)化董事的結(jié)構(gòu)，逐步完善公司的獨(dú)立董事制度。盡快建立董事問責(zé)一系列機(jī)制，建立獨(dú)立董事制度，改進(jìn)獨(dú)立董事選任程序，保證獨(dú)立董事的知情權(quán)，使獨(dú)立董事的主體多元化。第三，保證監(jiān)事會(huì)的監(jiān)督職能。公司的監(jiān)事會(huì)擔(dān)負(fù)著監(jiān)督董事會(huì)和經(jīng)理的重要職責(zé)，要明確監(jiān)事會(huì)職權(quán)，讓這些權(quán)力有較強(qiáng)的可操作性，進(jìn)而有效地限制管理者做出不法的行為，通過抑制管理者出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)行為，增加股東預(yù)期效果，避免企業(yè)面臨財(cái)務(wù)困境。

朱梓菡.2012.論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的生成機(jī)理與控制策略[J].會(huì)計(jì)之友，24。