朱衛(wèi)衛(wèi)

（重慶交通大學(xué)管理學(xué)院，中國 重慶 400000）

0 引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、居住需求和攀升的房價(jià)矛盾日益突出，解決中低收入人群的住房問題，不僅關(guān)系到國民的生存，也關(guān)系到一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。近幾年，國家不斷加大住房保障力度，并要逐步使公租房成為保障性住房的主體。2013年12月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合提出，從2014年起各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房，再次突出了重點(diǎn)發(fā)展公租房的指導(dǎo)思路。

1 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

國外學(xué)者對(duì)于發(fā)展也作了較多的研究。Kibert等人認(rèn)為，一個(gè)可持續(xù)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)該綜合考慮經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境因素[1]。國內(nèi)學(xué)者著重對(duì)公租房的政策支持和公租房融資等方面進(jìn)行研究。但是，相對(duì)于對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房評(píng)價(jià)體系的研究，對(duì)公租房資金平衡體系與運(yùn)營可持續(xù)運(yùn)營機(jī)制卻鮮有涉及，未能從理論上對(duì)我國公租房的可持續(xù)發(fā)展提供有效的支持。

2 公租房BT模式的動(dòng)態(tài)投資與回報(bào)

2.1 BT模式的適用性

BT(BuildTransfer)即建設(shè)一轉(zhuǎn)讓，是由項(xiàng)目發(fā)起方通過招標(biāo)的方式確定投資方，然后由投資方負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金籌措和工程建設(shè)，并承擔(dān)項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目建成竣工驗(yàn)收合格后，項(xiàng)目發(fā)起方按照簽署的回購協(xié)議接管項(xiàng)目，并向投資方支付回購價(jià)款的一種融資建設(shè)方式。該模式可以從很大程度上緩解政府對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施的巨額投資壓力，提高基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)效率和使用效率，分散基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

在公共租賃房快速發(fā)展的進(jìn)程中，從政府角度考慮，BT模式可以為政府籌集到社會(huì)資本，緩解政府建設(shè)資金的缺口，從建筑企業(yè)方面來講，BT模式不僅可以增加投資渠道，也使企業(yè)的融資管理能力得到發(fā)展，提高其競爭力。在BT模式的實(shí)際操作中,由于目前各BT參與方對(duì)這種建設(shè)模式認(rèn)識(shí)還不夠,有關(guān)法律條文也不夠全面和嚴(yán)謹(jǐn),使問題不能得到很好的解決。有些BT項(xiàng)目,政府與投資建設(shè)單位簽訂合同,給出定期付款承諾,但項(xiàng)目完成后卻無力支付回購款,建設(shè)方因無法按額收回回購款,便無法向金融機(jī)構(gòu)還貸,這就像多米諾骨牌效應(yīng),在政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)直接出現(xiàn)了資金問題。因此,完善BT投資，實(shí)現(xiàn)資金的可持續(xù)已是當(dāng)務(wù)之急[3]。

2.2 BT可持續(xù)運(yùn)營模式研究

在公租房中運(yùn)用BT融資模式，目的是為了在不帶來生態(tài)環(huán)境負(fù)影響的前提下，解決社會(huì)性的住房困難問題和實(shí)現(xiàn)公租房建設(shè)經(jīng)濟(jì)方面的可持續(xù)。所以BT項(xiàng)目可持續(xù)建設(shè)應(yīng)以投資、建設(shè)和移交為基本特征，即BT項(xiàng)目主辦方按規(guī)定完成項(xiàng)目投資、建設(shè)，并將其順利移交給發(fā)起方，發(fā)起方按照約定將回購款順利付給主辦方等所有工作內(nèi)容。建設(shè)工程施工合同通常有固定價(jià)格、可調(diào)價(jià)格、成本加酬金三種。公租房BT項(xiàng)目規(guī)模較大，建設(shè)程序及工程數(shù)量固定，宜采用可調(diào)總價(jià)合同[4]。

通過對(duì)BT項(xiàng)目可持續(xù)建設(shè)的理解，本文認(rèn)為可持續(xù)的資金構(gòu)成主要由建設(shè)公租房實(shí)現(xiàn)其社會(huì)保障功能所投入的費(fèi)用（項(xiàng)目總投入成本）、發(fā)起方在實(shí)現(xiàn)其保障性功能的前提下所收回的租金、出售等費(fèi)用（項(xiàng)目回收資金）組成，并在發(fā)起方補(bǔ)助性投入的調(diào)節(jié)下將回收資金按合同約定的期限和方式付給主辦方。其中總投入成本的基本構(gòu)成為投資基價(jià)和投資回報(bào)、政府優(yōu)惠性投入三大部分，回收資金則由公租房出租回收資金、出售回收資金、商業(yè)配套收入三部分組成。

圖1

投資基價(jià)由建設(shè)成本、建設(shè)成本調(diào)整值及投資成本組成。對(duì)投資基價(jià)的控制方面的研究已經(jīng)比較成熟，建設(shè)成本比較容易確定，與建設(shè)成本調(diào)整值有關(guān)因素主要包括：工期延誤、通貨膨脹、利率變動(dòng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃方案變動(dòng)造成的成本調(diào)整，投資成本則受投資方式、建設(shè)工期、融資成本及建設(shè)期貸款利息的影響。當(dāng)其他投入不變，投資基價(jià)增加時(shí)則需要更多的回收資金來平衡投入成本，從而影響到公租房的租金和售價(jià)。

投資收益由投資回報(bào)率和投資基價(jià)共同決定，吸引主辦方參與最關(guān)鍵的因素是投資回報(bào)率，它是項(xiàng)目發(fā)起方與主辦方利益分配情況的分割點(diǎn)，它的合理性是保證項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)行的關(guān)鍵。主辦方的投資者要求的投資回報(bào)率受其內(nèi)部收益率、風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度、及競爭者的影響。當(dāng)主辦方要求的回報(bào)率較高時(shí)，與投資基價(jià)一樣會(huì)影響租金及售價(jià)，從而可能對(duì)共組房的保障性有所影響。

由于公租房的保障性及準(zhǔn)公共產(chǎn)品性，其租金及售價(jià)要綜合考慮市場因素及保障對(duì)象的可支配收入等一些因素，所以對(duì)項(xiàng)目的回收資金會(huì)有一定的限制，進(jìn)而會(huì)影響到資金平衡，則會(huì)影響政府的優(yōu)惠性投入決策與投資回報(bào)率。

綜上所述，項(xiàng)目的總投資成本各個(gè)因素對(duì)公租房保障性的影響如下圖紅線所示，相反由黑線表示。

圖2

分析得知，租金價(jià)格、出售價(jià)格、政府性優(yōu)惠及投入、投資回報(bào)率是與項(xiàng)目的投入與回收及資金回收都相關(guān)的四個(gè)重要因素。若達(dá)到BT模式的可持續(xù)建設(shè)，則各變量應(yīng)滿足以下條件：

項(xiàng)目總投入成本=項(xiàng)目回收資金

政府性優(yōu)惠及投入+投資收益+投資基價(jià)=租金收入+公租房出售收入+商業(yè)配套收入

2.3 BT模式可持續(xù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

通過以上數(shù)據(jù)可以對(duì)項(xiàng)目公司或主辦方在公租房BT的投資效益進(jìn)行分析,得出凈現(xiàn)值是否大于等于零、動(dòng)態(tài)投資回收期是否能滿足可持續(xù)的要求、內(nèi)部收益率是否能達(dá)到基準(zhǔn)收益率三個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，從而來確定項(xiàng)目財(cái)務(wù)上是否可行。

（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)

式中:FNPV——項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

(CI-CO)t——第t年項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量,其中CI為現(xiàn)金流入量,CO為現(xiàn)金流出量；

N——計(jì)算期期數(shù),一般為項(xiàng)目的壽命期；

Ic——折現(xiàn)率。

（2）內(nèi)部收益率FIRR

釆用插值法可以計(jì)算出FIRR。

（3）動(dòng)態(tài)投資回收期

式中Pt'——?jiǎng)討B(tài)投資回收期。

3 結(jié)論與建議

發(fā)起方的前期準(zhǔn)備工作以及擔(dān)保機(jī)制對(duì)能否實(shí)現(xiàn)BT模式的順利招標(biāo)及可持續(xù)運(yùn)行至關(guān)重要。招標(biāo)成功后順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的回購關(guān)系到BT模式的成敗，回購的實(shí)現(xiàn)收到發(fā)起方和主辦方因素的影響，還受自然條件的影響,如洪澇災(zāi)害、滑坡、泥石流等。因此，采取切實(shí)可行的投資控制和應(yīng)對(duì)策略與措施來保證項(xiàng)目的順利實(shí)施是非常重要的。

建立合理的租金定價(jià)機(jī)制及出售制度，使其即能達(dá)到公租房的保障性目的，又能回收公租房的投入資金。在這個(gè)保障性與資金回收相互制約的過程中，政府的調(diào)節(jié)作用尤為重要，所以政府合理的進(jìn)行分析，采取補(bǔ)助措施，使公租房能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)建設(shè)。

［1］Chen,Y.,Okudan,G.E.and Rilley,D.R..Sustainable Performance Criteria for Construction Method Selection in Concrete Buildings[J].Automation in Construction,2010,19:235-244.

［2］鄧詩晴,秦海玲,方俊.BT模式下項(xiàng)目回購方案分析與設(shè)計(jì)[J].建材世界,2013,34:111.

［3］謝曦.BT項(xiàng)目回購風(fēng)險(xiǎn)控制中政府擔(dān)保的研究[D].西南交通大學(xué),2012：1.

［4］張娟.基于合作博弈的公路工程BT項(xiàng)目合同價(jià)確定方法研究[D].重慶交通大學(xué),2011：6.