陳慧香

摘要：商品房屋的面積大小直接決定著房屋的總價(jià)，廣大購(gòu)房者對(duì)同一房屋在預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)前后的面積差異非常關(guān)心。就房屋面積的預(yù)測(cè)繪和竣工測(cè)量的概念、差異以及實(shí)施，本文作了淺論。

關(guān)鍵詞：房屋面積預(yù)測(cè)繪竣工測(cè)量

一、 房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪和竣工測(cè)量的基本概念

房地產(chǎn)測(cè)繪指運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來進(jìn)行房屋、土地及其房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、位置、自然狀況、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。

房屋面積預(yù)測(cè)繪是指在房屋預(yù)售之前對(duì)房屋面積的測(cè)繪以計(jì)算、求取房屋面積。預(yù)測(cè)算面積即指對(duì)尚未竣工的房屋預(yù)先計(jì)算的面積。房屋開發(fā)建設(shè)單位在領(lǐng)取商品房的預(yù)售許可證時(shí)，需要由具有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位（經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的）依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的要求根據(jù)規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙或設(shè)計(jì)，對(duì)圖紙上標(biāo)注的尺寸進(jìn)行變更。在這個(gè)測(cè)量階段，正處于施工階段或者還沒有開工建設(shè)的的房屋并沒有實(shí)際面積可供測(cè)量.在這種情況下，如果想獲得房屋面積的一些數(shù)據(jù)，便只有來自于房屋設(shè)計(jì)的建筑施工圖了。如果可以，不妨再輔以結(jié)構(gòu)圖來確定房屋的總建筑面積以及每單元的建筑面積。

顧名思義，竣工面積就是由專業(yè)的測(cè)量機(jī)構(gòu)對(duì)竣工的房屋面積進(jìn)行的實(shí)際測(cè)量。在房屋竣工驗(yàn)收后，房屋開發(fā)建設(shè)單位會(huì)依據(jù)國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考規(guī)劃圖紙以及竣工圖紙、預(yù)測(cè)算數(shù)據(jù)對(duì)竣工后的房屋開展實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算并得出實(shí)測(cè)面積。在進(jìn)行竣工測(cè)量時(shí)，房屋施工已經(jīng)全部完成。這時(shí)，就可以安全的接觸到建筑物而且可以順利地進(jìn)入室內(nèi)開展測(cè)量工作，獲得房屋面積的實(shí)際數(shù)據(jù)了。

進(jìn)行竣工測(cè)量的原因多為在施工過程中開發(fā)商有可能會(huì)修改圖紙，這個(gè)修改就可能會(huì)造成預(yù)測(cè)繪即原始預(yù)測(cè)面積與竣工面積即實(shí)測(cè)面積存在較大差異。所以，有必要在房產(chǎn)竣工時(shí)開展竣工測(cè)量。

二、房產(chǎn)測(cè)量和常規(guī)工程測(cè)量的差異

和常規(guī)工程測(cè)量相比，房地產(chǎn)測(cè)繪的理論、技術(shù)、方法、儀器設(shè)備與其基本相同。不同的是，房產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)性更強(qiáng)。房產(chǎn)測(cè)繪主要采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)以及地籍管理等工作提供數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測(cè)量和常規(guī)工程測(cè)量的不同之處主要表現(xiàn)在：（一）房地產(chǎn)測(cè)繪帶有法律性質(zhì)；（二）具有較高的精度指標(biāo)，這些指標(biāo)要能滿足房地產(chǎn)管理、開發(fā)、利用以及交易、征收稅費(fèi)的要求；（三）房產(chǎn)測(cè)繪要求有圖、表、冊(cè)、卡等配套的成果資料；（四）房地產(chǎn)成果資料的現(xiàn)勢(shì)性需要保持現(xiàn)勢(shì)，而且資料的更新沒有固定的周期。房產(chǎn)要素一旦變化后，成果資料也要及時(shí)同步地進(jìn)行變更測(cè)量。

三、房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪和竣工測(cè)量的具體實(shí)施

（一）制訂統(tǒng)一的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做到有法可依

我國(guó)地域遼闊，位于不同地域的房屋結(jié)構(gòu)樣式不同，有的還極具民族特色。在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)需結(jié)合本地實(shí)際制定有關(guān)的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)流程，制訂具體的實(shí)施細(xì)則，為房產(chǎn)面積的測(cè)算提供更切合實(shí)際更具操作性的技術(shù)規(guī)則，以有效降低在面積測(cè)算中對(duì)公共建筑面積分?jǐn)傉J(rèn)定的自由裁量權(quán)，切實(shí)保護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，盡量減少房產(chǎn)面積的爭(zhēng)議和糾紛。

（二）成立房地產(chǎn)測(cè)繪管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)監(jiān)督管理。

各地房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立健全測(cè)繪執(zhí)法監(jiān)督體系，搞好房地產(chǎn)測(cè)繪的管理、監(jiān)督。還要建立新建項(xiàng)目備案制度，在項(xiàng)目立項(xiàng)后編制房地產(chǎn)測(cè)繪計(jì)劃，對(duì)重大測(cè)繪項(xiàng)目要進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)，經(jīng)過統(tǒng)一監(jiān)督完成。

（三）房屋面積預(yù)測(cè)繪的實(shí)施

在進(jìn)行房屋面積預(yù)測(cè)繪時(shí)，可按如下步驟開展：第一，收集及分析資料。進(jìn)行房屋面積的預(yù)測(cè)繪時(shí)，首先要對(duì)圖紙進(jìn)行檢查。檢查時(shí)需要注意核實(shí)該圖紙是否能真正、完全地說明待預(yù)測(cè)繪房屋的狀態(tài)。在核實(shí)過程中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)疑問。如果有疑問時(shí)，需要及時(shí)查看房屋結(jié)構(gòu)的施工圖紙，待再次明晰后對(duì)預(yù)測(cè)繪的資料進(jìn)行補(bǔ)充。待將資料完備以后，就可以就簽訂房屋預(yù)測(cè)繪與委托方簽訂委托合同了。第二，房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)繪的方案要預(yù)先確定。房屋面積預(yù)測(cè)繪開展在房屋竣工之前，預(yù)測(cè)繪時(shí)因?yàn)闆]有實(shí)際房屋可供測(cè)量，所以所得數(shù)據(jù)是完全按照設(shè)計(jì)圖紙而得出的。待開始計(jì)算面積時(shí)，首先要確定預(yù)測(cè)繪的方案。可先運(yùn)用專業(yè)的房產(chǎn)面積測(cè)算軟件將圖形繪制出來。之后要計(jì)算出各區(qū)域的面積以及公用部分的面積；接下來，進(jìn)行分?jǐn)?，填寫“公攤面積認(rèn)定表”，交委托方認(rèn)可，加蓋委托方公章后，返回，歸檔保存。

（四）房產(chǎn)竣工測(cè)量的實(shí)施

在進(jìn)行房產(chǎn)竣工測(cè)量時(shí)，其具體實(shí)施步驟為：第一，開展外業(yè)測(cè)量，進(jìn)行數(shù)據(jù)的采集。在房屋竣工驗(yàn)收以后，房屋交付使用之前，房屋開發(fā)建設(shè)單位必須委托專業(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)開展外業(yè)測(cè)量。外業(yè)測(cè)量時(shí)，分別量出各邊長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，畫出房屋現(xiàn)狀的平面草圖。測(cè)量中如果遇到特殊結(jié)構(gòu)，如不夠2.2米高或閣樓時(shí)，要進(jìn)行精確測(cè)量，還要做到對(duì)現(xiàn)場(chǎng)狀況的詳細(xì)記錄。第二，核對(duì)內(nèi)外業(yè)數(shù)據(jù)。外業(yè)數(shù)據(jù)采集測(cè)量完畢后，要和設(shè)計(jì)圖紙尺寸進(jìn)行嚴(yán)格的對(duì)比。在對(duì)比時(shí)，可按如下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行：1，按竣工后房產(chǎn)的實(shí)際測(cè)量計(jì)算面積。在房屋預(yù)測(cè)繪中，其面積只是用來預(yù)售。而在進(jìn)行商品房銷售以及登記房屋最后的產(chǎn)權(quán)面積的時(shí)候，所要求的合同面積不能使用預(yù)測(cè)繪的面積，而必須是竣工測(cè)量后的面積。 所以，要進(jìn)行竣工測(cè)量面積和房屋面積預(yù)測(cè)繪的對(duì)比。2，選擇與實(shí)際外業(yè)測(cè)量尺寸相符的設(shè)計(jì)圖紙，并按照其尺寸計(jì)算面積。計(jì)算時(shí)，最容易出現(xiàn)兩種情況。第一種是在實(shí)際施工過程中，竣工面積和預(yù)測(cè)繪面積是一樣的，即沒有任何和面積有關(guān)的變化。這是一種比較理想的結(jié)果；第二種是在實(shí)際施工過程中，竣工面積的測(cè)量和預(yù)測(cè)繪面積出現(xiàn)了變化。這種變化大致可分以下方面：小而言之，有個(gè)別部位的修改，如增加或減少，以及尺寸大小的變化；大而言之，工程套內(nèi)建筑面積或公用面積發(fā)生了變化，這時(shí)需要重新進(jìn)行繪圖，并需要委托方提供工程變更單，并重新簽訂委托合同。第三，成果報(bào)告?？⒐y(cè)量的成果報(bào)告的主要形式有：1，用于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的1：500全要素丘圖一份；2，打印到產(chǎn)權(quán)證上的分層分戶平面圖；3，測(cè)繪成果的電子數(shù)據(jù)。

至此，房屋面積的竣工測(cè)量就算完成了。

綜上所述，在進(jìn)行房屋面積的預(yù)測(cè)繪和竣工測(cè)量時(shí)，要先明確其區(qū)別，再根據(jù)其不同用途及作用開展合理有序的測(cè)量。通過精確、細(xì)致的測(cè)量，做到對(duì)房屋面積的真實(shí)反映，為減少房屋面積的糾紛提供科學(xué)依據(jù)。

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