孫華良

上海樓市目前仍然處于痛苦的糾結(jié)時(shí)期，盡管各種政策利好刺激著市場(chǎng)成交量的復(fù)蘇。正如我在今年9月的預(yù)言：“上海今年第四季度新建商品房成交量應(yīng)該在250萬(wàn)平方米以上。”上海今年10月和11月的新建商品房成交量每月都達(dá)到100萬(wàn)平方米以上，這是令房地產(chǎn)行業(yè)興奮的數(shù)據(jù)。同時(shí)，明年上海樓市的行情肯定好于今年，但整個(gè)市場(chǎng)仍不容盲目樂(lè)觀。

為何稱上海樓市仍處于痛苦的糾結(jié)時(shí)期，這是因?yàn)樯虾Ｐ陆ㄉ唐贩砍山涣繌?fù)蘇的背后，隱藏著并不樂(lè)觀的數(shù)據(jù)和事實(shí)。其令人膽顫心驚的市場(chǎng)數(shù)據(jù)是，上海新建商品房的庫(kù)存量達(dá)1300萬(wàn)平方米以上，且其中140平方米以上的戶型占據(jù)40%以上，至少有500萬(wàn)平方米。這類戶型的房屋，都是屬于市場(chǎng)改善型購(gòu)買需求。而與其形成鮮明反差的事實(shí)是，上海仍然堅(jiān)守于“限購(gòu)”的崗哨上，且明年取消無(wú)望。雖然，央行放松購(gòu)房貸款，但上海死守“限購(gòu)”底線。因此，這類改善型購(gòu)買第二套大面積戶型的購(gòu)房者，仍然是處于事實(shí)上的“限購(gòu)限貸”水深火熱之中。結(jié)論很簡(jiǎn)單，上海樓市要消化500萬(wàn)平方米以上的大戶型房屋，依然是困難重重，因?yàn)槭袌?chǎng)的購(gòu)買力受到嚴(yán)重的束縛和挫傷。

更令人傷感的事實(shí)是，上?！胺慨a(chǎn)稅”的試點(diǎn)征收盡管不針對(duì)已購(gòu)的存量房，但劍指新購(gòu)商品房，在購(gòu)買面積上有著嚴(yán)格要求。說(shuō)直白一些，就是購(gòu)房者想要購(gòu)買改善型的第二套大面積住房，基本上都是超過(guò)免征面積規(guī)定的范圍。自然而然地要擔(dān)心各種稅賦，嚴(yán)重地挫傷改善型購(gòu)房者的購(gòu)房信心。

前幾天，上海一位資深的財(cái)經(jīng)地產(chǎn)記者采訪我說(shuō)：“上海大戶型房屋滯銷，是否能通過(guò)提高產(chǎn)品質(zhì)量來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)銷量？”

“上海絕大多數(shù)的大戶型房屋品質(zhì)都是上乘的，且由于市場(chǎng)銷售壓力頗大，漲價(jià)動(dòng)能不強(qiáng)，性價(jià)比都還是可以的。其滯銷的根本原因是受制于政策打壓，有市場(chǎng)購(gòu)買實(shí)力的客群被限購(gòu)，勉強(qiáng)有資格購(gòu)買的改善型客群，不但沒(méi)有享受放松貸款的政策紅利，而且，還受到‘房產(chǎn)稅的虐待。因此，‘限貸和‘房產(chǎn)稅不停止，明年上海大戶型的房屋銷售仍不容樂(lè)觀?！蔽胰鐚?shí)坦言。

據(jù)悉，“房產(chǎn)稅”在全國(guó)試點(diǎn)擴(kuò)容已被叫停，繼續(xù)用“房地產(chǎn)稅”擴(kuò)容來(lái)威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)波暫時(shí)平息。同時(shí)，“房地產(chǎn)稅”的推出，也明確要走立法程序，最快也要到2017年才有可能在全國(guó)范圍內(nèi)推廣實(shí)施。

其實(shí)結(jié)論簡(jiǎn)單明確，只是我們采用“鴕鳥(niǎo)政策”埋頭不見(jiàn)而已。甚至我們不敢面對(duì)現(xiàn)實(shí)去叫停正在試點(diǎn)的“房產(chǎn)稅”，而讓購(gòu)房者深陷苦惱之中。我看到一組數(shù)據(jù)，今年上海有關(guān)部門征收的“房產(chǎn)稅”多達(dá)20億至30億元，而“房產(chǎn)稅”征收以來(lái)總金額達(dá)近100億元。這100億元試點(diǎn)的額外稅種征收，買單的都是市場(chǎng)的購(gòu)房消費(fèi)者。100億從個(gè)人腰包里被強(qiáng)行掏走，不是一個(gè)小數(shù)字啊，購(gòu)房消費(fèi)者傷得起嗎？

我曾就“房產(chǎn)稅”的征收發(fā)表過(guò)以下觀點(diǎn)：“應(yīng)該說(shuō)，上海房產(chǎn)稅所涉及的面是較大的，而且，所涉及的繳稅數(shù)額也是可觀的。

如果房產(chǎn)稅僅僅停留于試點(diǎn)階段，或者再討論三五年后正式出臺(tái)?？梢哉f(shuō)，這對(duì)于上海和重慶的購(gòu)房居民肯定是有失公允的。古今中外，世界各國(guó)，凡要征稅，都有其必征的理由，而此次房產(chǎn)稅試點(diǎn)也是以調(diào)控房?jī)r(jià)為名而征，也難以簡(jiǎn)而言之其對(duì)與錯(cuò)。但結(jié)果是購(gòu)房者多繳了稅收，等于提高了購(gòu)房成本。但如果房?jī)r(jià)被調(diào)控下來(lái)了，購(gòu)房者降低了購(gòu)房成本而支付新增的稅收，也不會(huì)不爽的。但如果事與愿違，就難免怨言四起了。

我認(rèn)為，暫且不論征收房產(chǎn)稅是否合法合理，但兩地試行房產(chǎn)稅兩年，肯定是讓購(gòu)房者多繳了兩年的新增稅收，而且房?jī)r(jià)并沒(méi)有因此而不漲。因此，盡早通過(guò)立法暫停上海和重慶試行房產(chǎn)稅，或者全面推廣房產(chǎn)稅，僅僅是體現(xiàn)一種公平待遇和公平精神。

我認(rèn)為，合法合理的房產(chǎn)稅，應(yīng)該是一種促使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的保障。

我一直強(qiáng)調(diào)，“殺富濟(jì)貧”是一種平衡社會(huì)財(cái)富的手段，能滿足社會(huì)和諧的需要。但殺了富而沒(méi)有“濟(jì)貧”，只會(huì)加劇社會(huì)財(cái)富的不均衡。如果我們能把房產(chǎn)稅所征得的巨額資金，專門用于為無(wú)房者提供廉租房，或者補(bǔ)貼無(wú)房者購(gòu)買住房，那么，擁護(hù)者肯定多于不滿者。即使有人不爽，也會(huì)安慰自己權(quán)當(dāng)是為社會(huì)作出貢獻(xiàn)了。同時(shí)，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展，百姓們才能安居樂(lè)業(yè)地實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)。

因此，我個(gè)人認(rèn)為，上?！胺慨a(chǎn)稅”的試點(diǎn)征收應(yīng)該盡快停止——關(guān)進(jìn)“休克”的籠子里。其理由是上海和重慶的“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)征收只是“先行先試”，并非立法。因此，讓我國(guó)的“房地產(chǎn)稅”走正常的立法程序，該征就征， 該收就收。我想兩地人民也不會(huì)沒(méi)有這種思想覺(jué)悟，把上海和重慶“房產(chǎn)稅”關(guān)進(jìn)“休克”的籠子里，也僅僅是求得兩地人民和全國(guó)人民享受同等公平的國(guó)民待遇而已。endprint