畢 盛

（首都經(jīng)貿(mào)大學，北京 100070）

合理應用稅基評估技術(shù)推進房地產(chǎn)稅改革

畢 盛

（首都經(jīng)貿(mào)大學，北京 100070）

開征房地產(chǎn)稅并對房地產(chǎn)稅基進行評估有利于解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅環(huán)節(jié)存在的“重流通、輕保有”以及重復征稅的問題，同時也為房地產(chǎn)稅的開征提供合理的稅基值，有利于發(fā)揮稅收的積極作用，保證財政收入，縮小貧富差距，抑制房價過快增長。

房地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)；稅基評估

1　房地產(chǎn)稅收概述

在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)相關的征稅環(huán)節(jié)中，存在著“重流通，輕保有”的問題。在我國，與房地產(chǎn)有關的稅費主要包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅及教育稅附加、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、資源稅。針對開發(fā)商的稅種，按照不同的征收環(huán)節(jié)可分為土地占用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)流通交易環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)。其中，土地占用環(huán)節(jié)包括耕地占用稅、資源稅等；開發(fā)環(huán)節(jié)則主要有土地使用稅、契稅、印花稅等；流通環(huán)節(jié)包括營業(yè)稅，城建稅，教育稅附加，企業(yè)所得稅和土地增值稅；保有環(huán)節(jié)包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)相關稅收主要集中在流通交易環(huán)節(jié)，從購買新商品房所繳納的契稅（契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承租人征收的一種財產(chǎn)稅，具體包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓以及房屋的買賣、贈與、交換，實行3%～5%的浮動稅率），到購買或者出售二手房所需要繳納的營業(yè)稅、契稅、印花稅等，以及個人在租賃住房的時候所需要繳納的房屋租賃稅等稅費。保有環(huán)節(jié)的稅種較少，負擔較輕，促使投資者在低成本的情況下長期持有土地和房屋，等待價格上漲，然后拋售，從而謀取暴利。一方面迫使房價不斷上漲，造成“供不應求”的假象；另一方面嚴重影響了市場的供需平衡，對房地產(chǎn)市場形成極大地沖擊；同時也造成了稅收收入的減少。因此，推進房地產(chǎn)稅的改革成為發(fā)展的必然趨勢。

2　房地產(chǎn)稅基評估

針對房地產(chǎn)稅基評估的研究，國外的相關機構(gòu)和學者起步比較早，較早地形成了一套評估程序。稅基評估程序包括價值類型的選擇、評估的有效性周期、稅基評估方法以及數(shù)據(jù)庫的建立4個方面。

2.1選擇價值類型

選擇價值類型時，美國通常選擇市場價值。市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。除此以外，各州還根據(jù)自己的實際情況，選取相應的標準，比如重置成本和銷售價格來確定稅基。在評估發(fā)展相對發(fā)達的加拿大，也是以房屋的市場價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。而日本則是以房屋的重置成本作為計稅依據(jù)。相比美國、加拿大采取的市場價值來說，兩者都考慮了時間價值因素和通貨膨脹等因素，都可以以現(xiàn)行的房地產(chǎn)價值作為評估依據(jù)。在我國，由于經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格不穩(wěn)定，以及通貨膨脹等因素，可以充分借鑒美國和加拿大以及日本的做法，采用與市場價值相類似的價值類型，不僅有利于解決房地產(chǎn)評估稅基隨時間波動大的問題，同時有利于與國際房地產(chǎn)評估接軌，促進房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展。

2.2選擇稅基評估有效性周期

稅基評估有效性周期的選擇同樣需要借鑒國外的做法。在美國，有效性評估周期分為全周期評估周期、部分評估周期和年度評估周期。全周期評估就是在一定時間內(nèi)評估房地產(chǎn)的一個合理值，在未來房地產(chǎn)基本保持不變的前提下，評估值不需要改變。部分估價需要在一定時間內(nèi)對部分房地產(chǎn)的價值進行更新評估。年度評估就是對房地產(chǎn)進行“一年一估”。在一些房地產(chǎn)價格變動較大的州和地方實行“一年一估”，變化相對小的地方進行“三年一估”等?？梢栽诓煌赜蚪⒉煌脑u估周期，比如在一線城市和二線城市等房地產(chǎn)價格變動較大的地方，可以一年一評估，在小縣城或者房價變化不大的地方可以三年一評估或者五年一評估，這樣有利于稅基的現(xiàn)實性、準確性。但同時還應該考慮到區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格的差異性，考慮建立浮動機制，供評估人員以及相關機構(gòu)人員選擇。

2.3選擇評估方法

選擇合理的評估方法。國際通用的評估方法主要有市場法、收益法、成本法和批量評估法。加拿大采用批量評估的方法，批量評估法是應用價值評估的基本方法，根據(jù)資產(chǎn)的特征，應用統(tǒng)計學多元線性回歸分析等方法以及計算機技術(shù)和地理信息系統(tǒng)的技術(shù)，對資產(chǎn)的價值做評估。其步驟如下。

（1）要確定被評估資產(chǎn)的特征。

（2）確定被估資產(chǎn)的市場區(qū)域。

（3）確定該市場區(qū)域中影響供給和需求的因素。

（4）建立各個影響因素之間的關系模型。

（5）根據(jù)模型結(jié)論做推論判斷。

（6）檢測結(jié)果的準確性。

可以借鑒加拿大的經(jīng)驗，采用批量評估的方法評估稅基。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，該項技術(shù)得到了長足的發(fā)展，各地加快了不動產(chǎn)的登記，為批量評估法提供基礎；隨著房產(chǎn)交易量的增大，依靠人力并不能完全解決評估中遇到的問題，可以借助計算機等先進技術(shù)，改善工作環(huán)境，減小壓力，同時提高工作效率。

2.4加快不動產(chǎn)登記工作速度

必須加快不動產(chǎn)登記的工作速度，為評估稅基以及合理應用批量評估法提供一個充足的“數(shù)據(jù)庫”。這個數(shù)據(jù)庫包括區(qū)域房地產(chǎn)的流通交易、成本價值、增值收益、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)人納稅信息、所有權(quán)變動情況、土地類型、建筑物種類、所有權(quán)變動情況、房屋改造裝修情況以及房屋具體尺寸面積等。推進不動產(chǎn)電子登記的實施，建立不動產(chǎn)的綜合信息管理平臺，對不動產(chǎn)信息進行統(tǒng)一編號，可以實現(xiàn)在管理平臺上依據(jù)編號來查詢相關基本信息。

主要參考文獻

［1］劉穎.中國稅制［M］.北京：電子工業(yè)出版社，2012.

10.3969/j.issn.1673-0194.2015.08.133

F812.42

A

1673-0194（2015）08-0173-01

2015-02-23