王紫英

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的探討

王紫英

與其他類型的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算本身的特殊性，在核算的過程中如不加以注意，可能會(huì)影響企業(yè)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性等，也會(huì)損害到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的參與者等的利益。因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題進(jìn)行研究，有著重要的意義。

房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是通過對(duì)土地的使用、房屋的建設(shè)和銷售使企業(yè)獲得效益。完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程包括土地建設(shè)和開發(fā)、房屋建設(shè)經(jīng)營、城市和公共基礎(chǔ)設(shè)備的開發(fā)建設(shè)、銷售房屋和商品房的售后服務(wù)等多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、商品性、資金投資大、建設(shè)周期長、風(fēng)險(xiǎn)大等一系列的經(jīng)營特點(diǎn)及外部環(huán)境等,造成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，良好的會(huì)計(jì)核算工作,可以降低財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn),減少和降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資成本,從而增加企業(yè)盈利，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的不足

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)不明確

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)銷售過程一般有預(yù)售、竣工驗(yàn)收、交付、產(chǎn)權(quán)過戶等幾個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品耗資巨大，周期又長，從而就形成了房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)售或者分期收款的方式進(jìn)行銷售。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行商品的銷售，還應(yīng)該取得預(yù)售許可證或者銷售許可證，這些都會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中收入確認(rèn)的復(fù)雜性。而在實(shí)際操作中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售簽署合同并收齊款項(xiàng)后即確認(rèn)收入，有的在產(chǎn)權(quán)過戶完成后確認(rèn)收入，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中必須對(duì)如何確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入確立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)會(huì)計(jì)科目級(jí)別設(shè)置不一

我國會(huì)計(jì)制度中沒有專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度和準(zhǔn)則，這對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算較為不利，如通過“開發(fā)成本——建安成本——指定分包工程”科目來核算除總包外由開發(fā)公司單獨(dú)分包的一項(xiàng)項(xiàng)目，那通?？赡軙?huì)涉及電梯、防盜門、鋁合金門窗、外墻保溫、智能化、幕墻工程、防水工程、進(jìn)戶門、信報(bào)箱等幾十項(xiàng)工程，每一個(gè)具體工程項(xiàng)目可能還會(huì)由不同的施工單位承接，即使一份合同也有很多付款節(jié)點(diǎn)，所以如都在一個(gè)子目里算，除非通過ERP系統(tǒng)管控，否則查詢起來極為麻煩，勢(shì)必要通過其他的EXCEL表來輔助反映；又如開發(fā)項(xiàng)目通?？赡苌婕白≌⑸啼?、寫字樓、別墅、公寓房、車庫等不同業(yè)態(tài)，即使目前核算項(xiàng)目沒有，將來可能會(huì)遇到，科目的設(shè)置未綜合考慮長遠(yuǎn)因素，即使規(guī)定了統(tǒng)一的會(huì)計(jì)科目，但因理解不一致也會(huì)造成科目運(yùn)用上的混亂，有時(shí)甚至同一個(gè)公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不僅帶來查詢的困難，也容易造成疏漏，從而產(chǎn)生多付款的現(xiàn)象。如，同一企業(yè)建設(shè)工地發(fā)生的水電費(fèi)，有在“開發(fā)成本——建成成本”里反映；有在“開發(fā)成本——前期費(fèi)用——臨水臨電”中記錄，也有的通過“其他應(yīng)收款——施工單位”進(jìn)行核算，從應(yīng)付工程款中扣回。根據(jù)會(huì)計(jì)規(guī)定，企業(yè)所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要建新賬，但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)跨幾個(gè)會(huì)計(jì)年度的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)承擔(dān)土地和房屋的開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的任務(wù)，會(huì)計(jì)核算工作要從年初投資估算開始直至年尾項(xiàng)目結(jié)算，同時(shí)需要按照項(xiàng)目進(jìn)行的實(shí)際情況設(shè)置不同的科目。

（三）房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算的隨意較大

房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模一般較壯大，企業(yè)漏稅、逃稅及偷稅現(xiàn)象也愈發(fā)突出。一方面有些房地產(chǎn)企業(yè)將不合法、不合規(guī)發(fā)票進(jìn)行入賬，挖補(bǔ)涂改發(fā)票現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，另一方面由于沒有嚴(yán)格按照開發(fā)的產(chǎn)品對(duì)象增設(shè)各類明細(xì)核算項(xiàng)目，成本劃分不清，獨(dú)立核算的配套設(shè)施未結(jié)算土地成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息及建筑安裝工程費(fèi)，未按照規(guī)定計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本、期間費(fèi)用，未完工的驗(yàn)收成本計(jì)算在營業(yè)成本中等，常以預(yù)計(jì)金額、合同金額列支，或者直接用白條入賬，不按工程結(jié)算單據(jù)列支開發(fā)成本或?qū)⒊杀竞怂銓?duì)象混淆，列支成本提前（如將下期成本有償轉(zhuǎn)讓或者未單獨(dú)核算自用設(shè)施的成本），沒有分?jǐn)偼恋爻杀尽⒔ㄖ惭b工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)等費(fèi)用；延伸期間費(fèi)用列支的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，如管理費(fèi)用開發(fā)產(chǎn)品竣工之前的借款利息全部列入當(dāng)期損益。

（四）收益評(píng)價(jià)指標(biāo)難以反映企業(yè)的真實(shí)業(yè)績

開發(fā)房地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的周期較長，在會(huì)計(jì)報(bào)表上面通常會(huì)出現(xiàn)業(yè)績大幅度的波動(dòng)，在建設(shè)期的業(yè)績較差，但是當(dāng)驗(yàn)收和出售房屋之后，將預(yù)收款項(xiàng)計(jì)入到收入中去，其導(dǎo)致的結(jié)果是經(jīng)營情況不能通過凈利潤指標(biāo)真實(shí)地反映出來。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況較好，其凈利潤卻可能是很小甚至是負(fù)數(shù)；對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績而言，其表外風(fēng)險(xiǎn)也很重要。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，即使其在建工程多，預(yù)售情況良好、資本流動(dòng)鏈極好、盈利能力夠強(qiáng)，也很可能出現(xiàn)正面倒閉的情況，如工程施工的質(zhì)量出現(xiàn)問題引起賠償或者資金鏈斷裂等。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)對(duì)策

（一）明確房地產(chǎn)企業(yè)的銷售核算范圍及標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入一般指的是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過開發(fā)后通過銷售所獲得的收入，它包括了土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、房屋銷售收入以及房屋的配套收入、周轉(zhuǎn)房的出售，回遷人員拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及增加面積的房款等都應(yīng)該納入到會(huì)計(jì)核算的銷售收入中去。房地產(chǎn)的銷售過程一般要經(jīng)過預(yù)售合同的簽訂、收取預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)辦理、過戶等手續(xù)。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)確認(rèn)收入必須滿足的條件是：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)既沒有通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠計(jì)量；與商品有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的成本會(huì)計(jì)或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠的計(jì)量，只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其商品的收入同時(shí)滿足上述條件時(shí)才能加以確認(rèn)。以商品所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入，在沒有經(jīng)過竣工驗(yàn)收時(shí)，房地產(chǎn)上的各種風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬還沒有轉(zhuǎn)移給買方，不管是否收取了相關(guān)費(fèi)用，都不能計(jì)為收入確認(rèn)。這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目在沒有經(jīng)過驗(yàn)收和過戶時(shí)，所有款項(xiàng)只能算作房地產(chǎn)企業(yè)暫收款或預(yù)收款，從而不能計(jì)算到收入中來。只有在房地產(chǎn)企業(yè)與客戶之間簽訂正式的銷售合同，房地產(chǎn)經(jīng)過相關(guān)的驗(yàn)收，并使客戶對(duì)各種指標(biāo)進(jìn)行認(rèn)可，并辦理相關(guān)的移交手續(xù)后才能夠?qū)⑦@些款項(xiàng)由暫收款轉(zhuǎn)入收入中，即房地產(chǎn)完全交付使用后，才可以將預(yù)收款劃歸到銷售收入中來。此外，房地產(chǎn)企業(yè)利用各種促銷活動(dòng)建立的銷售協(xié)議，必須對(duì)其交易的真實(shí)性和本質(zhì)性進(jìn)行判斷，如：售后回租、售后回購的房地產(chǎn)。

（二）會(huì)計(jì)科目設(shè)置要明晰、準(zhǔn)確、直觀

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行會(huì)計(jì)核算要嚴(yán)格按照一級(jí)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)設(shè)置,同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況對(duì)二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)會(huì)計(jì)科目設(shè)置要仔細(xì)、明確、詳細(xì)，保證對(duì)會(huì)計(jì)核算工作具有完整的資料信息,發(fā)揮會(huì)計(jì)核算工作在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資和成本控制中的作用。

（三）完善票據(jù)的管理系統(tǒng)與完善的核算并舉

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比存在其特別之處，建立完善的票據(jù)管理制度對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常重要的，便于稅收部門對(duì)其監(jiān)督、檢查。同時(shí)作為會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作之一的開發(fā)項(xiàng)目核算，應(yīng)建立完善的核算制度，將責(zé)任明確到各個(gè)會(huì)計(jì)人員，可以采取分工核算，讓一位會(huì)計(jì)單獨(dú)負(fù)責(zé)一部分，這樣既可以提高核算效率也可以提高核算的準(zhǔn)確率，還要對(duì)員工進(jìn)行定期培訓(xùn)和加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與交流，提高員工的綜合素質(zhì)，按照會(huì)計(jì)的相關(guān)法律規(guī)定來處理會(huì)計(jì)工作事宜。

（四）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的信息透明度

要增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的信息透明度，首先在披露房地產(chǎn)項(xiàng)目信息的過程中要加大對(duì)土地儲(chǔ)備量的披露力度。土地成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中占據(jù)很大比重。房地產(chǎn)項(xiàng)目能否擁有土地儲(chǔ)備決定了房地產(chǎn)企業(yè)未來能夠發(fā)展到什么程度，然而房地產(chǎn)企業(yè)的信息使用者無法通過企業(yè)土地使用權(quán)總額來判斷土地儲(chǔ)備的情況。因此須加大對(duì)土地儲(chǔ)備量及其成本的信心披露力度。其次，還應(yīng)該增加對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的披露。對(duì)現(xiàn)金流量的披露應(yīng)該包括在經(jīng)營活動(dòng)中形成的所有的現(xiàn)金流量。

王紫英，南通云景投資有限公司。

F235.91

A

1008-4428（2015）06-61-02