于　濤，陳　亮

（日照市房地產(chǎn)管理局，山東　日照　276800）

城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及相關(guān)影響因素探討

于濤，陳亮

（日照市房地產(chǎn)管理局，山東日照276800）

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平在不斷提高，對吃、穿、住、行的要求也變得越來越高，使得城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展起來，在發(fā)展過程中，各種矛盾問題也在不斷的顯現(xiàn)出來。本文針對城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀和相關(guān)的影響因素進(jìn)行探討，并提出了相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：城市新建住宅小區(qū)；物業(yè)管理現(xiàn)狀；影響因素

近年來，我國住房制度的改革和住房商品化的迅速發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展起來，取代了原有住戶自我管理的管理形式，作為城市新建住宅小區(qū)的管理模式，有效地改善了人們的居住條件和生活環(huán)境，為人們的生活帶來了許多便捷。但在提高人們生活質(zhì)量的同時(shí)，一些矛盾問題也逐漸顯現(xiàn)出來，亟待解決和完善。

1　城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展迅速，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模在不斷擴(kuò)大，我國從事物業(yè)管理工作的人員已經(jīng)達(dá)到了三百多萬人，物業(yè)管理在快速發(fā)展的同時(shí)，許多問題也逐漸顯露出來，尤其是我國城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理，各方面還不是很完善，服務(wù)意識不強(qiáng)，工作態(tài)度不認(rèn)真，使得小區(qū)業(yè)主的投訴量一直居高不下，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間存在著很多不和諧因素。改變我國城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀［1]，提高人們的生活質(zhì)量，確保物業(yè)管理行業(yè)又好又快的發(fā)展已勢在必行。

2　城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的相關(guān)影響因素

2.1缺乏監(jiān)督體系，法律體系不完善

物業(yè)管理行業(yè)作為一個融入我國社會經(jīng)濟(jì)的年輕行業(yè)，在法制建設(shè)方面還不是很健全，缺乏有力的監(jiān)督體系，在這種情況下，許多物業(yè)管理公司鉆法律的空子，獲取非法收益。

2.2存在亂收費(fèi)、收費(fèi)難和收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象

任何企業(yè)的建立都是以盈利為目的的，物業(yè)管理企業(yè)也是一樣，為了企業(yè)能夠正常的運(yùn)轉(zhuǎn)下去，在服務(wù)于業(yè)主的同時(shí)，會收取一定的服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)用的收取是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間存在矛盾的根本所在。一方面，由于城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營時(shí)間不長，部分小區(qū)業(yè)主不是很重視小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)常出現(xiàn)拖交物業(yè)費(fèi)和拒交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)公司之間出現(xiàn)矛盾。另一方面，物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)用后，服務(wù)質(zhì)量上不去，缺乏服務(wù)意識，不能有效的解決業(yè)主的困擾。甚至有的物業(yè)管理企業(yè)，為了追求片面的經(jīng)濟(jì)效益，模糊收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行捆綁收費(fèi)和亂收費(fèi)等行為［2]。物業(yè)公司這些不守誠信、缺乏道德素質(zhì)的行為，引起了小區(qū)業(yè)主們的強(qiáng)烈不滿，在增加了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間矛盾的同時(shí)，也在一定程度上增加了物業(yè)管理企業(yè)收繳物業(yè)費(fèi)用的難度。

2.3物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)偏低

我國物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，在一定程度上減輕了我國現(xiàn)階段的就業(yè)壓力，給人們增加了就業(yè)機(jī)會，受到了我國各級人民政府的高度重視。但目前從事物業(yè)管理行業(yè)的大部分工作人員由于入職前職業(yè)技能培訓(xùn)不到位，自身專業(yè)素質(zhì)較低，在工作中，不能滿足業(yè)主的要求，造成物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。

2.4物業(yè)管理企業(yè)管理模式存在問題

城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司運(yùn)營時(shí)間不長，企業(yè)內(nèi)部的管理層缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，新員工培訓(xùn)制度不完善，管理模式陳舊，容易出現(xiàn)工作人員工作效率低，服務(wù)意識差等情況。

3　完善城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的對策建議

3.1完善物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)，建立完整的監(jiān)督體系

早在2003年，我國就出臺了一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》，其中規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間水、電和取暖等問題的法律法規(guī)，這在短時(shí)間內(nèi)對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到了推動的作用。隨著時(shí)間的流逝，逐漸暴露出了許多問題，所以我國物業(yè)管理的相關(guān)部門，應(yīng)結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，逐步完善該行業(yè)的法律法規(guī)，建立完整的監(jiān)督體系。

3.2加強(qiáng)物業(yè)管理工作人員的職業(yè)技能培訓(xùn)，提高工作人員的職業(yè)道德素質(zhì)和職業(yè)技能

物業(yè)管理行業(yè)屬于服務(wù)類行業(yè)，從事服務(wù)類行業(yè)最重要的就是要具備專業(yè)的服務(wù)態(tài)度，物業(yè)管理企業(yè)工作人員的綜合素質(zhì)決定著物業(yè)管理企業(yè)未來發(fā)展的高度。

物業(yè)管理企業(yè)的工作人員在工作中要把良好的服務(wù)意識和專業(yè)的職業(yè)技能結(jié)合起來工作，樹立以業(yè)務(wù)為本的工作態(tài)度，提高自身綜合素質(zhì)。

3.3物業(yè)企業(yè)管理層不斷學(xué)習(xí)新的管理模式

一個企業(yè)的管理模式對企業(yè)員工的工作態(tài)度有很大的影響，企業(yè)內(nèi)部的管理模式有問題，員工就會有漏洞可鉆，這就要求物業(yè)管理企業(yè)的管理層不斷學(xué)習(xí)新的管理模式，不斷的積累管理經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)自身服務(wù)意識，并找出最適合企業(yè)發(fā)展的管理模式。只有企業(yè)管理層做出榜樣，員工才能朝著正確的方向努力工作。

3.4通過科學(xué)合理的手段，增強(qiáng)業(yè)主有償服務(wù)觀念

確保城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)營的關(guān)鍵就是小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收取。由于新建物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展還不是很成熟，部分小區(qū)業(yè)主的有償服務(wù)觀念還不是很明確，認(rèn)為住進(jìn)小區(qū)享受服務(wù)是應(yīng)該的，常常出現(xiàn)拖交和拒交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象，成為物業(yè)管理企業(yè)較為頭疼的問題［3]。針對這種現(xiàn)象的發(fā)生，政府和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采取科學(xué)合理的宣傳手段，并逐漸加大宣傳力度，樹立城市居民有償服務(wù)的觀念，培養(yǎng)小區(qū)居民自覺繳納物業(yè)費(fèi)的好習(xí)慣，同時(shí)政府也要加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)亂收費(fèi)現(xiàn)象的監(jiān)督，維護(hù)小區(qū)居民的合法權(quán)益。

4　總結(jié)

本文對我國城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，總結(jié)出了物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營中存在的問題和影響因素，提出了相應(yīng)的解決對策。希望我國的物業(yè)管理行業(yè)能夠增強(qiáng)服務(wù)意識，切實(shí)服務(wù)于業(yè)主，實(shí)現(xiàn)健康快速的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

［1]段淑娟，任曉芳.城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀與原因分析［J].生產(chǎn)力研究，2012.

［2]宋靜艷.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策［J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2012.

［3]文宇.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及其解決對策［J].城市問題，2013.

作者簡介：于濤（1965-），男，山東日照人，經(jīng)濟(jì)師，大學(xué)，研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)。