〔摘要〕先買權(quán)制度，應(yīng)首先確定其研究進(jìn)路，搭建討論的框架和平臺(tái)，即區(qū)分為常態(tài)和異態(tài)兩種情形。在常態(tài)下，只要出賣人履行法定的通知義務(wù)，無(wú)須“激活”先買權(quán)，先買權(quán)制度的目的即有望實(shí)現(xiàn)；這是一種通過(guò)權(quán)利義務(wù)法律預(yù)設(shè)來(lái)引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行法律行為的制度目的實(shí)現(xiàn)方式。而在異態(tài)下，出賣人未履行法定的通知義務(wù)，只有當(dāng)先買權(quán)人積極行使先買權(quán)，先買權(quán)制度的目的才可能實(shí)現(xiàn)。，這是一種通過(guò)法律救濟(jì)措施進(jìn)行事后補(bǔ)救的制度目的實(shí)現(xiàn)方式。

〔關(guān)鍵詞〕先買權(quán)；常態(tài)；異態(tài)

中圖分類號(hào)：D923文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1008-4096（2014）05-0087-05

德國(guó)法學(xué)家薩維尼在理論上首次系統(tǒng)地使用了法律關(guān)系概念，他認(rèn)為“各個(gè)法律關(guān)系，就是由法律規(guī)定的人與人之間的關(guān)系。”[1]

一、先買權(quán)制度常態(tài)分析的引入及必要性

傳統(tǒng)民法學(xué)認(rèn)為，先買權(quán)是指特定人依當(dāng)事人約定或法律規(guī)定成為先買權(quán)人之后，于出賣人出賣標(biāo)的物與第三人時(shí)，有依同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。多數(shù)學(xué)者將先買權(quán)定位于先買權(quán)人得以在“同等條件”下優(yōu)先與第三人買受特定標(biāo)的物的特權(quán)，體現(xiàn)為如下三個(gè)方面：其一，在先買權(quán)法律關(guān)系中，有了第三人的介入，先買權(quán)人才有了競(jìng)買的對(duì)象，制度設(shè)計(jì)才能體現(xiàn)先買權(quán)制度立法目的所追求的“優(yōu)先”。其二，出賣人出賣其標(biāo)的物與第三人是先買權(quán)人行使先買權(quán)的啟動(dòng)條件，如果無(wú)第三人的介入，先買權(quán)無(wú)從行使。其三，先買權(quán)人須以同等條件表示購(gòu)買是先買權(quán)人行使先買權(quán)的實(shí)質(zhì)條件，如果無(wú)第三人的介入，則買受條件無(wú)從確定，枉論“同等條件”。因此，通常認(rèn)為在先買權(quán)法律關(guān)系中，第三人的存在構(gòu)成先買權(quán)制度得以運(yùn)行的必要條件，先買權(quán)人之“優(yōu)先”系以第三人為參照物進(jìn)行對(duì)比的結(jié)果。

上述觀點(diǎn)的立論基礎(chǔ)在于認(rèn)為先買權(quán)是一個(gè)以享有優(yōu)先買受利益為內(nèi)容的權(quán)利，而先買權(quán)制度目的在于使先買權(quán)人在同等條件下得以優(yōu)先于第三人實(shí)現(xiàn)買受，先買權(quán)人借助“第三人介入”的制度設(shè)計(jì)，通過(guò)表示以同等條件購(gòu)買的權(quán)利行使方式，達(dá)到其預(yù)期的買受目的。但不難發(fā)現(xiàn)，第三人在上述制度設(shè)計(jì)中充當(dāng)?shù)膬H僅是“工具箱”的角色，其歷經(jīng)漫長(zhǎng)、艱難的談判所達(dá)成的交易條件直接為先買權(quán)人劫取獲得，為他人做嫁衣裳，雖心有不甘，又徒之奈何，第三人最終面對(duì)的結(jié)果很可能是空守著一紙合約，哀怨地艷羨著先買權(quán)人……可見(jiàn)，在此理論基礎(chǔ)上的先買權(quán)人利益的實(shí)現(xiàn)，就某種意義而言是以損害第三人利益為代價(jià)的。誠(chéng)然，根據(jù)立法政策的要求，特定權(quán)利人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)或優(yōu)先保護(hù)，通常會(huì)導(dǎo)致權(quán)利沖突，伴隨而生的是另外一個(gè)或幾個(gè)權(quán)利主體受有不利益的結(jié)果，對(duì)于先買權(quán)人和第三人也不例外。但需要我們思考的是如此制度設(shè)計(jì)是實(shí)現(xiàn)先買權(quán)制度目的的惟一途徑嗎？在回答上述問(wèn)題之前，尚須對(duì)先買權(quán)制度的目的進(jìn)行反思：以往的認(rèn)識(shí)是否存在偏差？

以立法論角度觀之，筆者認(rèn)為以往對(duì)于先買權(quán)制度目的的認(rèn)識(shí)以偏概全，有失精確，亟待補(bǔ)正，在此有必要予以厘清。在筆者看來(lái)，先買權(quán)的制度目的在于通過(guò)對(duì)先買權(quán)的法律確認(rèn)，保障先買權(quán)人享有買受機(jī)會(huì)，并盡量促成買受目的的實(shí)現(xiàn)，以達(dá)到優(yōu)位保護(hù)先買權(quán)人利益的立法目的。申言之，法律創(chuàng)設(shè)先買權(quán)制度，對(duì)于出賣人而言，只是要求出賣人在選擇交易相對(duì)人時(shí)應(yīng)優(yōu)先考慮先買權(quán)人，不得將先買權(quán)人排除在外，此種對(duì)所有權(quán)行使的限制并未使所有權(quán)占有、使用、收益和處分的權(quán)能有所喪失，因此并無(wú)實(shí)質(zhì)上的不利益，所以當(dāng)出賣人意欲出賣特定標(biāo)的物時(shí)，法律上對(duì)其課以提前通知先買權(quán)人其出賣意愿和（或）交易條件的義務(wù)，立法技術(shù)上使出賣人在尋找和選擇買受人的過(guò)程中不得將先買權(quán)人排除在外即可；對(duì)于先買權(quán)人而言，先買權(quán)的賦予只是給予先買權(quán)人成為出賣人交易相對(duì)人的法定機(jī)會(huì)，或在與其他交易相對(duì)人同等條件下得以優(yōu)先購(gòu)買的選擇機(jī)會(huì)，而非優(yōu)先購(gòu)買并必然實(shí)現(xiàn)買受目的的特權(quán)，至于買受目的能否實(shí)現(xiàn)有待于先買權(quán)人個(gè)人意志的權(quán)衡與選擇以及進(jìn)一步的作為。因此，我們認(rèn)為先買權(quán)制度是法律在不損害出賣人利益和兼顧交易安全的前提下，給予先買權(quán)人一個(gè)優(yōu)先買受的機(jī)會(huì)而非特權(quán)。所謂“優(yōu)先”既不是買受條件的優(yōu)惠，也非時(shí)間順序的優(yōu)先，只是買受機(jī)會(huì)的增加而已。

據(jù)此而言，以往所認(rèn)為的先買權(quán)制度目的的實(shí)現(xiàn)有賴于“第三人的介入”，其適用的交易情境僅限于“異態(tài)下”的先買權(quán)制度運(yùn)作——即當(dāng)出賣人意欲出賣標(biāo)的物時(shí)，在未通知先買權(quán)人其出賣意愿及出賣條件的情況下，直接與第三人商定買賣合同內(nèi)容甚至締結(jié)合同，在先買權(quán)人知悉后，可以要求以同等條件與出賣人締結(jié)買賣合同，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)買受的目的。筆者認(rèn)為上述“第三人介入”的制度設(shè)計(jì)可以使先買權(quán)人實(shí)現(xiàn)其制度目的，但絕非實(shí)現(xiàn)其制度目的的惟一途徑，在無(wú)“第三人介入”的情形下，先買權(quán)制度目的同樣得以實(shí)現(xiàn)，如當(dāng)出賣人意欲出賣標(biāo)的物時(shí)，將其出賣意愿和（或）交易條件通知給先買權(quán)人，征求其買受意愿和（或）買受條件，若先買權(quán)人與出賣人就標(biāo)的物的買賣達(dá)成合意，合同成立，通過(guò)對(duì)有效合同的履行，先買權(quán)人完全可以進(jìn)而取得標(biāo)的物的所有權(quán)。這種交易情境，筆者稱之為“常態(tài)下”的先買權(quán)制度運(yùn)作。

當(dāng)前學(xué)界對(duì)于先買權(quán)制度的研究往往落入過(guò)于關(guān)注“第三人介入”的異態(tài)下的先買權(quán)制度如何運(yùn)作之窠臼，忽視了實(shí)現(xiàn)先買權(quán)制度目的的另一條有效途徑——常態(tài)下的先買權(quán)制度運(yùn)作問(wèn)題。筆者認(rèn)為引入“常態(tài)”的分析視角，并展開(kāi)常態(tài)下先買權(quán)制度運(yùn)作之分析和研究，殊為必要。其一，在常態(tài)下，惟須注意出賣人負(fù)有法定通知義務(wù)。先買權(quán)制度目的的實(shí)現(xiàn)與否的關(guān)鍵在于出賣人是否向先買權(quán)人履行法定通知義務(wù)，如果出賣人履行了此法定義務(wù)（通知內(nèi)容在性質(zhì)上多體現(xiàn)為要約），而先買權(quán)人也有買受的意愿，雙方并就交易條件達(dá)成了一致意見(jiàn)，此時(shí)買賣合同成立，通過(guò)對(duì)有效合同的履行，先買權(quán)人可以進(jìn)而取得標(biāo)的物的所有權(quán)。經(jīng)過(guò)此過(guò)程中，先買權(quán)制度目的得以實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，無(wú)須“第三人介入”充當(dāng)“同等條件”的參照物，避免了異態(tài)下“第三人介入”情境下對(duì)第三人利益的不利影響，彰顯了制度設(shè)計(jì)上對(duì)效率和安全價(jià)值的追求。其二，實(shí)踐中，涉及先買權(quán)問(wèn)題法律糾紛較多發(fā)生在出賣人對(duì)于先買權(quán)人權(quán)利的漠視，鮮有將出賣意圖和（或）交易條件預(yù)先通知先買權(quán)人的情形出現(xiàn)，但在“常態(tài)”視角下，在制度設(shè)計(jì)上通過(guò)明確和強(qiáng)化出賣人的法定通知義務(wù)及其責(zé)任，對(duì)未來(lái)出賣人的行為起到積極的指引和影響作用，將有效地減少司法實(shí)踐中因先買權(quán)問(wèn)題產(chǎn)生的法律糾紛。

二、常態(tài)下的先買權(quán)法律關(guān)系及運(yùn)作

常態(tài)下，涉及到先買權(quán)的法律關(guān)系主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一是先買權(quán)賴以存在的基礎(chǔ)法律關(guān)系，這一法律關(guān)系發(fā)生在出賣人與先買權(quán)人之間，是先買權(quán)成立的前提，如承租人先買權(quán)存在于租賃關(guān)系中，按份共有人的先買權(quán)存在于共有關(guān)系中。二是先買權(quán)的本體法律關(guān)系，是指出賣人與先買權(quán)人之間以出賣人法定通知義務(wù)為核心內(nèi)容的法律關(guān)系。筆者認(rèn)為，前述的基礎(chǔ)法律關(guān)系為常態(tài)下先買權(quán)法律關(guān)系的關(guān)聯(lián)法律關(guān)系，是先買權(quán)存在的基礎(chǔ)。這里所論及的常態(tài)下的先買權(quán)法律關(guān)系，是指先買權(quán)的本體法律關(guān)系，系雙方法律關(guān)系。

法律賦予先買權(quán)人在特定基礎(chǔ)法律關(guān)系中享有先買權(quán)，自基礎(chǔ)法律關(guān)系成立并生效之時(shí)，先買權(quán)即告成立，但絕大多數(shù)情況下，先買權(quán)人的買受機(jī)會(huì)的獲得及嗣后可能的買受目的的實(shí)現(xiàn)并非先買權(quán)人行使先買權(quán)的法律效果，而是表現(xiàn)在出賣人履行了法律對(duì)其課以的對(duì)先買權(quán)人的法定通知義務(wù)，并據(jù)此賦予先買權(quán)人自行選擇是否與出賣人達(dá)成交易的承諾選擇權(quán)。在此交易全程，先買權(quán)一直處于睡眠狀態(tài)，故此情形下先買權(quán)人買受機(jī)會(huì)的獲得系先買權(quán)消極作用的結(jié)果，而這恰恰是常態(tài)之下的先買權(quán)的應(yīng)有之意。在常態(tài)下，當(dāng)出賣人意欲出賣特定標(biāo)的物時(shí)，須履行以其愿意接受的購(gòu)買條件或其認(rèn)可的第三人提出的購(gòu)買條件通知給先買權(quán)人的義務(wù)，由先買權(quán)人決定是否購(gòu)買。這種情形，出賣人所為的通知通常在性質(zhì)上為要約，而先買權(quán)人的答復(fù)的性質(zhì)即為承諾，實(shí)際上與通常情形下的買賣合同的締結(jié)沒(méi)有區(qū)別，惟須注意的是對(duì)出賣人課以的通知義務(wù)系法定義務(wù)。

作為欲與交易相對(duì)人訂立買賣合同的締約當(dāng)事人，出賣人最為便利知曉有關(guān)將標(biāo)的物出賣的信息，包括出賣標(biāo)的物的意圖、出賣的條件、與第三人買賣合同締結(jié)的情況等。為此，所有認(rèn)可先買權(quán)制度的立法例都規(guī)定了出賣人向先買權(quán)人負(fù)有法定的通知義務(wù)，以便于先買權(quán)人獲得買受機(jī)會(huì)并實(shí)現(xiàn)買受目的。在先買權(quán)的制度設(shè)計(jì)中，出賣人的通知義務(wù)系出賣人所承擔(dān)的為便于先買權(quán)人行使權(quán)利的法定義務(wù)，在性質(zhì)上為附隨義務(wù)，且出賣人不得以權(quán)利人已經(jīng)知曉通知的內(nèi)容，作為其不履行該義務(wù)的抗辯理由[3]。

丁春艷：《論私法中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，載《北大法律評(píng)論》2005年第6期，第667頁(yè)。

出賣人的通知義務(wù)雖為附隨義務(wù)，但其在整個(gè)先買權(quán)制度構(gòu)架中具有舉足輕重的地位。“常態(tài)”和“異態(tài)”的區(qū)分的顯著標(biāo)志在于“出賣人通知義務(wù)”的履行或者未履行，它直接決定了先買權(quán)的權(quán)利狀態(tài)。在前者，先買權(quán)處于消極睡眠狀態(tài)，由先買權(quán)人自行決定買受與否，交易過(guò)程與先買權(quán)的行使無(wú)涉；在后者，先買權(quán)人利益之保障取決于先買權(quán)人是否行使先買權(quán)，如果選擇行使先買權(quán)，即意味著將先前睡眠中的先買權(quán)“激活”，由其發(fā)揮出積極作用。由此可見(jiàn)，出賣人的法定通知義務(wù)的諸多要素，諸如出賣人的通知期限、通知方式和通知內(nèi)容，它們僅僅涉及到常態(tài)下出賣人負(fù)有的法定通知義務(wù)能否順利履行，而并非先買權(quán)的行使條件。誠(chéng)然，在異態(tài)下，先買權(quán)的行使都需以先買權(quán)人實(shí)際知悉出賣人出賣特定標(biāo)的物與第三人為前提，但法律規(guī)定的出賣人對(duì)先買權(quán)人負(fù)有的法定通知義務(wù)本身并不意味著先買權(quán)人行使先買權(quán)必須以出賣人的通知為條件。此系當(dāng)前學(xué)界和司法實(shí)務(wù)界普遍存在的一個(gè)誤解，應(yīng)予以澄清。其實(shí)，在現(xiàn)實(shí)生活中，即使出賣人未為通知，先買權(quán)人完全可能通過(guò)其他途徑，知悉出賣人出賣標(biāo)的物于第三人的情況，此種情形即為上文所述及的異態(tài)情境，系先買權(quán)人行使先買權(quán)的前提條件，當(dāng)然不構(gòu)成先買權(quán)人主張權(quán)利行使的障礙，否則將不合理地限制了先買權(quán)行使的可能?！度鹗棵穹ǖ洹返?81a條第2款規(guī)定可茲證明：“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人欲行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，須在知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起的3個(gè)月內(nèi)行使該權(quán)利。”

對(duì)于出賣人通知義務(wù)的構(gòu)成要素，筆者以我國(guó)法律規(guī)定的承租人的先買權(quán)為對(duì)象，從如下三個(gè)方面進(jìn)行考察和分析。

1.通知義務(wù)的履行期限，即出租人何時(shí)應(yīng)向先買權(quán)人履行通知義務(wù)

從立法例上看，除了《德國(guó)民法典》第510條第1款規(guī)定出賣人應(yīng)將其與第三人訂立的合同的內(nèi)容立即通知先買權(quán)人外，其他國(guó)家在立法上并未明確規(guī)定通知義務(wù)的履行期限。而《中華人民共和國(guó)合同法》（下文簡(jiǎn)稱《合同法》）第230條雖然規(guī)定了出租人應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人（實(shí)為對(duì)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（下文簡(jiǎn)稱《民通意見(jiàn)》）第118條

2008年12月8日最高人民法院審判委員會(huì)第1457次會(huì)議通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于廢止2007年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋（第七批）的決定》（法[2008]15號(hào)），以“與物權(quán)法有關(guān)規(guī)定沖突”為由，廢止了《民通意見(jiàn)》第118條的規(guī)定。不過(guò)，在司法實(shí)踐中，《民通意見(jiàn)》第118條影響力深遠(yuǎn)，難免有法院會(huì)受繼續(xù)按照該規(guī)定的內(nèi)容來(lái)理解和審理案件。從這個(gè)角度考慮，本文的部分內(nèi)容中仍會(huì)保留針對(duì)《民通意見(jiàn)》第118條的有關(guān)論證。規(guī)定的“提前三個(gè)月”進(jìn)行的修正

《民通意見(jiàn)》第118條關(guān)于出租人應(yīng)“提前三個(gè)月”通知承租人的規(guī)定均形成于20世紀(jì)80年代，立法當(dāng)時(shí)我國(guó)尚未實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，住房短缺，房屋買賣也比較少見(jiàn)，因此，當(dāng)時(shí)立法規(guī)定出租人出賣房屋時(shí)應(yīng)“提前三個(gè)月”通知承租人，可能是合適的。但自從我國(guó)確立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和實(shí)行住宅商品化之后，房屋買賣逐漸趨于頻繁，交易的時(shí)間也隨之縮短。在這種社會(huì)背景下，不顧具體的交易情況，一概要求出租人提前三個(gè)月通知承租人，顯然不利于交易的快速進(jìn)行，而且還會(huì)損害到出租人的利益。從這個(gè)意義來(lái)說(shuō)，《合同法》第230條以“合理期限”取代了《民通意見(jiàn)》第118條“提前三個(gè)月”的規(guī)定，乃是立法者授權(quán)法官根據(jù)具體交易情況來(lái)判斷，雖然彈性增大了，但無(wú)疑更符合實(shí)踐要求。），但該規(guī)定的規(guī)范旨在于，限制出租人與第三人僅能在出租人通知義務(wù)履行后合理期限或三個(gè)月之后訂立買賣合同，而對(duì)出租人通知義務(wù)的履行期限并未做真正的規(guī)定。另外，規(guī)定的“提前三個(gè)月通知承租人”在實(shí)踐中很難操作。因?yàn)椤俺鲑u之前的合理期限內(nèi)”或“提前三個(gè)月”的計(jì)算是以出租人與第三人買賣合同訂立的時(shí)間作為期限終點(diǎn)向前推算期限起點(diǎn)的，而出租人與第三人何時(shí)能夠達(dá)成一致，成立買賣合同關(guān)系在事前根本無(wú)法確定，因而要求出租人“出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”或“提前三個(gè)月通知承租人”根本無(wú)法操作。因此，根據(jù)出租人法定通知義務(wù)的設(shè)置目的，即在常態(tài)下當(dāng)出賣人意欲出賣特定標(biāo)的物時(shí)，須履行以其愿意接受的購(gòu)買條件或其認(rèn)可的第三人提出的購(gòu)買條件通知給先買權(quán)人的義務(wù)，由先買權(quán)人決定是否購(gòu)買，從而保障先買權(quán)人享有買受機(jī)會(huì)，盡量促成買受目的的實(shí)現(xiàn)，并結(jié)合此時(shí)出賣人的通知在性質(zhì)上通常為要約的考量，對(duì)于出租人通知義務(wù)的履行期限宜做出如下解釋：出租人應(yīng)在具有明確出賣意圖后，或在其與第三人訂立買賣合同之后立即向先買權(quán)人為通知。至于“立即”應(yīng)做何理解，視乎個(gè)案中的諸如出租人與承租人之間進(jìn)行聯(lián)絡(luò)的便利程度等具體情況來(lái)確定。需進(jìn)一步考量的是，承租人在接到出租人的通知后，應(yīng)當(dāng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)做出答復(fù)？《合同法》和我國(guó)大多數(shù)地方性法規(guī)及規(guī)章，對(duì)此均無(wú)明確規(guī)定。于此情形，有兩種思路可供選擇：其一，鑒于目前的司法解釋、行政法規(guī)和不少地方性法規(guī)及規(guī)章都要求出租人須提前三個(gè)月或一個(gè)月通知承租人，并且此一期限系為保護(hù)承租人而設(shè)，故為貫徹立法目的，在解釋上不妨認(rèn)為，承租人接到通知后的考慮期限也應(yīng)當(dāng)是三個(gè)月或一個(gè)月。在司法實(shí)踐中，有的法院判決就是這樣處理的。其二，因《合同法》第230條一改《民通意見(jiàn)》第118條的做法，要求出租人應(yīng)在出賣之前的“合理期限”內(nèi)而非“提前三個(gè)月”通知承租人，故承租人接到通知后，也應(yīng)當(dāng)在一個(gè)“合理期限”內(nèi)予以答復(fù)。如果出租人明確指定了答復(fù)期限，則該期限即應(yīng)視為承租人答復(fù)的“合理期限”；如果出租人未明確指定答復(fù)期限，則應(yīng)根據(jù)交易的重要性、市場(chǎng)環(huán)境變化的速度等因素來(lái)確定承租人答復(fù)的“合理期限”，但最長(zhǎng)不得超過(guò)有關(guān)司法解釋或地方性法規(guī)、規(guī)章中所規(guī)定的三個(gè)月或一個(gè)月的期限[4]。

戴孟勇：《房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之研究》，載《民法九人行》（第4卷），法律出版社2010年版，第93頁(yè)。筆者認(rèn)為上述兩種觀點(diǎn)并沒(méi)有建立在對(duì)承租人答復(fù)本身性質(zhì)的準(zhǔn)確把握的基礎(chǔ)上，因此結(jié)論缺少理論支撐無(wú)法立足。根據(jù)上文分析，常態(tài)下承租人的答復(fù)在性質(zhì)上通常為承諾，所以答復(fù)期限的本質(zhì)即為承租人承諾的期限。因此，我們完全可以適用《合同法》第23條對(duì)于承諾期限的有關(guān)規(guī)定，對(duì)承租人的答復(fù)期限予以確定。惟須注意的是基于先買權(quán)制度立法目的的考量，如果出租人在要約通知中確定的承諾期限過(guò)短，導(dǎo)致承租人客觀上無(wú)法期內(nèi)承諾的，當(dāng)構(gòu)成出租人濫用承諾期限確定權(quán)限，法官理應(yīng)予以干涉，并確立合理期間

從立法論的角度來(lái)說(shuō)，由于當(dāng)今我國(guó)社會(huì)的交易活動(dòng)十分活躍，房屋的市場(chǎng)行情變動(dòng)很快，裁量的承諾期限明顯過(guò)長(zhǎng)，不利于保護(hù)出租人的利益。筆者贊同最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2009]11號(hào)）（下文簡(jiǎn)稱《房屋租賃合同解釋》）第24條第（三）項(xiàng)之期限規(guī)定，認(rèn)為“合理期間”確定為“通知后十五日內(nèi)”較為妥當(dāng)。作為承諾期限。

2.通知義務(wù)的履行方式，即出租人以何種方式進(jìn)行通知，是口頭還是書(shū)面

考察各國(guó)或各地區(qū)的立法例，除《俄羅斯民法典》第250條第2款，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《耕地三七五減租條例》第15條明確要求出賣人須以書(shū)面形式向權(quán)利人通知其出賣意圖外，其他均無(wú)類似規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)行法中，除《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（2001年8月15日）第42條規(guī)定在抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人之外，其他有關(guān)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律都未明文要求書(shū)面形式[3]?！渡虾Ｊ懈呒?jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答》第23條

丁春艷：《論私法中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，載《北大法律評(píng)論》2005年第6期，第667頁(yè)。在司法實(shí)踐中，有的法院認(rèn)為規(guī)定：“出租人的通知形式可以靈活多樣，如可通過(guò)信函、在租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無(wú)論以什么形式通知，都應(yīng)當(dāng)以送達(dá)承租人為必要。單純以登報(bào)公告等形式進(jìn)行通知，而未針對(duì)承租人進(jìn)行通知的，不發(fā)生通知的效果?！?/p>

參見(jiàn)《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答》第23條。筆者認(rèn)為，從法律上講，并不苛求通知的形式，合同可以以口頭或書(shū)面以及約定的其他方式，通知亦是如此，甚至形式更加多樣化。因通知系意思表示的送達(dá)行為，受送達(dá)方僅做被動(dòng)接收即可。但是在司法審判中，當(dāng)出賣人與先買權(quán)人發(fā)生糾紛時(shí)，按照誰(shuí)主張誰(shuí)舉證原則，通知的舉證責(zé)任在出租人一方，因此在通知時(shí)應(yīng)當(dāng)注意保存證據(jù)，例如讓承租人做一下簽收，或者做一下公證，趁雙方未起糾紛在簽訂租賃合同之時(shí)盡可能地把通知的方式做出詳盡的約定，對(duì)雙方潛在的權(quán)益都是一種預(yù)防保護(hù)方式。

3.通知的內(nèi)容

通知的內(nèi)容是指出租人告知承租人出售信息所應(yīng)包含的內(nèi)容，究竟是告知出售租賃房屋意圖即可，還是告知出租人出售房屋的具體條件或已與第三人締結(jié)的買受條件？筆者認(rèn)為在常態(tài)下，通過(guò)出租人法定通知義務(wù)的履行（要約行為），承租人可自行選擇是否承諾，與普通的買賣合同的締結(jié)過(guò)程無(wú)異。據(jù)此，出租人通知義務(wù)的內(nèi)容通常應(yīng)當(dāng)符合要約的有效要件，其內(nèi)容構(gòu)成有兩種情形：其一，出租人通知時(shí)，其僅有出賣租賃物的意向，尚未與第三人締結(jié)合同，此時(shí)應(yīng)當(dāng)將其出賣之意圖及合同的主要條款通知承租人。其二，出租人通知時(shí)，其已與第三人締結(jié)合同，此時(shí)應(yīng)當(dāng)將其與第三人訂立的買賣合同的主要交易內(nèi)容通知承租人。在上述兩種情形下，承租人享有是否予以承諾的選擇權(quán)以決定是否與承租人締結(jié)租賃房屋的買賣合同。需要思考的是，如果出租人通知時(shí)，尚未與第三人締結(jié)合同，在通知并未包括出賣之意圖及合同的主要條款，僅闡明其出賣租賃房屋的意圖，是否構(gòu)成通知的內(nèi)容呢？筆者認(rèn)為出租人向承租人履行“單純的意圖通知”義務(wù)，賦予了承租人參與買受租賃房屋的機(jī)會(huì)，與先買權(quán)制度目的相契合，因此“單純的意圖通知”是出租人通知義務(wù)的應(yīng)有內(nèi)容，對(duì)于出租人而言，“單純的意圖通知”其性質(zhì)可認(rèn)定為要約邀請(qǐng)，據(jù)此可由出租人與承租人以平等協(xié)商的方式，來(lái)決定買賣合同的內(nèi)容及是否成立，并無(wú)不當(dāng)之處。

常態(tài)下，如果出賣人將其愿意接受的交易條件通知給先買權(quán)人后，先買權(quán)人與出賣人就標(biāo)的物的買賣并未達(dá)成合意，且在此交易條件下也未售予第三人，但嗣后出賣人意欲再次出賣，并改變了其愿意接受交易條件，此時(shí)，應(yīng)重新課以對(duì)先買權(quán)人的法定通知義務(wù)，自不待言。

三、異態(tài)下的先買權(quán)法律關(guān)系及運(yùn)作

異態(tài)下，涉及到先買權(quán)的法律關(guān)系主要表現(xiàn)為三個(gè)方面：一是先買權(quán)賴以存在的基礎(chǔ)法律關(guān)系，與常態(tài)一致，這一法律關(guān)系發(fā)生在出賣人與先買權(quán)人之間，是先買權(quán)成立的基礎(chǔ)。二是先買權(quán)的本體法律關(guān)系，是指出賣人未履行法定通知義務(wù)，直接將標(biāo)的物出賣于第三人，而先買權(quán)人知悉后表示愿意以同等條件購(gòu)買，即通過(guò)行使先買權(quán)而形成的法律關(guān)系。三是先買權(quán)的比照法律關(guān)系，主要是指在第三人介入下，在出賣人與第三人之間形成的買賣合同關(guān)系。筆者認(rèn)為，前述的基礎(chǔ)法律關(guān)系是先買權(quán)存在的基礎(chǔ)，而先買權(quán)的比照法律關(guān)系是異態(tài)下先買權(quán)法律關(guān)系形成的前提條件，同時(shí)還為先買權(quán)人行使先買權(quán)提供了買受條件參照。所以，基礎(chǔ)法律關(guān)系和比照法律關(guān)系皆為異態(tài)下先買權(quán)法律關(guān)系的關(guān)聯(lián)關(guān)系。這里所論及的異態(tài)下的先買權(quán)法律關(guān)系，是指先買權(quán)的本體法律關(guān)系，系先買權(quán)人行使先買權(quán)而形成的法律關(guān)系，系單方法律關(guān)系[5]

本文作者將先買權(quán)的權(quán)利屬性定位于形成權(quán)，依形成權(quán)的運(yùn)作特點(diǎn)，先買權(quán)人行使先買權(quán)而形成的法律關(guān)系為單方法律關(guān)系。

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在異態(tài)下，由于必然存在“第三人介入”，因此在制度設(shè)計(jì)上采取了與常態(tài)下截然不同的運(yùn)作方式。表現(xiàn)在當(dāng)出賣人未向先買權(quán)人履行法定通知義務(wù)時(shí)，先買權(quán)人可以通過(guò)積極行使先買權(quán)的方式尋求法律上的救濟(jì)，從而得到同等條件下的買受機(jī)會(huì)，重新獲得實(shí)現(xiàn)預(yù)期買受目的的可能性。在此過(guò)程中，因出賣人未履行法定通知義務(wù)，故此情形下先買權(quán)人買受機(jī)會(huì)的獲得系先買權(quán)積極行使的結(jié)果，體現(xiàn)了先買權(quán)的積極作用，這是異態(tài)之下的先買權(quán)的應(yīng)有之意。在異態(tài)下，出賣人意欲出賣特定標(biāo)的物，但未向先買權(quán)人履行以其愿意接受的購(gòu)買條件或其認(rèn)可的第三人提出的購(gòu)買條件通知給先買權(quán)人的法定義務(wù)，直接與第三人締結(jié)買賣合同，在先買權(quán)人知悉出賣人與第三人就特定標(biāo)的物訂立買賣合同后，若表示愿意以同等條件買受，此時(shí)先買權(quán)從睡眠狀態(tài)被激活，先買權(quán)人通過(guò)積極行使先買權(quán)的行為，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)買受的目的。

借助于對(duì)先買權(quán)在常態(tài)和異態(tài)兩種情境下的權(quán)利狀態(tài)和權(quán)利運(yùn)行的分析，我們得以對(duì)先買權(quán)進(jìn)行全面和準(zhǔn)確的界定。這種界定并非概念層面的，而是以先買權(quán)制度目的為出發(fā)點(diǎn)，以制度功能充分發(fā)揮為考量因素而展開(kāi)的。據(jù)此可知，通說(shuō)所認(rèn)為的先買權(quán)制度發(fā)生作用的前提，即“于所有權(quán)人出賣標(biāo)的物與第三人時(shí)”僅僅是關(guān)注了異態(tài)之下，通過(guò)先買權(quán)行使的積極作用實(shí)現(xiàn)了對(duì)于先買權(quán)人的法律救濟(jì)，而忽視了絕大多數(shù)情形下，即常態(tài)之下先買權(quán)制度的運(yùn)作模式，尤其忽視了法律對(duì)出賣人課以的法定通知義務(wù)其重要意義?！霸诜ㄖ位^(guò)程中，相關(guān)主體，特別是義務(wù)主體能夠理解和認(rèn)知特定的抽象法規(guī)范或具體的法律決定所傳達(dá)的信息，贊成其所做出的制度安排或權(quán)益分配，認(rèn)為特定法規(guī)范或法律規(guī)定是正當(dāng)?shù)?、合乎公共理性要求的，從而是可以認(rèn)可和接受的。不僅如此，相關(guān)主體還能夠產(chǎn)生自我激勵(lì)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)自愿遵從這些規(guī)定，并主動(dòng)履行相應(yīng)義務(wù)，不需要任何公共強(qiáng)制?！盵6]

羅豪才、宋功德：《軟法亦法》，法律出版社2009年版，第195頁(yè)。先買權(quán)制度的設(shè)計(jì)，不能僅僅關(guān)注既有的異態(tài)情境下發(fā)生的案例，更要關(guān)注制度設(shè)計(jì)本身對(duì)未來(lái)當(dāng)事人行為的指引和影響，制度設(shè)計(jì)應(yīng)向前看，考慮主體對(duì)既定規(guī)范的回應(yīng)（包括遵循、規(guī)避和違反的各種可能性），常態(tài)情境的引入彌補(bǔ)了過(guò)分關(guān)注異態(tài)情境分析的既有缺陷。

筆者認(rèn)為，在強(qiáng)調(diào)塑造法秩序的現(xiàn)代社會(huì)，社會(huì)常態(tài)下權(quán)利義務(wù)法律預(yù)設(shè)的意義與異態(tài)下法律對(duì)于法秩序遭到破壞后權(quán)利的救濟(jì)有同等重要的地位，權(quán)利義務(wù)的法律預(yù)設(shè)為人們提供了自身行為的模板和界限，增強(qiáng)了義務(wù)人自覺(jué)履行義務(wù)的法律意識(shí)，其結(jié)果是有效地預(yù)防和減少糾紛的產(chǎn)生，對(duì)于樹(shù)立良好的社會(huì)秩序和社會(huì)風(fēng)尚起著基礎(chǔ)性的作用，是事后的救濟(jì)性規(guī)范或者說(shuō)是裁判性規(guī)范力所不能及的，對(duì)此讀者不能不察。參考文獻(xiàn)：

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（責(zé)任編輯：蘭桂杰）