黃盈盈

【摘 要】在房地產開發(fā)企業(yè)的稅負構成中，土地增值稅占有較大的比重。本文通過舉例分析，如何在土地增值稅稅收優(yōu)惠政策的選擇及利息扣除方式中，運用納稅臨界點，以期盡可能減少納稅成本，獲取最佳利潤。

【關鍵詞】房地產企業(yè)；土地增值稅；臨界點；節(jié)稅

近年來，國家為了控制房地產價格過高、投資過熱，先后出臺了一系列地產宏觀調控政策及配套細則，但收效卻不太大。商品房價格在激烈的市場競爭中依然居高不下，其原因固然是綜合復雜的，毫無疑問，高稅負就是其中的重要原因之一。房地產行業(yè)涉及的稅種多達十幾種，在整個稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，企業(yè)應當給予足夠重視。

一、問題的提出

土地增值稅的納稅人是有償轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物和其他附著物產權的單位和個人，其計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。房地產企業(yè)開發(fā)出售房地產項目所獲利潤的高低，直接決定著企業(yè)繳納土地增值稅的多少。因此，企業(yè)在法律法規(guī)的允許范圍內，思考如何通過研究稅法，對土地增值稅做出最佳的納稅籌劃，降低企業(yè)納稅成本，獲取最大利潤，是每個房地產企業(yè)應該考慮的問題。土地增值稅稅收籌劃的具體方法有很多，在本文中，筆者主要研究如何依據(jù)臨界點的稅負效應，進行相應的稅收籌劃。

二、臨界點在土地增值稅優(yōu)惠政策中的運用

稅收臨界點是指稅法有關條款規(guī)定的一定比例或數(shù)額，當應納稅所得額或銷售額，一旦突破這一比例或數(shù)額時，就要依法納稅或按更高的稅率納稅，從而使納稅人稅負大幅上升；反之，納稅人可以免稅或按更低的稅率納稅。

土地增值稅優(yōu)惠政策中規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值率未超過20%，免征土地增值稅，否則應就其全部增值額按規(guī)定計稅。針對這項規(guī)定，納稅人在對普通住宅確定售價時，就應當考慮以下問題。

1.假如納稅人享受起征點優(yōu)惠。

納稅人如果選擇享受起征點優(yōu)惠，其增值率不能超過20%，在這范圍內，企業(yè)為了獲取最大利潤，其售價應該定為享受到起征點優(yōu)惠的最高價位，否則，盡管享受到了起征點優(yōu)惠，但獲取的利潤還存在上升的空間。

【例如】甲房地產有限公司，建造好一批普通標準住宅，按稅法規(guī)定允許扣除項目的金額合計是500萬元，其中未包括銷售稅金及附加。設該批住宅的售價為×萬元，則相應的銷售稅金及附加為5.5%×，這時，公司允許扣除項目的金額為500+5.5%×，依據(jù)相關規(guī)定，當增值率未超過20%時，免征土地增值稅，那么該公司享受起征點優(yōu)惠的最高售價是×=1.2×（500+5.5%×），解方程×值為642.40，即享受起征點的最高售價為642.40萬元， 允許扣除金額為535.33萬元（500+642.40×5.5%）。

2.假如納稅人提高售價，放棄起征點優(yōu)惠。

土地增值稅采用四級超率累進稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，具體見下表：

表1 土地增值稅采用四級超率累進稅率表

仍然用上例資料，假如住宅售價在原來基礎上提高Y萬元，即售價為642.40+Y，售價提高則相應的銷售稅金及附加應提高5.5%Y，此時，允許扣除項目的金額合計為535.33+5.5%Y，增值額為107.07+94.5%Y，應納土地增值稅為30%×（107.07+94.5%Y）。公司若是想通過提高售價獲得更多利潤，就務必使提高的售價部分高于因突破起征點而新增加的稅收，即Y﹥30%×（107.07+94.5%Y），解不等式Y﹥44.83。此時，企業(yè)必須使房屋售價格高于687.23（642.40+44.83）萬元，才有利可圖。

依據(jù)土地增值稅的稅率是增值率來確定的，且采用的是四級超累進稅率，這種稅率形式存在明顯的納稅臨界點。企業(yè)可采用以上方法，求出各級適用稅率的納稅臨界點，結合企業(yè)實際情況，通過增加支出或減少收入的方法來調節(jié)稅率，使企業(yè)適用稅率降低至臨界點以下，從而適用更低一級的稅率。

3.實證研究。

宏達房地產開發(fā)有限公司，有一批普通標準住宅待售，在該項目中，取得土地使用權所支付的金額為1 000萬元，房地產開發(fā)成本為2 200萬元，有關的稅金為150萬元。根據(jù)稅法規(guī)定，該房地產開發(fā)公司還可以加扣成本費用（1 000+2 200）×20%=640萬元。

如果該批住宅售價為4 900萬元，該房地產的增值率為910÷3 990=22.8%，根據(jù)稅法規(guī)定，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅（4 900-3 990）×30%=273萬元。此時，企業(yè)稅后利潤為4 900-3 990-273=637萬元。

如果公司進行稅務籌劃，將售價降低至4 780萬元，該房地產的增值率為19.8%，依據(jù)普通標準住宅的稅收優(yōu)惠相關規(guī)定，該企業(yè)免征土地增值稅。此時，企業(yè)稅后利潤為790萬元，公司稅后利潤增加153萬元。

三、臨界點在利息支出扣除方式中的運用

房地產開發(fā)企業(yè)一般都需要使用大量貸款，自然涉及到利息的支出。對于利息支出的扣除限額，我國稅法做出了以下具體的規(guī)定：如果利息費用沒有超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明，利息支出可據(jù)實扣除，其他開發(fā)費用，按“合計數(shù)”（取得土地使用權支付的金額=房地產開發(fā)成本）的5%以內計算扣除，與其他費用一起按“合計數(shù)”的10%以內計算扣除。這樣的規(guī)定為房地產開發(fā)企業(yè)進行納稅籌劃提供了有利的空間，企業(yè)可選擇有利的扣除方式。

1.舉例分析。

丙房地產開發(fā)公司，開發(fā)一房產項目，取得土地使用權支付了2 000萬元，房地產開發(fā)成本為2 400萬元，利息支出為100萬元，未超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉讓房地產項目計算分攤。

若公司不提供金融機構證明，則能扣除的房地產開發(fā)費用的最高額為（2 000+2 400）×10%=440萬元，若提供金融機構證明，能扣除開發(fā)費用的最高額為100+（2 000+2 400）×5%=320萬元?？梢?，在本例中公司應選擇不提供金融機構證明。

2.分析結論。

公司在扣除借款利息時，要好好權衡是否該提供金融機構證明，若發(fā)生的能夠扣除的利息支出超過了稅法規(guī)定的開發(fā)成本的5%，則應該提供證明，如果沒有超過5%，則應選擇不提供證明。

四、結束語

在房地產企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中分析運用稅收臨界點，能在一定程度上降低企業(yè)稅負，爭取更多利潤。納稅人在分析運用納稅臨界點時，要及時關注稅法最新動態(tài)，確?；I劃方案的時效性。同時還必須結合企業(yè)實際情況，著眼于企業(yè)整體，因為只有使企業(yè)綜合收益達到最大化的稅務籌劃，才是最優(yōu)的方案。

······參考文獻···························

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（作者單位：江西交通職業(yè)技術學院）