◎ 文/趙敬明

湖南城鎮(zhèn)住房需求仍處于上升期

◎ 文/趙敬明

今年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)區(qū)域性量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象，市場(chǎng)圍觀氛圍較濃，房地產(chǎn)業(yè)何去何從眾說(shuō)紛紜。湖南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況如何？筆者通過(guò)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《湖南統(tǒng)計(jì)年鑒》和《湖南調(diào)查》等資料中有關(guān)人口、收入和存量房數(shù)據(jù)的分析表明，目前湖南省商品住宅總需求仍然處于上升時(shí)期。

湖南城鎮(zhèn)家庭住房需求及現(xiàn)狀

1.城鎮(zhèn)人口、家庭和住房總需求推斷

城鎮(zhèn)住房需求的根本動(dòng)力源于人口數(shù)量、家庭結(jié)構(gòu)和區(qū)域分布。人口數(shù)量多、家庭戶(hù)增長(zhǎng)快、區(qū)域分布集中，對(duì)住房的需求多、增長(zhǎng)快、聚集度高。實(shí)質(zhì)上，居民對(duì)住房的需求是對(duì)城鎮(zhèn)的居住權(quán)、教科文衛(wèi)權(quán)的需求，是對(duì)城鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)權(quán)的需求。1995年，湖南城鎮(zhèn)年末總?cè)丝跒?550.99萬(wàn)人、家庭戶(hù)486.20萬(wàn)戶(hù)；2013年，湖南城鎮(zhèn)常住人口為3208.81萬(wàn)人、家庭戶(hù)880.41萬(wàn)戶(hù)，年均分別增長(zhǎng)4.12%和3.35%。根據(jù)我國(guó)“有房才有家”的民族置業(yè)心理習(xí)慣，假定每個(gè)城鎮(zhèn)家庭戶(hù)都希望擁有自己的住房，截至2013年底，湖南城鎮(zhèn)住宅總需求為880.41萬(wàn)套。

2.城鎮(zhèn)存量住房情況

按照住房產(chǎn)權(quán)來(lái)源，目前湖南城鎮(zhèn)存量住房大致可以分為房改房、商品房、自建房和保障房等4大類(lèi)，合計(jì)存量房約669.93萬(wàn)套。其中，房改房184.93萬(wàn)套，商品房296.39萬(wàn)套，私人建房62.97萬(wàn)套，保障房（含舊房翻新、改造、廉租房、公租房等）125.64萬(wàn)套。

住房需求仍處于上升時(shí)期

國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)表明，城鎮(zhèn)化率在30%-60%時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，市場(chǎng)需求持續(xù)上升；達(dá)到70%以上時(shí)市場(chǎng)需求開(kāi)始下降。2013年，湖南城鎮(zhèn)化率為48.0%，低于全國(guó)平均水平5.73個(gè)百分點(diǎn)。隨著湖南城鎮(zhèn)化和舊城改造升級(jí)的大力推進(jìn)、居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2020年，全省剛性及改善性住宅需求仍將持續(xù)上升，住房總需求仍處于上升時(shí)期。

1.新增城鎮(zhèn)家庭戶(hù)需求164.41萬(wàn)套

（1）2020年全省常住人口預(yù)計(jì)將達(dá)到7265萬(wàn)人。若全省大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化率達(dá)到55%以上（仍將低于同期全國(guó)平均水平），全省將大約新增城鎮(zhèn)人口645萬(wàn)人、新增城鎮(zhèn)家庭230萬(wàn)戶(hù)以上?？紤]到城鎮(zhèn)化過(guò)程中部分近郊市民已有自住房，市民化后對(duì)商品住宅需求較少，按照典型調(diào)查新增家庭戶(hù)約有六成具有住宅需求預(yù)計(jì)，新增家庭戶(hù)新增商品住宅需求為138萬(wàn)套。

（2）家庭核心化、小型化和老齡化分裂速度加快，還有人房分離（有房但住房不在生活及工作所在地）以及其他分家（獨(dú)戶(hù)、獨(dú)居、離異等）情況，按照年均3%的戶(hù)均裂變率（1995-2013年湖南城鎮(zhèn)家庭戶(hù)年均增長(zhǎng)率為3.35%），預(yù)計(jì)到2020年湖南城鎮(zhèn)還將新增26.41萬(wàn)小型（單獨(dú)）家庭戶(hù)，即新增住房需求26.41萬(wàn)套。

2.發(fā)展改善性需求184.93萬(wàn)套

按照我國(guó)平均25-30年住宅拆遷改造提升周期預(yù)計(jì)，1995年以前城鎮(zhèn)分配的184.93萬(wàn)套房改房，到2020年將逐步進(jìn)入拆遷改造階段，這將新增改善性住宅需求184.93萬(wàn)套以上。此外，隨著收入水平的不斷增長(zhǎng)，保障性安居工程家庭戶(hù)（125.64萬(wàn)戶(hù)）、私人建房家庭戶(hù)（62.97萬(wàn)戶(hù)）等也將新增商品房改善性需求。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)通過(guò)各種技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、環(huán)境創(chuàng)新、配套（教育、醫(yī)療、養(yǎng)生等）創(chuàng)新、居住方式創(chuàng)新等各種手段提升城鎮(zhèn)居住品質(zhì)來(lái)刺激改善性需求。

3.總需求仍處于上升時(shí)期

靜止看，截至2013年底，湖南城鎮(zhèn)住房總需求880.41萬(wàn)套，總存量住房669.93萬(wàn)套，城鎮(zhèn)家庭成套住房擁有率達(dá)76.1%；總?cè)笨?10.48萬(wàn)套，缺房率為23.9%。

動(dòng)態(tài)看，預(yù)計(jì)到2020年，湖南城鎮(zhèn)住房總需求將達(dá)到1229.75萬(wàn)套以上，目前總?cè)笨谶_(dá)559.82萬(wàn)套以上，年均缺口79.97萬(wàn)套。由于缺乏有關(guān)數(shù)據(jù)，以上分析的總需求比實(shí)際偏小、成套存量住宅比實(shí)際偏大。也就是說(shuō)，全省城鎮(zhèn)住宅總?cè)笨趯?shí)際上應(yīng)比估算的大，全省城鎮(zhèn)住房總需求仍處于上升期。

房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問(wèn)題

目前，湖南房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問(wèn)題是有效需求急速下降，出現(xiàn)了區(qū)域性市場(chǎng)銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象，房地產(chǎn)業(yè)整體進(jìn)入調(diào)整時(shí)期。今年1-6月，全省商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售16.18萬(wàn)套，同比下降10.6%；其中，長(zhǎng)沙銷(xiāo)售4.92萬(wàn)套，下降27.7%。

1.發(fā)展太快，居民有效購(gòu)買(mǎi)力透支

1995-2005年，全省商品住宅均價(jià)年均上漲5.0%，同期城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.3%，城鎮(zhèn)住房制度改革的推進(jìn)伴隨著居民可支配收入的快速增長(zhǎng)，大大刺激了商品住宅的有效需求，10年間累計(jì)銷(xiāo)售58.27萬(wàn)套商品住宅，年均增長(zhǎng)12.5%，全省房地產(chǎn)業(yè)得到了高速發(fā)展。

2005-2013年，全省商品住宅均價(jià)年均上漲13.6%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)11.9%，8年間累計(jì)銷(xiāo)售238.12萬(wàn)套商品住宅，年均增長(zhǎng)21.2%。尤其是2013年，在“新國(guó)五條”的刺激下，全年銷(xiāo)售住宅46.67萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高。市場(chǎng)銷(xiāo)售過(guò)旺、商品房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、居民收入增長(zhǎng)相對(duì)較慢，嚴(yán)重透支了大部分城鎮(zhèn)居民的有效購(gòu)買(mǎi)力，城鎮(zhèn)居民“把前半生存款交給開(kāi)發(fā)商，將后半生收入抵押給銀行”，全民為銀行“打工”已成實(shí)際。

2.銷(xiāo)售過(guò)旺，有效需求急速下降

（1）全省有效需求只占總需求的4成左右。2013年，湖南城鎮(zhèn)新建商品住宅均價(jià)3908元/平方米、套均總價(jià)45.32萬(wàn)元/套。按照國(guó)際平均6年家庭收入購(gòu)買(mǎi)一套標(biāo)準(zhǔn)商品房估算，戶(hù)均家庭年收入應(yīng)在7.55萬(wàn)元以上才具有有效購(gòu)買(mǎi)省內(nèi)商品住宅的能力。2013年，湖南城鎮(zhèn)家庭年均收入在7.55萬(wàn)元以上的為352.16萬(wàn)戶(hù)，占全省城鎮(zhèn)家庭戶(hù)的40%。實(shí)際上，全國(guó)包括湖南目前的房?jī)r(jià)收入比均已超過(guò)6倍。也就是說(shuō)，全省目前實(shí)際有有效購(gòu)買(mǎi)力的家庭戶(hù)應(yīng)該少于352.16萬(wàn)戶(hù)。

（2）有效需求已經(jīng)得到快速釋放。1995年尤其是2010年以來(lái)，全省具有有效購(gòu)買(mǎi)力的家庭戶(hù)已基本實(shí)現(xiàn)首輪商品住宅的置業(yè)需求，大部分家庭都已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了一套甚至多套商品住宅。為便于分析，假定1995年來(lái)已銷(xiāo)售的296.39萬(wàn)套商品房、今年1-6月已銷(xiāo)售的16.18萬(wàn)套商品房均主要由有效購(gòu)買(mǎi)力家庭戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，那么目前全省僅剩下有效需求39.59萬(wàn)家庭戶(hù)（套）左右。

3.供給偏大，短期看市場(chǎng)銷(xiāo)售承受巨大壓力

1-6月，全省商品住宅規(guī)劃298.54萬(wàn)套，在建152.25萬(wàn)套。其中，長(zhǎng)沙規(guī)劃132.4萬(wàn)套。全省保障性安居工程規(guī)劃44.16萬(wàn)套，1-6月基本建成16.09萬(wàn)套。如果在建152.25萬(wàn)套商品住宅、44.16萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)近期上市或分配，全省短期住宅供應(yīng)規(guī)模高達(dá)196.41萬(wàn)套。如此大規(guī)模的供應(yīng)勢(shì)必對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售和分配造成巨大沖擊和壓力。

4.配置失衡，住房空置與無(wú)房戶(hù)并存

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的總量、均量會(huì)掩蓋家庭個(gè)體差異的矛盾。抽樣調(diào)查表明，全省約占8%左右的城鎮(zhèn)高收入家庭戶(hù)擁有2套及2套以上大戶(hù)型商品住房（含獨(dú)棟住房或別墅），占17%左右的城鎮(zhèn)中高收入家庭戶(hù)擁有1套以上大戶(hù)型（建筑面積140平方米以上）商品住房。但與此同時(shí)，也有占47%左右的城鎮(zhèn)中低收入家庭戶(hù)處于蝸居窘境之中；還有占23.9%、210.48萬(wàn)戶(hù)以上的城鎮(zhèn)家庭處于無(wú)自有住房的困境之中。

5.地區(qū)差異，商品住宅需求分布不均

1995-2013年，長(zhǎng)沙城區(qū)累計(jì)銷(xiāo)售商品住宅96.35萬(wàn)套，占湖南城鎮(zhèn)住宅銷(xiāo)售總量的32.5%。截至2013年底，長(zhǎng)沙城區(qū)家庭戶(hù)142.61萬(wàn)戶(hù)，商品住宅擁有率高達(dá)67.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全省城鎮(zhèn)商品住宅擁有率33.7%的水平，長(zhǎng)沙的需求聚集能力明顯高于其他市州。

發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)主要取決于供求關(guān)系。湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)也必將遵循這一市場(chǎng)規(guī)律而在波動(dòng)中發(fā)展。

1.供需弱平衡，行業(yè)告別高速增長(zhǎng)

雖然湖南城鎮(zhèn)住宅總需求仍處于上升階段，但由于目前有效購(gòu)買(mǎi)力家庭戶(hù)急速下降，面對(duì)短期較大的市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模和預(yù)期不太樂(lè)觀的市場(chǎng)氛圍，今年以來(lái)，湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方已處于一種動(dòng)態(tài)弱平衡狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)適應(yīng)性調(diào)整階段。

2.長(zhǎng)期高速發(fā)展，全省進(jìn)入存量房為主時(shí)期

目前，湖南城鎮(zhèn)總存量成套住宅669.93萬(wàn)套，成套住宅擁有率達(dá)76.1%以上，長(zhǎng)沙僅商品住宅擁有率就高達(dá)67.6%，可以說(shuō)全省城鎮(zhèn)目前已進(jìn)入存量房為主的時(shí)期。

3.房地產(chǎn)業(yè)將在調(diào)整中持續(xù)發(fā)展

雖然目前短期供應(yīng)規(guī)模偏大、有效需求快速下降，但商品住宅總需求仍然處于上升時(shí)期。隨著城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)、居民預(yù)期收入水平的不斷提高以及貨幣供應(yīng)的溫和膨脹，全省剛性需求、改善性需求和投資性需求必將在調(diào)整中釋放。全省房?jī)r(jià)隨供求變動(dòng)還將有波動(dòng)，但從一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)期看，全省房地產(chǎn)業(yè)仍將處于發(fā)展上升時(shí)期。

政策建議

在湖南房地產(chǎn)業(yè)供需動(dòng)態(tài)弱平衡、樓市進(jìn)入存量房為主時(shí)期的大背景下，確保全省城鎮(zhèn)居民“居者有其屋”的居住理想，核心在大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化、大力提升中低收入家庭戶(hù)的有效購(gòu)買(mǎi)力，關(guān)鍵在“公平與效率”兩手抓、兩手都要硬。

1.堅(jiān)持發(fā)展，切實(shí)提高改善民生的認(rèn)識(shí)

實(shí)施“居者有其屋”的公共住房政策，確保中低收入階層的基本居住權(quán)益，確保房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位，大力促進(jìn)湖南房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，依然是堅(jiān)定不移的戰(zhàn)略選擇，于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、于社會(huì)穩(wěn)定、于民生改善仍然具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。無(wú)論發(fā)展過(guò)程中遇到什么困難、發(fā)出任何不同的聲音，都應(yīng)該牢牢堅(jiān)持“居者有其屋”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，既要考慮發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也要把握好發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政治社會(huì)效能。

2.堅(jiān)持限購(gòu)，用行政手段確保房地產(chǎn)業(yè)配置的相對(duì)公平性

為確保房地產(chǎn)業(yè)的配置公平、確保中低收入家庭戶(hù)盡快實(shí)現(xiàn)“居住夢(mèng)想”，全省應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)中小戶(hù)型房的供需管理，確保中小戶(hù)型房主要回歸其居住屬性?？渴袌?chǎng)自我調(diào)節(jié)，寄希望于房?jī)r(jià)大跌，既不符合大多數(shù)有房者的利益，也改變不了住房配置不均和中低收入家庭戶(hù)居住困難的問(wèn)題。

3.放開(kāi)信貸，用市場(chǎng)手段提升和激發(fā)有效需求

住房擁有率不斷攀升的背后是剛性需求的逐步減少。只有不斷提高居民收入、穩(wěn)步提高居民有效購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)增加資金供應(yīng)，在產(chǎn)業(yè)政策、消費(fèi)政策上大力支持，充分激發(fā)改善性需求，才能確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。如何盡快破解全省房地產(chǎn)業(yè)供需弱平衡狀態(tài)，關(guān)鍵在放開(kāi)信貸，加大資金供應(yīng)，讓市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)、提升和激發(fā)改善性需求。

4.盤(pán)活存量，優(yōu)化升級(jí)房地產(chǎn)業(yè)

隨著城鎮(zhèn)化的大力推進(jìn)和居民提升居住品質(zhì)、居住環(huán)境需求的不斷增加，全省房改房、保障房，甚至包括部分私人建房、商品房等，都將逐步進(jìn)入改善性需求調(diào)整范疇。如何盤(pán)活近700萬(wàn)套存量房，讓不同收入家庭群體各得其所，既不浪費(fèi)住房資源又確保資源配置效率，是全省面臨的一個(gè)重大歷史性課題，對(duì)推動(dòng)湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的里程碑意義。

5.控制供地，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期

房地產(chǎn)供給和土地供給息息相關(guān)，而土地具有與一般商品不同的特征，即占有的排他性、稀缺性，在我國(guó)還有政府的壟斷性。因此，地方政府管理好土地供應(yīng)總量和節(jié)奏，是確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的核心和關(guān)鍵。

（作者單位：湖南省統(tǒng)計(jì)局）

編輯：云霞