房地產(chǎn)企業(yè)開山填海整治的土地是否減免土地使用稅

問：本公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近期開發(fā)了一塊填海整治的土地。請問，開山填海整治的土地是否可以免征土地使用稅？

陽光地產(chǎn)有限公司 肖江

答：《土中地華使人用民稅共暫和行國條城例鎮(zhèn)》（國務(wù)院令第483號，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》）第六條第六款規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅五年至十年。”但在實(shí)踐中，有的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地用于房地產(chǎn)開發(fā)不予減免，其理由是：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅發(fā)〔2004〕100號）的規(guī)定，除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。但在筆者看來，該規(guī)定應(yīng)當(dāng)不適用經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地。理由是：一該文件的出臺背景是針對一些地方存在對減免稅控制不嚴(yán)和越權(quán)減免稅等問題而作出的規(guī)定，但對經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地的減免是法定的減免。二是從后法優(yōu)于先法原則，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》于2006年修改，國稅發(fā)〔2004〕100號文是2004年出臺，相應(yīng)國稅發(fā)〔2004〕100號文件應(yīng)當(dāng)無效。其三，根據(jù)2011年7月18日國家稅務(wù)總局網(wǎng)站就“某房地產(chǎn)公司，購買了一塊填海整治的土地。請問，房地產(chǎn)公司是否可以享受免繳土地使用稅的優(yōu)惠政策？”的答復(fù)：根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第六條的規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年。其四，《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確開山填海整治的土地和改造的廢棄土地免征城鎮(zhèn)土地使用稅問題的通知》（瓊地稅函〔2009〕238號）明確規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地及改造的廢棄土地并用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的納稅人，從使用的月份起5年內(nèi)免繳城鎮(zhèn)土地使用稅；經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地及改造的廢棄土地并用于除房地產(chǎn)開發(fā)以外項(xiàng)目的納稅人，從使用的月份起10年內(nèi)免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

基于以上理由，筆者認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當(dāng)可以享受免繳土地使用稅五年至十年的稅收優(yōu)惠。但應(yīng)注意的是，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于填海整治土地免征城鎮(zhèn)土地使用稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2005〕968號）的規(guī)定，享受免繳土地使用稅5年至10年的填海整治的土地，是指納稅人經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，自行填海整治的土地，不包括納稅人通過出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥等方式取得的已填海整治的土地。

胡明輝