馬智利++陳鋒++馬敏達(dá)

摘要：2008年底，重慶市率先在全國實(shí)施了地票交易制度，這項(xiàng)新舉措的實(shí)施，對(duì)我國的土地制度改革起到了積極的作用，在一定程度上提高了土地資源的利用效率。簡述了目前地票交易的過程，論述了開放地票二級(jí)市場的必要性和可能性，最后構(gòu)建了地票二級(jí)市場交易機(jī)制模型，并分析了地票二級(jí)市場交易模型的各種路徑。

關(guān)鍵詞：地票；二級(jí)市場；必要性；可行性；交易機(jī)制模型

中圖分類號(hào)： F301.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼： A文章編號(hào)：1002-1302（2014）10-0443-03

收稿日期：2013-12-14

基金項(xiàng)目：重慶市社會(huì)科學(xué)規(guī)劃辦公室哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃研究項(xiàng)目（編號(hào)：2010YBJJ23）。

作者簡介：馬智利（1963—），男，山東菏澤人，教授，博士生導(dǎo)師，從事地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理研究。E-mail：501398154@qq.com。2008年底，重慶市率先實(shí)行了地票交易制度，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村空閑土地和城市建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤，在一定程度上解決了城市建設(shè)用地指標(biāo)不足的局面，也提高了土地的利用效率。但是在地票供給過程中，重慶市只開放了地票一級(jí)市場，對(duì)地票二級(jí)市場卻持謹(jǐn)慎態(tài)度。而任何一個(gè)完整的市場都包括一級(jí)市場和二級(jí)市場，兩者的關(guān)系是相輔相成的。目前，就重慶市地票二級(jí)市場的系統(tǒng)研究還非常少，需要進(jìn)一步研究完善地票交易機(jī)制的制度設(shè)計(jì)、市場體系、運(yùn)作模式和監(jiān)管體系[1-2]。本研究主要對(duì)開放地票二級(jí)市場的必要性和可能性作了詳細(xì)的論述，最后建立了地票二級(jí)市場交易機(jī)制的模型，且分析了交易機(jī)制模型中的3條路徑，有助于把地票問題的理論推向更深處，同時(shí)也具有前瞻性和很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

1地票的交易過程

目前，重慶地票交易只開放了一級(jí)市場，根據(jù)《重慶農(nóng)村土地交易所交易流程》（暫行）的規(guī)定，現(xiàn)在重慶市地票交易的程序主要包括4個(gè)階段[3-4]。

第一，土地復(fù)墾。如果農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有空置的宅基地以及其他公共建設(shè)用地，可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向政府有關(guān)部門申請(qǐng)土地復(fù)墾。政府有關(guān)部門同意土地復(fù)墾后會(huì)派專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地復(fù)墾。

第二，土地驗(yàn)收。經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后，騰出的建設(shè)用地指標(biāo)由土地行政主管部門向土地使用權(quán)人發(fā)給相應(yīng)面積的“地票”。

第三，地票交易。重慶市農(nóng)村土地交易所把復(fù)墾的土地指標(biāo)打包成一定面積的地票，向社會(huì)公開拍賣，需要地票的企業(yè)和個(gè)人都可以參加地票的競拍。

第四，使用地票。在農(nóng)村土地交易所競拍到地票的企業(yè)和個(gè)人，如果在城市郊區(qū)等地方有適合自己開發(fā)的地塊，地票持有者可以向政府申請(qǐng)?jiān)摰貕K的建設(shè)指標(biāo)，政府同時(shí)開始組織拆遷等工作，最后地票落地。

以上就是重慶地票交易的4個(gè)主要的過程，具體的流程見圖1。

2開放地票二級(jí)市場的必要性和可行性

2.1開放地票二級(jí)市場的必要性

2.1.1開放二級(jí)市場有利于地票的良好發(fā)展重慶市率先在全國實(shí)施了地票交易制度，在一定程度上解決了城市建設(shè)用地不足的局面，同時(shí)也使得農(nóng)村土地利用率大大提高，各個(gè)參與主體都獲得了相應(yīng)的利益，實(shí)現(xiàn)了帕累托最優(yōu)。如果地票交易一級(jí)市場發(fā)展到一定程度，沒有二級(jí)市場的消化，地票交易機(jī)制很難發(fā)展壯大。當(dāng)?shù)仄倍?jí)市場開放后，首先它會(huì)對(duì)一級(jí)市場上發(fā)行的地票進(jìn)行有效的分配和轉(zhuǎn)讓，使其流通到更需要地票的個(gè)人和企業(yè)，這樣就使得更多人受益于地票制度。其次，開放地票二級(jí)市場后，就把競爭機(jī)制引進(jìn)到地票市場上了，使整個(gè)市場充滿了活力，這無疑會(huì)對(duì)地票的發(fā)展起到良好的推動(dòng)作用。

2.1.2開放二級(jí)市場能完善地票交易市場體系完整的地票交易市場應(yīng)當(dāng)是由一級(jí)市場和二級(jí)市場組成的一個(gè)有序開放的市場體系（圖2），一級(jí)市場是通過農(nóng)村土地交易所打包拍賣地票，二級(jí)市場是地票持有者將地票轉(zhuǎn)讓給不同層次的地票需求者。

就地票現(xiàn)有的交易現(xiàn)狀來看，地票交易市場只開放了一級(jí)市場，交易市場基本處于不完全競爭狀態(tài)[5]。地票交易的信息完全由重慶市政府制定，參與主體大部分為國有企業(yè)，中

小企業(yè)參與比例較低（圖3）。這樣就使得市場對(duì)資源的配置能力大大降低，資源得不到最有效的利用。再加上重慶市政府規(guī)定，競拍到地票的企業(yè)和個(gè)人在2年之內(nèi)必須使地票落地，而地票的二級(jí)市場又沒有開放，這就造成了一部分地票不能落地，使得建設(shè)用地指標(biāo)閑置。因此，開放地票二級(jí)市場，不僅能完善地票交易市場體系，更重要的是使地票交易制度更加有效地實(shí)施。

2.1.3開放二級(jí)市場能保障地票持有者和需求者的利益對(duì)地票交易市場的調(diào)查結(jié)果顯示，現(xiàn)有地票交易市場不能滿足地票持有者以下幾個(gè)方面的需求。第一，在一級(jí)市場上競拍到地票后，2年內(nèi)沒有在城市中找到合適的開發(fā)地塊，就須要把手中的地票轉(zhuǎn)讓，避免遭受更大的利息損失。第二，地票持有者要將未用完的一部分地票轉(zhuǎn)讓出去。例如，某企業(yè)在農(nóng)村土地交易所競拍到66.7 hm2的地票，在實(shí)際過程中只用了60 hm2，剩余的6.7 hm2就需要及時(shí)地轉(zhuǎn)讓，這樣既可以避免浪費(fèi)，又能把多余的地票轉(zhuǎn)讓給需求者。第三，由于市場變化，地票持有者要退出地票交易市場，就須要轉(zhuǎn)讓地票。同時(shí)，對(duì)地票需求者的調(diào)查結(jié)果顯示，他們對(duì)地票二級(jí)市場開放也有要求。第一，由于重慶市只開放了地票，而且交易過程相對(duì)比較復(fù)雜，很多地票需求者希望能在地票二級(jí)市場直接快速地獲得地票。第二，在地票一級(jí)市場上，地票采取打包拍賣的出售方式?？傮w來講，地票打包面積偏大，只能滿足一些大量開發(fā)建設(shè)的企業(yè)，不能滿足中小企業(yè)的需求。因此，中小企業(yè)希望通過地票二級(jí)市場的轉(zhuǎn)讓滿足自身需求。據(jù)了解，重慶地票現(xiàn)在已經(jīng)有了第一宗地票質(zhì)押的先例[7]，說明地票交易有開放二級(jí)市場的需求。

2.2地票二級(jí)市場開放的可能性

2.2.1地票作為權(quán)利價(jià)值憑證，具備可流動(dòng)性地票是“建設(shè)用地指標(biāo)”的“票據(jù)化”[8]。它作為一種權(quán)利價(jià)值憑證，和股票等有價(jià)證劵一樣，具有可流動(dòng)性、資本性和稀缺性。這就為地票二級(jí)市場的開放提供了理論依據(jù)。endprint

2.2.2地票供給量增加，為二級(jí)市場開放提供了動(dòng)力根據(jù)2011年《重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)用地優(yōu)化配置與農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾研究報(bào)告》，截至2011年底，累計(jì)復(fù)墾規(guī)模達(dá)0.91萬hm2，為地票交易提供了充足來源。根據(jù)重慶市經(jīng)營性用地供需預(yù)測數(shù)據(jù)，到2015年，重慶市地票供給量是同期地票需求的3.5倍；到2020年，地票供給量是同期地票需求量的1.98倍，供給潛力能夠滿足地票交易量擴(kuò)大的需求[9]。而從地票的需求來看，重慶市規(guī)定“新增經(jīng)營性建設(shè)用地必須使用地票的方式解決”，這一規(guī)定將為地票市場提供持續(xù)的地票需求動(dòng)力。因此，地票的有效供給為地票交易市場的良好運(yùn)行提供了保障，為二級(jí)市場的開放提供了內(nèi)在動(dòng)力。

2.2.3開放地票二級(jí)市場符合農(nóng)村土地改革目標(biāo)[6]自2008年底重慶市實(shí)施地票交易制度以來，社會(huì)各界對(duì)地票的積極作用予以了肯定。而農(nóng)村土地改革的關(guān)鍵在于其改革思路與國家節(jié)約、集約利用土地和保證1.2億hm2耕地紅線的宏觀要求相吻合；同時(shí)，促進(jìn)農(nóng)村和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使農(nóng)民收益更多。國土資源部對(duì)重慶地票制度進(jìn)行調(diào)研之后，指出要進(jìn)一步推廣地票制度。如今，廣東省也在進(jìn)行地票交易的試點(diǎn)工作。因此，開放地票二級(jí)市場是地票交易制度進(jìn)一步的創(chuàng)新，有利于地票交易制度的推廣，也有利于我國農(nóng)村土地改革。

3地票二級(jí)市場交易機(jī)制設(shè)計(jì)

從理論上來講，地票的二級(jí)市場可以分為證劵化市場和非證劵化市場。但是就現(xiàn)在重慶市的市場條件而言，可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間開放建設(shè)地票非證劵化的二級(jí)市場，通過開放非證券化地票、二級(jí)市場進(jìn)一步擴(kuò)大交易層次[10]。在地票交易制度非常成熟時(shí)，可以考慮把地票二級(jí)市場證劵化。

3.1非證劵化交易市場

地票二級(jí)市場交易機(jī)制設(shè)計(jì)是土地改革中的一項(xiàng)創(chuàng)新，是為了讓地票交易制度能更好地發(fā)展。結(jié)合重慶地票交易的現(xiàn)狀和需求，對(duì)地票二級(jí)市場的非證劵化交易模型進(jìn)行了如下設(shè)計(jì)（圖4）。

由圖4可知，設(shè)計(jì)的地票交易機(jī)制模型中主要有3種交易方式。

第一，地票持有者直接把地票出售給不同層次的地票需求者。就是把地票按圖3中路線①直接出售。這種方式最為簡單，但是這種交易方式有一定的局限性，就是地票持有者想找到合適的買家很困難，很難達(dá)到買賣雙方都會(huì)滿意的局面，即使找到了，賣方也會(huì)花費(fèi)一定的時(shí)間和精力。因此，這種方式的效率不高。

第二，通過中介機(jī)構(gòu)出售地票。就是把地票按照?qǐng)D3中路線②進(jìn)行交易。這種方式就是地票持有者委托中介對(duì)地票進(jìn)行銷售。這種方式就克服了路線①的弊端，能縮短交易時(shí)間，提高效率，擴(kuò)大交易范圍。缺點(diǎn)是要繳納一定的中介費(fèi)用。

第三，地票持有者直接把地票出售給政府機(jī)構(gòu)，政府組建地票二級(jí)交易市場，地票需求者直接在地票二級(jí)市場購買地票，見圖3中的路線③。這種交易方式就是地票持有者能以最快的速度把手中的地票變現(xiàn)。但是可能出現(xiàn)政府機(jī)構(gòu)在購買地票時(shí)進(jìn)行價(jià)格壟斷，不能按市場價(jià)值進(jìn)行交易。因此在實(shí)行時(shí)要考慮到這個(gè)因素。

3.2證劵化交易市場

除此之外，地票的二級(jí)市場還包括一個(gè)證劵化的二級(jí)市場。地票作為一種有價(jià)值的憑證，從理論上講，完全具備像股票等有價(jià)證劵的交易的理論條件?，F(xiàn)在要想讓地票像股票那樣在證劵市場交易還不具備條件，因此地票的證劵化交易不適合現(xiàn)在開放。但是，對(duì)地票二級(jí)市場證劵化交易機(jī)制進(jìn)行設(shè)計(jì)具有理論意義。地票二級(jí)市場證劵化交易流程見圖5。

由圖5可知，在該交易流程中有5個(gè)參與主體，分別為地票持有者、商業(yè)銀行、特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）、政府機(jī)構(gòu)和證劵投資者，其中也包括一些輔助參與者，通過這樣一個(gè)流程，使得他們共同組成一個(gè)地票證劵化的二級(jí)市場。該流程主要包括4個(gè)步驟：第一，地票持有者把地票抵押給商業(yè)銀行。通過這一步，可以使地票的收益主體更加擴(kuò)大。地票持有者可以多一個(gè)融資的途徑，銀行也可以獲得收益。同時(shí)，提高了地票的流通效率，使資源得到了充分的利用。第二，建立地票證券化的載體。具體是組建特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV），特設(shè)機(jī)構(gòu)成立之后。與原始權(quán)益人簽訂買賣合同，原始權(quán)益人將被證券化的資產(chǎn)過戶給特設(shè)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)真實(shí)出售。第三，完善資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)。這個(gè)過程中主要有資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、資信增級(jí)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司和政府擔(dān)保參與進(jìn)來，通過對(duì)特設(shè)機(jī)構(gòu)的信用進(jìn)行評(píng)級(jí)和增級(jí)來擴(kuò)大證劵化資產(chǎn)的吸引力，保障地票證劵的銷售。第四，銷售地票抵押證劵。發(fā)起人（商業(yè)銀行）可以與證券交易商簽署協(xié)議，由證劵交易商代銷或包銷地票抵押證券。其基本原理與股票發(fā)行中的代銷與包銷一致，最后由證券交易商通過證券市場將地票抵押證券賣給最終投資者。

以上就是筆者對(duì)地票二級(jí)市場證劵化交易流程的構(gòu)想。如果真正要實(shí)行該交易流程，筆者認(rèn)為必須在市場上建立完善的保障制度，具體主要包括以下幾點(diǎn)：第一，建立強(qiáng)有力的擔(dān)保體系。從上面的交易流程可以看出，該流程把政府作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)。地票作為土地改革的一項(xiàng)重要的創(chuàng)新，意義重大，政府有責(zé)任有義務(wù)在擔(dān)保體系中居于主導(dǎo)地位，而且以政府部門作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)，可以加大擔(dān)保的力度，為投資者降低風(fēng)險(xiǎn)。第二，建立和完善個(gè)人、企業(yè)的征信制度。目前，我國的信貸業(yè)務(wù)發(fā)展速度較西方發(fā)達(dá)國家而言是很緩慢的，導(dǎo)致這樣一種現(xiàn)狀的一個(gè)很重要的原因就是個(gè)人和企業(yè)都缺乏良好的信用。只有這樣，資產(chǎn)證劵化市場才會(huì)健康發(fā)展。

4結(jié)束語

地票二級(jí)市場交易的實(shí)行是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，須要理論聯(lián)系實(shí)際，充分考慮法律、經(jīng)濟(jì)、市場等因素，才能正常地運(yùn)轉(zhuǎn)。從以上分析可知，雖然開放地票二級(jí)市場具備必要性和可行性，但是真正地開放二級(jí)市場必須解決好以下幾個(gè)方面的問題：一是要健全地票一級(jí)市場，只有地票一級(jí)市場發(fā)展到一定的水平，二級(jí)市場才有足夠的產(chǎn)品進(jìn)行市場交易。二是要防止地票的惡意炒作，使得地票市場出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫，如果那樣，就違背了實(shí)施地票制度的初衷。三是要制定詳細(xì)合理的市場交易規(guī)范，只有通過規(guī)范參與主體的行為，地票交易市場才能健康發(fā)展。四是政府要建立嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制，時(shí)刻關(guān)注地票交易市場的動(dòng)態(tài)，這樣才能使地票市場健康、可持續(xù)發(fā)展。

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[10]黃忠. 讓市場發(fā)揮更大能量——地票制度再創(chuàng)新的思考[J]. 中國土地，2013（2）：19-21.endprint

2.2.2地票供給量增加，為二級(jí)市場開放提供了動(dòng)力根據(jù)2011年《重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)用地優(yōu)化配置與農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾研究報(bào)告》，截至2011年底，累計(jì)復(fù)墾規(guī)模達(dá)0.91萬hm2，為地票交易提供了充足來源。根據(jù)重慶市經(jīng)營性用地供需預(yù)測數(shù)據(jù)，到2015年，重慶市地票供給量是同期地票需求的3.5倍；到2020年，地票供給量是同期地票需求量的1.98倍，供給潛力能夠滿足地票交易量擴(kuò)大的需求[9]。而從地票的需求來看，重慶市規(guī)定“新增經(jīng)營性建設(shè)用地必須使用地票的方式解決”，這一規(guī)定將為地票市場提供持續(xù)的地票需求動(dòng)力。因此，地票的有效供給為地票交易市場的良好運(yùn)行提供了保障，為二級(jí)市場的開放提供了內(nèi)在動(dòng)力。

2.2.3開放地票二級(jí)市場符合農(nóng)村土地改革目標(biāo)[6]自2008年底重慶市實(shí)施地票交易制度以來，社會(huì)各界對(duì)地票的積極作用予以了肯定。而農(nóng)村土地改革的關(guān)鍵在于其改革思路與國家節(jié)約、集約利用土地和保證1.2億hm2耕地紅線的宏觀要求相吻合；同時(shí)，促進(jìn)農(nóng)村和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使農(nóng)民收益更多。國土資源部對(duì)重慶地票制度進(jìn)行調(diào)研之后，指出要進(jìn)一步推廣地票制度。如今，廣東省也在進(jìn)行地票交易的試點(diǎn)工作。因此，開放地票二級(jí)市場是地票交易制度進(jìn)一步的創(chuàng)新，有利于地票交易制度的推廣，也有利于我國農(nóng)村土地改革。

3地票二級(jí)市場交易機(jī)制設(shè)計(jì)

從理論上來講，地票的二級(jí)市場可以分為證劵化市場和非證劵化市場。但是就現(xiàn)在重慶市的市場條件而言，可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間開放建設(shè)地票非證劵化的二級(jí)市場，通過開放非證券化地票、二級(jí)市場進(jìn)一步擴(kuò)大交易層次[10]。在地票交易制度非常成熟時(shí)，可以考慮把地票二級(jí)市場證劵化。

3.1非證劵化交易市場

地票二級(jí)市場交易機(jī)制設(shè)計(jì)是土地改革中的一項(xiàng)創(chuàng)新，是為了讓地票交易制度能更好地發(fā)展。結(jié)合重慶地票交易的現(xiàn)狀和需求，對(duì)地票二級(jí)市場的非證劵化交易模型進(jìn)行了如下設(shè)計(jì)（圖4）。

由圖4可知，設(shè)計(jì)的地票交易機(jī)制模型中主要有3種交易方式。

第一，地票持有者直接把地票出售給不同層次的地票需求者。就是把地票按圖3中路線①直接出售。這種方式最為簡單，但是這種交易方式有一定的局限性，就是地票持有者想找到合適的買家很困難，很難達(dá)到買賣雙方都會(huì)滿意的局面，即使找到了，賣方也會(huì)花費(fèi)一定的時(shí)間和精力。因此，這種方式的效率不高。

第二，通過中介機(jī)構(gòu)出售地票。就是把地票按照?qǐng)D3中路線②進(jìn)行交易。這種方式就是地票持有者委托中介對(duì)地票進(jìn)行銷售。這種方式就克服了路線①的弊端，能縮短交易時(shí)間，提高效率，擴(kuò)大交易范圍。缺點(diǎn)是要繳納一定的中介費(fèi)用。

第三，地票持有者直接把地票出售給政府機(jī)構(gòu)，政府組建地票二級(jí)交易市場，地票需求者直接在地票二級(jí)市場購買地票，見圖3中的路線③。這種交易方式就是地票持有者能以最快的速度把手中的地票變現(xiàn)。但是可能出現(xiàn)政府機(jī)構(gòu)在購買地票時(shí)進(jìn)行價(jià)格壟斷，不能按市場價(jià)值進(jìn)行交易。因此在實(shí)行時(shí)要考慮到這個(gè)因素。

3.2證劵化交易市場

除此之外，地票的二級(jí)市場還包括一個(gè)證劵化的二級(jí)市場。地票作為一種有價(jià)值的憑證，從理論上講，完全具備像股票等有價(jià)證劵的交易的理論條件?，F(xiàn)在要想讓地票像股票那樣在證劵市場交易還不具備條件，因此地票的證劵化交易不適合現(xiàn)在開放。但是，對(duì)地票二級(jí)市場證劵化交易機(jī)制進(jìn)行設(shè)計(jì)具有理論意義。地票二級(jí)市場證劵化交易流程見圖5。

由圖5可知，在該交易流程中有5個(gè)參與主體，分別為地票持有者、商業(yè)銀行、特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）、政府機(jī)構(gòu)和證劵投資者，其中也包括一些輔助參與者，通過這樣一個(gè)流程，使得他們共同組成一個(gè)地票證劵化的二級(jí)市場。該流程主要包括4個(gè)步驟：第一，地票持有者把地票抵押給商業(yè)銀行。通過這一步，可以使地票的收益主體更加擴(kuò)大。地票持有者可以多一個(gè)融資的途徑，銀行也可以獲得收益。同時(shí)，提高了地票的流通效率，使資源得到了充分的利用。第二，建立地票證券化的載體。具體是組建特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV），特設(shè)機(jī)構(gòu)成立之后。與原始權(quán)益人簽訂買賣合同，原始權(quán)益人將被證券化的資產(chǎn)過戶給特設(shè)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)真實(shí)出售。第三，完善資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)。這個(gè)過程中主要有資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、資信增級(jí)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司和政府擔(dān)保參與進(jìn)來，通過對(duì)特設(shè)機(jī)構(gòu)的信用進(jìn)行評(píng)級(jí)和增級(jí)來擴(kuò)大證劵化資產(chǎn)的吸引力，保障地票證劵的銷售。第四，銷售地票抵押證劵。發(fā)起人（商業(yè)銀行）可以與證券交易商簽署協(xié)議，由證劵交易商代銷或包銷地票抵押證券。其基本原理與股票發(fā)行中的代銷與包銷一致，最后由證券交易商通過證券市場將地票抵押證券賣給最終投資者。

以上就是筆者對(duì)地票二級(jí)市場證劵化交易流程的構(gòu)想。如果真正要實(shí)行該交易流程，筆者認(rèn)為必須在市場上建立完善的保障制度，具體主要包括以下幾點(diǎn)：第一，建立強(qiáng)有力的擔(dān)保體系。從上面的交易流程可以看出，該流程把政府作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)。地票作為土地改革的一項(xiàng)重要的創(chuàng)新，意義重大，政府有責(zé)任有義務(wù)在擔(dān)保體系中居于主導(dǎo)地位，而且以政府部門作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)，可以加大擔(dān)保的力度，為投資者降低風(fēng)險(xiǎn)。第二，建立和完善個(gè)人、企業(yè)的征信制度。目前，我國的信貸業(yè)務(wù)發(fā)展速度較西方發(fā)達(dá)國家而言是很緩慢的，導(dǎo)致這樣一種現(xiàn)狀的一個(gè)很重要的原因就是個(gè)人和企業(yè)都缺乏良好的信用。只有這樣，資產(chǎn)證劵化市場才會(huì)健康發(fā)展。

4結(jié)束語

地票二級(jí)市場交易的實(shí)行是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，須要理論聯(lián)系實(shí)際，充分考慮法律、經(jīng)濟(jì)、市場等因素，才能正常地運(yùn)轉(zhuǎn)。從以上分析可知，雖然開放地票二級(jí)市場具備必要性和可行性，但是真正地開放二級(jí)市場必須解決好以下幾個(gè)方面的問題：一是要健全地票一級(jí)市場，只有地票一級(jí)市場發(fā)展到一定的水平，二級(jí)市場才有足夠的產(chǎn)品進(jìn)行市場交易。二是要防止地票的惡意炒作，使得地票市場出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫，如果那樣，就違背了實(shí)施地票制度的初衷。三是要制定詳細(xì)合理的市場交易規(guī)范，只有通過規(guī)范參與主體的行為，地票交易市場才能健康發(fā)展。四是政府要建立嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制，時(shí)刻關(guān)注地票交易市場的動(dòng)態(tài)，這樣才能使地票市場健康、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]凌成樹，朱玉碧. 重慶市地票制度運(yùn)行現(xiàn)狀及問題研究[J]. 安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2012（5）：3062-3064，3080.

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[4]張震霞. 地票交易制度研究[D]. 福州：福建師范大學(xué)，2012.

[5]王英，佘雅文.重慶地票交易制度與運(yùn)行問題研究[J]. 建筑經(jīng)濟(jì)，2011（12）：61-64.

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[7]付海濤，段玉明. 農(nóng)地流轉(zhuǎn)路徑新探索——重慶地票交易制度研究[J]. 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2012（10）：24-26.

[8]黃忠. 淺議“地票”風(fēng)險(xiǎn)[J]. 中國土地，2009（9）：36-39.

[9]重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)用地優(yōu)化配置與農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾研究報(bào)告[R]. 重慶：重慶市農(nóng)村土地交易所，2011.

[10]黃忠. 讓市場發(fā)揮更大能量——地票制度再創(chuàng)新的思考[J]. 中國土地，2013（2）：19-21.endprint

2.2.2地票供給量增加，為二級(jí)市場開放提供了動(dòng)力根據(jù)2011年《重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)用地優(yōu)化配置與農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾研究報(bào)告》，截至2011年底，累計(jì)復(fù)墾規(guī)模達(dá)0.91萬hm2，為地票交易提供了充足來源。根據(jù)重慶市經(jīng)營性用地供需預(yù)測數(shù)據(jù)，到2015年，重慶市地票供給量是同期地票需求的3.5倍；到2020年，地票供給量是同期地票需求量的1.98倍，供給潛力能夠滿足地票交易量擴(kuò)大的需求[9]。而從地票的需求來看，重慶市規(guī)定“新增經(jīng)營性建設(shè)用地必須使用地票的方式解決”，這一規(guī)定將為地票市場提供持續(xù)的地票需求動(dòng)力。因此，地票的有效供給為地票交易市場的良好運(yùn)行提供了保障，為二級(jí)市場的開放提供了內(nèi)在動(dòng)力。

2.2.3開放地票二級(jí)市場符合農(nóng)村土地改革目標(biāo)[6]自2008年底重慶市實(shí)施地票交易制度以來，社會(huì)各界對(duì)地票的積極作用予以了肯定。而農(nóng)村土地改革的關(guān)鍵在于其改革思路與國家節(jié)約、集約利用土地和保證1.2億hm2耕地紅線的宏觀要求相吻合；同時(shí)，促進(jìn)農(nóng)村和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使農(nóng)民收益更多。國土資源部對(duì)重慶地票制度進(jìn)行調(diào)研之后，指出要進(jìn)一步推廣地票制度。如今，廣東省也在進(jìn)行地票交易的試點(diǎn)工作。因此，開放地票二級(jí)市場是地票交易制度進(jìn)一步的創(chuàng)新，有利于地票交易制度的推廣，也有利于我國農(nóng)村土地改革。

3地票二級(jí)市場交易機(jī)制設(shè)計(jì)

從理論上來講，地票的二級(jí)市場可以分為證劵化市場和非證劵化市場。但是就現(xiàn)在重慶市的市場條件而言，可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間開放建設(shè)地票非證劵化的二級(jí)市場，通過開放非證券化地票、二級(jí)市場進(jìn)一步擴(kuò)大交易層次[10]。在地票交易制度非常成熟時(shí)，可以考慮把地票二級(jí)市場證劵化。

3.1非證劵化交易市場

地票二級(jí)市場交易機(jī)制設(shè)計(jì)是土地改革中的一項(xiàng)創(chuàng)新，是為了讓地票交易制度能更好地發(fā)展。結(jié)合重慶地票交易的現(xiàn)狀和需求，對(duì)地票二級(jí)市場的非證劵化交易模型進(jìn)行了如下設(shè)計(jì)（圖4）。

由圖4可知，設(shè)計(jì)的地票交易機(jī)制模型中主要有3種交易方式。

第一，地票持有者直接把地票出售給不同層次的地票需求者。就是把地票按圖3中路線①直接出售。這種方式最為簡單，但是這種交易方式有一定的局限性，就是地票持有者想找到合適的買家很困難，很難達(dá)到買賣雙方都會(huì)滿意的局面，即使找到了，賣方也會(huì)花費(fèi)一定的時(shí)間和精力。因此，這種方式的效率不高。

第二，通過中介機(jī)構(gòu)出售地票。就是把地票按照?qǐng)D3中路線②進(jìn)行交易。這種方式就是地票持有者委托中介對(duì)地票進(jìn)行銷售。這種方式就克服了路線①的弊端，能縮短交易時(shí)間，提高效率，擴(kuò)大交易范圍。缺點(diǎn)是要繳納一定的中介費(fèi)用。

第三，地票持有者直接把地票出售給政府機(jī)構(gòu)，政府組建地票二級(jí)交易市場，地票需求者直接在地票二級(jí)市場購買地票，見圖3中的路線③。這種交易方式就是地票持有者能以最快的速度把手中的地票變現(xiàn)。但是可能出現(xiàn)政府機(jī)構(gòu)在購買地票時(shí)進(jìn)行價(jià)格壟斷，不能按市場價(jià)值進(jìn)行交易。因此在實(shí)行時(shí)要考慮到這個(gè)因素。

3.2證劵化交易市場

除此之外，地票的二級(jí)市場還包括一個(gè)證劵化的二級(jí)市場。地票作為一種有價(jià)值的憑證，從理論上講，完全具備像股票等有價(jià)證劵的交易的理論條件。現(xiàn)在要想讓地票像股票那樣在證劵市場交易還不具備條件，因此地票的證劵化交易不適合現(xiàn)在開放。但是，對(duì)地票二級(jí)市場證劵化交易機(jī)制進(jìn)行設(shè)計(jì)具有理論意義。地票二級(jí)市場證劵化交易流程見圖5。

由圖5可知，在該交易流程中有5個(gè)參與主體，分別為地票持有者、商業(yè)銀行、特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）、政府機(jī)構(gòu)和證劵投資者，其中也包括一些輔助參與者，通過這樣一個(gè)流程，使得他們共同組成一個(gè)地票證劵化的二級(jí)市場。該流程主要包括4個(gè)步驟：第一，地票持有者把地票抵押給商業(yè)銀行。通過這一步，可以使地票的收益主體更加擴(kuò)大。地票持有者可以多一個(gè)融資的途徑，銀行也可以獲得收益。同時(shí)，提高了地票的流通效率，使資源得到了充分的利用。第二，建立地票證券化的載體。具體是組建特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV），特設(shè)機(jī)構(gòu)成立之后。與原始權(quán)益人簽訂買賣合同，原始權(quán)益人將被證券化的資產(chǎn)過戶給特設(shè)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)真實(shí)出售。第三，完善資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)。這個(gè)過程中主要有資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、資信增級(jí)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司和政府擔(dān)保參與進(jìn)來，通過對(duì)特設(shè)機(jī)構(gòu)的信用進(jìn)行評(píng)級(jí)和增級(jí)來擴(kuò)大證劵化資產(chǎn)的吸引力，保障地票證劵的銷售。第四，銷售地票抵押證劵。發(fā)起人（商業(yè)銀行）可以與證券交易商簽署協(xié)議，由證劵交易商代銷或包銷地票抵押證券。其基本原理與股票發(fā)行中的代銷與包銷一致，最后由證券交易商通過證券市場將地票抵押證券賣給最終投資者。

以上就是筆者對(duì)地票二級(jí)市場證劵化交易流程的構(gòu)想。如果真正要實(shí)行該交易流程，筆者認(rèn)為必須在市場上建立完善的保障制度，具體主要包括以下幾點(diǎn)：第一，建立強(qiáng)有力的擔(dān)保體系。從上面的交易流程可以看出，該流程把政府作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)。地票作為土地改革的一項(xiàng)重要的創(chuàng)新，意義重大，政府有責(zé)任有義務(wù)在擔(dān)保體系中居于主導(dǎo)地位，而且以政府部門作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)，可以加大擔(dān)保的力度，為投資者降低風(fēng)險(xiǎn)。第二，建立和完善個(gè)人、企業(yè)的征信制度。目前，我國的信貸業(yè)務(wù)發(fā)展速度較西方發(fā)達(dá)國家而言是很緩慢的，導(dǎo)致這樣一種現(xiàn)狀的一個(gè)很重要的原因就是個(gè)人和企業(yè)都缺乏良好的信用。只有這樣，資產(chǎn)證劵化市場才會(huì)健康發(fā)展。

4結(jié)束語

地票二級(jí)市場交易的實(shí)行是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，須要理論聯(lián)系實(shí)際，充分考慮法律、經(jīng)濟(jì)、市場等因素，才能正常地運(yùn)轉(zhuǎn)。從以上分析可知，雖然開放地票二級(jí)市場具備必要性和可行性，但是真正地開放二級(jí)市場必須解決好以下幾個(gè)方面的問題：一是要健全地票一級(jí)市場，只有地票一級(jí)市場發(fā)展到一定的水平，二級(jí)市場才有足夠的產(chǎn)品進(jìn)行市場交易。二是要防止地票的惡意炒作，使得地票市場出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫，如果那樣，就違背了實(shí)施地票制度的初衷。三是要制定詳細(xì)合理的市場交易規(guī)范，只有通過規(guī)范參與主體的行為，地票交易市場才能健康發(fā)展。四是政府要建立嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制，時(shí)刻關(guān)注地票交易市場的動(dòng)態(tài)，這樣才能使地票市場健康、可持續(xù)發(fā)展。

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[9]重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)用地優(yōu)化配置與農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾研究報(bào)告[R]. 重慶：重慶市農(nóng)村土地交易所，2011.

[10]黃忠. 讓市場發(fā)揮更大能量——地票制度再創(chuàng)新的思考[J]. 中國土地，2013（2）：19-21.endprint