武曉軍+伍飛霏

摘要：繼住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)之后，近幾年來旅游地產(chǎn)風聲水起，超過1/3的百強開發(fā)商投身其中，各路資金爭相涌入，僅2012年投資總額就超過萬億元，這背后的原因是什么？旅游地產(chǎn)有無暗含的風險？旅游地產(chǎn)開發(fā)需要重點注意哪些？旅游地產(chǎn)作為旅游行業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)交叉行業(yè)，是否具有不同于兩個行業(yè)自身的特點？旅游地產(chǎn)行業(yè)是否具有投資價值？

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；旅游行業(yè)；地產(chǎn)行業(yè)

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

文章編號：1672—3198（2014）21—0019—03

1旅游地產(chǎn)概述

本章主要對旅游地產(chǎn)的含義、需求、特點進行了介紹，旨在明晰旅游地產(chǎn)交叉行業(yè)的概念與特點。第一節(jié)介紹行業(yè)概念；第二節(jié)把旅游地產(chǎn)的需求分為兩種：消費需求與投資需求；第三節(jié)介紹了兩個行業(yè)融合的交叉行業(yè)——旅游地產(chǎn)本身的特點。

1.1旅游地產(chǎn)的概念

旅游地產(chǎn)是以旅游休閑度假為依托，在旅游地圍繞旅游行為展開的土地開發(fā)與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)，是旅游行業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)兩個主流行業(yè)融合形成的交叉行業(yè)。

在下文中將分別分析旅游行業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)，進而分析旅游地產(chǎn)行業(yè)的市場空間。

1.2旅游地產(chǎn)需求

旅游地產(chǎn)的需求分為消費需求與投資需求。消費需求來源于人們對于旅游地從一般的觀光，轉(zhuǎn)化成為需要在當?shù)剡M行休閑、度假和自留下來進行消費長期化愿望，并且這種長期化愿望轉(zhuǎn)化成一種居住型需求，或者比較長時間的生活度假需求。

投資需求源于旅游房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。第一種需求需要對旅游需求做出預測；第二種需求需要對未來地產(chǎn)行業(yè)走勢做出一定判斷。

1.3旅游地產(chǎn)的特點

旅游與地產(chǎn)的結(jié)合是一種互惠關(guān)系。旅游帶動了地產(chǎn)項目的人氣，促進了地產(chǎn)項目的價值上升；地產(chǎn)項目彌補了旅游的資金缺口、實現(xiàn)了短期盈利同時又借助了旅游的自然資源。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，旅游地產(chǎn)的資金需求更大、運營周期更長。旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續(xù)回報時間可達到50年以上。而一般地產(chǎn)項目2-3年就全部收回投資，但持續(xù)回報很有限。旅游地產(chǎn)投資回收期將介于兩者之間，約5到8年收回大部分投資。

2旅游行業(yè)前景分析

旅游地產(chǎn)的發(fā)展與旅游業(yè)的發(fā)展呈正相關(guān)。對旅游地產(chǎn)發(fā)展的分析需要對旅游行業(yè)的前景分析。

2.1旅游消費與人均收入的關(guān)系

2.1.1國際旅游消費的規(guī)律

旅游消費將經(jīng)歷一個消費升級的過程，先后經(jīng)歷觀光游人均收入1000美元起步，休閑游人均收入2000-3000美元起步，度假游人均收入3000-5000美元起步三個階段。

2.1.2旅游形式的區(qū)別

現(xiàn)在流行分類方法主要分為兩種，即觀光旅游與休閑度假的兩種。

2.1.3我國人均收入水平趨勢

（1）2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24564元，以6.07元/美元匯率計算，我國2012城鎮(zhèn)人均收入4046美元。（2）2012年農(nóng)村居民人均純收入7916元，以6.07元/美元匯率計算，我國農(nóng)村人均收入1304美元。

2.1.4結(jié)論

2012年我國城鎮(zhèn)人均可支配收入4046美元，且趨勢上處于上升趨勢（這是基于中國可以成功跨越中等收入陷阱的前提條件下，現(xiàn)下改革也是以解決此危機為出發(fā)點，由于此研究課題過大在此不在詳述），目前中國城鎮(zhèn)人口旅游需求正全面從觀光旅游向度假休閑游轉(zhuǎn)型。

2012年我國農(nóng)村人均收入1304美元，所以我國農(nóng)村人旅游需求正處于觀光旅游起步階段，將慢慢隨著人均收入增加逐漸升級。

未來一段時間，兩種市場即觀光型市場與休閑度假市場會共存。

2.2中國旅游市場走勢

2012年國內(nèi)旅游收入為2.59萬億，比去年2.25萬億增長15%。2012年旅游人數(shù)為29.57億人次，比去年增長12%。從上述兩個趨勢看，旅游市場目前處于快速上升階段。

2.3旅游政策導向

2013年2月18日，國務院批準發(fā)布了《國民旅游休閑綱要（2013-2020年）》，發(fā)展目標：“到2020年，職工帶薪年休假制度基本得到落實，城鄉(xiāng)居民旅游休閑消費水平大幅增長，健康、文明、環(huán)保的旅游休閑理念成為全社會的共識，國民旅游休閑質(zhì)量顯著提高，與小康社會相適應的現(xiàn)代國民旅游休閑體系基本建成?！?/p>

《綱要》最重要的看點就是推動帶薪休假制度落實，增加民眾可自主支配的假期。這意味著公眾每年可能將會增加1至2個類似于黃金周的度假時段。根據(jù)以往數(shù)據(jù)，每個黃金周能帶來約1億人次的出游消費，實現(xiàn)旅游收入500億元以上。

從中國的“十二五”規(guī)劃來看，希望把旅游業(yè)初步建設(shè)成為國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：在美國，旅游文化產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重在18%到25%，在香港則占到9.5%，但中國現(xiàn)在不到4%，離成為支柱產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。

2.4結(jié)論

旅游地產(chǎn)順應了旅游需求的發(fā)展趨勢觀光旅游的主要依附的是人文資源，以門票經(jīng)濟為主，以人數(shù)為主要效力體現(xiàn)；休閑度假游主要依附的是自然資源（以下旅游地產(chǎn)的主要類型中可以體現(xiàn)）。由于休閑度假游的目的是為了放松休閑，消費者在一個地點逗留時間，對娛樂設(shè)施的要求較高，進而產(chǎn)生了對旅游地產(chǎn)的需求。

3旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀

本章介紹了目前投資旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀，旨在從中發(fā)現(xiàn)一些特點與規(guī)律。第一節(jié)介紹目前的投資現(xiàn)狀；第二節(jié)介紹了旅游地產(chǎn)分布區(qū)域與數(shù)量；第三節(jié)對各類型旅游地產(chǎn)占比進行了統(tǒng)計；第四節(jié)總結(jié)了旅游地產(chǎn)依附的旅游資源特點規(guī)律。

3.1投資現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計，2012年中國旅游地產(chǎn)投資額超過萬億，超過1/3的百強房企業(yè)涉足旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。截至2012年底，全國共有1629個企業(yè)涉及旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)企業(yè)約占80%。除房地產(chǎn)企業(yè)外，其他類型企業(yè)也積極踏足旅游地產(chǎn)行業(yè)。如旅游企業(yè)：中青旅、港中旅；制造業(yè)企業(yè)：海爾、康佳、聯(lián)想；其他還有海南航空、華誼兄弟等。endprint

3.2數(shù)量與區(qū)域

截至2012年底，全國已面市的旅游地產(chǎn)項目共有2259個，遍布全國85個城市和地區(qū)，區(qū)域集中性特征突出。據(jù)CRIC對全國主要旅游城市地產(chǎn)項目的統(tǒng)計，我國旅游地產(chǎn)収展具有明顯的區(qū)域性，其中在海南、西南、環(huán)渤海、長三角及兩廣地區(qū)5大片區(qū)的旅游地產(chǎn)項目占全國總數(shù)的83%。

3.3常見類型旅游地產(chǎn)統(tǒng)計

（1）濱海旅游地產(chǎn)。

截止2012年底，我國共有475個濱海旅游項目，占比21%主要集中區(qū)域海南島、珠三角、閩東南、長三角和環(huán)渤海區(qū)域。

（2）濱湖旅游地產(chǎn)。

截至2012年底，全國約有225個濱湖旅游地產(chǎn)項目，占比近10%，其中湖泊密集、經(jīng)濟發(fā)達癿長三角地區(qū)為濱湖類項目最密集區(qū)域。

（3）山地旅游地產(chǎn)。

截至2012年底，全國已面市癿山地旅游地產(chǎn)項目約有232個，占比10.27%，主要集中在吉林、安徽、重慶、海南等名山較多的地區(qū)。

（4）溫泉旅游地產(chǎn)。

截至2012年底，全國已面市癿溫泉旅游地產(chǎn)項目已有154個，其中海南最多有56個，其次是云南有26個。

（5）高爾夫旅游地產(chǎn)。

截至2012年底，全國共有高爾夫地產(chǎn)項目420個，占比18.6%，其中海南有159個集中了全國將近37%的高爾夫項目。

3.4結(jié)論

旅游地產(chǎn)總體呈現(xiàn)兩個特點：第一，區(qū)域集中。僅海南就占全國旅游地產(chǎn)項目的45%；第二，休閑度假需求的特點為逗留時間長、重游率高、休閑強性等，所以目前旅游地產(chǎn)主要以依附自然資源的度假類型為主。

4旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢與風險分析

4.1旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢

（1）土地成本優(yōu)勢。

由于旅游地產(chǎn)項目大多地處遠郊、投資額度大，地方政府出于帶動周邊土地價格快速上漲與招商引資的目的，往往地價非常低，這樣會使地產(chǎn)產(chǎn)品具有較高的毛利率。

有研究表明，中國房地產(chǎn)開發(fā)商對廉價土地獲取的動力超過對高房價追求動力的2倍以上。因此，當前中國房地產(chǎn)的競爭實質(zhì)上是獲取相對廉價土地的競爭，這使旅游地產(chǎn)企業(yè)相對一般地產(chǎn)企業(yè)具有一定優(yōu)勢。以旅游地產(chǎn)上市公司華僑城A與地產(chǎn)龍頭萬科的房地產(chǎn)毛利率進行比較，2012年華僑城的房地產(chǎn)毛利率為59.86%，萬科房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率為33.69%。

（2）旅游地產(chǎn)估值的優(yōu)勢。

如果判斷一個城市繁華市區(qū)樓盤房子的價值，主要看地段、小區(qū)配套、房子本身的建筑及裝修品質(zhì)等。而對于旅游休閑地產(chǎn)項目的住宅物業(yè)，其核心價值的第一要素，既不是地段，也不是房子本身的建筑品質(zhì)，而是看這些物業(yè)，是否占有稀缺性旅游資源。從估值的角度講，由于目前旅游資源的稀缺性并沒有在地價中得到體現(xiàn)，所以現(xiàn)在旅游地產(chǎn)項目本身就帶有一定的贈予價值。

（3）人氣與品牌優(yōu)勢。

旅游為地產(chǎn)項目的銷售帶來的最大的支撐就是“人氣”，地產(chǎn)項目的銷售首先依賴的就是人氣。旅游項目的特點和其所具備的條件，都為地產(chǎn)項目提供著人氣。

品牌是一種無形資產(chǎn)，旅游地產(chǎn)項目使得地產(chǎn)項目有了更加獨一無二文化內(nèi)涵，增加了人文氣息。文化內(nèi)涵的塑造更是靠廣告宣傳無法實現(xiàn)的，它對于一個品牌的深度和底蘊的確立起著至關(guān)重要的作用。

4.2旅游地產(chǎn)的風險

（1）專業(yè)化運作能力要求高。

旅游地產(chǎn)是將旅游和房地產(chǎn)完全不同的兩個行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，對開發(fā)商在資金、品牌運營、后期經(jīng)營等方面要求相當高。業(yè)內(nèi)一般認為住宅地產(chǎn)難度小于商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的難度又小于旅游地產(chǎn)。

（2）資金需求量大，資金鏈要求高，風險大。

旅游地產(chǎn)資金需求量大，有的項目因開發(fā)商資金鏈緊張，如果后續(xù)資金投入跟不上，加上項目銷售回籠資金速度慢，投資收益不夠理想，就很有可能出現(xiàn)爛尾項目。

（3）回收周期長，融資難度大。

旅游項目的一般投資收益期都超過15年，如果運營得當可持續(xù)回報時間可以達到50年甚至以上；房地產(chǎn)回收期一般為2-3年；而旅游地產(chǎn)投資回收期將介于兩者之間，約5到8年，由于回收周期長，所以融資為旅游地產(chǎn)的最大困難之一。

5總結(jié)

（1）旅游地產(chǎn)行業(yè)在模式上具備一定優(yōu)勢。

旅游地產(chǎn)行業(yè)具有融合兩個行業(yè)優(yōu)勢的特點：長期持續(xù)回報與地產(chǎn)行業(yè)的快速回報，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售利潤，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)的的模式優(yōu)勢。

（2）目前進入該行業(yè)的時間點佳、未來增長空間大。

城鎮(zhèn)人均收入水平與趨勢證明，目前休閑度假需求已經(jīng)開始進入快速增長的階段，其消費特點與消費能力，產(chǎn)生了旅游地產(chǎn)的需求。

旅游市場2010年已開始快速增長、城鎮(zhèn)人均4046美元導致休閑度假需求正待起步，所以目前進入該行業(yè)的時間點佳。

休閑度假人群消費能力強（20倍于觀光型消費者）、旅游產(chǎn)業(yè)目前僅占GDP的4%與發(fā)達國家目前水平及支柱性產(chǎn)業(yè)的距離較大，所以旅游地產(chǎn)未來發(fā)展前景空間大。

（3）旅游地產(chǎn)是其他地產(chǎn)行業(yè)的升級版。

主要包括兩層意思：旅游地產(chǎn)的運作難度超過住宅、商業(yè)地產(chǎn)的運作；現(xiàn)住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)均整體已顯出不確定性，既未來住宅地產(chǎn)的城市間分化、商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)型過?？赡艹霈F(xiàn)，而旅游地產(chǎn)正處于方興未艾的階段。

（4）旅游地產(chǎn)與其他地產(chǎn)相比，核心優(yōu)勢是地價低與占有獨特旅游資源。

從旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的盈利性分析可知，其核心優(yōu)勢為土地價格低，以及可占有不可復制的旅游資源。所以建議未來如果操作時重點考慮以上兩個因素——即以低成本拿地、選擇適合休閑度假需求（通俗說就是讓游人有每年都想去的欲望）的旅游資源。

（5）旅游資源需要進行不同的產(chǎn)品設(shè)計與規(guī)劃。

通過分析擁有的資源稟賦，進行有針對性、差異化的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、考慮周邊交通與配套、后期經(jīng)營等因素為旅游地產(chǎn)盈利與否的關(guān)鍵。

（6）旅游地產(chǎn)具有投資大、回收周期長等特點。

需在融資時盡量考慮長期資金；在旅游產(chǎn)品規(guī)劃上可考慮建設(shè)回款迅速的產(chǎn)品，減輕資金壓力、降低風險。

（7）由于旅游地產(chǎn)的投資特點符合地方政府利益，可盡量爭取相關(guān)支持。

由于旅游地產(chǎn)項目大多地處遠郊且投資額度大，符合地方政府帶動周邊土地價格快速上漲與招商引資的利益，未來預進行旅游地產(chǎn)開發(fā)，可與地方政府爭取土地價格、周邊配套、交通、項目審批等方面的支持。

參考文獻

[1]華生.城市化轉(zhuǎn)型與土地陷阱[M].北京：東方出版社，2013，（11）.endprint

3.2數(shù)量與區(qū)域

截至2012年底，全國已面市的旅游地產(chǎn)項目共有2259個，遍布全國85個城市和地區(qū)，區(qū)域集中性特征突出。據(jù)CRIC對全國主要旅游城市地產(chǎn)項目的統(tǒng)計，我國旅游地產(chǎn)収展具有明顯的區(qū)域性，其中在海南、西南、環(huán)渤海、長三角及兩廣地區(qū)5大片區(qū)的旅游地產(chǎn)項目占全國總數(shù)的83%。

3.3常見類型旅游地產(chǎn)統(tǒng)計

（1）濱海旅游地產(chǎn)。

截止2012年底，我國共有475個濱海旅游項目，占比21%主要集中區(qū)域海南島、珠三角、閩東南、長三角和環(huán)渤海區(qū)域。

（2）濱湖旅游地產(chǎn)。

截至2012年底，全國約有225個濱湖旅游地產(chǎn)項目，占比近10%，其中湖泊密集、經(jīng)濟發(fā)達癿長三角地區(qū)為濱湖類項目最密集區(qū)域。

（3）山地旅游地產(chǎn)。

截至2012年底，全國已面市癿山地旅游地產(chǎn)項目約有232個，占比10.27%，主要集中在吉林、安徽、重慶、海南等名山較多的地區(qū)。

（4）溫泉旅游地產(chǎn)。

截至2012年底，全國已面市癿溫泉旅游地產(chǎn)項目已有154個，其中海南最多有56個，其次是云南有26個。

（5）高爾夫旅游地產(chǎn)。

截至2012年底，全國共有高爾夫地產(chǎn)項目420個，占比18.6%，其中海南有159個集中了全國將近37%的高爾夫項目。

3.4結(jié)論

旅游地產(chǎn)總體呈現(xiàn)兩個特點：第一，區(qū)域集中。僅海南就占全國旅游地產(chǎn)項目的45%；第二，休閑度假需求的特點為逗留時間長、重游率高、休閑強性等，所以目前旅游地產(chǎn)主要以依附自然資源的度假類型為主。

4旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢與風險分析

4.1旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢

（1）土地成本優(yōu)勢。

由于旅游地產(chǎn)項目大多地處遠郊、投資額度大，地方政府出于帶動周邊土地價格快速上漲與招商引資的目的，往往地價非常低，這樣會使地產(chǎn)產(chǎn)品具有較高的毛利率。

有研究表明，中國房地產(chǎn)開發(fā)商對廉價土地獲取的動力超過對高房價追求動力的2倍以上。因此，當前中國房地產(chǎn)的競爭實質(zhì)上是獲取相對廉價土地的競爭，這使旅游地產(chǎn)企業(yè)相對一般地產(chǎn)企業(yè)具有一定優(yōu)勢。以旅游地產(chǎn)上市公司華僑城A與地產(chǎn)龍頭萬科的房地產(chǎn)毛利率進行比較，2012年華僑城的房地產(chǎn)毛利率為59.86%，萬科房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率為33.69%。

（2）旅游地產(chǎn)估值的優(yōu)勢。

如果判斷一個城市繁華市區(qū)樓盤房子的價值，主要看地段、小區(qū)配套、房子本身的建筑及裝修品質(zhì)等。而對于旅游休閑地產(chǎn)項目的住宅物業(yè)，其核心價值的第一要素，既不是地段，也不是房子本身的建筑品質(zhì)，而是看這些物業(yè)，是否占有稀缺性旅游資源。從估值的角度講，由于目前旅游資源的稀缺性并沒有在地價中得到體現(xiàn)，所以現(xiàn)在旅游地產(chǎn)項目本身就帶有一定的贈予價值。

（3）人氣與品牌優(yōu)勢。

旅游為地產(chǎn)項目的銷售帶來的最大的支撐就是“人氣”，地產(chǎn)項目的銷售首先依賴的就是人氣。旅游項目的特點和其所具備的條件，都為地產(chǎn)項目提供著人氣。

品牌是一種無形資產(chǎn)，旅游地產(chǎn)項目使得地產(chǎn)項目有了更加獨一無二文化內(nèi)涵，增加了人文氣息。文化內(nèi)涵的塑造更是靠廣告宣傳無法實現(xiàn)的，它對于一個品牌的深度和底蘊的確立起著至關(guān)重要的作用。

4.2旅游地產(chǎn)的風險

（1）專業(yè)化運作能力要求高。

旅游地產(chǎn)是將旅游和房地產(chǎn)完全不同的兩個行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，對開發(fā)商在資金、品牌運營、后期經(jīng)營等方面要求相當高。業(yè)內(nèi)一般認為住宅地產(chǎn)難度小于商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的難度又小于旅游地產(chǎn)。

（2）資金需求量大，資金鏈要求高，風險大。

旅游地產(chǎn)資金需求量大，有的項目因開發(fā)商資金鏈緊張，如果后續(xù)資金投入跟不上，加上項目銷售回籠資金速度慢，投資收益不夠理想，就很有可能出現(xiàn)爛尾項目。

（3）回收周期長，融資難度大。

旅游項目的一般投資收益期都超過15年，如果運營得當可持續(xù)回報時間可以達到50年甚至以上；房地產(chǎn)回收期一般為2-3年；而旅游地產(chǎn)投資回收期將介于兩者之間，約5到8年，由于回收周期長，所以融資為旅游地產(chǎn)的最大困難之一。

5總結(jié)

（1）旅游地產(chǎn)行業(yè)在模式上具備一定優(yōu)勢。

旅游地產(chǎn)行業(yè)具有融合兩個行業(yè)優(yōu)勢的特點：長期持續(xù)回報與地產(chǎn)行業(yè)的快速回報，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售利潤，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)的的模式優(yōu)勢。

（2）目前進入該行業(yè)的時間點佳、未來增長空間大。

城鎮(zhèn)人均收入水平與趨勢證明，目前休閑度假需求已經(jīng)開始進入快速增長的階段，其消費特點與消費能力，產(chǎn)生了旅游地產(chǎn)的需求。

旅游市場2010年已開始快速增長、城鎮(zhèn)人均4046美元導致休閑度假需求正待起步，所以目前進入該行業(yè)的時間點佳。

休閑度假人群消費能力強（20倍于觀光型消費者）、旅游產(chǎn)業(yè)目前僅占GDP的4%與發(fā)達國家目前水平及支柱性產(chǎn)業(yè)的距離較大，所以旅游地產(chǎn)未來發(fā)展前景空間大。

（3）旅游地產(chǎn)是其他地產(chǎn)行業(yè)的升級版。

主要包括兩層意思：旅游地產(chǎn)的運作難度超過住宅、商業(yè)地產(chǎn)的運作；現(xiàn)住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)均整體已顯出不確定性，既未來住宅地產(chǎn)的城市間分化、商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)型過?？赡艹霈F(xiàn)，而旅游地產(chǎn)正處于方興未艾的階段。

（4）旅游地產(chǎn)與其他地產(chǎn)相比，核心優(yōu)勢是地價低與占有獨特旅游資源。

從旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的盈利性分析可知，其核心優(yōu)勢為土地價格低，以及可占有不可復制的旅游資源。所以建議未來如果操作時重點考慮以上兩個因素——即以低成本拿地、選擇適合休閑度假需求（通俗說就是讓游人有每年都想去的欲望）的旅游資源。

（5）旅游資源需要進行不同的產(chǎn)品設(shè)計與規(guī)劃。

通過分析擁有的資源稟賦，進行有針對性、差異化的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、考慮周邊交通與配套、后期經(jīng)營等因素為旅游地產(chǎn)盈利與否的關(guān)鍵。

（6）旅游地產(chǎn)具有投資大、回收周期長等特點。

需在融資時盡量考慮長期資金；在旅游產(chǎn)品規(guī)劃上可考慮建設(shè)回款迅速的產(chǎn)品，減輕資金壓力、降低風險。

（7）由于旅游地產(chǎn)的投資特點符合地方政府利益，可盡量爭取相關(guān)支持。

由于旅游地產(chǎn)項目大多地處遠郊且投資額度大，符合地方政府帶動周邊土地價格快速上漲與招商引資的利益，未來預進行旅游地產(chǎn)開發(fā)，可與地方政府爭取土地價格、周邊配套、交通、項目審批等方面的支持。

參考文獻

[1]華生.城市化轉(zhuǎn)型與土地陷阱[M].北京：東方出版社，2013，（11）.endprint

3.2數(shù)量與區(qū)域

截至2012年底，全國已面市的旅游地產(chǎn)項目共有2259個，遍布全國85個城市和地區(qū)，區(qū)域集中性特征突出。據(jù)CRIC對全國主要旅游城市地產(chǎn)項目的統(tǒng)計，我國旅游地產(chǎn)収展具有明顯的區(qū)域性，其中在海南、西南、環(huán)渤海、長三角及兩廣地區(qū)5大片區(qū)的旅游地產(chǎn)項目占全國總數(shù)的83%。

3.3常見類型旅游地產(chǎn)統(tǒng)計

（1）濱海旅游地產(chǎn)。

截止2012年底，我國共有475個濱海旅游項目，占比21%主要集中區(qū)域海南島、珠三角、閩東南、長三角和環(huán)渤海區(qū)域。

（2）濱湖旅游地產(chǎn)。

截至2012年底，全國約有225個濱湖旅游地產(chǎn)項目，占比近10%，其中湖泊密集、經(jīng)濟發(fā)達癿長三角地區(qū)為濱湖類項目最密集區(qū)域。

（3）山地旅游地產(chǎn)。

截至2012年底，全國已面市癿山地旅游地產(chǎn)項目約有232個，占比10.27%，主要集中在吉林、安徽、重慶、海南等名山較多的地區(qū)。

（4）溫泉旅游地產(chǎn)。

截至2012年底，全國已面市癿溫泉旅游地產(chǎn)項目已有154個，其中海南最多有56個，其次是云南有26個。

（5）高爾夫旅游地產(chǎn)。

截至2012年底，全國共有高爾夫地產(chǎn)項目420個，占比18.6%，其中海南有159個集中了全國將近37%的高爾夫項目。

3.4結(jié)論

旅游地產(chǎn)總體呈現(xiàn)兩個特點：第一，區(qū)域集中。僅海南就占全國旅游地產(chǎn)項目的45%；第二，休閑度假需求的特點為逗留時間長、重游率高、休閑強性等，所以目前旅游地產(chǎn)主要以依附自然資源的度假類型為主。

4旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢與風險分析

4.1旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢

（1）土地成本優(yōu)勢。

由于旅游地產(chǎn)項目大多地處遠郊、投資額度大，地方政府出于帶動周邊土地價格快速上漲與招商引資的目的，往往地價非常低，這樣會使地產(chǎn)產(chǎn)品具有較高的毛利率。

有研究表明，中國房地產(chǎn)開發(fā)商對廉價土地獲取的動力超過對高房價追求動力的2倍以上。因此，當前中國房地產(chǎn)的競爭實質(zhì)上是獲取相對廉價土地的競爭，這使旅游地產(chǎn)企業(yè)相對一般地產(chǎn)企業(yè)具有一定優(yōu)勢。以旅游地產(chǎn)上市公司華僑城A與地產(chǎn)龍頭萬科的房地產(chǎn)毛利率進行比較，2012年華僑城的房地產(chǎn)毛利率為59.86%，萬科房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率為33.69%。

（2）旅游地產(chǎn)估值的優(yōu)勢。

如果判斷一個城市繁華市區(qū)樓盤房子的價值，主要看地段、小區(qū)配套、房子本身的建筑及裝修品質(zhì)等。而對于旅游休閑地產(chǎn)項目的住宅物業(yè)，其核心價值的第一要素，既不是地段，也不是房子本身的建筑品質(zhì)，而是看這些物業(yè)，是否占有稀缺性旅游資源。從估值的角度講，由于目前旅游資源的稀缺性并沒有在地價中得到體現(xiàn)，所以現(xiàn)在旅游地產(chǎn)項目本身就帶有一定的贈予價值。

（3）人氣與品牌優(yōu)勢。

旅游為地產(chǎn)項目的銷售帶來的最大的支撐就是“人氣”，地產(chǎn)項目的銷售首先依賴的就是人氣。旅游項目的特點和其所具備的條件，都為地產(chǎn)項目提供著人氣。

品牌是一種無形資產(chǎn)，旅游地產(chǎn)項目使得地產(chǎn)項目有了更加獨一無二文化內(nèi)涵，增加了人文氣息。文化內(nèi)涵的塑造更是靠廣告宣傳無法實現(xiàn)的，它對于一個品牌的深度和底蘊的確立起著至關(guān)重要的作用。

4.2旅游地產(chǎn)的風險

（1）專業(yè)化運作能力要求高。

旅游地產(chǎn)是將旅游和房地產(chǎn)完全不同的兩個行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，對開發(fā)商在資金、品牌運營、后期經(jīng)營等方面要求相當高。業(yè)內(nèi)一般認為住宅地產(chǎn)難度小于商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的難度又小于旅游地產(chǎn)。

（2）資金需求量大，資金鏈要求高，風險大。

旅游地產(chǎn)資金需求量大，有的項目因開發(fā)商資金鏈緊張，如果后續(xù)資金投入跟不上，加上項目銷售回籠資金速度慢，投資收益不夠理想，就很有可能出現(xiàn)爛尾項目。

（3）回收周期長，融資難度大。

旅游項目的一般投資收益期都超過15年，如果運營得當可持續(xù)回報時間可以達到50年甚至以上；房地產(chǎn)回收期一般為2-3年；而旅游地產(chǎn)投資回收期將介于兩者之間，約5到8年，由于回收周期長，所以融資為旅游地產(chǎn)的最大困難之一。

5總結(jié)

（1）旅游地產(chǎn)行業(yè)在模式上具備一定優(yōu)勢。

旅游地產(chǎn)行業(yè)具有融合兩個行業(yè)優(yōu)勢的特點：長期持續(xù)回報與地產(chǎn)行業(yè)的快速回報，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售利潤，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)的的模式優(yōu)勢。

（2）目前進入該行業(yè)的時間點佳、未來增長空間大。

城鎮(zhèn)人均收入水平與趨勢證明，目前休閑度假需求已經(jīng)開始進入快速增長的階段，其消費特點與消費能力，產(chǎn)生了旅游地產(chǎn)的需求。

旅游市場2010年已開始快速增長、城鎮(zhèn)人均4046美元導致休閑度假需求正待起步，所以目前進入該行業(yè)的時間點佳。

休閑度假人群消費能力強（20倍于觀光型消費者）、旅游產(chǎn)業(yè)目前僅占GDP的4%與發(fā)達國家目前水平及支柱性產(chǎn)業(yè)的距離較大，所以旅游地產(chǎn)未來發(fā)展前景空間大。

（3）旅游地產(chǎn)是其他地產(chǎn)行業(yè)的升級版。

主要包括兩層意思：旅游地產(chǎn)的運作難度超過住宅、商業(yè)地產(chǎn)的運作；現(xiàn)住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)均整體已顯出不確定性，既未來住宅地產(chǎn)的城市間分化、商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)型過?？赡艹霈F(xiàn)，而旅游地產(chǎn)正處于方興未艾的階段。

（4）旅游地產(chǎn)與其他地產(chǎn)相比，核心優(yōu)勢是地價低與占有獨特旅游資源。

從旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的盈利性分析可知，其核心優(yōu)勢為土地價格低，以及可占有不可復制的旅游資源。所以建議未來如果操作時重點考慮以上兩個因素——即以低成本拿地、選擇適合休閑度假需求（通俗說就是讓游人有每年都想去的欲望）的旅游資源。

（5）旅游資源需要進行不同的產(chǎn)品設(shè)計與規(guī)劃。

通過分析擁有的資源稟賦，進行有針對性、差異化的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、考慮周邊交通與配套、后期經(jīng)營等因素為旅游地產(chǎn)盈利與否的關(guān)鍵。

（6）旅游地產(chǎn)具有投資大、回收周期長等特點。

需在融資時盡量考慮長期資金；在旅游產(chǎn)品規(guī)劃上可考慮建設(shè)回款迅速的產(chǎn)品，減輕資金壓力、降低風險。

（7）由于旅游地產(chǎn)的投資特點符合地方政府利益，可盡量爭取相關(guān)支持。

由于旅游地產(chǎn)項目大多地處遠郊且投資額度大，符合地方政府帶動周邊土地價格快速上漲與招商引資的利益，未來預進行旅游地產(chǎn)開發(fā)，可與地方政府爭取土地價格、周邊配套、交通、項目審批等方面的支持。

參考文獻

[1]華生.城市化轉(zhuǎn)型與土地陷阱[M].北京：東方出版社，2013，（11）.endprint