李慧 成立
摘要:崖州灣作為三亞市“五大名灣”中唯一一個(gè)尚未開發(fā)的灣區(qū),其豐富的旅游資源極具開發(fā)價(jià)值。在運(yùn)用SWOT分析模型對(duì)崖州灣的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)進(jìn)行全面分析的基礎(chǔ)上,建議在崖州灣開發(fā)旅游地產(chǎn)應(yīng)在注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)的前提下科學(xué)統(tǒng)一規(guī)劃,開發(fā)復(fù)合式的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品組合,同時(shí)政府也要給予崖州灣更多的政策傾斜,最終提升區(qū)域整體價(jià)值。
關(guān)鍵詞:崖州灣,旅游地產(chǎn),SWOT,開發(fā)策略
中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B
文章編號(hào):1001-9138-(2014)10-0048-53 收稿日期:2014-09-03
旅游地產(chǎn)是指以旅游活動(dòng)為服務(wù)對(duì)象的一系列建筑物及關(guān)聯(lián)空間。從經(jīng)營(yíng)角度理解可以分為兩個(gè)層次:以旅游資源為核心的地產(chǎn)差異化經(jīng)營(yíng);以地產(chǎn)為核心的旅游資源差異化經(jīng)。濱海旅游地產(chǎn)屬于旅游地產(chǎn)的一個(gè)分支,是依托于濱海地區(qū)獨(dú)特的旅游資源優(yōu)勢(shì),通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)豐富和提升濱海旅游的內(nèi)涵和層次,從而促進(jìn)整個(gè)區(qū)域的價(jià)值增長(zhǎng)。近年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和人民消費(fèi)水平持續(xù)提升,旅游經(jīng)濟(jì)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展,旅游消費(fèi)模式已經(jīng)從傳統(tǒng)的以景點(diǎn)觀賞為目的的“觀光旅游”轉(zhuǎn)向以休閑消費(fèi)、時(shí)間消費(fèi)與度假居住為目的的“休閑旅游”和“度假旅游”。而濱海旅游地產(chǎn)作為濱海旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng)新的新模式既可以滿足人民“休閑度假”的消費(fèi)需求,也有利于房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家政策調(diào)控下實(shí)現(xiàn)多元化投資與業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型,尤其是在以旅游業(yè)為主導(dǎo)的海南三亞,未來(lái)濱海旅游地產(chǎn)的發(fā)展將會(huì)有更大的發(fā)展空間。
崖州灣位于三亞市西南部,海灣面積約61平方公里,是三亞市五大名灣中的第二大海灣。但相較于已被譽(yù)為“天下第一灣”的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣、以“國(guó)家海岸”定位的休閑度假區(qū)海棠灣和完全為公眾開發(fā)的4A級(jí)景區(qū)大東海灣,崖州灣目前還是一片處女地。為了更好的規(guī)劃和開發(fā)這塊三亞濱海地區(qū)的價(jià)值洼地,同時(shí)科學(xué)合理的規(guī)避三亞其他灣區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)崖州灣建設(shè)成為立足南海、面向世界的“中國(guó)南海新區(qū)”的遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo),本文運(yùn)用SWOT分析模型,對(duì)三亞崖州灣旅游地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和挑戰(zhàn)進(jìn)行了全面分析,并有針對(duì)性的提出一些建議。
1 崖州灣旅游地產(chǎn)開發(fā)的SWOT分析
1.1 優(yōu)勢(shì)
1.1.1 自然資源優(yōu)勢(shì)
(1)地理與氣候條件優(yōu)越。崖州灣距離三亞市以西60公里左右,與三亞市同屬北緯18度(熱帶海洋性氣候),年平均氣溫為25.4℃,年降水量為1315.2mm,除夏秋之際偶爾會(huì)有臺(tái)風(fēng)侵襲之外,全年氣候溫和濕潤(rùn)。同時(shí),崖州灣是個(gè)開敞淺水海灣,水深只有10m左右,沿岸沒(méi)有大的河流入海,潮差小,海岸類型為沙壩瀉湖海岸,海灣內(nèi)凹,陸岸地形平坦、低洼,這種得天獨(dú)厚的地理與氣候條件為商貿(mào)旅游和休閑度假提供了基礎(chǔ)條件。
(2)自然環(huán)境優(yōu)美。崖州灣與國(guó)家5A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)——南山大小洞天風(fēng)景區(qū)海山相連,兼有海景、山景、樹景和石景,兩者相得益彰、蔚為奇觀,具備了建成國(guó)際性旅游休閑度假勝地的獨(dú)特自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)。
(3)崖州灣所屬的崖城鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)資源也極為豐富。崖城盛產(chǎn)水稻,是三亞最大的“糧倉(cāng)”,另外還有椰子、檳榔、香蕉、芒果等熱帶水果。崖城還是中國(guó)著名的反季節(jié)瓜菜種植基地和交易基地,中國(guó)南繁育種基地也在其中,中國(guó)80%的種子是在崖城研發(fā)誕生的,可以說(shuō)是名副其實(shí)的農(nóng)業(yè)硅谷。
1.1.2 人文資源優(yōu)勢(shì)
(1)歷史文化積淀。崖州灣是海南島古代的海上門戶,是海南、三亞歷史文化的發(fā)祥地。崖城共有各類型的文物點(diǎn)65處,目前已公布為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位有崖城學(xué)宮1處,公布為省級(jí)文物保護(hù)單位的有崖城故城等4處,公布為市級(jí)文物保護(hù)單位的有盛德堂、三姓義學(xué)等15處。崖城鎮(zhèn)已在2007年5月31日被國(guó)家建設(shè)部和國(guó)家文物局命名為第三批“中國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)”。保平村2010年7月被命名為第五批“中國(guó)歷史文化名村”名錄,保平村2012年12月被國(guó)家住建部、文化部、財(cái)政部列為首批“中國(guó)傳統(tǒng)村落”名錄。崖城還有“崖州民歌”、“黎族打柴舞”兩個(gè)入選國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)名錄。
(2)宗教文化興盛。國(guó)家5A級(jí)景區(qū)南山佛教文化公園就坐落于崖城之南,其中的南山寺占地400畝,是建國(guó)以來(lái)經(jīng)中央政府批準(zhǔn)興建的最大佛教道場(chǎng)。南山大小洞天目前則成為以傳統(tǒng)的中國(guó)道家文化為主題,融熱帶海濱風(fēng)光、民俗風(fēng)情、休閑度假為一體,聚道養(yǎng)生、道家人文景觀、道家文化藝術(shù)為一體的風(fēng)景區(qū)。
(3)紅色文化基礎(chǔ)。崖州灣的西端是梅山,梅山是紅色革命老區(qū),梅山革命烈士陵園一直是三亞市愛(ài)國(guó)主義教育基地,是梅山老區(qū)革命斗爭(zhēng)的見(jiàn)證和代表。正在規(guī)劃建設(shè)中的梅山紅色旅游區(qū)項(xiàng)目也是三亞市的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。
1.2 劣勢(shì)
1.2.1 城鎮(zhèn)化水平低
對(duì)于旅游城市而言,城鎮(zhèn)化水平的高低關(guān)系到旅游產(chǎn)業(yè)與城市服務(wù)的融合程度以及規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。根據(jù)《三亞市統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)》的數(shù)據(jù)顯示,2012年,崖城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?6811人,其中非農(nóng)業(yè)人口11570人,城鎮(zhèn)化率僅為13.33%。在三亞六鎮(zhèn)中低于吉陽(yáng)鎮(zhèn)(30.69%)和鳳凰鎮(zhèn)(13.42%),與三亞(49.92%)、海南(51.52%)和全國(guó)(52.57%)的平均水平則相距甚遠(yuǎn)。過(guò)低的城鎮(zhèn)化水平將難以為崖州灣濱海旅游地產(chǎn)提供產(chǎn)業(yè)支撐和服務(wù)配套,亟需提高。
1.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施落后
根據(jù)中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院研究員符莉?qū)ρ鲁擎?zhèn)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,2010年崖城的人均財(cái)政支出僅為501元,低于東部沿海小城鎮(zhèn)平均水平近一半,財(cái)政支出不足限制了基礎(chǔ)設(shè)施投資的能力,導(dǎo)致公共服務(wù)供給滯后(見(jiàn)表1)。
1.2.3 城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)緊張
根據(jù)三亞市公布的六鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃(2006-2020)(2011年修改)中的規(guī)劃目標(biāo)要求,崖城鎮(zhèn)到2020年全鎮(zhèn)基本農(nóng)田保護(hù)面積不少于7174.86公頃,是海棠灣鎮(zhèn)的兩倍,在三亞六鎮(zhèn)中也是最高的。同時(shí),崖城鎮(zhèn)的新增建設(shè)用地指標(biāo)又要求控制在1172公頃以內(nèi),這在三亞六鎮(zhèn)中僅高于天涯鎮(zhèn)和育才鎮(zhèn),而同樣規(guī)劃于2020年建成的崖州灣創(chuàng)意新城的建設(shè)用地面積就達(dá)到1128.54公頃,也就是說(shuō)僅剩43.46公頃建設(shè)用地可供其他項(xiàng)目的開發(fā)。大面積基本農(nóng)田保護(hù)的壓力與新增建設(shè)用地指標(biāo)緊張的局面并存,是未來(lái)崖州灣濱海旅游地產(chǎn)開發(fā)所必須解決的一個(gè)的難題(見(jiàn)圖1)。endprint
1.3 機(jī)遇
1.3.1 國(guó)際旅游島戰(zhàn)略和國(guó)家南海戰(zhàn)略的實(shí)施
2009年12月發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》將海南建設(shè)國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略。2010年6月,海南省公布了《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》,其中明確提出“將來(lái)海南的濱海、濱河、濱湖等優(yōu)質(zhì)土地資源,將主要用于度假區(qū)酒店及旅游配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)?!蔽磥?lái)崖州灣濱海旅游地產(chǎn)的開發(fā)將因此獲得土地政策方面的傾斜。同時(shí),崖州灣作為三亞西部重要的發(fā)展空間,同時(shí)也是目前三亞在交通和能源方面聯(lián)動(dòng)南海的重要地區(qū),具有特殊的戰(zhàn)略價(jià)值。伴隨著國(guó)際旅游島戰(zhàn)略和國(guó)家南海戰(zhàn)略的深入實(shí)施,崖州灣的發(fā)展將迎來(lái)新的機(jī)遇。
1.3.2 “西部增長(zhǎng)極”的規(guī)劃定位和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)
在《三亞市城市總體規(guī)劃2008-2020》中,崖州灣被定位為三亞濱海地區(qū)的“西翼”,三亞西拓發(fā)展的“西部新城”,是帶動(dòng)三亞下一階段產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的“西部增長(zhǎng)極”。城市定位的提升為今后崖州灣濱海旅游地產(chǎn)的升值奠定了基礎(chǔ)。三亞三亞市早在2008 年就提出了《關(guān)于三亞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)全面建設(shè)小康社會(huì)30條》,2013年又出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步深化三亞城鄉(xiāng)一體化建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》,其中要求崖城鎮(zhèn)在2013-2015年推進(jìn)崖城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和城邊村和新農(nóng)村綜合改造試點(diǎn)的建設(shè)。城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)有助于優(yōu)化崖州灣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),為崖州灣旅游地產(chǎn)的開發(fā)提供產(chǎn)業(yè)配套和市場(chǎng)支撐。
1.3.3 三亞旅游業(yè)的深化改革與創(chuàng)新
新時(shí)期三亞旅游發(fā)展的主題思想是“做精、做深、做厚”。崖州灣即將落位的南海旅游服務(wù)港擁有水上飛機(jī)、南海游艇母港和郵輪港, 將極大地提升南海旅游開發(fā)的水平。游艇裝配和游艇配套也將實(shí)質(zhì)性的落戶崖州,將促進(jìn)旅游業(yè)和游艇產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)發(fā)展。同時(shí),《三亞市低空旅游發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃(2012-2022)》提出要在崖州灣內(nèi)陸腹地規(guī)劃建設(shè)1處直升機(jī)旅游基地,這將使得崖州灣形成“海陸空”立體化的旅游產(chǎn)業(yè)體系。
1.4 挑戰(zhàn)
1.4.1 外部壓力
當(dāng)今世界各國(guó)都把旅游業(yè)作為一個(gè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè),國(guó)際上尤其是亞太地區(qū)同類濱海旅游城市的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。從世界范圍來(lái)看,地中海沿岸及拉美沿海的一些國(guó)家占據(jù)“地利”的優(yōu)勢(shì),吸引了大批歐美地區(qū)的旅游度假和投資消費(fèi)人群。從亞太地區(qū)來(lái)看,北至韓國(guó),南到印度洋,分布著一大批如濟(jì)州島、沖繩、普吉島、馬爾代夫等世界著名的濱海旅游勝地,相比之下,三亞雖然已經(jīng)開發(fā)了亞龍灣、海棠灣等多個(gè)旅游景點(diǎn),但整體上在旅游產(chǎn)品的獨(dú)特性、設(shè)施的完善性以及服務(wù)的全面性上不具有大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于崖州灣而言,雖然具備建成世界頂級(jí)濱海旅游勝地的潛力,但國(guó)際濱海旅游業(yè)的快速發(fā)展和激烈競(jìng)爭(zhēng)將給其未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)巨大的壓力。
1.4.2 內(nèi)部挑戰(zhàn)
在三亞市內(nèi),國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣早已名震四海,有“國(guó)家海岸”美譽(yù)的海棠灣是海南省繼亞龍灣之后重點(diǎn)建設(shè)和推出的高等級(jí)國(guó)際濱海休閑度假區(qū),2012年海棠灣的投資就占到了整個(gè)三亞市的四分之一還多,而面向公眾的國(guó)家級(jí)4A景區(qū)大東海灣曾被國(guó)家旅游局評(píng)為中國(guó)“四十佳”旅游景點(diǎn)之一。根據(jù)2011年國(guó)家旅游局的數(shù)據(jù),這三大灣區(qū)分布著31家五星級(jí)酒店和18家四星級(jí)酒店,分別占全市五星級(jí)酒店總量的58.49%和全市四星級(jí)酒店總量的54.55%。因此,崖州灣旅游地產(chǎn)的開發(fā)若不具有一定的特色和創(chuàng)新,將難以從灣區(qū)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出(見(jiàn)表2)。
2 崖州灣旅游地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)策與建議
2.1 在生態(tài)保護(hù)的基礎(chǔ)上,科學(xué)制定規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)
優(yōu)質(zhì)的濱海資源是一種稀缺資源,濱海旅游地產(chǎn)的開發(fā)就是實(shí)現(xiàn)這種稀缺資源的景觀和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化。但開發(fā)前提必須是生態(tài)保護(hù),否則不能獲得可持續(xù)的發(fā)展。國(guó)際成功的濱海度假區(qū)都十分注重生態(tài)保護(hù)的原則。亞龍灣、海棠灣和大東海灣在規(guī)劃上先天不足,土地出讓無(wú)節(jié)奏、無(wú)次序,開發(fā)經(jīng)營(yíng)上政府的監(jiān)管又不到位,不僅給生態(tài)環(huán)境造成了巨大壓力,而且也降低了整體旅游市場(chǎng)的吸引力。未來(lái)崖州灣在旅游地產(chǎn)的開發(fā)上一定要以生態(tài)環(huán)境保護(hù)為基礎(chǔ),結(jié)合區(qū)位價(jià)值和民生利益科學(xué)制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,統(tǒng)一開發(fā)的節(jié)奏和步伐,合理布局,準(zhǔn)確定位,在避免房地產(chǎn)開發(fā)“外部性”的同時(shí)最大程度地挖掘崖州灣的市場(chǎng)潛力。
2.2 充分發(fā)揮崖州灣的資源優(yōu)勢(shì),開發(fā)復(fù)合式的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品組合
目前三亞的灣區(qū)開發(fā)中酒店、賓館發(fā)展較快,而景點(diǎn)、景區(qū)的開發(fā)和游樂(lè)配套設(shè)施建設(shè)滯后,旅游商品的生產(chǎn)、加工、銷售水平低,購(gòu)物中心數(shù)量少且檔次低,難以滿足現(xiàn)在消費(fèi)者多元化的旅游休閑需求。世界上成功的濱海旅游度假區(qū),其旅游地產(chǎn)產(chǎn)品都是一個(gè)綜合了度假地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、景點(diǎn)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合式的完善系統(tǒng)。因此,崖州灣應(yīng)充分借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn),結(jié)合崖州灣的區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì),合理規(guī)劃度假、住宅、景點(diǎn)和商業(yè)的布局和比例,形成海洋旅游、主題旅游、商業(yè)旅游和民俗文化旅游一體化的“組合拳”來(lái)合力開拓旅游市場(chǎng)。
2.3 建立和完善政策保障體系,提升區(qū)域整體的價(jià)值
國(guó)家、海南省、三亞市為促進(jìn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展在政策和規(guī)劃上都已經(jīng)出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠措施,并已經(jīng)取得了顯著的成效。崖州灣作為三亞市傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)片區(qū),在開發(fā)上會(huì)面臨更多的問(wèn)題和挑戰(zhàn),政府應(yīng)在招商引資、項(xiàng)目用地、金融服務(wù)、人員出入境管理以及免稅政策上進(jìn)一步加大對(duì)崖州灣的支持和保障力度,以分散旅游地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),提高旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的信譽(yù)度。同時(shí),健全旅游地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和監(jiān)管制度,科學(xué)規(guī)范的引導(dǎo)旅游地產(chǎn)的開發(fā),并保障當(dāng)?shù)鼐用窈侠矸窒黹_發(fā)過(guò)程中的增值收益,營(yíng)造一個(gè)公平公正的市場(chǎng)環(huán)境,提升區(qū)域整體的經(jīng)濟(jì)水平和社會(huì)效率。
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作者簡(jiǎn)介:
李慧,中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)研究院副研究員,研究方向?yàn)橥恋卣吲c法規(guī)。
成立,中國(guó)人民大學(xué)土地管理系博士,研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。endprint
1.3 機(jī)遇
1.3.1 國(guó)際旅游島戰(zhàn)略和國(guó)家南海戰(zhàn)略的實(shí)施
2009年12月發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》將海南建設(shè)國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略。2010年6月,海南省公布了《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》,其中明確提出“將來(lái)海南的濱海、濱河、濱湖等優(yōu)質(zhì)土地資源,將主要用于度假區(qū)酒店及旅游配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)?!蔽磥?lái)崖州灣濱海旅游地產(chǎn)的開發(fā)將因此獲得土地政策方面的傾斜。同時(shí),崖州灣作為三亞西部重要的發(fā)展空間,同時(shí)也是目前三亞在交通和能源方面聯(lián)動(dòng)南海的重要地區(qū),具有特殊的戰(zhàn)略價(jià)值。伴隨著國(guó)際旅游島戰(zhàn)略和國(guó)家南海戰(zhàn)略的深入實(shí)施,崖州灣的發(fā)展將迎來(lái)新的機(jī)遇。
1.3.2 “西部增長(zhǎng)極”的規(guī)劃定位和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)
在《三亞市城市總體規(guī)劃2008-2020》中,崖州灣被定位為三亞濱海地區(qū)的“西翼”,三亞西拓發(fā)展的“西部新城”,是帶動(dòng)三亞下一階段產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的“西部增長(zhǎng)極”。城市定位的提升為今后崖州灣濱海旅游地產(chǎn)的升值奠定了基礎(chǔ)。三亞三亞市早在2008 年就提出了《關(guān)于三亞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)全面建設(shè)小康社會(huì)30條》,2013年又出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步深化三亞城鄉(xiāng)一體化建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》,其中要求崖城鎮(zhèn)在2013-2015年推進(jìn)崖城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和城邊村和新農(nóng)村綜合改造試點(diǎn)的建設(shè)。城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)有助于優(yōu)化崖州灣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),為崖州灣旅游地產(chǎn)的開發(fā)提供產(chǎn)業(yè)配套和市場(chǎng)支撐。
1.3.3 三亞旅游業(yè)的深化改革與創(chuàng)新
新時(shí)期三亞旅游發(fā)展的主題思想是“做精、做深、做厚”。崖州灣即將落位的南海旅游服務(wù)港擁有水上飛機(jī)、南海游艇母港和郵輪港, 將極大地提升南海旅游開發(fā)的水平。游艇裝配和游艇配套也將實(shí)質(zhì)性的落戶崖州,將促進(jìn)旅游業(yè)和游艇產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)發(fā)展。同時(shí),《三亞市低空旅游發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃(2012-2022)》提出要在崖州灣內(nèi)陸腹地規(guī)劃建設(shè)1處直升機(jī)旅游基地,這將使得崖州灣形成“海陸空”立體化的旅游產(chǎn)業(yè)體系。
1.4 挑戰(zhàn)
1.4.1 外部壓力
當(dāng)今世界各國(guó)都把旅游業(yè)作為一個(gè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè),國(guó)際上尤其是亞太地區(qū)同類濱海旅游城市的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。從世界范圍來(lái)看,地中海沿岸及拉美沿海的一些國(guó)家占據(jù)“地利”的優(yōu)勢(shì),吸引了大批歐美地區(qū)的旅游度假和投資消費(fèi)人群。從亞太地區(qū)來(lái)看,北至韓國(guó),南到印度洋,分布著一大批如濟(jì)州島、沖繩、普吉島、馬爾代夫等世界著名的濱海旅游勝地,相比之下,三亞雖然已經(jīng)開發(fā)了亞龍灣、海棠灣等多個(gè)旅游景點(diǎn),但整體上在旅游產(chǎn)品的獨(dú)特性、設(shè)施的完善性以及服務(wù)的全面性上不具有大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于崖州灣而言,雖然具備建成世界頂級(jí)濱海旅游勝地的潛力,但國(guó)際濱海旅游業(yè)的快速發(fā)展和激烈競(jìng)爭(zhēng)將給其未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)巨大的壓力。
1.4.2 內(nèi)部挑戰(zhàn)
在三亞市內(nèi),國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣早已名震四海,有“國(guó)家海岸”美譽(yù)的海棠灣是海南省繼亞龍灣之后重點(diǎn)建設(shè)和推出的高等級(jí)國(guó)際濱海休閑度假區(qū),2012年海棠灣的投資就占到了整個(gè)三亞市的四分之一還多,而面向公眾的國(guó)家級(jí)4A景區(qū)大東海灣曾被國(guó)家旅游局評(píng)為中國(guó)“四十佳”旅游景點(diǎn)之一。根據(jù)2011年國(guó)家旅游局的數(shù)據(jù),這三大灣區(qū)分布著31家五星級(jí)酒店和18家四星級(jí)酒店,分別占全市五星級(jí)酒店總量的58.49%和全市四星級(jí)酒店總量的54.55%。因此,崖州灣旅游地產(chǎn)的開發(fā)若不具有一定的特色和創(chuàng)新,將難以從灣區(qū)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出(見(jiàn)表2)。
2 崖州灣旅游地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)策與建議
2.1 在生態(tài)保護(hù)的基礎(chǔ)上,科學(xué)制定規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)
優(yōu)質(zhì)的濱海資源是一種稀缺資源,濱海旅游地產(chǎn)的開發(fā)就是實(shí)現(xiàn)這種稀缺資源的景觀和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化。但開發(fā)前提必須是生態(tài)保護(hù),否則不能獲得可持續(xù)的發(fā)展。國(guó)際成功的濱海度假區(qū)都十分注重生態(tài)保護(hù)的原則。亞龍灣、海棠灣和大東海灣在規(guī)劃上先天不足,土地出讓無(wú)節(jié)奏、無(wú)次序,開發(fā)經(jīng)營(yíng)上政府的監(jiān)管又不到位,不僅給生態(tài)環(huán)境造成了巨大壓力,而且也降低了整體旅游市場(chǎng)的吸引力。未來(lái)崖州灣在旅游地產(chǎn)的開發(fā)上一定要以生態(tài)環(huán)境保護(hù)為基礎(chǔ),結(jié)合區(qū)位價(jià)值和民生利益科學(xué)制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,統(tǒng)一開發(fā)的節(jié)奏和步伐,合理布局,準(zhǔn)確定位,在避免房地產(chǎn)開發(fā)“外部性”的同時(shí)最大程度地挖掘崖州灣的市場(chǎng)潛力。
2.2 充分發(fā)揮崖州灣的資源優(yōu)勢(shì),開發(fā)復(fù)合式的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品組合
目前三亞的灣區(qū)開發(fā)中酒店、賓館發(fā)展較快,而景點(diǎn)、景區(qū)的開發(fā)和游樂(lè)配套設(shè)施建設(shè)滯后,旅游商品的生產(chǎn)、加工、銷售水平低,購(gòu)物中心數(shù)量少且檔次低,難以滿足現(xiàn)在消費(fèi)者多元化的旅游休閑需求。世界上成功的濱海旅游度假區(qū),其旅游地產(chǎn)產(chǎn)品都是一個(gè)綜合了度假地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、景點(diǎn)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合式的完善系統(tǒng)。因此,崖州灣應(yīng)充分借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn),結(jié)合崖州灣的區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì),合理規(guī)劃度假、住宅、景點(diǎn)和商業(yè)的布局和比例,形成海洋旅游、主題旅游、商業(yè)旅游和民俗文化旅游一體化的“組合拳”來(lái)合力開拓旅游市場(chǎng)。
2.3 建立和完善政策保障體系,提升區(qū)域整體的價(jià)值
國(guó)家、海南省、三亞市為促進(jìn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展在政策和規(guī)劃上都已經(jīng)出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠措施,并已經(jīng)取得了顯著的成效。崖州灣作為三亞市傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)片區(qū),在開發(fā)上會(huì)面臨更多的問(wèn)題和挑戰(zhàn),政府應(yīng)在招商引資、項(xiàng)目用地、金融服務(wù)、人員出入境管理以及免稅政策上進(jìn)一步加大對(duì)崖州灣的支持和保障力度,以分散旅游地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),提高旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的信譽(yù)度。同時(shí),健全旅游地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和監(jiān)管制度,科學(xué)規(guī)范的引導(dǎo)旅游地產(chǎn)的開發(fā),并保障當(dāng)?shù)鼐用窈侠矸窒黹_發(fā)過(guò)程中的增值收益,營(yíng)造一個(gè)公平公正的市場(chǎng)環(huán)境,提升區(qū)域整體的經(jīng)濟(jì)水平和社會(huì)效率。
參考文獻(xiàn):
1.徐向陽(yáng).對(duì)我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展前景的一點(diǎn)思考.科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng).2006.9
2.董欣 張沛 段祿峰.西安大都市與旅游地產(chǎn)發(fā)展互動(dòng)模式研究.人文地理.2011.1
3.崖州灣:見(jiàn)證極地歷史與天涯文化http://sanya.hinews.cn/system/2014/01/05/016355834.shtml.
4.邱守明.旅游地產(chǎn)研究綜述.旅游經(jīng)濟(jì).2012.5
5.祝曄 黃震方.旅游景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)模式研究.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué).2006.21
6.蔡道成 張喬.SWOT模型在三亞旅游可持續(xù)發(fā)展中的應(yīng)用.特區(qū)經(jīng)濟(jì).2010.5
7.徐徐 仇立慧 姚媛.基于SWOT分析的西安旅游地產(chǎn)開發(fā)及策略.西安文理學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版).2011.5
8.畢素梅.三亞旅游飯店業(yè)發(fā)展策略——基于SWOT方法的分析.中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊.2011.8
9. 劉俊.海濱旅游度假區(qū)發(fā)展模式比較研究——三亞亞龍灣和北海銀灘度假區(qū)案例.人文地理.2010.4
10.保繼剛.三亞海濱度假區(qū)形態(tài)研究——以亞龍灣、大東海、海坡為例.城市規(guī)劃學(xué)刊.2007.1
11.黃海雄.打造西部新城 助推綠色崛起http://hi.people.com.cn/n/2012/0604/c231196-17106306.html.
12.符莉.統(tǒng)籌城鄉(xiāng)資源視角下的小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展——三亞市崖城鎮(zhèn)調(diào)研報(bào)告.新東方.2011.6
13.符莉.國(guó)際旅游島背景下旅游房地產(chǎn)發(fā)展研究.旅游經(jīng)濟(jì).2012.10
作者簡(jiǎn)介:
李慧,中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)研究院副研究員,研究方向?yàn)橥恋卣吲c法規(guī)。
成立,中國(guó)人民大學(xué)土地管理系博士,研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。endprint
1.3 機(jī)遇
1.3.1 國(guó)際旅游島戰(zhàn)略和國(guó)家南海戰(zhàn)略的實(shí)施
2009年12月發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》將海南建設(shè)國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略。2010年6月,海南省公布了《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》,其中明確提出“將來(lái)海南的濱海、濱河、濱湖等優(yōu)質(zhì)土地資源,將主要用于度假區(qū)酒店及旅游配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)?!蔽磥?lái)崖州灣濱海旅游地產(chǎn)的開發(fā)將因此獲得土地政策方面的傾斜。同時(shí),崖州灣作為三亞西部重要的發(fā)展空間,同時(shí)也是目前三亞在交通和能源方面聯(lián)動(dòng)南海的重要地區(qū),具有特殊的戰(zhàn)略價(jià)值。伴隨著國(guó)際旅游島戰(zhàn)略和國(guó)家南海戰(zhàn)略的深入實(shí)施,崖州灣的發(fā)展將迎來(lái)新的機(jī)遇。
1.3.2 “西部增長(zhǎng)極”的規(guī)劃定位和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)
在《三亞市城市總體規(guī)劃2008-2020》中,崖州灣被定位為三亞濱海地區(qū)的“西翼”,三亞西拓發(fā)展的“西部新城”,是帶動(dòng)三亞下一階段產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的“西部增長(zhǎng)極”。城市定位的提升為今后崖州灣濱海旅游地產(chǎn)的升值奠定了基礎(chǔ)。三亞三亞市早在2008 年就提出了《關(guān)于三亞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)全面建設(shè)小康社會(huì)30條》,2013年又出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步深化三亞城鄉(xiāng)一體化建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》,其中要求崖城鎮(zhèn)在2013-2015年推進(jìn)崖城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和城邊村和新農(nóng)村綜合改造試點(diǎn)的建設(shè)。城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)有助于優(yōu)化崖州灣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),為崖州灣旅游地產(chǎn)的開發(fā)提供產(chǎn)業(yè)配套和市場(chǎng)支撐。
1.3.3 三亞旅游業(yè)的深化改革與創(chuàng)新
新時(shí)期三亞旅游發(fā)展的主題思想是“做精、做深、做厚”。崖州灣即將落位的南海旅游服務(wù)港擁有水上飛機(jī)、南海游艇母港和郵輪港, 將極大地提升南海旅游開發(fā)的水平。游艇裝配和游艇配套也將實(shí)質(zhì)性的落戶崖州,將促進(jìn)旅游業(yè)和游艇產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)發(fā)展。同時(shí),《三亞市低空旅游發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃(2012-2022)》提出要在崖州灣內(nèi)陸腹地規(guī)劃建設(shè)1處直升機(jī)旅游基地,這將使得崖州灣形成“海陸空”立體化的旅游產(chǎn)業(yè)體系。
1.4 挑戰(zhàn)
1.4.1 外部壓力
當(dāng)今世界各國(guó)都把旅游業(yè)作為一個(gè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè),國(guó)際上尤其是亞太地區(qū)同類濱海旅游城市的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。從世界范圍來(lái)看,地中海沿岸及拉美沿海的一些國(guó)家占據(jù)“地利”的優(yōu)勢(shì),吸引了大批歐美地區(qū)的旅游度假和投資消費(fèi)人群。從亞太地區(qū)來(lái)看,北至韓國(guó),南到印度洋,分布著一大批如濟(jì)州島、沖繩、普吉島、馬爾代夫等世界著名的濱海旅游勝地,相比之下,三亞雖然已經(jīng)開發(fā)了亞龍灣、海棠灣等多個(gè)旅游景點(diǎn),但整體上在旅游產(chǎn)品的獨(dú)特性、設(shè)施的完善性以及服務(wù)的全面性上不具有大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于崖州灣而言,雖然具備建成世界頂級(jí)濱海旅游勝地的潛力,但國(guó)際濱海旅游業(yè)的快速發(fā)展和激烈競(jìng)爭(zhēng)將給其未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)巨大的壓力。
1.4.2 內(nèi)部挑戰(zhàn)
在三亞市內(nèi),國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣早已名震四海,有“國(guó)家海岸”美譽(yù)的海棠灣是海南省繼亞龍灣之后重點(diǎn)建設(shè)和推出的高等級(jí)國(guó)際濱海休閑度假區(qū),2012年海棠灣的投資就占到了整個(gè)三亞市的四分之一還多,而面向公眾的國(guó)家級(jí)4A景區(qū)大東海灣曾被國(guó)家旅游局評(píng)為中國(guó)“四十佳”旅游景點(diǎn)之一。根據(jù)2011年國(guó)家旅游局的數(shù)據(jù),這三大灣區(qū)分布著31家五星級(jí)酒店和18家四星級(jí)酒店,分別占全市五星級(jí)酒店總量的58.49%和全市四星級(jí)酒店總量的54.55%。因此,崖州灣旅游地產(chǎn)的開發(fā)若不具有一定的特色和創(chuàng)新,將難以從灣區(qū)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出(見(jiàn)表2)。
2 崖州灣旅游地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)策與建議
2.1 在生態(tài)保護(hù)的基礎(chǔ)上,科學(xué)制定規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)
優(yōu)質(zhì)的濱海資源是一種稀缺資源,濱海旅游地產(chǎn)的開發(fā)就是實(shí)現(xiàn)這種稀缺資源的景觀和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化。但開發(fā)前提必須是生態(tài)保護(hù),否則不能獲得可持續(xù)的發(fā)展。國(guó)際成功的濱海度假區(qū)都十分注重生態(tài)保護(hù)的原則。亞龍灣、海棠灣和大東海灣在規(guī)劃上先天不足,土地出讓無(wú)節(jié)奏、無(wú)次序,開發(fā)經(jīng)營(yíng)上政府的監(jiān)管又不到位,不僅給生態(tài)環(huán)境造成了巨大壓力,而且也降低了整體旅游市場(chǎng)的吸引力。未來(lái)崖州灣在旅游地產(chǎn)的開發(fā)上一定要以生態(tài)環(huán)境保護(hù)為基礎(chǔ),結(jié)合區(qū)位價(jià)值和民生利益科學(xué)制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,統(tǒng)一開發(fā)的節(jié)奏和步伐,合理布局,準(zhǔn)確定位,在避免房地產(chǎn)開發(fā)“外部性”的同時(shí)最大程度地挖掘崖州灣的市場(chǎng)潛力。
2.2 充分發(fā)揮崖州灣的資源優(yōu)勢(shì),開發(fā)復(fù)合式的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品組合
目前三亞的灣區(qū)開發(fā)中酒店、賓館發(fā)展較快,而景點(diǎn)、景區(qū)的開發(fā)和游樂(lè)配套設(shè)施建設(shè)滯后,旅游商品的生產(chǎn)、加工、銷售水平低,購(gòu)物中心數(shù)量少且檔次低,難以滿足現(xiàn)在消費(fèi)者多元化的旅游休閑需求。世界上成功的濱海旅游度假區(qū),其旅游地產(chǎn)產(chǎn)品都是一個(gè)綜合了度假地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、景點(diǎn)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合式的完善系統(tǒng)。因此,崖州灣應(yīng)充分借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn),結(jié)合崖州灣的區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì),合理規(guī)劃度假、住宅、景點(diǎn)和商業(yè)的布局和比例,形成海洋旅游、主題旅游、商業(yè)旅游和民俗文化旅游一體化的“組合拳”來(lái)合力開拓旅游市場(chǎng)。
2.3 建立和完善政策保障體系,提升區(qū)域整體的價(jià)值
國(guó)家、海南省、三亞市為促進(jìn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展在政策和規(guī)劃上都已經(jīng)出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠措施,并已經(jīng)取得了顯著的成效。崖州灣作為三亞市傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)片區(qū),在開發(fā)上會(huì)面臨更多的問(wèn)題和挑戰(zhàn),政府應(yīng)在招商引資、項(xiàng)目用地、金融服務(wù)、人員出入境管理以及免稅政策上進(jìn)一步加大對(duì)崖州灣的支持和保障力度,以分散旅游地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),提高旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的信譽(yù)度。同時(shí),健全旅游地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和監(jiān)管制度,科學(xué)規(guī)范的引導(dǎo)旅游地產(chǎn)的開發(fā),并保障當(dāng)?shù)鼐用窈侠矸窒黹_發(fā)過(guò)程中的增值收益,營(yíng)造一個(gè)公平公正的市場(chǎng)環(huán)境,提升區(qū)域整體的經(jīng)濟(jì)水平和社會(huì)效率。
參考文獻(xiàn):
1.徐向陽(yáng).對(duì)我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展前景的一點(diǎn)思考.科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng).2006.9
2.董欣 張沛 段祿峰.西安大都市與旅游地產(chǎn)發(fā)展互動(dòng)模式研究.人文地理.2011.1
3.崖州灣:見(jiàn)證極地歷史與天涯文化http://sanya.hinews.cn/system/2014/01/05/016355834.shtml.
4.邱守明.旅游地產(chǎn)研究綜述.旅游經(jīng)濟(jì).2012.5
5.祝曄 黃震方.旅游景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)模式研究.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué).2006.21
6.蔡道成 張喬.SWOT模型在三亞旅游可持續(xù)發(fā)展中的應(yīng)用.特區(qū)經(jīng)濟(jì).2010.5
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作者簡(jiǎn)介:
李慧,中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)研究院副研究員,研究方向?yàn)橥恋卣吲c法規(guī)。
成立,中國(guó)人民大學(xué)土地管理系博士,研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。endprint