何紅

摘 要：近幾年沈陽市計(jì)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度較慢，建設(shè)竣工面積持續(xù)下降，未完成的施工面積較大。導(dǎo)致沈陽市經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求的現(xiàn)象加劇，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的供給結(jié)構(gòu)不合理。通過對(duì)沈陽市經(jīng)濟(jì)適用房供給現(xiàn)狀和供給存在的問題的分析，得出完善沈陽市經(jīng)濟(jì)適用房供給的建議。

關(guān)鍵詞：沈陽市；經(jīng)濟(jì)適用房；供給

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）28-0161-02

一、沈陽市經(jīng)濟(jì)適用房供給現(xiàn)狀分析

中國(guó)早在1991年國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中就提出：要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶及住房困難戶的住房問題，之后陸續(xù)出臺(tái)了一系列的經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策。沈陽市結(jié)合國(guó)務(wù)院下達(dá)的文件并根據(jù)自身情況出臺(tái)了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房政策。截至2011年初，沈陽市共發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼資金4.38億元，1.42萬戶低收入住房困難家庭利用政府提供的貨幣補(bǔ)貼資金購買到了自住性住房。根據(jù)沈陽市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要中保障性安居工程的目標(biāo)，初步確定沈陽市保障覆蓋面為25%，住房保障總戶數(shù)達(dá)到48.9萬戶。2010年以前，沈陽市通過廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房及各類棚戶區(qū)改造等各種保障方式，使29.9萬戶受益。2011年全市完成保障性安居工程53 995戶，其中經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量為7 700戶。剩余約13.6萬戶，將在2012—2015年實(shí)現(xiàn)住房保障總目標(biāo)。

二、沈陽市經(jīng)濟(jì)適用房供給存在的問題

（一）經(jīng)濟(jì)適用房投資比重不斷下降

經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)是依靠政府優(yōu)惠政策而進(jìn)行的，即只有得到政府在經(jīng)濟(jì)上全力支持，經(jīng)濟(jì)適用房才能健康快速的發(fā)展。自從2000年以來，沈陽市經(jīng)濟(jì)適用房投資額占住宅投資額的比重驟降，到2004年開始有所回升，但是到2005年下降到了近十年來的最低值，2006年比重回升較大，之后幾年又逐年下降，雖然其中某些年份下降幅度較小，但總體發(fā)展趨勢(shì)是持續(xù)下降的，這必然引起經(jīng)濟(jì)適用房在供給上的嚴(yán)重不足?，F(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到社會(huì)的需求量，這是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善的主要體現(xiàn)，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不合理的重要原因。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住宅竣工面積的比例小

除了2007年沈陽市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住宅竣工面積的比例有較大回升之外，近幾年來持續(xù)下降到2009年的1.96%，說明近幾年沈陽市計(jì)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度較慢，建設(shè)竣工面積持續(xù)下降，未完成的施工面積較大。導(dǎo)致沈陽市經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求的現(xiàn)象加劇，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的供給結(jié)構(gòu)不合理。

三、完善沈陽市經(jīng)濟(jì)適用房供給的建議

（一）完善經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入退出機(jī)制

首先，通過對(duì)過濾模型測(cè)算得出的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格并不高，而住房本身也是一種比較稀缺的資源，但是現(xiàn)階段政府所設(shè)立的準(zhǔn)入機(jī)制并不完善，致使很多獲取經(jīng)濟(jì)適用房的人群不符合準(zhǔn)入要求，由于這種住房的稀缺性，對(duì)很多迫切需要得到經(jīng)濟(jì)適用房的人群無法得到本來可以獲取到的政府保障。所以政府應(yīng)該對(duì)需要保障的對(duì)象進(jìn)一步細(xì)化，并且要建立非常嚴(yán)格的審查制度與嚴(yán)厲的處罰制度，只有這樣才能夠保證真正需要政府保障的家庭得到與其收入對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房。其次，必須建立合理的經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制。隨著時(shí)間的增長(zhǎng)，將不斷出現(xiàn)一些新的需補(bǔ)貼對(duì)象，然而曾經(jīng)接受補(bǔ)貼家庭的經(jīng)濟(jì)條件可能已經(jīng)達(dá)到不需要補(bǔ)貼的水平，所以對(duì)中低收入者的保障需要建立一個(gè)適合的退出機(jī)制，才能夠?qū)τ邢拶Y源進(jìn)行充分的利用。采用針對(duì)不同收入等級(jí)的家庭采用不同質(zhì)量等級(jí)的經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入與退出制度。

（二）加大經(jīng)濟(jì)適用房投資比重

沈陽市經(jīng)濟(jì)適用房的投資比重較低，2010年經(jīng)濟(jì)適用房投資額只占整個(gè)住宅投資額的2.77%，為了改善經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求的情況，應(yīng)增加其投資幅度，加大其投資比重，市、縣級(jí)人民政府可依據(jù)本地區(qū)居民的居住需求、服務(wù)水平和收入水平等因素調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房的戶型結(jié)構(gòu)及面（下轉(zhuǎn)260頁）（上接161頁）積大小，合理確定經(jīng)濟(jì)適用房的各種戶型比例及價(jià)格，保證房源面積和低收入家庭支付能力相適應(yīng)，完善沈陽市住房的整體結(jié)構(gòu)。另外，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)較低，政府的壓力較大，各部門施工積極性不高，從具體行業(yè)的分布來看，應(yīng)該多鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)積極投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，確保企業(yè)享受經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的優(yōu)惠政策，提高其建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的積極性，以解決住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的問題。提高經(jīng)濟(jì)適用房的竣工率。

（三）充分打開存量房市場(chǎng)

房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的成熟，是過濾順利實(shí)現(xiàn)的保證。為了完善房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不僅應(yīng)該考慮新增房市場(chǎng)，對(duì)于階梯消費(fèi)結(jié)構(gòu)的完善存量房市場(chǎng)也存在著很大的影響。但是沈陽市的存量房市場(chǎng)制度并未完善，很多中低端住房的流轉(zhuǎn)并不順暢，部分原因是一些沈陽市的居民被沈陽市快速城市化效應(yīng)影響，對(duì)持房、觀望、等待高額的拆遷費(fèi)用等比較熱衷，使得該類住房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中無法發(fā)揮其應(yīng)該發(fā)揮出的效用。為了改善沈陽市存量房市場(chǎng)流通不暢的局面，特別是想要解決保證沈陽市中低收入階層住房問題，沈陽政府應(yīng)該讓該類市場(chǎng)完全市場(chǎng)化。

（四）采用現(xiàn)代技術(shù)，提高管理水平

根據(jù)沈陽市總體發(fā)展目標(biāo)以及總體規(guī)劃目標(biāo)，通過成立專門委員會(huì)以制定建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃?？山⒕C合信息監(jiān)管平臺(tái)，進(jìn)一步健全經(jīng)濟(jì)適用房供給的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度，實(shí)施實(shí)時(shí)的動(dòng)態(tài)管理。運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)，做好年度經(jīng)濟(jì)適用房使用變更調(diào)查，及時(shí)更新經(jīng)濟(jì)適用房供給現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫，全面掌握各類數(shù)據(jù)的變化情況。endprint