暴愛國

【摘要】 隨著我國城市化進程力度的不斷加大改革步伐，舊城改造也成為了大趨勢發(fā)展之策，幾乎每一個城市都在進行房屋拆遷和修建工作，這也是時代發(fā)展潮流下的必然要求。而在建筑物被拆除之前，我們需要給予相應的且科學合理的拆遷補償款，它一般是通過相關技術評估人員所作出的評估價格作為根據(jù)來進行補償?shù)?。這樣做不僅便于被拆遷人理解拆遷工作的重要性，也能夠積極配合相關工作，以減少雙方因為某種誤會而導致矛盾的產生。在此期間，補償標準不低于估價價格是保護被拆遷人利益的基本原則。

【關鍵詞】城市化進程；房屋拆遷；補償；評估價格

1.房屋拆遷估價的基本意義

房屋拆遷的估價結果與拆遷當事人（拆遷人與被拆遷人）的切身利益密切相關。估價結果是否客觀公正、準確完整將直接影響到拆遷工作能否順利進行。一方面，拆遷人希望降低拆遷補償金額，減少開發(fā)成本；另一方面，又希望加快拆遷進度，保證項目工期，減少財務費用，盡快獲得投資回報。拆遷估價結果與拆遷人的拆遷成本，不僅與待開發(fā)項目的開發(fā)成本有直接關系，同時也與拆遷人能否按時完成拆遷任務，進而保證項目工期有間接關系。除此之外，拆遷估價結果還與被拆遷人所獲得的補償金額有著更為直接關系。換句話說，如果拆遷補償估價結果不夠客觀公正，或者不夠完整準確，會使拆遷人或被拆遷人喪失對估價機構客觀公正性的信任，拆遷補償談判無法達成一致，進而申請復核或另行委托估價機構評估，使整個拆遷工作延期。所以，為了秉持公平、公正的原則，房屋拆遷估價的全部過程會做到嚴格要求，并且細致縝密毫無遺漏。

2.房屋拆遷估價的問題

2.1 估價機構缺乏中立性

建設部 2000 年《關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知》要求，評估機構應當按照《公司法》和《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價師出資的有限責任公司、合伙企業(yè)。由于以前房地產價格評估機構都是房地產管理部門內設機構，改制后房地產價格評估機構仍然與房地產管理部門有著千絲萬縷的聯(lián)系。而作為拆遷人的開發(fā)公司也大多與房地產管理部門具有種種密切關系，特別是一些國有的開發(fā)公司更是如此。這種房地產管理部門、評估機構和拆遷公司之間的復雜關系，使得評估機構很難保持中立性。 拆遷評估委托比較普遍的是拆遷人委托。在眾多評估機構激烈競爭的情況下，一些估價機構為了與拆遷人建立長期的合作關系，一旦獲得拆遷人的委托，便會屈從于拆遷人，甚至用過低估價的方法來迎合拆遷人的要求，以求下一個拆遷項目評估的委托。造成這種狀況的原因并不在于估價機構本身，而在于缺乏科學的相應制度和機制。

2.2 確定估價機構的不公正性

在進行房屋拆遷估價過程中，通常我們采用的是由拆遷人和被拆遷人共同確定估價機構，對拆遷評估人進行委托，若評估價格能夠令拆遷人和被拆遷人滿意則會在此基礎之上進行商榷拆遷補償價格。但是往往在實際的拆遷工作中，拆遷人和眾多的被拆遷人之間常常會矛盾重重，使得拆遷評估工作不得正常順利地進行，貽誤拆遷工作進程。在現(xiàn)實生活中我們不難感覺到，被拆遷人大多是分散的群體，很難形成共同的意志。在被拆遷人群體中部分人對評估人的確定是不愿公開表態(tài)的，通常采取默示的態(tài)度，應當說默示不能等于承認。

然而，由于拆遷人與被拆遷人之間似乎有著難以調和的矛盾，迫于無奈雙方采取抽簽決定的方式進行工作的開展，表面上看這是非常公平的一種方式，也是國際慣例，但是在實際操作中如果解決不好還是難以體現(xiàn)確定估價機構的公平性。例如，究竟由誰代表被拆遷人來抽簽、誰在被選的抽簽范圍之內、被選的評估機構由誰來確定和采取什么方式確定。

2.3 土地使用權補償?shù)姆橇炕?/p>

在我國《土地管理法》中規(guī)定，城市的土地屬于國家所有；國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用；任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。在實踐中因公共利益需要征用土地和城市房屋拆遷的界定容易模糊，征用土地和城市房屋拆遷的核心區(qū)別在于是否存在合法的地上建筑物和拆遷。對被拆遷房屋的估價應當包括被拆遷房屋區(qū)域內的土地使用權的價值。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，住宅類土地使用權的年限為 70 年，商業(yè)類土地使用權的年限為 40 年，拆遷許可證頒發(fā)時，不同的被拆遷房屋區(qū)域內土地使用權的剩余年限是不同的。但是在評估時基本沒有考慮這一因素，這對被拆遷人是不公平的，而且還可能損害國家對土地的所有權。

3.房屋拆遷估計問題的對策建議

3.1堅持平等原則

在房屋拆遷估價過程中，我們始終要堅持拆遷人與被拆遷人的平等。俗話說，“金山銀山不如自己家的土山”這句話就充分說明了中國人的傳統(tǒng)觀念里具有念舊懷鄉(xiāng)的情節(jié)，我們面對房屋拆遷工作中，拆遷人與被拆遷人往往處在不對等的地位，這主要表現(xiàn)在經濟地位，參與拆遷的主動性，補償安置協(xié)議中所處的地位。在拆遷過程中，被拆遷人是被動的，是弱勢的群體，被拆遷人的被動地位容易使其合法權益受侵害。為了消除被拆遷人的抵觸情緒，使其積極配合拆遷工作，應在政策上有所傾斜，保護被拆遷人的權益。進行房屋拆遷補償時，其標準應略高于（至少不低于）所在地區(qū)同類普通住房的正常市場價格水平。當然，過分加重拆遷人的負擔，加重開發(fā)成本，也會打擊拆遷人的積極性，影響城市改造和建設。

3.2公正委托制度

公正地確定拆遷評估機構需要房地產管理部門和拆遷當事人的共同努力，規(guī)范現(xiàn)有的委托方式。首先，為了雙方互相信任，我們可以采取在房管權威部門建立信譽檔案，由該部門向社會公眾公式出信譽好、資質強的估價機構，使拆遷人員與被拆遷人員選得放心，做得安心。其次，本著公開、公正、透明的原則，拆遷人員與被拆遷人員建議以召開會議表決的方式做好拆遷估價這一合乎雙方利益的工作，最后，由拆遷當事人以抽簽或協(xié)商一致的方式最終確定估價機構。受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業(yè)務。估價機構的委托和確定還可以引入公開、公正、公平的招投標制度，使整個拆遷市場脫離拆遷人的操縱。

4.結語

在目前，我國由于房屋拆遷所帶來的一系列問題以及事件糾紛也在不斷發(fā)生，我認為其中最為突出的問題還是存在于拆遷過程中的補償問題，也就是說究竟補償多少算是科學合理的呢？本文針對拆遷估價過程中存在的問題，提出了相應的對策建議。當我們在按照各地規(guī)定的或可選用的估價方法來評估拆遷房屋價格，當然難以避免會導致被拆遷人利益或多或少受到損害，但我們一定要做到最大程度上對其利益保障。

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