摘要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的背景下，很多城市的物業(yè)管理都存在著或多或少的問題。如果物業(yè)管理市場(chǎng)管理不當(dāng)，會(huì)導(dǎo)致失靈的情況發(fā)生，一旦物業(yè)管理市場(chǎng)失靈就會(huì)使得高物業(yè)服務(wù)水平供給嚴(yán)重不足，而低物業(yè)服務(wù)水平供給嚴(yán)重過剩，在這種情況下就需要政府出面，采用一定的措施手段進(jìn)行干預(yù)，避免出現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)失靈的現(xiàn)象。文章就物業(yè)管理市場(chǎng)失靈的情況下，政府所采取的管理措施進(jìn)行了探討，以供大家參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；市場(chǎng)失靈；政府干預(yù)；管理措施；物業(yè)服務(wù)水平

中圖分類號(hào)：F015 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2014）30-0005-02

在當(dāng)今社會(huì)中，物業(yè)管理是人們熟知的一個(gè)服務(wù)行業(yè)，它工作的內(nèi)容主要是圍繞城市中各個(gè)區(qū)域的建筑設(shè)施以及相關(guān)配套設(shè)備來開展進(jìn)行的。物業(yè)管理工作內(nèi)容涉及面十分廣泛，綜合性也比較強(qiáng)，它對(duì)人們的生活以及整個(gè)城市的發(fā)展都有著很大的影響。因此，對(duì)于物業(yè)管理工作，我們必須要給予足夠的重視。在物業(yè)管理工作中，如果存在著管理不當(dāng)?shù)牡胤酵鶗?huì)致使物業(yè)管理市場(chǎng)失靈問題的產(chǎn)生。本文中，筆者重點(diǎn)從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度全面分析了此問題，并針對(duì)此問題提出了幾點(diǎn)政府所能采取的干預(yù)及管理方式，以促進(jìn)城市物業(yè)管理服務(wù)更加規(guī)范和科學(xué)。

1 從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)失靈現(xiàn)象進(jìn)行分析

在當(dāng)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的社會(huì)中，物業(yè)管理作為一種服務(wù)行業(yè)，作為一種沒有實(shí)體的無形商品，它的需求以及供給作用很大程度地影響著市場(chǎng)價(jià)格。物業(yè)管理服務(wù)的需求就是物業(yè)管理工作人員對(duì)建筑設(shè)施周圍的環(huán)境以及建筑設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施的安全性和舒適度加以維護(hù)確保其安全舒適，而消費(fèi)者對(duì)這項(xiàng)服務(wù)中獲得的舒適感進(jìn)行費(fèi)用支付。物業(yè)管理服務(wù)的供給是物業(yè)管理工作人員在實(shí)際工作中降低風(fēng)險(xiǎn)的服務(wù)成本。以經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)出發(fā)，物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)在某種程度上可被看為一個(gè)存在著激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。但是具體從實(shí)際的生活方面來講，物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)與其他競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)又是不同的。以下，我們結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行全面的分析。

1.1 物業(yè)管理服務(wù)具有公共性

物業(yè)管理服務(wù)存在著公共性的特點(diǎn)，通俗地解釋為，物業(yè)管理部門能夠?qū)λ?fù)責(zé)建筑物內(nèi)的所有業(yè)主提供相同的服務(wù)，而每一位業(yè)主在享受此項(xiàng)服務(wù)時(shí)不會(huì)影響到其他業(yè)主對(duì)此項(xiàng)服務(wù)的享用。當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)部門為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)之后，業(yè)主能夠獲得更多利益的同時(shí)，整個(gè)小區(qū)內(nèi)的安全性和舒適度也更加有所保障。當(dāng)然，在物業(yè)管理服務(wù)部門提供給業(yè)主服務(wù)的時(shí)候是需要人們投入一定的成本的。

1.2 物業(yè)管理市場(chǎng)存在著信息不對(duì)稱的現(xiàn)象

在物業(yè)管理部門提供給業(yè)主物業(yè)管理服務(wù)的過程之中，業(yè)主、物業(yè)管理服務(wù)提供方、政府部門，這三者之間存在著明顯的信息不對(duì)稱現(xiàn)象。如果此類現(xiàn)象長時(shí)間地出現(xiàn)，很容易會(huì)產(chǎn)生三方間出現(xiàn)逆向選擇的現(xiàn)象，從而大大降低物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量及水平。

1.3 物業(yè)管理市場(chǎng)有著外部性的特征

如果物業(yè)管理服務(wù)部門或工作人員在為業(yè)主提供服務(wù)的途中存在著物業(yè)環(huán)境或者質(zhì)量上的問題，定然會(huì)極大地降低業(yè)主的生活質(zhì)量及生活水平。因此，為了達(dá)到業(yè)主的需求，為業(yè)主提供一個(gè)更安全舒適的生活環(huán)境，大部分的物業(yè)管理部門通常采用的方式是增加對(duì)其的成本投入，在此點(diǎn)上就表現(xiàn)出了物業(yè)管理市場(chǎng)的外部性特征。如果物業(yè)管理服務(wù)部門或人員沒有辦法確保自身的服務(wù)質(zhì)量，在很大程度上會(huì)導(dǎo)致物業(yè)環(huán)境質(zhì)量問題的出現(xiàn)，那么就會(huì)呈現(xiàn)為負(fù)面的外部性特征，相反，如果有著優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，不僅會(huì)提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，同時(shí)還能夠?yàn)闃I(yè)主及小區(qū)甚至社會(huì)做出一定的貢獻(xiàn)。

通過以上三方面的分析，我們可以看出目前的物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)存在著市場(chǎng)失靈的情況，因此物業(yè)管理部門及政府必須對(duì)此加強(qiáng)重視。物業(yè)管理市場(chǎng)相關(guān)工作人員要針對(duì)失靈情況進(jìn)行全面的分析，針對(duì)問題，政府采用一定的措施進(jìn)行干預(yù)和管制，進(jìn)一步提高整體的物業(yè)管理及服務(wù)質(zhì)量，盡可能滿足業(yè)主的各項(xiàng)需求。

2 理論分析矯正物業(yè)管理市場(chǎng)失靈的措施

2.1 市場(chǎng)化觀點(diǎn)

市場(chǎng)化觀點(diǎn)中將價(jià)格在資源配置中的信息作用凸顯得很明顯，它試圖把市場(chǎng)引入公共物品的生產(chǎn)，但獲得價(jià)格信號(hào)并非毫無成本，這種成本會(huì)阻礙公共物品的市場(chǎng)化生產(chǎn)。于是，公共物品的私人生產(chǎn)有兩條途徑：一是降低這種成本；二是如何引入市場(chǎng)因素。

2.2 政府管制

通常情況下，在人們的理解中政府管制就是政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行的干預(yù)和管理。政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行的管制方法主要有三種：第一，直接干預(yù)市場(chǎng)配置機(jī)制的管制；

第二，通過影響消費(fèi)者決策而影響市場(chǎng)均衡的管制；

第三，通過干擾廠商決策從而影響市場(chǎng)均衡的管制。

3 政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)的措施及方法

針對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)失靈這一問題，解決方式可以參照以下兩種：

3.1 進(jìn)一步完善和健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系

擁有一套完善、健全的法律發(fā)揮體系不僅可以為政府在對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行干預(yù)管理的工作中提供一定的法律依據(jù)，同時(shí)還能夠?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)及業(yè)主提供法律上的保護(hù)。因法律法規(guī)有著強(qiáng)制性的特點(diǎn)，一旦觸犯法律法規(guī)必然會(huì)受到嚴(yán)懲，因此能夠很好地約束市場(chǎng)的各個(gè)主體，確保市場(chǎng)的規(guī)范程度。

3.2 加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)

標(biāo)準(zhǔn)承載者技術(shù)層面和制度方面兩方面的含義，它是南權(quán)威組織機(jī)構(gòu)頒發(fā)的具有約束力的正式文件。采用先進(jìn)的國際標(biāo)準(zhǔn)或發(fā)達(dá)國家家標(biāo)準(zhǔn)，加快本國標(biāo)準(zhǔn)的修訂和制定，加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，既是物業(yè)管理企業(yè)身份維護(hù)的制度，又能夠通過此途徑來降低交易的費(fèi)用。

4 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的相關(guān)對(duì)策

4.1 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模進(jìn)行更加合理的規(guī)劃

在物業(yè)管理工作開展執(zhí)行的過程中會(huì)存在著一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，針對(duì)此問題可以對(duì)以往以單個(gè)園區(qū)作為物業(yè)管理基本單位的傳統(tǒng)模式進(jìn)行改革，充分地發(fā)揮政府部門的干預(yù)作用，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域重新進(jìn)行整合和規(guī)劃，使得物業(yè)管理企業(yè)能夠在給業(yè)主提供良好服務(wù)的前提下獲取一定的利益值，更加有動(dòng)力、有激情地開展物業(yè)管理工作。

4.2 加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理部門和物業(yè)管理工作人員培訓(xùn)

物業(yè)管理工作人員的來源主要有兩方面：一種是內(nèi)部的供給，另一種是通過外部招聘的方式。為了確保能夠給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的服務(wù)，確保管轄園區(qū)的安全性及舒適度，必須要加強(qiáng)對(duì)其的專業(yè)培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)技能及綜合素質(zhì)。此外還要注重對(duì)職業(yè)道德的培訓(xùn)，物業(yè)管理服務(wù)終歸是服務(wù)行業(yè)，業(yè)主的滿意是工作的最終目的，只有不斷提高服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)意識(shí)，才能夠更好地給業(yè)主提供滿意的服務(wù)，進(jìn)而提升企業(yè)的業(yè)主滿意度與知名度，進(jìn)一步促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的整體發(fā)展。

4.3 圍繞業(yè)主需求，實(shí)行多重經(jīng)營

在很多物業(yè)企業(yè)中存在著企業(yè)虧損的情況，為了有效地改善此問題，在擁有一批專業(yè)管理人員的基礎(chǔ)上還要實(shí)行多種經(jīng)營的經(jīng)營方式。但是在實(shí)行多重經(jīng)營的時(shí)候不能毫無依據(jù)地去做，要充分地對(duì)企業(yè)的實(shí)際情況及綜合實(shí)力進(jìn)行考量，制定出符合本企業(yè)的執(zhí)行策略。多種經(jīng)營的目的要明朗，將業(yè)主的需求作為根本點(diǎn)，圍繞此根本點(diǎn)一點(diǎn)點(diǎn)開展進(jìn)行。隨著生活水平的提高，人們對(duì)自身的生活質(zhì)量有了更深層次的要求，進(jìn)而對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量也做出了更多更加嚴(yán)格的要求。因此，物業(yè)管理部門也要不斷完善自己的服務(wù)，做到與時(shí)俱進(jìn)。工作節(jié)奏的加快使得人們常常感到時(shí)間的珍貴性，更多的人們?cè)敢庥媒疱X來換取更多的時(shí)間，物業(yè)企業(yè)可以抓住這一特點(diǎn)，圍繞此點(diǎn)進(jìn)行多種經(jīng)營，爭(zhēng)取做到業(yè)主不用出門就可以解決問題，這樣不僅滿足了業(yè)主的需求，同時(shí)還能夠讓企業(yè)從中獲取到一定利益，進(jìn)而提升了企業(yè)的生存能力。

4.4 給業(yè)主樹立正確的物業(yè)觀

給業(yè)主樹立正確的物業(yè)觀可以從兩個(gè)方面著手進(jìn)行：第一，可以充分地運(yùn)用政府方面在物業(yè)管理上的引導(dǎo)職能，主管單位可以定期組織一系列有關(guān)物業(yè)知識(shí)的科普培訓(xùn)，加深人們對(duì)物業(yè)的認(rèn)識(shí)和了解。第二，物業(yè)管理服務(wù)單位可以通過自己的優(yōu)勢(shì)，著手在小區(qū)內(nèi)部開展物業(yè)知識(shí)的普及宣傳工作。物業(yè)管理服務(wù)人員能夠更加直接地面對(duì)業(yè)主，對(duì)他們所遇到的問題更加清楚，通過對(duì)各個(gè)問題的總結(jié)歸納和處理反饋，在加深業(yè)主物業(yè)知識(shí)理解程度的同時(shí)，也能夠促進(jìn)自身企業(yè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高。

5 結(jié)語

如果在物業(yè)管理服務(wù)工作中出現(xiàn)管理不當(dāng)?shù)男袨?，就?huì)產(chǎn)生物業(yè)管理市場(chǎng)失靈的問題，而此問題如果發(fā)生，必然會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的不利影響。為了更好地做好物業(yè)管理服務(wù)工作，完善物業(yè)管理，預(yù)防或降低物業(yè)市場(chǎng)失靈現(xiàn)象發(fā)生的幾率，減少市場(chǎng)失靈產(chǎn)生的不良影響，對(duì)物業(yè)管理單位及業(yè)主的合法權(quán)益有所保障，由政府部門出面采取一定的措施進(jìn)行干預(yù)是非常必要的。政府在進(jìn)行干預(yù)或管理時(shí)，也需要利用市場(chǎng)機(jī)制，進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)，建立信息披露制度，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)，建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度等方法進(jìn)行。

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作者簡(jiǎn)介：關(guān)大喆（1983-），男，黑龍江雙城人，中國熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)院后勤服務(wù)中心研實(shí)員，研究方向：管理。