黃自安

摘要 近年來，房地產(chǎn)業(yè)在我國蓬勃發(fā)展，與之相伴的則是住房體制領(lǐng)域的改革日益深化，以及住房抵押貸款不斷增大的總量，這些都為實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化提供了有利條件。證券化對于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、刺激居民購房需求具有重要意義，但是，因?yàn)橹T多體制機(jī)制的不完備，要全面實(shí)行住房抵押貸款證券化還面臨著許多困境。對此，本文謹(jǐn)提出幾點(diǎn)法律對策，以期對我國住房抵押貸款的證券化發(fā)展有所借鑒。

關(guān)鍵詞 證券化；法律對策；住房抵押貸款

一、推進(jìn)住房抵押貸款證券化的意義

住房抵押貸款的證券化，指的就是金融機(jī)構(gòu)把已經(jīng)發(fā)放出去的住房抵押貸款，先轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要是債券），經(jīng)過擔(dān)保、信用增級等一系列技術(shù)處理后，在資本市場上出售這些證券給市場投資者以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給眾多投資者承擔(dān)的一種融資手段。具體說來，我國推行住房抵押貸款證券化具有以下現(xiàn)實(shí)意義：

1、分散和轉(zhuǎn)移金融機(jī)構(gòu)的放貸風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放住房抵押貸款時(shí)，會面臨一系列包括信用領(lǐng)域、政策領(lǐng)域、提前還款等不同種類的風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)發(fā)行以住房抵押貸款為擔(dān)保的證券，就能將原本集中在金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款轉(zhuǎn)化為資本市場上流通的抵押債券，由眾多投資人分別持有，這樣，住房抵押貸款原有的風(fēng)險(xiǎn)就能相應(yīng)地分散。

2、降低融資成本，促進(jìn)金融市場的發(fā)展

抵押貸款證券化使金融機(jī)構(gòu)通過對存量資產(chǎn)的分級剝離，借用擔(dān)保資產(chǎn)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)的信用，獲得發(fā)行比自身信用級別更高的抵押證券，從而降低了融資成本。同時(shí)，建立完備的住房抵押貸款證券市場，有利于資金從低效率市場流向高效率市場、由間接融資體系流向直接融資體系，從而提高金融市場的效率，促進(jìn)金融市場的發(fā)展。

3、推動我國住房產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域發(fā)展

金融機(jī)構(gòu)在發(fā)行住房抵押貸款證券的同時(shí)，能夠使各種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)分散或降低，從而在有效需求層面對住宅產(chǎn)生刺激，這樣一來，金融機(jī)構(gòu)的放貸積極性就會提高，而消費(fèi)者購房時(shí)的首付率卻降低了，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的良性循環(huán)。

二、推行住房抵押貸款證券化時(shí)面臨的問題

實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程， 涉及經(jīng)濟(jì)、金融、證券和法律等各方面，我國要全面推行住房抵押貸款證券化，還面臨一系列問題：

1、信用登記制度不完善

目前，我國居民的信用情況和還貸能力還屬于私人信息，金融機(jī)構(gòu)與借款人在獲取對方信息時(shí)存在很大的不對稱。實(shí)務(wù)中，個人向金融機(jī)構(gòu)提供的資料存在真實(shí)性及可信度偏低的問題，有時(shí)甚至還會出現(xiàn)單位替?zhèn)€人出具虛假的收入證明等現(xiàn)象，信息不對稱問題已成為誘發(fā)借款人違約的重要原因之一。

2、住房抵押貸款機(jī)制有缺陷

實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化，要求金融機(jī)構(gòu)向特設(shè)組織轉(zhuǎn)讓大量的住房抵押貸款債權(quán)， 如果依照我國《個人住房貸款管理辦法》、《合同法》的現(xiàn)行規(guī)定，運(yùn)用協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，由作為發(fā)起人的金融機(jī)構(gòu)向成千上萬的購房者告知并取得其同意，將使得實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化的成本大幅提高，這在實(shí)際操作中基本上是不可能的。

3、信用增級存在困難

作為證券發(fā)行時(shí)整體風(fēng)險(xiǎn)防范的重要手段，信用增級實(shí)質(zhì)上已成為房地產(chǎn)證券化市場的催化劑，抵押擔(dān)保作為提高信用的重要形式，被各行業(yè)廣泛采用。從國外發(fā)展住房抵押貸款證券化的經(jīng)驗(yàn)來看，由政府作擔(dān)保機(jī)構(gòu)在住房抵押貸款的證券化發(fā)展中起到了關(guān)鍵作用，而我國的《擔(dān)保法》在國家機(jī)關(guān)擔(dān)任擔(dān)保人方面是嚴(yán)格禁止的，這對于我國政府為住房抵押債券作擔(dān)保產(chǎn)生了限制。

三、推行住房抵押貸款證券化的法律對策

發(fā)生在美國等發(fā)達(dá)國家的次級貸款危機(jī)，為尚處于起步階段的中國抵押貸款證券化市場敲響了警鐘。面對國內(nèi)迅速發(fā)展的資本市場，深入分析、借鑒此次危機(jī)中證券化市場所暴露的問題，對于我國良性推行資產(chǎn)證券化具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。總的來說，可采用以下幾個對策：

1、強(qiáng)化信用體系建設(shè)

一方面，應(yīng)以實(shí)名制存款的完善為基礎(chǔ)，進(jìn)一步擴(kuò)大私人存款賬戶的范圍，通過我國現(xiàn)行的身份證制度，逐步建立起屬于個人專有的信用檔案；另一方面，可以由央行牽頭，聯(lián)合各商業(yè)銀行、公安、司法和民政等部門，在居民存款基本賬戶建立運(yùn)行后將個人身份信息、相關(guān)活動記錄以及基本賬戶信息整理合并，建成綜合性的個人信息網(wǎng)上數(shù)據(jù)庫，并加強(qiáng)其運(yùn)行和維護(hù)。

2、健全住房抵押貸款機(jī)制

為了將住房抵押貸款證券化持續(xù)快速地深入，首先要形成群組化的抵押貸款組合，以此產(chǎn)生一種規(guī)?；?yīng)。因此，既要擴(kuò)展規(guī)?；》康盅嘿J款的容量，又要建立健全住房抵押貸款領(lǐng)域的體制機(jī)制。問題的解決主要涉及到以下幾個方面：一是制定標(biāo)準(zhǔn)，要求各商業(yè)銀行在貸款利率、期限、類型等方面加以改善，以吸引更多消費(fèi)者，在此基礎(chǔ)上使群體性抵押貸款購房形式具備規(guī)模效應(yīng)。二是加大住房體制的改革力度，讓金融領(lǐng)域的政策更加有利于激發(fā)社會的住房需求，以擴(kuò)大證券化的市場規(guī)模，提高可證券化的貸款總量。三是按照統(tǒng)一的準(zhǔn)則成立專門的抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，由它向貸款的發(fā)放方提供擔(dān)保，完成申請、簽約、估價(jià)的統(tǒng)一，再由這些特定的機(jī)構(gòu)將等級評定應(yīng)用于證券市場，使標(biāo)準(zhǔn)化成為信用評級在住房抵押貸款證券化過程中的主導(dǎo)。四是要確立規(guī)范統(tǒng)一的住房抵押貸款管理制度，尤其要關(guān)注管理軟件和操作程序等方面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

3、完善抵押市場擔(dān)保機(jī)制

一方面，貸款市場異常復(fù)雜，其中住房抵押尤甚，提高信用體系的穩(wěn)定性、有序性，提高并嚴(yán)格信用條件和信用等級對于抵押品及貸款者的適用，降低金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化貸款者的清償能力。一方面，立足于抵押貸款的二級市場之流動性，注重抵押貸款證券安全性的提高，強(qiáng)化抵押貸款證券、證券發(fā)起等機(jī)構(gòu)交易信用的穩(wěn)定性，加強(qiáng)對后證券化時(shí)期抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范舉措。

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