王佳燁等

摘要：以浙江金華、紹興購房消費者作為調(diào)查對象，結(jié)合實地訪談法，對數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性統(tǒng)計分析，研究購房者的消費心理的變化情況，并提出加大宣傳力度，提高購房消費者的信心，進(jìn)一步擴大稅收，規(guī)范土地政策。

關(guān)鍵詞：新國五條；購房消費者；心理變化；房價；政策建議

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）08-0050-02

針對近年來房價居高不下的現(xiàn)象，本文以購房消費者為研究對象，設(shè)計了《“新國五條”背景下消費者購房心理變化及其影響》的調(diào)查問卷，共發(fā)放問卷200份，回收187份，有效問卷169份。選取浙江金華、紹興購房消費者作為調(diào)查對象，結(jié)合實地訪談法，對數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性統(tǒng)計分析，研究購房者的消費心理的變化情況，并提出政策建議。

一、消費者購房消費心理變化的調(diào)查問卷分析

（一）具有購房傾向的消費者對新國五條的了解程度不足

由表1可知，新國五條對我國房價調(diào)控的作用不明顯表現(xiàn)在大部分的具有購房傾向的消費者對“新國五條”政策的不夠了解：不同年齡段的人群對“新國五條”政策出臺的了解程度也是不同的；同一個年齡段的人群對“新國五條”的了解程度也存在較小差異。被調(diào)查的購房消費者對“新國五條”的了解程度相對都比較弱，處于不了解和相對不了解的比例達(dá)到61.31%，而很了解的比例基本接近于0%。相對來講，青年人對“新國五條”的政策比較了解，這可能與我國不同年齡段受教育程度不同有關(guān)。

（二）消費者對“新國五條”的態(tài)度不夠支持

根據(jù)表2，首先，在每個年齡段都有部分購房消費者對新國五條政策不支持。其次，從總體上看，49.11%的消費者對該項政策的實施持懷疑態(tài)度，只有36.69%的消費者是予以肯定的。

（三）政策實施出臺前后購房的傾向變化情況不大

由表3可知，就“新國五條”出臺實施前后，購房消費者群體的購房傾向并未發(fā)生較大的變化，相對而言，青年人和中年人的部分消費者積極看待國家新出臺的關(guān)于房價的宏觀調(diào)控的政策，但大多數(shù)消費者沒有改變他們的購房傾向，從這一點可以看出，消費者并不完全看好新政策的出臺對房價的刺激作用，從而使消費者的購房傾向發(fā)生太大的變化。

（四）消費者在新政策實施出臺前后售房的傾向變化較大

由表4可知，就“新國五條”出臺實施前后，購房消費者群體的售房傾向發(fā)生較大的變化，新國五條出臺前后，售房傾向有26.04%減少為8.88%，這與新國五條打擊出售二手房賺取差價從而抬高房價的違法行為出臺的嚴(yán)厲的措施是不可分割的，就不同消費消費者年齡來分，老年人相對沒有售房的傾向，售房傾向主要集中于青年人和中年人的消費群體。新國五條的政策作用在售房傾向方面體現(xiàn)較為明顯。

（五）大部分消費者認(rèn)為新“國五條”的出臺對房價作用不大

由圖1、2可知，新“國五條”出臺實施前后，購房消費者群體預(yù)測對房價基本不變，會發(fā)生小幅的變化。新國五條出臺前后，大多數(shù)的消費者認(rèn)為房價會上漲，只有極少數(shù)的消費者認(rèn)為房價會下降，而在新“國五條”出臺后，有21.30%的消費者認(rèn)為房價會下降，這與新國五條“限購令”的打擊力度大是不可分割的，相對來講，青年人對房價的預(yù)測最為樂觀。

二、調(diào)查結(jié)論

大多數(shù)消費者對新“國五條”政策是予以支持的，但是也有很多的消費者對政策并不是很了解，這也從側(cè)面反映了我國房價調(diào)控宣傳方面制度的不夠完善。同時，新“國五條”的出臺并沒有使購房消費者的購房傾向發(fā)生很大的變化，但是對二手房的出售傾向的影響則相對比較大。與政策出臺的意圖不同的是，很多消費者并不認(rèn)為隨著新政策出臺會降低房價，他們認(rèn)為，即使房價有所下降，那也是暫時的，最終房價還是會上升，只有極少數(shù)的消費者認(rèn)為房價會下降。就購房計劃而言，消費者的購房計劃發(fā)生了較大的變化，很多消費者選擇繼續(xù)觀望，會改變購房計劃；就對一些地區(qū)就限購令的規(guī)避行為，如“離婚熱”的看待，不同的消費者對限購令的規(guī)避行為的看待是不同的，大部分人認(rèn)為這種行為是可以理解的，只有部分年紀(jì)較大的人認(rèn)為這種行為是不可理解或說不清楚的，從這方面的調(diào)查可以看出，不同年齡段的消費者在購房方面的價值觀有所不同。

三、政策建議

（一）加大宣傳力度

根據(jù)我國的教育現(xiàn)狀和歷史特殊性，存在一部分購房消費者對新“國五條”并不理解，這要求媒體、政府人員通過各種途徑來能加大對這一房價調(diào)控政策的宣傳，便于廣大消費者的了解，從而使房價調(diào)控政策能夠起到最初實施的作用。

（二）提高購房消費者的信心

新政策的出臺并未引起消費者的關(guān)注，不能建立起消費者的信心，這主要與之前出臺的房價政策的作用效果不明顯是息息相關(guān)的。政府應(yīng)大力推廣該政策，增強購房消費者的信心。

（三）進(jìn)一步擴大稅收

針對閑置的土地，提高我國建筑用地持有卻空置的稅收，督促土地持有者對土地的處置，減少囤地的現(xiàn)象；減少辦理和持有第一套住房的稅收，提高二房的稅收及其貸款成本，調(diào)整房屋出租的賦稅，減少租房者的負(fù)擔(dān)。

（四）規(guī)范土地政策

規(guī)范國有土地的轉(zhuǎn)讓和出讓，適當(dāng)?shù)乜刂妻D(zhuǎn)讓價格；在對房價的控制不過于放松的情況下，控制房價的市場化。

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[責(zé)任編輯：譚志遠(yuǎn)]