□（浙江財經(jīng)大學會計學院浙江杭州310018）

一、引言

2012年5月17日財政部發(fā)布了《公允價值計量準則（征求意見稿）》，向公眾征求意見，并同時開展課題進行調(diào)研，以求能從不同方面了解到公允價值在企業(yè)中運用的現(xiàn)狀。但事實上，從2007年實施新的企業(yè)會計準則以來，公允價值在實務中一直處于尷尬的境地，其運用范圍受到限制、運用成本較高、核算難度大等特征致使公允價值的運用程度不深，而這一現(xiàn)象在投資性房地產(chǎn)項目核算中尤為突出。

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn)，包括已經(jīng)出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。根據(jù)財政部發(fā)布的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，企業(yè)可以采取公允價值模式或者成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

表1

為了初步了解投資性房地產(chǎn)公允價值計量在我國房地產(chǎn)企業(yè)的應用現(xiàn)狀，筆者統(tǒng)計了2007年以來運用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的上市公司數(shù)目及在所有上市公司中所占的比重。

從表1可以看出，自2007年實施新會計準則以來，房地產(chǎn)行業(yè)中以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)數(shù)目沒有明顯的增長，在整個上市公司中所占的比重也都保持在3%-4%之間。除此之外，我們通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，我國眾多的知名房地產(chǎn)企業(yè)（如萬科集團、華潤地產(chǎn)等）至今仍采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量?？梢姡m然《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定企業(yè)可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但在實務中，公允價值模式計量的運用程度不深。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的會計爭議

公允價值模式計量沒有被普遍采用，與理論界長期存在的圍繞公允價值的巨大爭議有關。

（一）支持公允價值模式計量的理由

1.投資性房地產(chǎn)的持有目的與交易性金融資產(chǎn)十分相似，均以在投資期間獲取固定收益或通過出售賺取買賣差價為目的。同時，投資性房地產(chǎn)所蘊含的風險、報酬以及投資回收方式也與交易性金融資產(chǎn)類似。交易性金融資產(chǎn)在持有期間采用公允價值模式進行后續(xù)計量，因此這部分學者認為投資性房地產(chǎn)也應該采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

2.投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量獨立于公司持有的其他資產(chǎn)。通過租金或資本增值產(chǎn)生的獨立的現(xiàn)金流量區(qū)分了投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)。商品或服務的生產(chǎn)或供應過程中使用的房地產(chǎn)（或為管理目的使用的房地產(chǎn)）產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項房地產(chǎn)，而且還歸屬于在生產(chǎn)或供應過程中使用的其他資產(chǎn)。這種區(qū)分使得公允價值計量模式適合于投資性房地產(chǎn)，但不適合于自用的房地產(chǎn)（IASB，2004）。

3.公允價值能夠向財務報表使用者提供比其他計量（例如攤余成本）更有用的信息。租金收益和公允價值變動是投資性房地產(chǎn)財務業(yè)績的有機組成部分（IASB，2004）。

（二）反對公允價值模式計量的理由

1.投資性房地產(chǎn)作為一項特殊的資產(chǎn)，不像眾多的金融資產(chǎn)那樣，存在活躍的交易市場。房地產(chǎn)交易相對于金融資產(chǎn)交易，頻率低且存在較大的議價空間。同時他們注意到，每項投資性房地產(chǎn)都是唯一的，價格受到位置、地段、施工質(zhì)量、成新率、尚可使用年限等諸多因素的的影響。這些因素都讓企業(yè)無法獲得可靠的公允價值。相比之下，攤余成本計量提供了更具一致性、穩(wěn)定性和客觀性的計量基礎。

2.公允價值計量模式成本較高的問題。由于很難找到活躍的交易市場，采用公允價值模式計量往往需要依靠各種資產(chǎn)評估機構(gòu)相關專家的工作，這就無形中提高了會計核算的成本。同時，采用公允價值模式計量，要求相關的會計人員具有更高的職業(yè)勝任能力、更好的職業(yè)判斷和職業(yè)謹慎，企業(yè)成本進一步提高。

3.如果投資性房地產(chǎn)按照公允價值計量，那么公允價值模式很快就會過度推廣到類似的存貨和短期資產(chǎn)，而這將進一步提高企業(yè)核算的成本。

總體來看，與歷史成本相比，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式能夠提供投資者更具決策相關性的信息，但是其可靠性和使用成本過高又使其備受爭議。理論界的爭議又是導致實務界普遍采取保守做法，繼續(xù)沿用成本模式的直接原因。

三、中航地產(chǎn)的案例分析

中航地產(chǎn)（證券代碼：000043）成立于1985年，1994年在深圳證券交易所掛牌上市。公司的主要業(yè)務集中于地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與管理、酒店經(jīng)營與管理。中航地產(chǎn)連續(xù)數(shù)年在行業(yè)綜合排名中處于第21位。中航地產(chǎn)在2007年1月1日-2008年12月31日期間對持有的投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行計量，自2009年起改用公允價值模式。

（一）財務報表附注中關于投資性房地產(chǎn)計量相關的描述

中航地產(chǎn)2008年年報關于成本模式計量的描述：（1）本公司的投資性房地產(chǎn)主要為已出租的建筑物。（2）投資性房地產(chǎn)按照成本進行初始計量，與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)且成本能夠可靠地計量的，計入投資性房地產(chǎn)成本。（3）本公司采用成本模式對于投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，采用成本模式計量的建筑物，采用直線法平均計算折舊,按估計經(jīng)濟使用年限和估計殘值率確定其折舊率。（4）期末，逐項對采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)進行全面檢查，按可收回金額低于其賬面價值的差額計提減值準備，計入當期損益。資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，無論價值是否得到回升，在以后會計期間不轉(zhuǎn)回。

2009年年報關于公允價值計量的描述：（1）投資性房地產(chǎn)包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（2）投資性房地產(chǎn)按照成本進行初始計量，與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)且成本能夠可靠地計量的，計入投資性房地產(chǎn)成本。（3）公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

（二）公允價值計量的選用對主要財務指標的影響

首先，公允價值計量模式的運用可能增加了當期的公司凈利潤。從2009年中航地產(chǎn)的年報可以看出，因采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的損益金額為3 619.13萬元，同時由于公允價值模式不計提攤銷（2008年成本模式計量下計提的攤銷金額是106.53萬元），如果同時考慮這兩方面的影響，采用公允價值計量這一會計政策變更將給企業(yè)本年帶來超過3 700萬元的利潤增長。

其次，公允價值計量模式的運用可能增加了當期的公司凈資產(chǎn)。正如中航地產(chǎn)在2009年年報的附注中所述：”營業(yè)利潤及歸屬于母公司所有者的凈利潤較上年同期大幅增加，主要系本期物業(yè)管理業(yè)務利潤增加及投資性房地產(chǎn)增值、銀行貸款利率降低等原因所致。”選擇公允價值計量給企業(yè)凈資產(chǎn)造成了不可忽略的巨大影響。從合并資產(chǎn)負債表來看，該企業(yè)2008年的投資性房地產(chǎn)期末余額為235.20百萬元，由于采用公允價值計量，該項資產(chǎn)在會計政策變更后增至571.75百萬元。公允價值模式對于該企業(yè)資產(chǎn)賬面價值的增值作用是顯而易見的。

（三）中航地產(chǎn)選擇公允價值模式的驅(qū)動因素

通過背景調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)促使該企業(yè)選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的因素有以下幾點：

首先，公允價值的可獲得性。中航地產(chǎn)身處經(jīng)濟發(fā)達的深圳市，公司目前投資性房地產(chǎn)項目均位于深圳的核心區(qū)域，有活躍的房地產(chǎn)交易市場，可以取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量具有可操作性。

其次，戰(zhàn)略發(fā)展的需要。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量是目前國際通行的成熟方法，可以更加真實客觀地反映公司價值，有助于廣大投資者更全面地了解公司經(jīng)營和資產(chǎn)情況。加之公司商業(yè)地產(chǎn)的市場定位，未來公司的商業(yè)地產(chǎn)會逐年增加，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量具備必要性。

再次，出于提升融資能力的考慮。采用公允價值模式計量以后，由于近年來房價持續(xù)攀升，勢必將在短期內(nèi)改善上市公司的資本結(jié)構(gòu)，使得上市公司的融資能力得到提升。中航地產(chǎn)處于行業(yè)第21名，實力不足以躋身行業(yè)第一梯隊，通過會計政策變更意圖吸引更多資金也是合情合理的。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量在實務中的改進設想

本文在對投資性房地產(chǎn)準則、公允價值理論探索以及上市公司數(shù)據(jù)整理分析的基礎上，認為公允價值在我國上市公司中的應用應從以下幾方面進行改進。

（一）提升房地產(chǎn)的估值技術(shù)

根據(jù)對中航地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)的分析，我們得出結(jié)論，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)在我國仍處在初級階段，在轉(zhuǎn)換時點對上市公司的財務指標產(chǎn)生巨大的影響，但從長期來看并未對上市公司產(chǎn)生本質(zhì)性的財務影響。同時，可靠公允價值的取得，仍是公允價值模式的一大應用瓶頸。要想大力推動公允價值模式的運用，提升房地產(chǎn)的估值技術(shù)勢在必行。

（二）不能僅靠變更會計政策來美化財務數(shù)據(jù)

投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的時點，在近年來房地產(chǎn)價格居高不下的背景下，能改善資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，很大程度上提升企業(yè)當期的凈利潤，從而提升企業(yè)的融資能力和利潤分配能力。不過，相關資產(chǎn)的公允價值變動由于資產(chǎn)并沒有真正變現(xiàn)而始終只是一個賬面金額，并不會給企業(yè)當期帶來相應的現(xiàn)金流入。所以，如果想保持長期良好的財務狀況，僅僅靠變更會計政策取得短期的“財務數(shù)據(jù)美化”是完全不夠的。

（三）公允價值計量模式推廣過程中需要各方共同努力

雖然我國目前的環(huán)境采用公允價值模式仍存在不小的困難，但從提高會計信息質(zhì)量的角度和與國際會計準則趨同的角度來講，推行公允價值模式具有重要的意義。當然，在公允價值模式計量的推廣過程中需要各方面的共同努力。首先，政府層面，應加強制度規(guī)范和相關的監(jiān)督管理，提供良好的公允價值計量的環(huán)境。其次，上市公司層面，應根據(jù)各自企業(yè)的情況審慎選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式，切勿出于短期操縱利潤的目的變更計量模式，應當從企業(yè)長遠利益出發(fā)，結(jié)合企業(yè)環(huán)境及公司發(fā)展戰(zhàn)略做出理性判斷。再次，資產(chǎn)評估領域應當努力推動相關理論的發(fā)展，保持良好的職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力，給企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)可靠的投資性房地產(chǎn)估值信息。最后，公眾層面，應當對公允價值模式保持理性的態(tài)度，注意合理投資和分析公司現(xiàn)狀，不能把投資失敗的所有原因歸咎于公允價值計量存在的弊端，這樣在輿論上才能給公允價值計量模式提供一個公平、適宜的發(fā)展空間。