張敏

2014年5月22日，融創(chuàng)中國以62.98億港元的代價，收購綠城中國24.313%的股份。收購?fù)瓿珊?，融?chuàng)與九龍倉成為綠城中國的并列大股東，而原綠城中國高管宋衛(wèi)平、壽柏年，作為一致行動人，則將股份減持至18.559%。這是中國房地產(chǎn)史上最大規(guī)模的并購案。

至此，房地產(chǎn)大鱷綠城中國已被“三分天下”。有觀察者稱，孫宏斌旗下的融創(chuàng)兵強馬壯，欲把持話語權(quán)，氣勢堪比曹魏；香港資本九龍倉固守一隅，穩(wěn)中圖進，恰似孫吳；宋衛(wèi)平雖是綠城創(chuàng)始人，卻未能守好自家江山，只得退居蜀地。此番評論雖屬戲言，卻不難表達出如今的博弈態(tài)勢。

蜀漢：大佬的退卻

在中國房地產(chǎn)界，專注高端項目的綠城素以產(chǎn)品品質(zhì)佳而著稱。這點為宋衛(wèi)平和綠城贏得極佳的口碑。多年來，綠城的項目一再被模仿，但無一被超越。然而，正因宋衛(wèi)平對產(chǎn)品品質(zhì)要求甚高，綠城項目的開發(fā)周期相對更長，成本更高，進而造成企業(yè)資金回籠慢、利潤率低、資產(chǎn)負債率高。2012年年中，綠城的凈資產(chǎn)負債率甚至一度達到160%，凈資產(chǎn)收益率也一度跌至15%以下，為在港上市內(nèi)資房地產(chǎn)股中的低位。

由于對產(chǎn)品十分自信，宋衛(wèi)平多次聲稱綠城的房子不會降價。2012年，樓市調(diào)控政策效果凸顯，江浙一帶房屋陷入滯銷，高端項目更是無人接手。綠城的房屋銷售情況極為慘淡。

當(dāng)時，綠城購買的幾款信托產(chǎn)品即將到期，資金又無法回籠，于是不得不“借新還舊”。最緊迫的時候，甚至達到“資金遲一天到賬，公司就要破產(chǎn)”的狀態(tài)。若不是融創(chuàng)和九龍倉出手相救，綠城就將“敗走麥城”。

當(dāng)時融創(chuàng)以33.7億人民幣的代價，接手了綠城位于長三角地區(qū)的9個房地產(chǎn)項目，雙方成立合作公司融綠（上海融創(chuàng)綠城）共同開發(fā)。九龍倉則以51億港元入股綠城，將股份增持至24.6%，成為繼宋衛(wèi)平之后的第二大股東。

度過這一浩劫，宋衛(wèi)平對市場環(huán)境卻愈加悲觀。2014年5月23日，宋衛(wèi)平在股權(quán)收購的發(fā)布會上直指房地產(chǎn)已經(jīng)變得“市場不像市場，企業(yè)不像企業(yè)，行業(yè)不像行業(yè)”，在這種情況下，“客源小眾、對市場環(huán)境要求高”的綠城，已無法適應(yīng)當(dāng)前的市場環(huán)境。宋衛(wèi)平再有濟世之志，也難免英雄氣短。

另有熟悉內(nèi)情的人士介紹，宋衛(wèi)平膝下無子，與其一同創(chuàng)業(yè)的綠城中國行政總裁壽柏年也已年過花甲。整個綠城內(nèi)部，甚難選出一個合適的接班人。權(quán)衡之下，干脆將股權(quán)拱手讓出。此時距離綠城創(chuàng)立才剛剛19年。

2013年，綠城銷售金額為553.8億元人民幣，躋身國內(nèi)房企前十。

曹魏：進取的英雄夢

在此次收購案中，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌被認為是大贏家。收購?fù)瓿珊?，融?chuàng)中國雖與九龍倉并列為第一大股東，但兩者相比，孫宏斌的權(quán)益顯然要更大些。

按照公告顯示，收購?fù)瓿珊?，孫宏斌被委任為綠城的非執(zhí)行董事、董事會聯(lián)席主席和提名委員會主席。而從2015年3月1日起，宋衛(wèi)平將由綠城的董事會聯(lián)席主席改任董事會名譽主席，孫宏斌則擔(dān)任董事會主席。這一人事安排也意味著，孫宏斌將擁有更大的決策權(quán)，也是綠城實際上的“接班人”。

為什么要選擇孫宏斌？宋衛(wèi)平說，“老孫對房地產(chǎn)業(yè)，越艱難越有斗志和辦法，所以能接綠城?！痹?007年至今的7年時間里，孫宏斌不僅成功將融創(chuàng)運作上市，而且在2013年還以547.3億元的銷售額將融創(chuàng)提升至國內(nèi)房企第11名的位置。這種速度讓業(yè)界咋舌。

孫宏斌幾乎是中國房地產(chǎn)界唯一一個跌倒后又自己爬起來的人。其掌控下的融創(chuàng)中國，各項指標良好，且在企業(yè)運作上極少犯錯誤。在區(qū)域布局上，融創(chuàng)聚焦京津滬渝杭五大核心區(qū)域，單個城市產(chǎn)能較高，且有效規(guī)避了市場風(fēng)險。在“瓜分”綠城的三個大股東中，融創(chuàng)最為兵強馬壯、來勢洶洶，恰似三國之曹魏。

除此之外，融創(chuàng)的營銷能力堪稱業(yè)界翹楚。2013年8月，在融綠公司無錫“地王”項目香樟園銷售良好的情況下，孫宏斌突然宣布封盤，理由是“寧愿不賣，也不能虧”。8個月后，項目加價1萬元重新推出，盡管市場大環(huán)境不甚樂觀，但該樓盤仍然取得良好的銷售業(yè)績。這一案例頗能反映融創(chuàng)的特點，即謹慎、堅定、執(zhí)行力強。

從2012年開始，融創(chuàng)和綠城曾有過兩年的愉快合作，促成這筆交易的，看上去是孫宏斌與宋衛(wèi)平的個人情誼。但不能忽略的是，孫宏斌的個人意愿在其中發(fā)揮了巨大作用。

2003年7月，孫宏斌在一個房地產(chǎn)論壇上說：“我們的中長期戰(zhàn)略是要做全國第一?！比徊活欁谒赃叺娜f科集團董事長王石，此言論引發(fā)軒然大波。近些年，孫宏斌幾乎不參加任何論壇，也甚少談及“爭第一”的往事，但他的初心似乎并未改變。今年5月末，有人問孫宏斌會否還以萬科為超越目標，孫宏斌反問：“你覺得我們現(xiàn)在不如他們嗎？”

事實上，如果孫宏斌真正獲得綠城的掌控權(quán)，將勢必震撼現(xiàn)有的地產(chǎn)江湖格局，超越萬科也并非遙不可及。孫宏斌唯一要做的，就是完成好新綠城的整合與再造。

孫吳：堅守與圖謀

目前，在未來孫宏斌改造新綠城的過程中，其面臨的最大阻力，并非來自宋衛(wèi)平，反而更可能是九龍倉。正如東漢末年的三國爭霸中，蜀漢率先退出，東吳卻抗?fàn)幍阶詈蟆?/p>

盡管孫宏斌即將擁有新綠城更多的決策權(quán)，但九龍倉仍將以“并列大股東”的地位對其產(chǎn)生制約。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，上述“并列大股東”的奇特結(jié)構(gòu)絕無僅有。尤其是24.313%的股權(quán)結(jié)構(gòu)，在小數(shù)點之后都保持高度一致，顯然是雙方制衡與妥協(xié)的結(jié)果。

作為一家典型的港式家族企業(yè)，九龍倉在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域表現(xiàn)出水土不服的一面。九龍倉中國副主席周安橋曾表示，內(nèi)地開發(fā)商的“5、9、12”開發(fā)節(jié)奏令他大為驚訝。所謂“5、9、12”，即拿到地5個月內(nèi)開工，9個月賣樓，12個月實現(xiàn)樓盤現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。但對于穩(wěn)健的港企來說，根本無法實現(xiàn)。

九龍倉在新綠城中的角色，是投資商，僅掌控戰(zhàn)略層面，不參與實際操作，與孫宏斌所代表的“開發(fā)商”有著明顯區(qū)別。那么，既然未獲得掌控權(quán)，九龍倉為何要在股權(quán)上“寸土必爭”呢？分析人士指出，原因之一是捍衛(wèi)其作為原有股東的地位。之二在于，九龍倉需通過大股東的地位來維持其穩(wěn)健的投資策略。孫宏斌的快速擴張行為與九龍倉的穩(wěn)健策略明顯相悖。如果孫宏斌成為獨大的股東，九龍倉恐將徹底失去在綠城的話語權(quán)。

因此，九龍倉掌門人吳光正需要借助大股東的地位，來對孫宏斌進行掣肘。不僅如此，在新綠城的財務(wù)及投資委員會中，3名成員除了代表綠城的壽柏年和代表融創(chuàng)的黃書平，還包括九龍倉的一名成員。如此一來，在投資決策中，新綠城將真正做到“三分天下”。

5月23日，孫宏斌在新聞發(fā)布會上半開玩笑地說：“我們這個合作最大的受益者其實是九龍倉，我在努力地干活，最后收益有九龍倉一半?！?/p>

整合：前景與陣痛

蘭德咨詢總裁宋延慶說：“如果說任、潘（任志強、潘石屹）是一對基友，那么宋、孫（宋衛(wèi)平、孫宏斌）就是西子湖畔的一對命定情侶?！鄙虾Ｒ拙拥禺a(chǎn)研究院院長楊紅旭也認為，融綠聯(lián)合是強強聯(lián)合。

事實上，融創(chuàng)的營銷能力，搭配綠城的產(chǎn)品品質(zhì)，本就是一對優(yōu)異的組合。再配以九龍倉在海外資本市場的影響力，可謂完美無缺。不過，當(dāng)三家企業(yè)真正整合時，究竟能否取得強強聯(lián)合的結(jié)果，尚不得而知。

隨著前幾年房地產(chǎn)投資持續(xù)保持高增速，我國房地產(chǎn)市場正由短缺時代進入均衡乃至過剩時代。在這一階段，相較于“一招鮮吃遍天”的開發(fā)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力、營銷能力和融資能力均被擺上了重要位置。綠城的案例說明，房地產(chǎn)業(yè)兼并整合的時代已經(jīng)到來，內(nèi)部變革的陣痛期也已到來。