陳國(guó)強(qiáng)

陳國(guó)強(qiáng) 中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授

購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房的行為，是一種介于租房和購(gòu)買(mǎi)商品房之間的行為。共有產(chǎn)權(quán)住房主要面對(duì)中低收入者，也就是所謂的“夾心層”，這無(wú)疑為保障其住房需求提供了更多選擇。

繼廉租住房、公共租賃房等保障性住房之后，政府開(kāi)始進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)。

6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上透露，共有產(chǎn)權(quán)住房正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石等六個(gè)城市推進(jìn)。

從試點(diǎn)城市的實(shí)踐看，隨著共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量的逐漸增加，其在改善樓市結(jié)構(gòu)、分流市場(chǎng)需求、引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期、對(duì)沖高房?jī)r(jià)等方面的效應(yīng)逐漸凸顯。

介于租和買(mǎi)之間

由于買(mǎi)房對(duì)于購(gòu)房者的消費(fèi)支付能力要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租房，為了降低部分城市的購(gòu)房門(mén)檻，保障中低收入者——也就是所謂的“夾心層”購(gòu)房居住需求，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生。

共有產(chǎn)權(quán)住房是一種有限產(chǎn)權(quán)住房。簡(jiǎn)而言之，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)由政府和購(gòu)買(mǎi)人共同擁有，產(chǎn)權(quán)比例依據(jù)雙方出資比例確定分割。

其中，政府的出資包括減免的土地收入和稅費(fèi)。按相關(guān)政策規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房滿(mǎn)五年的，允許上市轉(zhuǎn)讓?zhuān)徊蛔阄迥晷璩鍪鄣模烧刭?gòu)，禁止上市交易。

我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)踐最早源于2004年的經(jīng)濟(jì)適用住房，按照2004年《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在一定年限后可以按市場(chǎng)價(jià)出售，并按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府繳納收益。2007年修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》進(jìn)一步規(guī)定，購(gòu)房人可以按照政府所訂的標(biāo)準(zhǔn)向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

從這些方面可以看出，自住型商品房在某些方面與經(jīng)濟(jì)適用住房存在一定的相似性。但不同的是，經(jīng)濟(jì)適用住房由政府限定銷(xiāo)售價(jià)格，而自住型商品房的價(jià)格則隨周邊房?jī)r(jià)波動(dòng)。以北京為例，北京的自住型商品房?jī)r(jià)格為周邊同地段同類(lèi)型商品房的70%。

可見(jiàn)，購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房的行為，是一種介于租房和購(gòu)買(mǎi)商品房之間的行為。

共有產(chǎn)權(quán)房可以幫助“夾心層”完成從租賃房屋到自有住宅的過(guò)渡，幫助他們既能夠達(dá)成擁有自己的家的心愿，又能在一定程度上規(guī)避商品住宅價(jià)格過(guò)高給他們帶來(lái)的購(gòu)房障礙。

對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，住建部前副部長(zhǎng)仇保興曾介紹，今后要增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，一方面是要解決中間層、低收入階層的住房問(wèn)題；另一方面也可以緩解地方政府的資金壓力，擴(kuò)大民眾參與度。

英國(guó)的研究表明，以共有產(chǎn)權(quán)方式提供社會(huì)產(chǎn)權(quán)住房的公共財(cái)政支出只相當(dāng)于社會(huì)租賃住房的一半，甚至還有可能通過(guò)分享住房增值收益實(shí)現(xiàn)公共財(cái)政“負(fù)補(bǔ)貼”，并吸引民間資本參與其中。

英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)房

英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房的主要模式是：由注冊(cè)社會(huì)住房業(yè)主在政府住房和社區(qū)署社會(huì)住房撥款的支持下，將新建或改建的社會(huì)產(chǎn)權(quán)住房出售給特定目標(biāo)家庭。首次交易時(shí)，家庭購(gòu)買(mǎi)25%—75%的產(chǎn)權(quán)，之后可以分批次依當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格水平購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)。此外，家庭還需定期向注冊(cè)社會(huì)住房業(yè)主支付與剩余產(chǎn)權(quán)份額相對(duì)應(yīng)的租金。

北京“三房”鼎立

盡管還處于試點(diǎn)階段，但共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)市場(chǎng)的攪局效應(yīng)已初步顯現(xiàn)。

以北京為例，去年底開(kāi)始出現(xiàn)的自住型商品房就是共有產(chǎn)權(quán)房。從去年底至今年，北京將形成7萬(wàn)套自住房的供地規(guī)模，與2013年北京新建商品房不足12萬(wàn)套的交易量相比，這一供給規(guī)模并不算小。

從新增土地供應(yīng)計(jì)劃看，與往年相比，北京土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯變化，2014年度北京共計(jì)劃安排住宅用地1650公頃，其中，保障性安居工程用地650公頃，商品住宅用地1000公頃。而在商品住宅用地中，一半為自住型商品房用地。

換言之，今年北京市保障房、自住型商品房、商品房的土地供應(yīng)比例為1.3:1:1?？梢灶A(yù)期，在北京未來(lái)的住房供應(yīng)體系中，保障房、自住型商品房、商品房將呈現(xiàn)三足鼎立的趨勢(shì)。

作為一項(xiàng)明顯改善民生的措施，市場(chǎng)和公眾的一個(gè)疑問(wèn)是，共有產(chǎn)權(quán)房是權(quán)宜之計(jì)還是長(zhǎng)期選擇？試點(diǎn)城市之一的北京市住建委曾作過(guò)如是表態(tài)：自住型商品房是北京市支持中端購(gòu)房需求、完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要?jiǎng)?chuàng)新舉措，也是努力改善居民居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，不是一個(gè)短期政策。

目前，自住型商品房供應(yīng)體系已納入北京住房供應(yīng)體系的頂層設(shè)計(jì)，由此看來(lái)，屬于共有產(chǎn)權(quán)房的自住房將會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，不會(huì)僅存在一兩年。因此，從土地供應(yīng)比例來(lái)看，占據(jù)約30%土地供應(yīng)比例的自住型商品房對(duì)穩(wěn)定北京樓市價(jià)格將帶來(lái)積極影響。

從目前幾個(gè)試點(diǎn)城市看，共有產(chǎn)權(quán)住房主要面對(duì)“夾心層”，這雖然為保障其住房需求提供了更多選擇，但購(gòu)房者也需要理性對(duì)待。在申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分估量家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力、貸款申請(qǐng)資格、原住房置換等實(shí)際條件，做到量力而行。暫時(shí)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房的，可選擇廉租住房或公共租賃住房等其他住房保障渠道解決住房困難問(wèn)題。

廉租住房

廉租房是政府或機(jī)構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。低收入家庭對(duì)廉租住房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，廉租房只租不售。

公共租賃住房

公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。公共租賃住房租金水平由市、縣人民政府統(tǒng)籌考慮住房市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力等因素確定。目前，各地已經(jīng)逐漸開(kāi)始將廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行。

經(jīng)濟(jì)適用住房

指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住。目前經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始逐漸退出保障性住房體系，保障性住房將逐步轉(zhuǎn)向并軌后的公共租賃房。

限價(jià)商品住房

指政府采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí)，提出限制銷(xiāo)售價(jià)格、住房套型面積和銷(xiāo)售對(duì)象等要求，由建設(shè)單位通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)方式取得土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和定向銷(xiāo)售的普通商品住房。目前北京已停止新限價(jià)商品住房的申請(qǐng)。

共有產(chǎn)權(quán)房完美嗎？

由于共有產(chǎn)權(quán)房的特殊性質(zhì)，如何避免其陷入和之前經(jīng)濟(jì)適用房類(lèi)似的監(jiān)管陷阱，成為一些部門(mén)和個(gè)人牟利的工具？如何確保分配公平和透明？同時(shí)如何抓好轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的收益上繳，不給牟利者任何空間？這些都是繞不開(kāi)的話(huà)題，也是試點(diǎn)城市目前探索中的難點(diǎn)與重點(diǎn)。

從制度設(shè)計(jì)角度看，要應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題，需要把握幾個(gè)原則：一是嚴(yán)把“入口”，嚴(yán)格審查申請(qǐng)家庭的購(gòu)房資格；二是壓縮共有產(chǎn)權(quán)房的牟利空間，使購(gòu)買(mǎi)者除滿(mǎn)足住房需求外無(wú)利可圖；三是疏通“出口”，完善退出機(jī)制。

此外，并不是所有城市都適合推廣共有產(chǎn)權(quán)房。

對(duì)于住房存量總體相對(duì)不足、房?jī)r(jià)過(guò)高以及地方政府財(cái)政壓力過(guò)大的城市而言，共有產(chǎn)權(quán)房是解決“夾心層”住房問(wèn)題的選擇之一。但是對(duì)于本身不存在住房供應(yīng)緊張，或房?jī)r(jià)水平不高的城市而言，共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)于購(gòu)房者的吸引力本身就非常值得懷疑，畢竟其不具備完全產(chǎn)權(quán)，并且出售受到較大限制。