傅白水

2014年8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有64個(gè)，持平的城市有4個(gè)，上漲的城市有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。CFP供圖

“中國(guó)樓市正處于陣痛期，而陣痛期的窗口，就是美麗而富饒的杭州。”這是國(guó)際上著名投行和外媒對(duì)杭州樓市的看法。這則新聞被《參考消息》轉(zhuǎn)載后，引起紛紛關(guān)注，再次讓杭州樓市成為全國(guó)樓市的焦點(diǎn)。

中國(guó)樓市進(jìn)入白銀時(shí)代

當(dāng)投資者大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，門(mén)板都擋不住的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)的是黃金時(shí)代；當(dāng)投資者觀望、剛性需求仍在的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀市場(chǎng)，各個(gè)城市出現(xiàn)明顯分化；當(dāng)投資者與剛性需求者共同背棄房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)進(jìn)入黑鐵時(shí)代。

無(wú)疑，自本世紀(jì)初期，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)飆升的黃金十年后，中國(guó)樓市似乎顯示出了狂飆后的疲態(tài)。目前，中國(guó)城市普遍面臨供應(yīng)過(guò)剩和清理庫(kù)存的壓力。

2013年以來(lái)，中國(guó)樓市為什么突然變調(diào)進(jìn)入了僵持期和滯脹期呢？這與房地產(chǎn)金融屬性密切相關(guān)。房地產(chǎn)的本質(zhì)是什么？萬(wàn)科王石認(rèn)為房地產(chǎn)本質(zhì)就是金融工具。樓市無(wú)疑是中國(guó)巨量貨幣的聚集區(qū)和融化池，樓市與股市本質(zhì)一樣，樓市要走高，包括新建樓盤(pán)和價(jià)格走高，都需要用增量鈔票去堆積。如2013年樓市成交量為8萬(wàn)億，也就意味著要耗去增量和存量資金8萬(wàn)億。顯然，樓市瘋狂飆升的背后，是鈔票大量的發(fā)行，否則根本堆不起如此龐大的樓市，如到2014年初，全國(guó)M2竟然達(dá)到了130萬(wàn)億，遠(yuǎn)超美國(guó)的70萬(wàn)億。

那么為什么到了2013下半年，原來(lái)熱火朝天的樓市突然變冷？本質(zhì)上是市場(chǎng)上缺乏大量新增資金去推動(dòng)樓市上行。換句話說(shuō)，目前，樓市體量已經(jīng)超級(jí)大，大到市場(chǎng)上的鈔票無(wú)法去推動(dòng)其繼續(xù)膨脹，沒(méi)有了龐大的增量資金推動(dòng)樓市，樓市要么僵持、要么下行。從各種樓市跡象考量，中國(guó)樓市業(yè)已進(jìn)入拐點(diǎn)，由黃金時(shí)代進(jìn)入了以剛性需求為主的白銀時(shí)代，相對(duì)于先前飆升的樓市，接下來(lái)將是不斷的調(diào)整和回歸。

從供給端來(lái)說(shuō)，中國(guó)樓市已進(jìn)入產(chǎn)能過(guò)剩和去庫(kù)存化階段。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》最新不完全統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過(guò)十多年的野蠻成長(zhǎng)，目前中國(guó)有存量房約為474億平方米，其中城鎮(zhèn)約為244億平方米，這意味著每個(gè)中國(guó)人有30多平方米，當(dāng)然這是平均數(shù)。

更讓人擔(dān)憂的是需求端。未來(lái)十年可以說(shuō)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期、換檔期、爬坡期和陣痛期的疊加，由于環(huán)境等因素倒逼，中國(guó)原來(lái)粗放型的經(jīng)濟(jì)模式難以為繼，這導(dǎo)致大量低附加值、低技術(shù)含量的中小企業(yè)和個(gè)體戶(hù)，將被倒逼或加速轉(zhuǎn)型或停產(chǎn)歇業(yè)，導(dǎo)致他們因環(huán)境成本大幅上升而無(wú)法賺到可觀的收入。這意味著樓市失去了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的中堅(jiān)力量和群體，這尤其對(duì)一、二線大城市的樓市影響巨大。

而自2013年八項(xiàng)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行以來(lái)，使得黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)公職人員群體收入下降，導(dǎo)致這個(gè)群體購(gòu)買(mǎi)力下降。他們不但不購(gòu)買(mǎi)了，以前大批擁有多套房子的公職人員迫于壓力，還不得不大量拋售手頭多余的房產(chǎn)，增加了樓市的供給壓力。

從資金層面來(lái)看，新一屆政府看到了巨量資金刺激發(fā)展的不良后果，沒(méi)有貿(mào)然大幅增發(fā)貨幣，也導(dǎo)致節(jié)節(jié)攀升的樓市無(wú)貨幣彈藥補(bǔ)給。

最后，從國(guó)際看，美國(guó)大規(guī)模刺激政策的慢慢退出，使得美元走強(qiáng)，世界各地貨幣回流美國(guó)，換成美元套利。導(dǎo)致潛伏在中國(guó)樓市的熱錢(qián)迅速外流，既因拋盤(pán)增加了樓市供應(yīng)量，又因熱錢(qián)外流大幅減少了資金，使得樓市雪上加霜。

所有的跡象表明，中國(guó)樓市以前進(jìn)去就賺錢(qián)的投資時(shí)代業(yè)已結(jié)束，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入白銀時(shí)代，即投資空間幾乎很難尋覓，樓市成交基本以剛性需求為主。

杭州為何成為中國(guó)樓市風(fēng)暴眼

被媒體稱(chēng)為馬年第一降的杭州，引領(lǐng)了中國(guó)樓市的降價(jià)潮。杭州城北的德興房產(chǎn)一次性降價(jià)達(dá)百分之三十。接下來(lái)，杭州開(kāi)發(fā)商頻頻搶跑，以?xún)r(jià)換量，導(dǎo)致杭州樓市節(jié)節(jié)后退。而那些死杠的開(kāi)發(fā)商要么資金雄厚等待時(shí)機(jī)，要么每天支付巨額的貸款利息等死或賣(mài)身。如，本土地產(chǎn)大佬綠城實(shí)在抗不住了，不得不賣(mài)身求生。不得已，杭州政府出臺(tái)了限降令，給樓市跌價(jià)設(shè)置了個(gè)跌停板，讓杭州樓市再次成為焦點(diǎn)。

從供給看，杭州透明網(wǎng)上為13.5萬(wàn)套（包括商鋪），這是什么數(shù)量級(jí)呢？這個(gè)在售量是一線城市北京、上海在售量的近兩倍，可想杭州樓市壓力有多大。這只是網(wǎng)上的在售量，杭州房評(píng)人丁建剛一次在電視節(jié)目上說(shuō)，杭州至少還有1萬(wàn)多套樓盤(pán)早已建好，但不敢拿出來(lái)，反正也賣(mài)不掉，不如不開(kāi)盤(pán)。如果算上二手房掛牌的10萬(wàn)套，杭州在售房約25萬(wàn)套。如再加上去年拍出的近1300多億元的土地所產(chǎn)生的即將上市的樓盤(pán)（有專(zhuān)家估算約產(chǎn)生20萬(wàn)套），杭州樓市無(wú)疑壓力山大。

從需求端看，作為中國(guó)最為市場(chǎng)化的省份，浙江能最早感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的冷暖。中國(guó)經(jīng)濟(jì)看浙江，浙江經(jīng)濟(jì)看溫州，看看作為風(fēng)向標(biāo)的溫州經(jīng)濟(jì)，尤其是溫州節(jié)節(jié)下行的樓市，就知道浙江經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了換檔期和轉(zhuǎn)型期。目前全國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣，浙江表現(xiàn)得最早、最為明顯，經(jīng)濟(jì)下行更讓樓市受傷。面對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期、換檔期和陣痛期，浙江的中小企業(yè)可謂一波接著一波或歇菜或跑路，不僅是中小企業(yè)，現(xiàn)在又因企業(yè)貸款的連環(huán)擔(dān)?；蚧ケе笃髽I(yè)一起倒，如蕭山、紹興等地，這大幅減少了杭州樓市的中堅(jiān)購(gòu)買(mǎi)力和群體。

不僅如此，為讓浙江水更清、山更綠、天更藍(lán)、地更凈，浙江目前大力推進(jìn)的“五水共治”、“三改一拆”、“四換三名”、“四邊三化”，一方面加速了環(huán)境改善，倒逼企業(yè)加快轉(zhuǎn)型；另一方面，也加速了原先粗放經(jīng)營(yíng)的中小企業(yè)和個(gè)體化歇業(yè)，進(jìn)一步導(dǎo)致樓市購(gòu)買(mǎi)力下降。目前，杭州樓市每天成交量約150套左右，相對(duì)于去庫(kù)存化，這個(gè)成交速度實(shí)在太慢。

樓市不好，最為著急的是地方政府，于是，杭州給樓市設(shè)置了百分之十五的跌停板。一方面是托市防風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是防止房?jī)r(jià)斷崖式下跌。表面上很好，實(shí)際效果卻讓人擔(dān)憂。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，明確了杭州樓市轉(zhuǎn)向，無(wú)疑會(huì)加重觀望情緒。更麻煩的是，限降實(shí)際上縮短了樓市風(fēng)險(xiǎn)的平臺(tái)期，加大加重加劇了樓市敞口期的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商是以?xún)r(jià)換量，樓盤(pán)出手了要么少賺、要么虧點(diǎn)，總比死扛等死強(qiáng)。你不讓他降價(jià)盤(pán)活資金，中小開(kāi)發(fā)商只能死扛或等死，最后的結(jié)局是，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或跑路。要知道，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)和跑路的代價(jià)遠(yuǎn)超一般企業(yè)，如先前的中江地產(chǎn)等一倒就帶出幾十億的貸款無(wú)法歸還等問(wèn)題。

如何讓樓市軟著陸

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉日前談了對(duì)房?jī)r(jià)的看法，他表示：“現(xiàn)在擔(dān)心的不是它降不下去，而是擔(dān)心它崩盤(pán)。日本當(dāng)年崩盤(pán)以后到現(xiàn)在還沒(méi)有好起來(lái)。所以我想宏觀當(dāng)局也不會(huì)采取措施主動(dòng)去把這個(gè)泡沫捅破。泡沫這個(gè)東西最好不要形成，形成以后就是要想辦法讓它慢慢萎縮?！眳蔷喘I認(rèn)為，要從根本上解決房?jī)r(jià)這個(gè)問(wèn)題，而且平穩(wěn)地解決這個(gè)問(wèn)題。換句話說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)樓市最大的問(wèn)題是讓樓市軟著陸，盡快去庫(kù)存，有序進(jìn)入由剛性需求主導(dǎo)的市場(chǎng)，讓地產(chǎn)回歸到其居住的本質(zhì)上。

對(duì)處于焦點(diǎn)的杭州樓市來(lái)說(shuō)，處理好樓市穩(wěn)定與發(fā)展的關(guān)系，讓樓市有序進(jìn)入白銀時(shí)代，是個(gè)異常艱巨的任務(wù)。當(dāng)前地方政府要處理好“三大關(guān)系”：首先，既要防止樓市價(jià)格斷崖式下跌帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，又要促進(jìn)開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量盡快去庫(kù)存，防止開(kāi)發(fā)商因滯銷(xiāo)導(dǎo)致破產(chǎn)或跑路，帶來(lái)更大風(fēng)險(xiǎn)。其次，既要不違反國(guó)家既定的地產(chǎn)調(diào)控政策，又要通過(guò)局部微調(diào)活躍樓市成交量，盡快去庫(kù)存。再次，既要維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本的契約精神，又要安撫降價(jià)前購(gòu)房者因價(jià)格差產(chǎn)生的失衡情緒，防止暴力房鬧事件大量發(fā)生導(dǎo)致的局部不穩(wěn)定。

放開(kāi)限購(gòu)預(yù)期不要太高

7月29日，杭州主城區(qū)對(duì)140平方米以下房屋放開(kāi)限購(gòu)，同時(shí)，蕭山與余杭全部放開(kāi)限購(gòu)。顯然，這給時(shí)下“壓力山大”的杭州樓市帶來(lái)了夏日的暖意，但筆者以為對(duì)限購(gòu)放開(kāi)的預(yù)期不要太高。筆者以為，此輪地產(chǎn)下探，主要還是市場(chǎng)作用，與限購(gòu)無(wú)關(guān)，或者說(shuō)關(guān)系不是十分密切。

其一，限購(gòu)前期樓市照樣瘋狂，為何后期就不行了？同樣是限購(gòu)，為何杭州樓市前期照樣火爆，日成交量是目前的兩倍，而到了去年中后期就急速下滑？顯然，限購(gòu)不是導(dǎo)致樓市低迷的主因。

其二，樓市黃金十年基本上滿(mǎn)足了中國(guó)城市化需要。換句話說(shuō)，當(dāng)前的房子已足夠多了，完全可以滿(mǎn)足當(dāng)下老百姓需求。目前城鎮(zhèn)居民平均擁有住宅面積為33平方米，這個(gè)數(shù)字還不包括未成交的。

其三，前期樓市的瘋狂基本透支了中國(guó)老百姓的購(gòu)買(mǎi)力，可以說(shuō)提前消化了老百姓購(gòu)買(mǎi)力。對(duì)當(dāng)下的庫(kù)存，老百姓基本無(wú)力再購(gòu)買(mǎi)，或者說(shuō)，需要假以時(shí)日，讓老百姓繼續(xù)積累新的購(gòu)買(mǎi)力。

其四，當(dāng)前，嚴(yán)格執(zhí)行八項(xiàng)規(guī)定等大環(huán)境，顯然不利于樓市繼續(xù)向上。一方面，八項(xiàng)規(guī)定在一定程度上削弱了公職人員的購(gòu)買(mǎi)力，另一方面，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)行，會(huì)加速一批二手房的大量拋出，客觀上增加了樓市供給。

其五，對(duì)樓市影響最大的是資金面支持，尤其是放貸是否充裕，而目前的貨幣政策不支持樓市飆升。

最后，從濟(jì)南、呼和浩特等放開(kāi)限購(gòu)的效果看，基本與限購(gòu)前沒(méi)啥兩樣。

最終，筆者以為，當(dāng)前杭州樓市處于供大于求狀態(tài)，并且這種態(tài)勢(shì)可能需要持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

因此，筆者以為，各界對(duì)放開(kāi)限購(gòu)不要抱以太高的預(yù)期，不過(guò)，開(kāi)發(fā)商可借這次限購(gòu)放開(kāi)的東風(fēng)，加大促銷(xiāo)力度，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，盡快完成去庫(kù)存任務(wù)。切不可奢望樓市會(huì)回到以前瘋狂火爆的狀態(tài)，而以為奇貨可居。