張大偉

2014 年以來，房地產(chǎn)市場突如其來的逆轉(zhuǎn)走勢令整個行業(yè)始料未及。去年末17 個調(diào)控升級的一二線城市中，有11 個城市今年成交降幅超過25%，受政策從緊影響顯著。今年以來，從中央層面來看，3 月初“兩會”提出的“針對不同城市情況分類調(diào)控”將成為今年中央政府對房地產(chǎn)政策取態(tài)的最好注解。雖然地方政府有了根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況作出判斷的自主權(quán)，但并不意味著各類調(diào)控政策可以隨意放開，庫存水平高低、市場供求情況成為分類調(diào)控的關(guān)鍵依據(jù)。

微調(diào)城市逐漸擴(kuò)容，限購放松成趨勢

在住建部最新提出的“千方百計(jì)消化庫存”的號召指引下，除了一線城市外，其他城市的限購?fù)宋灰咽谴髣菟叀Ｗ钚聜鞒黾尤胂拶彿潘傻某鞘邪ǎ汉？诿鞔_中止執(zhí)行商品房限購政策，西安60平方米以下住房和磚混結(jié)構(gòu)二手住房可由居民家庭根據(jù)需要自主購買，無錫及蘇州取消90平米以上住房的限購政策，昆明取消限購等。截至8月中旬，在46個限購城市中有36個城市針對限購政策進(jìn)行了微調(diào)，具體形式包括明確取消、執(zhí)行層面放松、局部或部分取消等。而在另外10個城市中，已有部分城市官方公開表示將稍后跟進(jìn)并作出調(diào)整。

從目前市場看，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)漲幅放緩，導(dǎo)致各地方政府對房地產(chǎn)的依賴度明顯上升，這種情況下，預(yù)計(jì)各地的救市熱情將持續(xù)上漲，也就是除一線城市外，都將肯定在年內(nèi)取消限購政策。

從“兩會”之后到8月份各地方政府的微調(diào)動作來看，松綁可以說成為了主流。因?yàn)橐蕾囃恋刎?cái)政，使得各級政府都出臺了不同力度的房地產(chǎn)松綁政策。在市場低位運(yùn)行半年后，房地產(chǎn)政策環(huán)境出現(xiàn)明確的松動跡象，被喻為史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策限購令已經(jīng)逐步在各地退位。此外，對市場影響至關(guān)重要的信貸政策也傳出調(diào)整跡象。重點(diǎn)城市住宅市場走勢平穩(wěn)，隨著政策及信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)的支撐，市場筑底有望加速。

整體限購松綁效果不樂觀，依然期待信貸刺激

近期備受關(guān)注的限購政策放松，對市場成交影響如何？基本可以分為三類情況，其一，短期效果顯著，成交出現(xiàn)反彈，這類城市數(shù)量很少，以杭州蕭山、濟(jì)南及成都為代表；其二，收效甚微，特征為取消限購后日均成交量較之前有5%左右的小幅提升，以長春、武漢、寧波及南寧為代表；其三，基本沒影響，這類城市數(shù)量最多?？梢?，限購政策調(diào)整對市場的實(shí)質(zhì)提升作用有限，而主要將在市場心理層面逐步產(chǎn)生作用。而即使下半年出現(xiàn)信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)的局面，仍需要配合開發(fā)商的合理定價(jià)，才能實(shí)現(xiàn)高庫存壓力下的市場成交復(fù)蘇。

從以下幾個典型城市看，樓市距離復(fù)蘇還很遠(yuǎn)：

成都，7月成交增量中70%來自于高端樓盤備案，若剔除這些高端樓盤影響，該月環(huán)比增長約為9%。由于低總價(jià)樓盤中也存在一部分前期積壓交易集中登記，因此，實(shí)際增長或更少。

福州，7月成交環(huán)比大增61%。主要來自閩江世紀(jì)城和一個保障性項(xiàng)目的集中備案，兩樓盤合計(jì)備案900套，占當(dāng)月全市總成交半數(shù)以上。除這兩個項(xiàng)目外，其余樓盤月銷量僅有幾十套。因此7月環(huán)比增長與限購放開沒有直接關(guān)系。同時，7月全市成交均價(jià)從上月的1.7萬降到1.4萬，樓盤降幅在10-15%左右，最高達(dá)25%，對成交回升也有幫助。

濟(jì)南，若剔除前期交易集中登記因素，7月新盤實(shí)際增長約為8%。杭州和寧波，限購正式放松后市場表現(xiàn)良好，成交量較此前有3成增長。但由于限購放松時間不足一個月，長期效果有待觀察。

綜合以上城市的調(diào)研成果，在我們調(diào)研的13個典型城市中，對成交量有實(shí)際影響的僅有5個城市，其余8個城市成交量沒有回升，甚至有下降。而在上述5個城市中，限購放開對成交量實(shí)際刺激大多在10%左右。浙江省的杭州、寧波例外，短期內(nèi)成交回升超過30%，但長期效果仍待觀察。

一線城市限價(jià)逐漸放松，回歸市場化

在整體樓市降溫的情況下，一線城市在2013年下半年嚴(yán)格執(zhí)行的限價(jià)政策逐漸已經(jīng)不適宜當(dāng)下市場情況，樓市已經(jīng)事實(shí)上入秋，目前還能維持上漲的城市已經(jīng)越來越少，部分城市的下調(diào)幅度在加速，之前一直認(rèn)為會獨(dú)立向好發(fā)展的一線城市也出現(xiàn)了明顯的降溫現(xiàn)象。

北京2014年預(yù)售價(jià)格限價(jià)與限高明顯松動，入市的高端項(xiàng)目明顯增加，之前精裝修拆分的項(xiàng)目也均可以獲得2萬以上的價(jià)格。

廣州的增城、從化放開限價(jià)，中心區(qū)高價(jià)盤限簽松動，廣州人才入戶全面開閘帶來購房名額增加。

二三線城市放寬戶籍政策，爭搶購買者

?？诔雠_房地產(chǎn)新政，提高房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目審批效率，合理調(diào)整限價(jià)商品房申購條件，規(guī)范預(yù)售行為，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)開發(fā)規(guī)模，實(shí)施購房入戶政策。據(jù)悉，海南本省人6月1日起，購單套房120平方米以上可落戶海口5人。

武漢市下文規(guī)定，從7月1日起，畢業(yè)超過兩年的普通高校畢業(yè)生或留學(xué)回國人員，在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)，具備本科或研究生學(xué)歷，提供學(xué)歷學(xué)位、勞動合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創(chuàng)業(yè)且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶。此前，畢業(yè)兩年內(nèi)在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生才可在武漢落戶。

從全國房地產(chǎn)市場看，出現(xiàn)問題的城市特別是三四線城市，因?yàn)槿丝趦袅魅霚p少，實(shí)際需求萎縮，難以消耗之前已經(jīng)積壓嚴(yán)重的土地及在售庫存。

從貴陽發(fā)布納入本省其他多市人口基數(shù)享受本地戶籍政策，到無錫買房落戶面積降為60平米，再到?？诔雠_的落戶新政策，根本目的都是為了解決人口問題。

搶人，利用城鎮(zhèn)化，提高購房人口基數(shù)，達(dá)到刺激房地產(chǎn)的目的。特別是搶奪本省內(nèi)有購買力的人群，將成為各二三線城市放松限購的主要辦法。

整體市場后市預(yù)期難以樂觀

樓市降溫趨勢依然明顯，開發(fā)投資增速持續(xù)6個月放緩，銷售數(shù)據(jù)也在6月短期上漲后再現(xiàn)降溫，商品房銷售面積同比下調(diào)了7.6%，降幅擴(kuò)大。

從7月單月的成交量看，同比環(huán)比均有明顯下調(diào)。其中商品房銷售面積為8115萬平米，同比下調(diào)幅度達(dá)到了16.3%，環(huán)比跌幅更是達(dá)到了34%。

房企全面入冬，標(biāo)桿房企購地金額創(chuàng)年內(nèi)新低，謹(jǐn)慎購地，大量推盤。截至日前，從25家房企公布的前7個月銷售業(yè)績來看，7月單月銷售額合計(jì)為747.9億，相比6月份的11158.58億下降了35.4%，也低于之前5月份的860.67億。25家企業(yè)的前7個月業(yè)績，依然有9家為同比下調(diào)。大部分企業(yè)完成年度銷售目標(biāo)的可能性都越來越低。

本輪市場出現(xiàn)降溫的原因與往年不一樣，不同于2008年市場受外圍金融危機(jī)影響波及步入全面下行通道，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多由于前期房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，雖然2008年末對樓市的諸多刺激性措施引發(fā)2009年市場大幅反彈，本輪日益強(qiáng)烈的調(diào)控微調(diào)效果將不同于此前的市場反應(yīng)。

除非最近出現(xiàn)降準(zhǔn)、降息，否則年內(nèi)市場轉(zhuǎn)好的可能性非常低，整體市場以價(jià)換量的趨勢依然明確。其中特別是東部區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)出現(xiàn)的可能性依然非常大。

樓市依然處于明顯調(diào)整過程中，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長空間有限，其中部分二三線城市增長過快，需求已被透支。6-7月成交量持續(xù)低迷，明顯影響了開發(fā)商的定價(jià)。預(yù)期，后續(xù)特別是二線城市下調(diào)房價(jià)的項(xiàng)目將明顯增加。整體市場在3季度將依然處于以價(jià)換量過程中。

限購的原因是因?yàn)楣┎粦?yīng)求，不限購的原因是因?yàn)楣┐笥谇蟆４蟛糠炙山壪拶彽某鞘械奶攸c(diǎn)都是人口漲幅放緩，庫存壓力大，這種情況下，對于購房者來說，越是限購的城市，反而越是值得買的城市，越是松綁限購的城市越要謹(jǐn)慎購房。

從微調(diào)政策預(yù)期的效果來看，稅收優(yōu)惠以及限購放松將對市場短期造成輕微的利好，市場有望走出一波上行行情；銀行信貸成本與放款時間長短，依然是影響樓市的最關(guān)鍵因素，如果信貸等政策沒有本質(zhì)變化，市場因?yàn)楹芏鄥^(qū)域的過剩已經(jīng)難以避免持續(xù)出現(xiàn)調(diào)整趨勢了。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)中的重要一環(huán)節(jié)，在目前市場情況下已經(jīng)需要做好托底準(zhǔn)備。房價(jià)出現(xiàn)合理調(diào)整是有利于中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，但如果出現(xiàn)斷崖式調(diào)整，可能會對經(jīng)濟(jì)帶來不可預(yù)測的變化。