李梓碩

摘 要：近幾年來，在房?jī)r(jià)飛速上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，小產(chǎn)權(quán)房因其價(jià)格低廉受到社會(huì)的廣泛關(guān)注和青睞，雖然小產(chǎn)房的出現(xiàn)滿足了人們的住房需要，但是它的地位還是無法得到現(xiàn)行法律的承認(rèn)。因此，小產(chǎn)權(quán)房問題成為亟需解決的問題，本文分析了小產(chǎn)權(quán)房的存在現(xiàn)狀，形成原因，最后提出了規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)措施。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；土地所有權(quán) ；規(guī)制

近幾年來，房?jī)r(jià)飛速上漲，全國(guó)幾乎所有大中型城市及其近郊都出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房，來迎合中低工薪階層的需要。但目前我國(guó)法律并未給予小產(chǎn)權(quán)房相應(yīng)的合法地位。盡管國(guó)土資源部以及住房與建設(shè)等部門多次發(fā)布通知，要求停建、停售、停購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房，反復(fù)強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房交易的風(fēng)險(xiǎn)，但是小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)規(guī)模越來越大，屢禁不止。

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案，其產(chǎn)權(quán)不完整，無法受到法律的保護(hù)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的形成原因

（一）低廉的價(jià)格符合人們的消費(fèi)需求，追求高收益是目

的。我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，大城市的房?jī)r(jià)上漲得非?？?，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了大多數(shù)居民的購(gòu)買能力，但是國(guó)家的住房保障體系卻無法滿足需求，許多人的住房問題還是得不到解決。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)沒有土地出讓金和各種稅費(fèi)，也沒有開發(fā)商的利潤(rùn)截取，出售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)比商品房?jī)r(jià)格低很多，對(duì)城市工薪階層有很大的吸引力，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。而小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)成本低，除了建安費(fèi)，幾乎沒有其他費(fèi)用，賣出的價(jià)格又是成本價(jià)格的幾倍，可以從中獲取巨大的收益，由此驅(qū)使著小產(chǎn)權(quán)房越來越壯大。

（二）城鄉(xiāng)土地制度和市場(chǎng)體制二元化。這是小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本體制原因。農(nóng)村土地屬于集體所有，不能自由出讓，更不能自行開發(fā)房地產(chǎn)，而國(guó)有土地可以流轉(zhuǎn)、交易、開發(fā)、抵押，這是一種城鄉(xiāng)“同地不同權(quán)”的制度。城市不斷向周邊擴(kuò)展，城郊的大量集體土地被政府征收，但向農(nóng)民支付的土地補(bǔ)償款較少，但卻以高價(jià)賣出，兩者的利益分配不均，農(nóng)民的利益受到嚴(yán)重侵害。但是，如果進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)，農(nóng)民就可以得到更多的經(jīng)濟(jì)利益。

（三）監(jiān)管不力，違法違規(guī)用地未能及時(shí)、有效的處理。從住房制度改革一直到現(xiàn)在，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)仍然沒有承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性，一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房樓盤從建設(shè)、開發(fā)、驗(yàn)收到銷售、居住段，需要經(jīng)過規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管、消防等多個(gè)環(huán)節(jié)，這些部門應(yīng)依法對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管。但是審批監(jiān)管部門姑息遷就使得小產(chǎn)權(quán)房隊(duì)伍越來越壯大，嚴(yán)重影響了法律的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，造成了法律的虛置。

三、小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)制措施

（一）抑制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，擴(kuò)大保障性住房覆蓋面。小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)已經(jīng)有20年了，但到現(xiàn)在才引起人們的重視，其根本原因在于房?jī)r(jià)漲的太快，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了中低收入的承受能力，反映了我國(guó)的住房體系的不完善。我國(guó)正在加大力度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，但是依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，保障性住房人群范圍狹小，不能滿足中低收入家庭的需求，因此應(yīng)該修改相應(yīng)的法律法規(guī)，擴(kuò)大保障性住房的覆蓋面，將城市中的普通工薪階層納入覆蓋范圍，同時(shí)國(guó)家也應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的措施和立法來穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

（二）建立健全集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。改變單一的土地供應(yīng)模式，積極推進(jìn)土地供應(yīng)主體多元化，建立農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。首先要在法律上明確規(guī)定集體土地所有權(quán)和國(guó)家土地所有權(quán)是平等的，其次是應(yīng)在立法中明確規(guī)定農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)作為用益物權(quán)的性質(zhì)，確認(rèn)其流轉(zhuǎn)的合法性，明確規(guī)定收益分配主體，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和最低保護(hù)價(jià)。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)懲違法違規(guī)用地行為。政府部門要加強(qiáng)管理監(jiān)督，理順土地行政管理體制，進(jìn)一步明確主管部門，建立垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少地方干擾，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房要分類治理，新建小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)堅(jiān)決拒絕，已經(jīng)建成銷售的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)及時(shí)叫停，嚴(yán)肅查處，對(duì)既存的小產(chǎn)權(quán)房不能簡(jiǎn)單粗暴地采用一拆了事的方式，拆房的過程很容易激化社會(huì)矛盾，影響正常的生產(chǎn)生活秩序和社會(huì)穩(wěn)定，而且即使強(qiáng)行拆除了小產(chǎn)權(quán)房，已占用的耕地可能已受到嚴(yán)重破壞而無法復(fù)耕，可以采取其他的方式來處理既存的小產(chǎn)權(quán)房。而對(duì)于非法占用耕地建造小產(chǎn)權(quán)房的集體組織，可以要求其另行開發(fā)相對(duì)應(yīng)的耕地予以彌補(bǔ)等。

結(jié)語：小產(chǎn)權(quán)房問題涉及國(guó)家的土地政策與住房政策，關(guān)乎國(guó)家耕地保護(hù)與居民利益保障，關(guān)系人民的切身利益。目前法律仍沒有給予小產(chǎn)權(quán)房合法性地位，但是小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)正在如火如荼的進(jìn)行，這成為亟待解決的問題。而解決小產(chǎn)權(quán)房問題需要轉(zhuǎn)變思維方式、協(xié)調(diào)好各方利益、重構(gòu)相應(yīng)的法律制度等。

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