作者簡介：趙炎，河南省鄭州大學(xué)，碩士，旅游管理學(xué)院，土地資源管理專業(yè)。

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱性產(chǎn)業(yè)，作為一個(gè)資金密集型和勞動密集型的產(chǎn)業(yè)，融資問題是房地產(chǎn)業(yè)的首要問題。從2013年開始，由于各大商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨這嚴(yán)峻的融資困難。然而，房地產(chǎn)信托作為一個(gè)新渠道為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了有力支持。本文首先對國內(nèi)房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀做了總結(jié)，之后對美國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)行了介紹并且與國內(nèi)進(jìn)行了對比，總結(jié)出國內(nèi)可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，最后，指出房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)信托投資基金信托在我國并不是一個(gè)新興行業(yè)，早在辛亥革命后期，信托就出現(xiàn)在我國了，新中國后，由于我國經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，信托在我國銷聲匿跡。直到1979年10月我國成立了第一家信托公司(中國國際信托投資公司后改名中信集團(tuán))，在這之后我國信托業(yè)經(jīng)歷了由“多亂雜”到“少整序”的發(fā)展，在這期間我國最多擁有1000家信托企業(yè)。

截止到2013年底，中國房地產(chǎn)信托存量規(guī)模為1.03萬億元，中國信托業(yè)協(xié)會2014年4月23日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2014年一季度末，全國68家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模11.73萬億元，比年初增長0.82萬億元，增幅7.52%。信托業(yè)在我國已經(jīng)成為僅次于銀行業(yè)的第二大金融行業(yè)。

一、我國房地產(chǎn)信托的運(yùn)行模式及特點(diǎn)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)信托融資主要是，信托公司通過發(fā)行信托計(jì)劃募集資金,然后將募集到的資金投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。根據(jù)資金的運(yùn)用方式的不同,可以將其分為：權(quán)益投資型、抵押貸款型、股權(quán)型和混合型。

(二)我國房地產(chǎn)信托有以下基本特點(diǎn)

我國房地產(chǎn)信托受政策的影響較大，而且發(fā)展的動力來自于房地產(chǎn)企業(yè)融資開發(fā)的需求，致使我國房地產(chǎn)信托以抵押貸款型為主，在我國所有的房地產(chǎn)信托計(jì)劃中,抵押貸款型房地產(chǎn)信托計(jì)劃的占比在44%左右。

我國的房地產(chǎn)信托投資最低金額較高(最低為50萬元，某些產(chǎn)品的最低認(rèn)購金額為100萬元或300萬元)，我國目前房地產(chǎn)信托的年化收益率都保持在9%到14%之間，高的收益率也是我國房地產(chǎn)信托一大特點(diǎn)。

信托在我國經(jīng)歷了五次大規(guī)模整理后，信托行業(yè)門檻極其高，加之絕大多數(shù)信托企業(yè)都有當(dāng)?shù)卣驀薪鹑谄髽I(yè)做擔(dān)保，形成了比較完善的法律制度和監(jiān)管體系，因此，我國房地產(chǎn)信托的市場風(fēng)險(xiǎn)較小。

二、美國房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托的雛形出現(xiàn)在19世紀(jì)末期的美國，那時(shí)候，美國一個(gè)叫辛格蘭頓的地方，為了使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，他們就依托富裕階層，進(jìn)行較大金額面值信托憑證的發(fā)放，將其投入到房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，此種信托組織便被認(rèn)為是房地產(chǎn)投資的起源。

由于美國稅收制度的變動和國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)形勢，美國房地產(chǎn)信托業(yè)經(jīng)歷了由慢到快的一個(gè)發(fā)展歷程，期間也經(jīng)歷了一些波折，即使是經(jīng)歷了2008年的次貸危機(jī)之后，截止到2012年底，美國房地產(chǎn)信托的市場規(guī)模又再一次超過了次貸危機(jī)前的水平，目前美國房地產(chǎn)信托仍處在歷史的最高位。美國房地產(chǎn)信托收益主要由兩部分構(gòu)成，一部分是公司的股利，另二部分是房地產(chǎn)信托在公開市場上的溢價(jià)收益。

(二)美國房地產(chǎn)信托特點(diǎn)

由于發(fā)展歷史悠久，美國的房地產(chǎn)信托已經(jīng)發(fā)展到高級階段，即美國的大多房地產(chǎn)信托是權(quán)益投資型的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,他具有如下特點(diǎn)：

美國房地產(chǎn)信托以權(quán)益投資型為主。由于美國已經(jīng)經(jīng)歷了城鎮(zhèn)化歷程，新建房屋量有限，因此，在美國國內(nèi)其權(quán)益型房地產(chǎn)信托又占90%以上。

美國的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)作為房地產(chǎn)信托的一種方式，可以和股票債券一樣在交易所進(jìn)行交易，對于房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)來說，每股只需要10-25美元，對持股數(shù)量沒有限制，既可以只購買一股，也可以擁有數(shù)股。小投資者通過投資REITs在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，還可以間接獲得對房地產(chǎn)業(yè)投資的收益。

美國信托企業(yè)有較大的稅收優(yōu)惠，根據(jù)美國的稅法，如果美國的房地產(chǎn)信托將其收入的90%用以分紅，將減免所得稅。

在美國信托體制內(nèi)，可以存在信托投資人與收益人不是同一個(gè)人的制度，這在中國是不存在的。

三、中美房地產(chǎn)信托產(chǎn)品方面的比較

中國和美國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品特性方面的差異主要體現(xiàn)在：

(1)組織形式：國內(nèi)的房地產(chǎn)信托全部為信托型，信托投資僅僅是一個(gè)財(cái)產(chǎn)集合，不是一個(gè)組織主體，不具有法律的組織當(dāng)事人地位，投資者是信托基金財(cái)產(chǎn)的委托人，基金管理人是信托基金財(cái)產(chǎn)的受托人，他們之間的法律關(guān)系為信托關(guān)系。

而美國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不光有信托型還有公司型的組織結(jié)構(gòu)。投資人將其投資資金成為公司財(cái)產(chǎn)的一部分，并成為被投資公司的股東主體當(dāng)事人地位，成為了一個(gè)具有獨(dú)立人格的公司法人，并定期從信托公司獲取穩(wěn)定收益，信托公司可以直接投資和管理房地產(chǎn)資產(chǎn)。

(2)投資周期：國內(nèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資周期大多為9個(gè)月-36個(gè)月，而美國的投資周期大多5年以上。

(3)流動性：美國的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)可以上市交易，而且交易門檻低，交易簡便，因此擁有流動性好。我國信托投資門檻高，針對的都是中高產(chǎn)階級收入者，并且認(rèn)籌回購方式固定，回購時(shí)間確定，缺乏靈活度，流動性差，這樣導(dǎo)致中低收入人群無法購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

(4)收益穩(wěn)定性：由于美國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受市場波動大，收益不穩(wěn)定。而我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品基于我國繁榮的房地產(chǎn)市場，收益率穩(wěn)定。

美國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品有著專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，并且享受稅收優(yōu)惠，股東收益高。

四、我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)通過股票、債券所籌措到的資金是相當(dāng)有限的，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道擴(kuò)展是必然趨勢。

國際上解決房地產(chǎn)直接融資渠道主要是通過發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金,房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)。在全球金融一體化的過程中，為了緩解金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，我國必須找到一條適合我國房地產(chǎn)發(fā)展的直接融資渠道。

房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較1低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。①2009年初,中國人民銀行2會同有關(guān)部門形成了REITs初步試點(diǎn)的總體構(gòu)架,但由于我國相關(guān)法律法規(guī)仍不完備,REITs一直未能正式啟動。2011年,國內(nèi)首個(gè)REITs專戶,國投瑞銀主投亞太地區(qū)REITs產(chǎn)品,完成合同備案,成為國內(nèi)基金業(yè)首個(gè)REITs專戶產(chǎn)品。

目前由于政策法律層面的限制，我國還沒有真正意義上的房地產(chǎn)信托投資基金。因此部分中國房地產(chǎn)企業(yè)采取了房地產(chǎn)信托投資基金海外上市的方式進(jìn)行融資，所以，房地產(chǎn)信托投資基金在中國具有廣闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)

［1］曹振良.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論.北京大學(xué)出版社.2006

［2］盧立宇:中美房地產(chǎn)融資比較研究.碩士論文.重慶大學(xué).2006

［3］李博超;美國房地產(chǎn)信托投資基金研究.碩士論文.吉林大學(xué).2006

［4］李安民:《中美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較》,學(xué)術(shù)研究,2005.

［5］毛志榮:房地產(chǎn)投資信托基金研究.深圳：深圳證券交易所.2004

注解：

①REITs是退出和進(jìn)入的渠道．人民網(wǎng)［引用日期2013-12-13］．