鄭曄

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，促進(jìn)其發(fā)展的因素也逐漸有了變化，房地產(chǎn)也已成為促進(jìn)其快速發(fā)展的主要誘因，成為了拉動(dòng)內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也是產(chǎn)生泡沫幾率最高的產(chǎn)業(yè)。就目前而言，我國(guó)正處于一個(gè)比較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)優(yōu)劣也是決定著我國(guó)的發(fā)展是否能夠持續(xù)穩(wěn)定的重要因素。房地產(chǎn)業(yè)的泡沫化的成因以及其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響是本文主要探討的內(nèi)容，希望能夠?yàn)閲?guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)獻(xiàn)策獻(xiàn)計(jì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；泡沫化；根源；經(jīng)濟(jì)影響近年來(lái)，報(bào)紙雜志刊登了很多有關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的文章，引起了人們的注意，最為群眾擔(dān)憂的是與房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)投資、商品房空置率持續(xù)上升有關(guān)的問(wèn)題。與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》的通知，該通知的主要內(nèi)容圍繞解決房地產(chǎn)泡沫這一項(xiàng)目展開，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)于這一方面的重視程度較高。本文對(duì)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象進(jìn)行了分析，綜述如下。

一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究的相關(guān)理論

1.1泡沫論

美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯?P?金德伯格認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者——隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過(guò)度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923年—1926年的美國(guó)佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫(Property Bubbles)，這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并導(dǎo)致了以美國(guó)為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)，最終導(dǎo)致了第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)。從20世紀(jì)70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價(jià)泡沫，是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的房地產(chǎn)泡沫，從1991年地價(jià)泡沫破滅到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)始終沒(méi)有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰(zhàn)后日本的又一次“戰(zhàn)敗”。

就目前而言，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象已存在并發(fā)生了，房地產(chǎn)投資以及消費(fèi)狀況正持續(xù)著以20%的百分比增長(zhǎng)，這一結(jié)果是同期GDP增長(zhǎng)率的2倍以上，這直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時(shí)，《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》一文也已指出，“中國(guó)式的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象”正悄然而至。報(bào)告稱房地產(chǎn)泡沫有如下特征：房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)；房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出的陡升陡降的波動(dòng)狀況，振幅較大；房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不具有連續(xù)性，沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率；房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要是由于投機(jī)行為，是貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。我國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的根本原因在于部分城市的房地產(chǎn)商引領(lǐng)了投資以及圈地的熱潮，致使其他房地產(chǎn)商效仿，將房地產(chǎn)價(jià)格大幅度地提升以獲取利益的手段使得商品房空置率不斷飆升，這是弊端所在。將房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象進(jìn)行案例分析、回歸分析的方法進(jìn)行總結(jié)，其結(jié)果是這一現(xiàn)象是區(qū)域性而非全國(guó)性，同時(shí)，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象也是不爭(zhēng)的一個(gè)事實(shí)。

1.2非泡沫論

學(xué)者黃征學(xué)認(rèn)為，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷走高，商品房空置率居高不下，房地產(chǎn)投資增幅逐漸增大，這些現(xiàn)象不足以構(gòu)成房地產(chǎn)泡沫，這一結(jié)果是根據(jù)于相關(guān)參數(shù)的測(cè)定得出的。任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其他產(chǎn)業(yè)不具備的特殊性，還有一個(gè)原因就是房地產(chǎn)的銷售期限不固定，跨度較大，而一些房屋的空置也只是短期的，房屋的入住率是持一個(gè)拋物線的趨勢(shì)，有跌落也有反彈回升，這需要房地產(chǎn)商耐心等待。理論上來(lái)說(shuō)，商品在銷售時(shí)期，出現(xiàn)供求不平衡的狀況是合理的，是一種很正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。相關(guān)結(jié)果表明，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的漲勢(shì)處于1%-4%的狀態(tài)，與日本以及泰國(guó)的房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的漲幅相比，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二者的，換個(gè)角度來(lái)講，就是說(shuō)我國(guó)的房地產(chǎn)商品房的價(jià)格增長(zhǎng)速度也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的，從價(jià)格上來(lái)講，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象也是不復(fù)存在的。

任志強(qiáng)表示，泡沫從經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，只要有市場(chǎng)溢價(jià)就有泡沫，但是什么東西沒(méi)有市場(chǎng)溢價(jià)呢，幾乎沒(méi)有。比如手機(jī)，一出來(lái)5000塊錢，過(guò)兩天變成4000，再過(guò)兩天3000了，你說(shuō)是泡沫嗎，最初的時(shí)候就是知識(shí)產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)溢價(jià)。任志強(qiáng)還稱，第二個(gè)解釋泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)的辦法就是用虛擬經(jīng)濟(jì)的方式有了巨大的杠桿，中國(guó)的房子沒(méi)有杠桿，首付30%，二套房首付70%，跌了30%還是百分之百的付款，沒(méi)有什么泡沫。

1.3泡沫必然論

目前看來(lái)，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象是一種模糊的概念，不能很清楚的界定其是否存在，比股市泡沫現(xiàn)象更難概括.如今，很多人進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，對(duì)于投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，收益與虧損是最為平常在所難免的，泡沫也是自然而然的。是長(zhǎng)久以來(lái)的自然規(guī)律。吳敬璉認(rèn)為,吳敬璉認(rèn)為回答房地產(chǎn)是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困難?，F(xiàn)在很多人都在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資一旦以投資目的入市今漲明跌泡沫是自然的。希勒認(rèn)為全球有一個(gè)普遍現(xiàn)象凡是有魅力的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫都在所難免房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷或是長(zhǎng)期高漲都會(huì)造成泡沫是必然規(guī)律。

1.4泡沫威脅論

總體上來(lái)講，我國(guó)的房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)是健康且持續(xù)穩(wěn)定的，部分一些城市則出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資幅度過(guò)大的現(xiàn)象，這直接導(dǎo)致了土地供應(yīng)過(guò)量以及房?jī)r(jià)上升速度過(guò)快的現(xiàn)象，特別是商品房的空置率尤為嚴(yán)重，我們應(yīng)對(duì)這現(xiàn)象高度重視，因?yàn)檫@些現(xiàn)象說(shuō)明了這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于苗頭虛熱狀態(tài)。有人認(rèn)為，這些地區(qū)的房地產(chǎn)投資的幅度過(guò)大，房產(chǎn)價(jià)格漲幅太快，出現(xiàn)了虛熱的狀態(tài)，這一系列的問(wèn)題都是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)存在的根源。林云霞認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是健康的。但是目前一些城市房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大，土地供應(yīng)過(guò)量，房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲過(guò)猛，商品房特別是高端商品房的空置率持續(xù)攀高，這些現(xiàn)象應(yīng)引起高度警惕，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)過(guò)熱或虛熱苗頭，劉志峰認(rèn)為，目前部分地區(qū)投資增幅過(guò)大，土地供應(yīng)過(guò)量，價(jià)格上漲過(guò)快，出現(xiàn)了不同程度的過(guò)熱，虛熱和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，存在較嚴(yán)重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)泡沫的根源

2.1土地自身的特性

段正梁教授認(rèn)為，土地有其有價(jià)格而無(wú)價(jià)值的獨(dú)特性，這直接導(dǎo)致了土地被進(jìn)行買賣的后果。一些人利用土地的這一特殊性進(jìn)行土地買賣的活動(dòng)，“炒房地產(chǎn)”已經(jīng)形成一股熱潮，加入這個(gè)大潮的人也越來(lái)越多。在經(jīng)濟(jì)方面，土地具有稀少性，在所有的生產(chǎn)要素之中，土地的反彈可能是最微小的，可以說(shuō)是微乎其微的，土地在供給方面，具有稀少性、多元素以及包含性的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)致使土地價(jià)格不斷攀升。土地的稀缺性、壟斷性和土地需求的投機(jī)性，更是使得土地價(jià)格上漲的趨勢(shì)越來(lái)越高。同時(shí)，目前社會(huì)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)與以往有所不同，以往人們將房地產(chǎn)項(xiàng)目作為資產(chǎn)以及材料的轉(zhuǎn)讓，而如今房地產(chǎn)項(xiàng)目是作為投資概念運(yùn)行的，通過(guò)公式運(yùn)算可能就已經(jīng)將房地產(chǎn)規(guī)劃完成了，正是基于此，房地產(chǎn)泡沫才有形成的空間。

2.2非理性預(yù)期和過(guò)度投機(jī)

Black(1986)首先將噪聲的概念引入泡沫理論中，把市場(chǎng)有效性和噪聲結(jié)合起來(lái)研究，認(rèn)為噪聲交易使股票價(jià)格成為噪聲價(jià)格，不能充分反映信息所包含的內(nèi)容，從而使市場(chǎng)的有效性大為降低。在股市交易中，噪聲交易者不斷通過(guò)交易將噪聲累加到股票價(jià)格中，使得股票價(jià)格偏離其內(nèi)在價(jià)值，形成股票泡沫。Shiller(1984，1990)和Summers(1986)建立了時(shí)尚模型，給出了投機(jī)泡沫成因的一種解釋。Shiller(1984)認(rèn)為股價(jià)極易受到純粹的時(shí)尚潮流和社會(huì)動(dòng)態(tài)的影響，投資者彼此之間的高度關(guān)注可能會(huì)導(dǎo)致泡沫的產(chǎn)生。過(guò)度投機(jī)是指以全部的資金、有價(jià)證券等投入于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，例如證券、期貨、期權(quán)、杠桿交易等，由于這些交易往往因市場(chǎng)的變動(dòng)而導(dǎo)致有價(jià)證券的貶值，或由于頭寸的方向不對(duì)，需要更多地追加保證金，若保證金無(wú)法補(bǔ)充，因而導(dǎo)致被強(qiáng)行平倉(cāng)并導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p失。過(guò)度投機(jī)對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)會(huì)導(dǎo)致傾家蕩產(chǎn)，而對(duì)單位來(lái)說(shuō)將會(huì)導(dǎo)致資不抵債或破產(chǎn)。但這些行為還往往引發(fā)市場(chǎng)的震蕩或引致社會(huì)動(dòng)蕩。國(guó)際投行野村在最新報(bào)告中對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)出警示，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)已投資過(guò)剩，三四線城市風(fēng)險(xiǎn)尤其高，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。野村經(jīng)濟(jì)學(xué)家張智威等在報(bào)告中解釋他的論據(jù)，他指，之所以強(qiáng)調(diào)2014年的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄儓F(tuán)隊(duì)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)十年的繁榮後，目前開始面臨結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題。報(bào)告稱，去年三四線城市(除一線和24個(gè)二線城市以外)住宅在建面積占到總量的67%。市場(chǎng)并未完全意識(shí)到這一風(fēng)險(xiǎn)，一部分是因?yàn)檫@些城市可獲得的數(shù)據(jù)有限，另一方面是一線城市樓市熱可能對(duì)誤導(dǎo)了部分投資者。

野村對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的擔(dān)憂，主要基於以下理由，一是庫(kù)存不斷增加，該投行估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積到2013年底達(dá)到37平方米，日本和英國(guó)則分別為35和33平米。如果以此趨勢(shì)發(fā)展，人均面積到2017年會(huì)達(dá)到51平米。二是中國(guó)勞動(dòng)力人口開始下降，城鎮(zhèn)化放緩。中國(guó)勞動(dòng)力人口2012年開始下降，而且應(yīng)會(huì)進(jìn)一步收縮。此外，宏觀因素也可能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，包括利率上升，資本賬戶開放，房地產(chǎn)稅推行以及反腐敗活動(dòng)。野村指出，從2013年數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱，占GDP的16%，固定資產(chǎn)投資的33%，貸款余額的20%，新增貸款的26%，政府收入的39%。如果房地產(chǎn)急劇放緩，很難找到替代方式支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而且若房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈調(diào)整，應(yīng)對(duì)政策也未必立竿見(jiàn)影。當(dāng)前地方債和影子銀行問(wèn)題令人關(guān)注，但不太可能在今年引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，政府可以對(duì)違約信托產(chǎn)品施以援手、展期債務(wù)。但若房地產(chǎn)投資急劇放緩，政策放松可能達(dá)不到很好的效果，因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)本身面臨結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題。從今年前兩月數(shù)據(jù)看，中國(guó)房地產(chǎn)增速放緩，1-2月商品房銷售面積和銷售額分別同比下降0.1%和3.7%，新開工面積同比降幅達(dá)27.4%，而房?jī)r(jià)漲幅也持續(xù)縮窄。2月70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格同比升幅回落至8.7%。

2.3結(jié)構(gòu)性失調(diào)

泡沫的根源在于結(jié)構(gòu)性的失調(diào)，結(jié)構(gòu)性失調(diào)主要是產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)失調(diào)，經(jīng)濟(jì)適用房以及商品房、高檔房的安排不近合理，比例出現(xiàn)不均的現(xiàn)象，這是樓盤定位的問(wèn)題。就市場(chǎng)情況看來(lái)，應(yīng)適量的開發(fā)建筑面積大的樓盤，加大開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，這樣會(huì)符合大多數(shù)人的選擇。這會(huì)避免房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的高度層次性和差別性，由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個(gè)城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會(huì)發(fā)生的。雖然價(jià)格和供求等市場(chǎng)機(jī)制會(huì)產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場(chǎng)因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的不平衡性將長(zhǎng)時(shí)期存在，而均衡始終只能是相對(duì)的

2.4政府調(diào)控的影響

由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府職能部門忽略了一些問(wèn)題與細(xì)節(jié)，這直接導(dǎo)致了土地的總量控制權(quán)不能夠完全掌握，當(dāng)集體土地農(nóng)用土地失去控制時(shí)，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)入駐，形成房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)熱現(xiàn)象。同時(shí)，一些政府部門也積極引領(lǐng)開發(fā)商的入駐，進(jìn)行投資，導(dǎo)致土地開發(fā)過(guò)度，房地產(chǎn)商品化的出現(xiàn)使產(chǎn)品在市場(chǎng)流通的過(guò)程中形成了重大失誤。不僅如此，銀行方面投入大量的資金，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)格快速膨脹，有了很大的上升空間，出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象。近幾年政府一直在實(shí)行限購(gòu)令，有學(xué)者認(rèn)為限購(gòu)令有利于社會(huì)公平和資源節(jié)約，限購(gòu)令的執(zhí)行，已經(jīng)按下了高房?jī)r(jià)的瘋狂的頭顱，逼迫房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道。因?yàn)檫^(guò)度的投資保值投機(jī)已嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)的居住功能，一戶一房的調(diào)控目標(biāo)就是要還住房本來(lái)的居住本質(zhì)，確保更多以居住為主的居民的利益。限購(gòu)令固然是以行政強(qiáng)力遏制了購(gòu)房需求，其短期或?qū)φ{(diào)整房市有所影響，但正因?yàn)檎{(diào)控行為的非市場(chǎng)化，政策的連續(xù)性也讓人產(chǎn)生了疑問(wèn)。而這種對(duì)政策不可持續(xù)的預(yù)期，則可能對(duì)市場(chǎng)調(diào)控效果及政策信心造成損傷。另有學(xué)者認(rèn)為“限購(gòu)令”的實(shí)際效果很有限，象征意義大于實(shí)際意義。首先，這是一項(xiàng)臨時(shí)性措施，對(duì)房?jī)r(jià)而言只能發(fā)揮臨時(shí)降溫作用，并不能真正改變市場(chǎng)預(yù)期。只要炒房客預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，炒房客就有可能千方百計(jì)繞開規(guī)定。其次，“一戶限購(gòu)一套房”的規(guī)定有漏洞。炒房客既可以借用暫時(shí)不買房人的身份證來(lái)炒房，還可以通過(guò)假離婚等方式來(lái)炒房。再者，如何發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者提供虛假信息騙購(gòu)也是個(gè)問(wèn)題。還有一個(gè)政府調(diào)控政策那就是房產(chǎn)稅影響頗深，房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征收的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。開征房產(chǎn)稅有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，有利于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱和投機(jī)行為，有利于改善人們購(gòu)房的理念，有利于抑制虛高的房?jī)r(jià)，使得房?jī)r(jià)回歸理性等。

三、房地產(chǎn)泡沫對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

3.1房地產(chǎn)泡沫破裂具有嚴(yán)重危害

一旦房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象急劇加重，那么經(jīng)濟(jì)方面也會(huì)出現(xiàn)同樣的泡沫問(wèn)題，通貨膨脹，人們生活不安定，增加了群眾的恐懼心理。從以往的歷史教訓(xùn)來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)只會(huì)使經(jīng)濟(jì)、金融負(fù)擔(dān)更加嚴(yán)重，形成更加不利于社會(huì)安定的負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象。房?jī)r(jià)一旦暴跌，其他方面的價(jià)值則有所提高，并沒(méi)有完全解決房?jī)r(jià)高人們無(wú)法承擔(dān)的問(wèn)題，反而使問(wèn)題變得嚴(yán)重，任何事件都是有緩沖期限的，上漲后必定會(huì)回落，這樣會(huì)使國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入死循環(huán)，損失國(guó)家利益。

3.2適當(dāng)泡沫有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展

任何事物都是講究適度的，對(duì)于房地產(chǎn)泡沫來(lái)講，也同樣適用。泡沫過(guò)多則不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一點(diǎn)兒泡沫不存在則會(huì)使房地產(chǎn)事業(yè)毫無(wú)起色，姿態(tài)平平?？梢詫?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格的微調(diào)，這樣能夠保證房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象不會(huì)過(guò)于嚴(yán)重，適度的泡沫在未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格中會(huì)有所體現(xiàn)，所以，在某一程度上來(lái)講，房地產(chǎn)泡沫的存在有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的繁榮。

結(jié)語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，業(yè)內(nèi)人士都有其不同的眼光以及看法，無(wú)論是哪一種看法，都是基于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的定義出發(fā)的，一定的泡沫能夠促使經(jīng)濟(jì)發(fā)展，則說(shuō)明泡沫的出現(xiàn)并不是完全有害的，那么，掌握好房地產(chǎn)泡沫的“度”是極為重要的。這對(duì)于政府和房地產(chǎn)開發(fā)商有重要的啟示意義，那就是既不能讓房地產(chǎn)鏈條破裂，也不可以讓房?jī)r(jià)虛高，保持一個(gè)合適的度才能保證經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。(作者單位：廣東財(cái)經(jīng)大學(xué))

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