作者簡介：鄧俊濤，男。現(xiàn)年37，漢，蓬安縣地價中心。

摘要：隨著生活水平的不斷提高，社會節(jié)奏的加快，房價地價與房價問題也成為關(guān)系到國計民生的大事，老百姓有房可居，才能真正的維持社會穩(wěn)定的根本。本文將從需求與供給角度分析了地價與房價之間的關(guān)系，并進一步指出了兩者是相互影響的，并為政府的宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場提出更多的要求。

關(guān)鍵詞：地價；房價；關(guān)系一、地價與房價概述

“工欲善其事，必先利其器”。為了弄清楚地價與房價之間的關(guān)系，先來了解下地價與房價的含義，為下文的研究做好鋪墊。

地價廣義上理解為購買某個地塊單位面積的價格，狹義上是指地租，對某個地塊單位面積所需要承擔的租金的租賃。依據(jù)我國《土地法》有明文規(guī)定，商業(yè)建筑用地租賃期限是40年，民用住宅土地租賃期限是50年［1］。房價也就是某套住宅面積的購買價格。依據(jù)我國《物權(quán)法》得知，購買者會享有房屋的轉(zhuǎn)讓權(quán)在內(nèi)所有權(quán)。當購房者期限到了只需補繳新的續(xù)期租金，就依然可擁有房屋所有權(quán)。

因而土地使用期限的定數(shù)和住宅使用期限的變數(shù)，也就是地價與房價之間有著復雜的關(guān)系，現(xiàn)階段有三種分歧觀點備受關(guān)注：第一種，地價決定房價，原因在于政府運用的掛牌出讓、招標拍賣方式引發(fā)地價狂漲讓房價也“水漲船高”［2］；第二種，房價上漲引發(fā)地價上漲，原因在于“物以稀為貴”，房地產(chǎn)需求大的土地需求大，造成房價上漲隨之地價上漲；第三種，地價與房價相互影響，原因在于兩者的關(guān)系是互為循環(huán)的變化著，相互作用的結(jié)果。

二、地價與房價的關(guān)系

為了探究地價與房價的關(guān)系，可以為從需求與供給角度，及二者之間的影響逐步的分析，具體如下：

(一)需求角度上的關(guān)系

地價與房價實際上都是一種產(chǎn)權(quán)價格，且受到供求關(guān)系的作用，由于在土地上對產(chǎn)出物有所需求也就引發(fā)了對土地的需求，這里以“玉米法律悖論”進行相應闡釋。此理論認為，玉米價格高了會引起地價高，玉米相關(guān)法律使得玉米價格高漲，刺激了國內(nèi)對玉米的生產(chǎn)與土地種植的需求，但是土地是有限的，因而為了滿足對玉米的需求，地主們就會使地價上升，換句話就是玉米價格高造成了地價高的結(jié)果［3］。將此理論運用到房地產(chǎn)市場得出：房價高漲大大刺激了土地需求，也就引起地價上漲。有所區(qū)別的是，各個城市對房地產(chǎn)的需求是各不相同的，也就使得各地地價有所差異。例如：A、B兩地對房產(chǎn)需求量不同，假設A地大于B地土地需求量，導致A地房價比B地房價高，不同地區(qū)會受到市場調(diào)節(jié)的影響，通過房價差異也能映射出地價的差異。如圖1所示，因而，就需求角度而言，地價可看作是一種不同需求的價格，在同一時間為前提，地價高與房價高存在著結(jié)果的關(guān)系。

(二)供給角度上的關(guān)系

1.地價是導致房價上漲的因素之一

眾所周知，在房地產(chǎn)市場中，可以將房地產(chǎn)看作一種商品，房價就是需求與供給兼有的價格，若市場上房地產(chǎn)業(yè)過多，達到飽和，勢必得削弱供給量價格也隨之下降。先憑借地價的發(fā)展到一定階段才形成的房價。一般而言，一處房地產(chǎn)的開發(fā)是復雜的，開發(fā)商要想站穩(wěn)腳跟就得先取得土地使用權(quán)，再通過建設房屋，最終形成房地產(chǎn)的價格，此價格會遠遠高于成本價格。因而得出，地價在上漲后會推動房價隨之上漲，需要注意的是，此時的增量房地產(chǎn)與此時的地價沒有在一個時點上，而是在循序漸進中經(jīng)歷了一個建設周期才打到的，也就是說，房價的其中一項成本就是地價，一旦受到市場影響地價上漲勢必會導致房價上漲。

2.房市過熱，地價對房價的約束力缺乏

房地產(chǎn)作為一種商品，房價會在開發(fā)商成本與供求關(guān)系作用下發(fā)生變化，而地價變化不一定會引起房價改變。若是房地產(chǎn)市場中供求關(guān)系有所變動，有了賣方市場，對開發(fā)商是大大有利能賺取超額利潤，利潤持續(xù)升高，地價對房價的約束力蕩然無存，此時的房價是市場支配而與成本無關(guān)［4］。另一方面來說，“商場如戰(zhàn)場”房地產(chǎn)市場是競爭異常殘酷的，由于信息的時滯性，會引發(fā)供求關(guān)系失衡。商人的本質(zhì)就是追求利潤最大化，因而房地產(chǎn)商為了掙得更多利利潤就會使地價擺脫束縛，出現(xiàn)兩種局面：第一種，地價相同賣出的房價大相徑庭。在市場需求驅(qū)動下行情上漲厲害，使得地價與成本相同的房屋的銷售價格卻是有天壤之別，很多城市中房價超速浮動就是例子。第二種，地價不同卻賣出相同價格，雖然獲地的情況與時間各不相同，市場上各個樓盤地價也是有高有低，但是相似的房價卻是會擴散在類似的市場與時間內(nèi)，造成地價不同卻也賣出相同房價。原因在于房屋銷售價格是經(jīng)過市場調(diào)研總結(jié)出的規(guī)律，市場需求對房價是主動作用，因而，房價的重要一部分就是地價，地價與房價會有一定影響，但并非主導性。

(三)二者相互的影響

1.地價對房價的影響

理論上說，開發(fā)商成本中，地價從屬于房價，地價變化勢必影響房價變化，然而，實際運算結(jié)果卻得出，地價一般變化不大，房價卻是不斷變化，短期內(nèi)地價對房價有一定影響，長期內(nèi)，地價對房價無影響。原因在于：現(xiàn)階段地價對房價預期影響比過去影響要大。當前地價上漲，是將來房價上漲的預期，開發(fā)商會減少住房供給，消費者就會立刻購買，市場上信息有局限性，在需求增加供給減少之下，影響也會產(chǎn)生不同變化。住房政策也對房價有所影響，其目標是維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步增長和讓人們都有房可住。后者希望人們多購買住房，能抬高房價，前者則是政府出臺各種政策宏觀掌控，也造成了短時間內(nèi)預期的變動范圍擴大。開發(fā)商進行土地儲備，政府不鼓勵開發(fā)商擴充儲備土地，當?shù)貎r上漲，短期內(nèi)房價會達到上漲的預期，開發(fā)商的土地與政府政策產(chǎn)生相同效果，也就使得房價影響擴大，依附于地價的變化，長期內(nèi)，開發(fā)商遵循土地政策進行土地開發(fā)與出售，也會緩解或抵消地價變化對房價的影響。

2.房價對地價的影響

眾所周知，地價容易受到市場競爭、出讓方式、開發(fā)商“地價”影響，房價也有所變化。低價公式為：預期收益-最低利潤-除土地外的開發(fā)成本=低價［5］，此公式中左邊后兩項不變，低價是由預期收益決定，當前的房價對地價直接作用，這也符合Granger檢驗結(jié)果。在開發(fā)成本變化了，在壟斷競爭市場前提下，政府出讓地價與完全競爭中開發(fā)商最高價之間就是土地成交價格，競爭越激烈，價格也與低價接近，利潤小了房價變化對開發(fā)商預期收益有所影響，隨之，地價受到房價的影響減弱。此外，政府推行嚴格的土地政策，增加了土地存儲量使得成本提高，引發(fā)地價上漲，總而言之，統(tǒng)計檢驗的結(jié)果得出：短期內(nèi)地價與房價影響不明顯，地價變動不大。

三、結(jié)語

一個地方的房價與地價都離不開當前的價格與政策的影響，人們都想有房住的需求能決定房價高低，從而也影響到地價變化。以拍賣方式進行地價，是由未來開發(fā)商預期和當前房價決定的。房價與預期上漲隨之帶動地價上漲，反之則下降。地價是房價組成的一部分，因而兩者的影響顯而易見。在市場經(jīng)濟條件下，政府也要采取相應措施加以干預，嚴厲打擊投機需求，利率、稅收等可作為輔助手段，維持地價與房價的穩(wěn)定與發(fā)展。(作者單位：蓬安縣地價中心)

參考文獻

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［3］時鵬,余勁.貨幣供應量、地價與房價關(guān)系的再檢驗——以陜西為例［J］.西北農(nóng)林科技大學學報(社會科學版),2012,12(6):124-129.

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