林志清

摘 要：對(duì)中國內(nèi)地商品房預(yù)售制的文獻(xiàn)進(jìn)行梳理和總結(jié)。研究發(fā)現(xiàn)，目前中國商品房預(yù)售制爭(zhēng)論焦點(diǎn)和矛盾點(diǎn)在于預(yù)售制的存廢問題。具體來看，有以下三類不同觀點(diǎn)：一是主張立即廢除商品房預(yù)售制的立即廢止說；二是主張目前繼續(xù)完善商品房預(yù)售制，但在未來要逐步廢除預(yù)售制的逐步廢止說；三是主張商品房預(yù)售制的存在具有合理性，應(yīng)該保留預(yù)售制并對(duì)其進(jìn)行完善。此外，就商品房預(yù)售問題進(jìn)行述評(píng)和展望。

關(guān)鍵詞：商品房；預(yù)售制；存廢問題

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）01-0227-02

商品房預(yù)售制度自1994年確立施行以來，在加速資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率、降低開發(fā)成本以及增加住房供給等方面，對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。與此同時(shí)，該制度存在的缺陷也日益顯現(xiàn)。由于缺乏健全的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度，包括信用體系和市場(chǎng)監(jiān)管等，預(yù)售制度逐漸給商品房交易帶來了大量的交易風(fēng)險(xiǎn)，損害了購房者和銀行等金融機(jī)構(gòu)的利益。預(yù)售的負(fù)面效應(yīng)開始不斷遭到詬病，關(guān)于取消預(yù)售制的呼聲也隨之此起彼伏。2005年8月，央行發(fā)布《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，提出可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度。2010年1月24日，廣西南寧宣布成為全國取消商品預(yù)售制度的試點(diǎn)城市，標(biāo)志著預(yù)售制度的存廢去留問題由理論探討進(jìn)入實(shí)踐檢驗(yàn)階段。在此背景下，關(guān)于中國內(nèi)地商品房預(yù)售制是存是廢的爭(zhēng)論，引起了社會(huì)廣泛的關(guān)注，為此，有必要就該方面的研究成果進(jìn)行及時(shí)的梳理和總結(jié)。

一、立即廢止說

“立即廢止說”認(rèn)為，當(dāng)前的商品房預(yù)售制弊大于利，取消預(yù)售制符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展，故該制度應(yīng)該立即取消。該觀點(diǎn)興起于2005年8月《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》的發(fā)布，央行在報(bào)告中提出了建議取消商品房預(yù)售制，由此，引發(fā)了國內(nèi)學(xué)者對(duì)商品房預(yù)售制是否應(yīng)該廢止的熱議，尤其是在2010年，廣西南寧實(shí)行取消商品房預(yù)售試點(diǎn)，國內(nèi)再次掀起對(duì)于廢除商品房預(yù)售制的討論。

關(guān)于預(yù)售制應(yīng)該立即廢止的討論，學(xué)者們基于不同的研究視角，給予了論證。一是從主體利益不均衡角度入手，認(rèn)為預(yù)售制的實(shí)施最大限度地照顧了開發(fā)商的利益，忽略和消費(fèi)者的利益，因此，為了維護(hù)廣大消費(fèi)者尤其是買房者的利益，有必要取消預(yù)售制（宋庭敏、肖元真等，2005）；二是運(yùn)用歷史分析法，從預(yù)售制實(shí)施的歷史背景入手，認(rèn)為當(dāng)時(shí)實(shí)行預(yù)售制主要是為了解決開發(fā)商資金不足的問題，但是預(yù)售制發(fā)展的現(xiàn)在，已成為開發(fā)商“空手套白狼”的重要手段、給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)、引起信息不對(duì)稱和社會(huì)誠信問題。通過取消商品房預(yù)售制度，將提高房地產(chǎn)商的準(zhǔn)入門檻，將有利于加速整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合，推動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的理性回歸（田新丑，2008）；三是通過案例分析，借助南寧試點(diǎn)案例，結(jié)合預(yù)售制過程中存在的房屋質(zhì)量的問題分析，認(rèn)為取消預(yù)售制有助于提高開發(fā)商的管理水平，提高工程質(zhì)量，加快二手房市場(chǎng)的發(fā)育程度，有利于規(guī)范市場(chǎng)行為，將投機(jī)行為的惡劣社會(huì)影響降到最低（曹春堯、王方，2010）；四是直接從預(yù)售制產(chǎn)生的主要問題入手，認(rèn)為現(xiàn)行商品房預(yù)售制度引起的主要問題包括：第一，降低了行業(yè)門檻，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)惡性膨脹；第二，助長了開發(fā)商種種違規(guī)、欺詐行為；第三，幾乎把全部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。因此，歷經(jīng)二十余年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)本身及其發(fā)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，商品房預(yù)售制度賴以為繼的基礎(chǔ)條件已不復(fù)存在，到了宣告其結(jié)束的時(shí)候（江晶晶，2006）。

二、逐步廢止說

與主張“立即廢止說”的觀點(diǎn)不同，“逐步廢止說”認(rèn)為，在商品房預(yù)售制仍然對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有著積極影響的前提下，短期內(nèi)貿(mào)然取消預(yù)售制弊大于利，故應(yīng)該暫時(shí)保留商品房預(yù)售制度，但是長期來看，該制度應(yīng)該逐步取消。

從現(xiàn)有的文獻(xiàn)來看，主張逐步廢止預(yù)售制的觀點(diǎn)不多，可以總結(jié)為以下兩點(diǎn)：一是從風(fēng)險(xiǎn)分析角度，認(rèn)為取消預(yù)售制有助于緩解金融風(fēng)險(xiǎn)積淀，遏制風(fēng)險(xiǎn)放大，還有助于緩解購房者貸款壓力，減少期房風(fēng)險(xiǎn)和法律糾紛以及“炒鏤花”，進(jìn)而還能從開發(fā)源頭推動(dòng)樓市理性回歸，樓市價(jià)格理性求公正的信號(hào)。但如果貿(mào)然取消預(yù)售制，將導(dǎo)致資金和土地會(huì)更加集中在少數(shù)開發(fā)商手中，就會(huì)造成行業(yè)壟斷局面的出現(xiàn)，進(jìn)而可能導(dǎo)致房價(jià)的上漲。因此，應(yīng)該循序漸進(jìn)地取消（吳海峰、何兵，2006）；二是從市場(chǎng)發(fā)育角度，認(rèn)為只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)已相當(dāng)成熟、開發(fā)商已有足夠的資金實(shí)力的前提下取消期房預(yù)售制度才是合適的。因此，取消房屋預(yù)售制度最合適的時(shí)間應(yīng)由市場(chǎng)決定，而非政府的直接干預(yù)（楊崢，2010）。

三、保留完善說

“保留完善說”，從已有的研究成果來看，是目前的主流觀點(diǎn)，認(rèn)為預(yù)售制的存在為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展發(fā)揮重要的作用，預(yù)售制實(shí)施過程中的問題，可以通過采取措施加以解決，并非不可調(diào)和?；诖耍瑢W(xué)者們從各自的研究視角，對(duì)商品房預(yù)售制存在的合理性進(jìn)行了論證，并就預(yù)售制存在的弊端提出了各自的解決方案。

其中，第一類觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)售制度實(shí)施過程中存在的問題，不是商品房預(yù)售制度本身造成的。預(yù)售制度實(shí)施過程中存在的問題，與中國預(yù)售制度相關(guān)的制度體系有關(guān)，如金融產(chǎn)品單一、預(yù)售監(jiān)管不到位等不是商品房預(yù)售制度本身造成的，可以通過完善預(yù)售制度如積極拓展房地產(chǎn)融資渠道、加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管等措施來消除（郝新艷，2008）；第二，采取國際比較法，通過中外對(duì)比，發(fā)現(xiàn)中國預(yù)售制中存在的監(jiān)管缺位、司法制度、信用體系不健全、各主體利和風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)、相關(guān)手續(xù)不規(guī)范等問題，并提出相關(guān)完善建議（羅懷中，2006）；第三，從經(jīng)濟(jì)學(xué)供求角度入手，認(rèn)為取消商品房預(yù)售制度會(huì)造成短時(shí)間市場(chǎng)供不應(yīng)求，產(chǎn)生較大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)引起房價(jià)上漲，侵犯買房者的權(quán)益、引起壟斷，不利于競(jìng)爭(zhēng)等不良影響（吳晅，2011）；第四，針對(duì)2010年出現(xiàn)的“預(yù)售制度即將取消”謠言引發(fā)的關(guān)于預(yù)售制存廢的爭(zhēng)論，認(rèn)為目前中國整體金融創(chuàng)新相對(duì)滯后，房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，融資渠道有限，預(yù)售活動(dòng)不會(huì)自動(dòng)消失，如果貿(mào)然取消，會(huì)以私下交易等形式繼續(xù)出現(xiàn)，不利于市場(chǎng)穩(wěn)定，加大調(diào)控難度（劉學(xué)良，2012）。endprint

此外，還有些學(xué)者認(rèn)為預(yù)售制中存在的問題體現(xiàn)的是中國企業(yè)契約精神缺乏，不尊重合約，為了短期利益不重視自己的信譽(yù)，同時(shí)也反應(yīng)了開發(fā)商與購房者在預(yù)售協(xié)議中缺乏理解和溝通，很多問題出在開發(fā)商和購房者對(duì)于預(yù)售協(xié)議中關(guān)于房屋建設(shè)的質(zhì)量等認(rèn)知有歧義，或者協(xié)議制定的不夠詳細(xì)而導(dǎo)致糾紛。這要求開發(fā)商和購房者在房屋預(yù)售協(xié)議的制定中要更加完善，對(duì)于工期、房屋設(shè)計(jì)、質(zhì)量和違約的處置情況有清楚的規(guī)定，在執(zhí)行中相互尊重，誠實(shí)守信，具有契約精神，同時(shí)也要求政府相應(yīng)部門加強(qiáng)管理和規(guī)制，用法律的手段來避免這些問題，幫助購房者維權(quán)，但解決的方式卻不是廢止期房制（王政，2012）。

四、述評(píng)與展望

綜上所述，關(guān)于商品房預(yù)售制存廢的爭(zhēng)論，目前學(xué)術(shù)界仍然難有定論，各界褒貶不一。但單純從現(xiàn)有的文獻(xiàn)研究來看，主張“保留完善說”仍然是目前國內(nèi)的主流觀點(diǎn)?？梢姡A(yù)售制作為房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)交易制度，具有其存在的合理性，我們不能因?yàn)槠浯嬖谝恍┍锥?，就全盤否定該制度的歷史功績，一味地貿(mào)然將其廢止。同時(shí)，我們也不能過分迷信預(yù)售制，近年來，預(yù)售制暴露的種種弊端，同樣需要引起政府和社會(huì)各界的警戒，需要廣大專家學(xué)者進(jìn)行深入的研究，因此，筆者認(rèn)為，預(yù)售制的存廢之爭(zhēng)，不僅有利于預(yù)售制制度本身的完善和發(fā)展，更有利于促進(jìn)中國整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

同時(shí)，通過對(duì)近三年的文獻(xiàn)歸納發(fā)現(xiàn)，越來越多的研究集中于預(yù)售制監(jiān)管措施的完善方面，尤其是在2010年以后，該方面的文獻(xiàn)比較多，有如下三個(gè)方面：一是關(guān)于商品房預(yù)售資金的監(jiān)管問題的研究，主要分析了當(dāng)前預(yù)售制資金監(jiān)管存在天津模式、廣州模式等監(jiān)管模式，并分析預(yù)售資金監(jiān)管過程中普遍存在的資金監(jiān)管不力問題，其造成了劣質(zhì)短壽建筑的出現(xiàn)、監(jiān)管主體混亂、預(yù)售款監(jiān)管內(nèi)容不確定、并就建設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管信息平臺(tái)、將預(yù)售資金監(jiān)管與房屋建筑質(zhì)量監(jiān)管相結(jié)合、推進(jìn)會(huì)計(jì)電算化以及其他相關(guān)監(jiān)管制度、法律法規(guī)進(jìn)行分析論證（彭永恒，2011）；二是關(guān)于預(yù)售合同中存在的問題的研究，主要包括預(yù)售預(yù)約合同中外法律差異比較、預(yù)售合同情勢(shì)變更原則的適用問題以及登記備案制度、預(yù)售方的瑕疵擔(dān)保責(zé)任問題等方面的研究（睢曉鵬，2011）；三是研究房地產(chǎn)預(yù)售過程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范機(jī)制問題，認(rèn)為預(yù)售制度施行至今，利益相關(guān)方信息不對(duì)稱、利益和風(fēng)險(xiǎn)的不對(duì)等的現(xiàn)象頻發(fā)，為此應(yīng)該建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制（楊繼慧，2012）。綜上可見，筆者認(rèn)為，未來的研究重點(diǎn)應(yīng)該仍然集中于預(yù)售制的完善方面，尤其是對(duì)于預(yù)售制監(jiān)管的問題的研究，將成為預(yù)售制問題研究的重中之重。

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[責(zé)任編輯 王曉燕]endprint