張枝平

目前，房地產(chǎn)行業(yè)是國家、企業(yè)、金融業(yè)和廣大居民都非常關(guān)注的一個(gè)話題，至今房價(jià)也沒有一個(gè)比較明確的走勢(shì)，處于無所適從、茫然無序的境況。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出不合理態(tài)勢(shì)，如區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、用途、政策措施差異較大，供給檔次和需求錯(cuò)位，投資者參與市場(chǎng)的方式、試用空間和目的不協(xié)調(diào)等等。在此背景下，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來的走勢(shì)十分必要。

一、房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

從市場(chǎng)主體看，地方政府、寡頭、銀行形成了長期利益共同體，力挺房價(jià)。投資和投機(jī)購房者，具有強(qiáng)大的購買力，通過買漲不買跌的市場(chǎng)行為，共同推動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)。房價(jià)反過來刺激地價(jià)上升，導(dǎo)致成本推動(dòng)型價(jià)格上漲。房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是房地產(chǎn)業(yè)界表面像是“急流奔涌”，但下面的“暗流”時(shí)而洶涌，時(shí)而緩慢，時(shí)而回旋，時(shí)而停滯。一二線城市房價(jià)居高不下，三四線城市則呈現(xiàn)出舊盤爛尾、新盤有價(jià)無市、量價(jià)有下跌趨勢(shì)的現(xiàn)象。二是地方財(cái)政壓力較大，國家的分稅制給地方的留成偏少，同時(shí)地方還要承擔(dān)沉重的建設(shè)投資。再者，我國采用的是流官制，地方官員多注重“短平快”，土地財(cái)政沖動(dòng)效應(yīng)帶來的政績形象觀念深入官員的決策行為，沒有制定相關(guān)的房地產(chǎn)管理政策，讓市場(chǎng)自行配置，以至于地方官員對(duì)房價(jià)的高低冷熱不聞不問，只顧賣地賺個(gè)盆滿缽滿，不管百姓消費(fèi)。三是銀行收緊房貸、經(jīng)濟(jì)放緩、流動(dòng)性偏緊，要進(jìn)行嚴(yán)格審慎的風(fēng)險(xiǎn)控制。一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因融資成本過高，或難以為繼、或停工、或拖延、或破產(chǎn)，應(yīng)減少拿地，放慢擴(kuò)張的步伐。四是業(yè)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該維持高房價(jià)使國家不受損失。有人說房價(jià)降下來是對(duì)的，可以使普通老百姓能夠?qū)崿F(xiàn)居者有其屋，使社會(huì)安定和諧；也有人說房地產(chǎn)要崩盤；還有人說起碼十年不會(huì)崩盤……街頭巷尾到處都能聽到老百姓在談?wù)摲績r(jià)，議論紛紛，各抒己見。五是火熱卻令人焦心的市場(chǎng)，一波三折，跌宕起伏。目前房地產(chǎn)行業(yè)仍由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，國家尚未出臺(tái)相關(guān)配套政策。

二、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控種種跡象

（一）國家難以出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策

房地產(chǎn)行業(yè)直接影響國計(jì)民生，面對(duì)居高不下的房價(jià)，老百姓只能“望房興嘆”。雖然有限購、限貸等一系列的調(diào)控政策，這對(duì)房產(chǎn)投機(jī)商是一種制約，但對(duì)有剛性需求的人則是“雪上加霜”。在去年的調(diào)控政策下，出現(xiàn)了量價(jià)齊升的苗頭。投機(jī)商照樣賺錢，有剛性需求的人照樣購不起房。是再調(diào)控還是不調(diào)控，如何調(diào)控難以掌控。

（二）房價(jià)過高造成百姓難以接受

普通百姓對(duì)目前房地產(chǎn)價(jià)格難以接受，認(rèn)為政府管理力度不夠，指責(zé)房地產(chǎn)商牟取暴利，一夜暴富。他們把希望寄托在國家的宏觀調(diào)控上，國家確實(shí)也下了很大力氣，通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、制定政策、地方領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任狀、抓現(xiàn)行等措施，確有一些成效，但見效甚微，且多是“曇花一現(xiàn)”，近年來房價(jià)不但沒有降下來，反而又漲上去了，對(duì)于有剛性需求的百姓來說，一直期待著國家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，以解決住房問題。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)受外界影響較大，進(jìn)退兩難

在目前的情況下，一方面房地產(chǎn)企業(yè)由于受諸多因素的影響，前景難以預(yù)測(cè)，如果停止開發(fā)與建設(shè)又怕失去良機(jī)，損失更大。政策調(diào)控如何、市場(chǎng)能否熱起來、銀行是否會(huì)寬松等，加之行業(yè)、企業(yè)、市場(chǎng)出現(xiàn)的勢(shì)頭難以判斷。另一方面房地產(chǎn)產(chǎn)品的供需范圍存在明顯的局限性，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出鮮明的地域性特征。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭行為在地域間分離，相互競爭程度?。坏赜騼?nèi)則壟斷程度高，競爭激烈。

房地產(chǎn)出現(xiàn)了拿“地”熱的強(qiáng)勁勢(shì)頭，各地紛現(xiàn)“地王”，不但一時(shí)難以遏制，而且還在不斷出現(xiàn)新的“地王”。這種現(xiàn)象說明房地產(chǎn)企業(yè)的暴富心理仍然存在。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為有價(jià)無市，前景難以預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)商面對(duì)嚴(yán)峻的房產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)退兩難。

（四）銀行金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸收兩難

房地產(chǎn)的繁榮，在某種程度上是國家貸款扶持起來的，房地產(chǎn)商“一哄而上”，相當(dāng)一段時(shí)期房地產(chǎn)在國內(nèi)成為一個(gè)大行業(yè)，給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)國家也大幅度獲取了房地產(chǎn)稅收。目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道客觀上被進(jìn)一步收窄，而企業(yè)融資成本增加、風(fēng)險(xiǎn)加劇，企業(yè)還貸困難。在殘酷的事實(shí)面前，銀行金融業(yè)收貸困難。

現(xiàn)在，金融業(yè)的改革已拉開序幕，民營商業(yè)銀行和利率有限度地市場(chǎng)化，加速了銀行業(yè)存貸間競爭的形成，銀行的審慎性和風(fēng)險(xiǎn)性同時(shí)在增加，可能是“搖錢樹”也可能是“定時(shí)炸彈”，利益與風(fēng)險(xiǎn)共存的決策可在一念之間形成相反的結(jié)果。

三、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施及對(duì)策

（一）行業(yè)整頓

房地產(chǎn)行業(yè)涉及面之廣、之深，絕非其他行業(yè)可比，這也是當(dāng)前反腐的重災(zāi)區(qū)。牽涉各方的利益，有以權(quán)謀利的，也有以錢謀利的，有權(quán)錢交易的，也有權(quán)色交易的，為達(dá)目的不惜一切手段。各種現(xiàn)象的背后，都是為了一個(gè)利益。查擺“四風(fēng)”，可以清凈房地產(chǎn)企業(yè)這塊土地，使之走上健康的軌道。

定價(jià)格、查暴利，促價(jià)格回歸。國家可以組織物價(jià)、土地、稅收等部門，對(duì)有影響的房地產(chǎn)或80%的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行核查，以成本和合理的利潤率為基礎(chǔ)，進(jìn)行定價(jià)，使房地產(chǎn)的價(jià)格得以下降。

（二）改革取地方式

現(xiàn)在實(shí)行的是“招、拍、掛”的方式來取得土地，雖然是公開透明了，但是地價(jià)也上去了，而一次性收取70、40、20年的地價(jià)既不合理，也使得地價(jià)太高，進(jìn)而影響房價(jià)上漲。改革取地方式，將一次性交付幾十年地價(jià)取得土地的方式，改為實(shí)行每年交付一定數(shù)量地租的方式，把地價(jià)降下來，房價(jià)也會(huì)隨之下降。

（三）大力興辦國有房地產(chǎn)企業(yè)

現(xiàn)在國家大力倡導(dǎo)建造公租房、廉租房等保障住房，可以緩解百姓住房緊張，解決低收入人群住房問題。建立國有基建隊(duì)伍，盡可能建設(shè)公有商品房，與私有房企業(yè)競爭，使房價(jià)趨于合理，形成國有、私營多種性質(zhì)的企業(yè)共同存在，共同在一條起跑線上經(jīng)營。換句話說，就是加速公有住房建設(shè)步伐，降低商品房價(jià)格。

（四）執(zhí)行《破產(chǎn)法》，建立虧損房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)機(jī)制

目前，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了虧損破產(chǎn)的跡象，但是，破產(chǎn)者寥寥。究其原因，無論是金融支持還是經(jīng)營范圍方面，國家都力挺民營房地產(chǎn)企業(yè)。如果從《破產(chǎn)法》的法律意義上來說，有些房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)應(yīng)該宣告破產(chǎn)，但沒有破產(chǎn)，還在或欠貸、欠資、欠薪、欠稅的情況下非正常地生存著。如果是國有企業(yè)，即使是大型國有企業(yè)，在這種情況下，也早就宣告破產(chǎn)關(guān)門了。這類例子比比皆是，為什么房地產(chǎn)企業(yè)有此特殊待遇呢？應(yīng)該一視同仁，該破產(chǎn)的即宣告破產(chǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)，也應(yīng)實(shí)行國有與民營公平競爭的機(jī)制，培育和建設(shè)同步競爭的市場(chǎng)機(jī)制。

（五）加大城市和國有工礦棚戶區(qū)改造力度，解決百姓住房難問題

城市和國有工礦棚戶區(qū)居民中低收入家庭比例高，特別是下崗失業(yè)、退休職工比較集中，群眾要求改造的呼聲強(qiáng)烈。實(shí)施棚戶區(qū)改造，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展成果。

采取財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場(chǎng)開發(fā)等辦法多渠道籌措房產(chǎn)建設(shè)資金。加大對(duì)城市危房建設(shè)、棚戶區(qū)改造，解決百姓住房難問題。

（六）政府出臺(tái)相關(guān)的房地產(chǎn)政策，加大對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管力度

房地產(chǎn)價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大，對(duì)于房價(jià)問題，不能只看到問題，更應(yīng)發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式、措施等，包括對(duì)房地產(chǎn)是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政策指導(dǎo)價(jià)還是政府定價(jià)。主要措施為政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)通過增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格；規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價(jià)；制定最高限價(jià)，規(guī)定房地產(chǎn)交易時(shí)不得突破此價(jià)格；建立健全一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。此外，還可以依據(jù)稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抵制房地產(chǎn)價(jià)格。