許曉華

(鄭州大學 商學院，河南 鄭州 450001)

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產。根據(jù)我國2006年頒布的企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。[1]而實際上，公允價值在我國的應用并不廣泛。如下表1所示，截止到2010年年末，上市公司中擁有投資性房地產的企業(yè)數(shù)為833家，采用公允價值計量的有27家，占總數(shù)的3%。與2007～2009年相比，雖然略有增長，但總體來說基本上沒有變化。

表1 2007～2010年投資性房地產準則實行情況分析[2-5]

這種現(xiàn)象主要是由于我國會計準則的規(guī)定和上市公司所處的市場環(huán)境所決定的。根據(jù)企業(yè)會計準則相關規(guī)定，計量模式的變更屬于會計政策的變更，需對前期報表進行追溯調整；成本模式可以變更為公允價值模式，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產不能變更為成本模式。這種單一的轉換模式也會影響企業(yè)計量模式的選擇。另外，在我國現(xiàn)有的市場環(huán)境下，成本模式相對于公允價值模式來說，其操作比較簡單，成本較低，且不容易人為操縱，具有平抑利潤波動、降低市場風險、便于企業(yè)的盈余管理等優(yōu)勢。因此，有諸多學者認為目前來說成本模式更適合我國企業(yè)。但是隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，成本模式已不能如實反映投資性房地產的真實價值和盈利狀況。因此，有部分企業(yè)開始轉變投資性房地產的計量模式。在現(xiàn)有的房地產行業(yè)大幅增值的情況下，采用公允價值計量可以反映資產的真實價值，使企業(yè)獲得公允價值變動所帶來的巨額收益，使得財務報表中利潤的大幅增加，從而滿足企業(yè)的多方面需求。

為此，以三木集團為例，分析企業(yè)變更投資性房地產的影響及動因，考慮公允價值在投資性房地產應用過程中存在的問題，并提出相關建議，以提高會計信息質量，改善市場環(huán)境。

一 三木集團投資性房地產計量模式選擇

福建三木集團股份有限企業(yè)(以下簡稱三木集團)成立于1992年，是一家以地產開發(fā)(一級資質)以及進出口貿易為主營業(yè)務的上市企業(yè)。該企業(yè)是由福州市經濟技術開發(fā)區(qū)建設總企業(yè)經過股份制改制而來，累計完成開發(fā)量超過100萬平方米，主要分布于福州、上海。1996年11月，企業(yè)股票在深圳證券交易所成功上市。

2012年12月14日，該企業(yè)發(fā)布公告，決定自2012年1月1日起，對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。本次會計政策變更后，將對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不對其計提折舊或進行攤銷，并以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。并在2010及2011年度可比報表中進行追溯調整。

二 投資性房地產后續(xù)計量模式變更對財務報表的影響

財務報表是外部信息使用者了解企業(yè)經營狀況的主要渠道，因此，研究會計政策變更對企業(yè)財務報表的影響，有助于投資者更加真實的了解企業(yè)的財務狀況、經營成果和現(xiàn)金流量，并據(jù)此做出決策；有助于監(jiān)管部門對各行業(yè)進行更有效的監(jiān)控及管理，完善經濟體制。

三木集團此次對投資性房地產后續(xù)計量模式的變更，會對該企業(yè)的資產負債表、利潤表以及所有者權益變動表產生重大影響。

表2 投資性房地產后續(xù)計量變更對資產的影響[6-7] (單位：萬元)

從中我們可以看到，會計政策變更后，投資性房地產的賬面價值較上年增加了9倍，其中由于變更投資性房地產后續(xù)計量模式影響到的金額為89 574萬元，占投資性房地產總變動金額的70%。另外，投資性房地產賬面價值的大幅增加，也使得其在總資產中所占比重由2011年的3.75%擴大到2012年的28.87%，增長了25.12%。同時，2012年公司的總資產也有巨額增加。

表3 投資性房地產后續(xù)計量變更對所有者權益的影響[6-7] (單位：萬元)

由表3可知，變更會計政策后，該企業(yè)的資本公積大大增加，這主要是由于母企業(yè)于2012年購買子企業(yè)福建留學人員創(chuàng)業(yè)園建設發(fā)展有限企業(yè)少數(shù)股權。子企業(yè)福建留學人員創(chuàng)業(yè)園建設發(fā)展有限企業(yè)投資性房地產改為公允價值計量模式后，購買少數(shù)股權差額增加399萬元計入資本公積。同時，根據(jù)《企業(yè)會計準則第38號——首次執(zhí)行企業(yè)會計準則》有關規(guī)定，對于有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產，在首次執(zhí)行日可以按照公允價值進行計量，并將賬面價值與公允價值的差額調整留存收益。這兩個方面都會增加該企業(yè)的所有者權益。

表4 投資性房地產后續(xù)計量模式變更對利潤的影響[6-9] (單位：萬元)

由表4可以看出，該企業(yè)從2009年到2011年，三年利潤額連續(xù)下降，2012年度的凈利潤略有上升。實際上，在變更投資性房地產后續(xù)計量模式之前，2012年度前三個季度的凈利潤只有346萬元，而在變更以后，企業(yè)通過追溯調整法使得前三個季度的利潤額上漲了84.14%，達到了636萬元，大大增加了2012年的凈利潤。

三 投資性房地產變更計量模式的原因

在我國對采用公允價值計量投資性房地產的條件規(guī)定嚴格的情況下，三木集團決定變更投資性房地產后續(xù)計量模式，由此引發(fā)了該集團的財務報表的重大變化，其背后的深層次原因引人深思。

(一)增加賬面資產，改善企業(yè)財務狀況。按照我國企業(yè)會計準則的有關規(guī)定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。[1]對于擁有大量投資性房地產的企業(yè)來說，這會大大減少企業(yè)的成本費用，從而提高企業(yè)的賬面凈資產。另一方面，按照我國房地產行業(yè)的現(xiàn)實情況，采用成本模式計量的投資性房地產其賬面價值會低估真實價值。而企業(yè)選擇采用公允價值模式計量投資性房地產后，其賬面價值會大大增加，從而會增加企業(yè)的總資產。企業(yè)資產的增加，會相應減少該企業(yè)的資產負債率，增強抵御風險的能力。如三木集團2011年末的資產負債率是81.4%，變更計量模式后，2012年的資產負債率減少為72.3%，改善了企業(yè)的財務狀況。同時，企業(yè)資產的增加，也可以使企業(yè)從資本市場獲得更多的資金，提高企業(yè)的再融資能力。

(二)提升凈利潤，增加市場信心，緩解融資困難[10]。企業(yè)變更投資性房地產的后續(xù)計量模式，根據(jù)企業(yè)會計準則的有關規(guī)定，此次變更屬于會計政策的變更，應當對上年同期相關項目進行追溯調整。對凈利潤的調整為：對2011年度合并凈利潤調減134 502.35元，調減0.9%；對2012年度前三季度合并凈利潤調增2 318 306.46元，調增84.14%。從該企業(yè)前3年的年報來看，企業(yè)的利潤逐年下降，這會大大降低投資者的信心。而在變更會計政策后，該企業(yè)通過追溯調整使得前三個季度利潤大幅上升，大大增加了2012年度的凈利潤。近些年三木集團的長線項目和土地儲備項目較多，資金回籠速度較慢，使得該企業(yè)的資金供給方面出現(xiàn)了一定的缺口；一些在建市政項目已進入竣工結算，但是由于之前的融資成本比較高，短期內難以實現(xiàn)收益。雖然企業(yè)調整了信貸結構，爭取到部分信貸資金，但企業(yè)的擔?？傤~占期末合并報表凈資產的比例為96.31%，仍然存在很大風險。2012年第三季度凈利潤為負，使得該企業(yè)下定決心變更投資性房地產計量模式，擺脫利潤逐年下降的趨勢。此次變更雖然沒有使得該企業(yè)的利潤較上年大幅增加，但是相對去年的小幅上升，對于投資者來說，仍是一個有利的信號，向外界傳遞了公司未來發(fā)展狀況良好的信息。這有利于企業(yè)的再融資，對于緩解該企業(yè)資金緊張的壓力意義重大。

(三)反映真實價值，樹立企業(yè)良好形象。采用公允價值模式進行后續(xù)計量是目前國際上通行的計量方法，[11]伴隨著房地產市場的不斷發(fā)展與完善，要求更加真實地反映資產的真實價值成為大勢所趨。采用公允價值計量既能較好地反映投資性房地產的市場價值，又能如實的反映企業(yè)的盈利情況，使企業(yè)的資產狀況及盈利能力更加真實和透明，也能使得投資者更加全面的了解企業(yè)情況，為企業(yè)樹立真實可靠的企業(yè)形象。三木集團在其“ 關于會計政策變更的公告”中認為，采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量的會計政策更能夠提供更可靠、更相關的會計信息。

四 公允價值應用存在問題

(一)利潤的大幅波動。投資性房地產采用公允價值計量可能將加大企業(yè)凈利潤的波動幅度。對企業(yè)來說，利潤的提升一方面可以吸引更多投資，解決資金問題；另一方面又容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。隨著我國各項房地產調控政策的出臺，我國的房地產市場仍然處于不穩(wěn)定狀態(tài)，采用公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量后，如果企業(yè)處于投資性房地產公允價值持續(xù)上升的地區(qū)，將會帶來利潤的增加；而如果企業(yè)處于投資性房地產公允價值下跌的環(huán)境，則會導致利潤的減少；如果投資性房地產的公允價值上下波動，將會大大影響到企業(yè)的利潤。特別是對于追求穩(wěn)定的上市公司，如果采用公允價值將導致利潤的不穩(wěn)定增加，將非常不利于該公司保持收益的穩(wěn)定性。因此，變更計量模式所帶來的利潤的波動是把雙刃劍，企業(yè)在選擇會計政策時，要充分考慮到企業(yè)所處的市場環(huán)境以及相關的政策因素，做出理性決策。

(二)稅收方面的影響。投資性房地產后續(xù)計量模式不同，也會引起稅收方面的變化。首先，企業(yè)在采用不同計量模式時其操作流程不完全相同。采用成本模式時，計算的利潤和稅法的相關規(guī)定一致，因此，可以直接依據(jù)該數(shù)據(jù)作為計稅基礎；而采用公允價值模式時，由于會計和稅法規(guī)定的不一致，企業(yè)需要通過納稅調整計算應納稅所得額，這在一定程度上增加了工作人員的工作量。[12]其次，采用公允價值計量需要把公允價值的變動計入當期損益，從而增加應納稅所得額。不再對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，也會導致相關成本費用的減少，降低抵稅作用，從而引起稅收的增加。

(三)公允價值評估技術的欠缺。2006年我國再次引入公允價值，體現(xiàn)了我國企業(yè)會計準則與國際會計準則的接軌，但同時應當看到，我國應用公允價值的市場條件還不成熟。按照公允價值的定義，只有通過充分活躍的市場交易確定的公允價值才是可靠的，但在復雜多變的市場環(huán)境下，很多會計要素在現(xiàn)今市場上難以找到可供對比的交易價格，獲得其公允價值的技術手段往往只有將未來現(xiàn)金流量按一定的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)在的現(xiàn)金價值的現(xiàn)值計量。且投資性房地產出租個體性較強，其價值的確定具有不可復制模仿性，當前，我國企業(yè)主要是通過經紀商、資產評估機構等獲得活躍市場中非貨幣性資產的公允價值。大多數(shù)采用公允價值計量模式的上市公司主要采用了評估價值、參考同類房地產的市場價格和第三方調查報告的方法確定投資性房地產的公允價值。但由于目前我國公允價值體系的不健全，所謂的資產評估機構很容易受被評估機構的影響，其專業(yè)性會受到人們的質疑，由此確定的公允價值顯然也不夠公正和客觀。

五 監(jiān)管建議

(一)監(jiān)管部門的雙重責任。公允價值計量能夠準確反映資產的真實價值。但在我國，投資性房地產應用公允價值計量的條件還不太成熟，因此，對于企業(yè)變更投資性房地產計量模式的行為，監(jiān)管部門除了要完善與此相關的公允價值體系，與國際會計準則實現(xiàn)真正意義上的趨同外，還應合理引導上市公司正確認識公允價值計量所帶來的利與弊。在我國房價波動較大的背景下，企業(yè)既要看到房地產價格上漲所帶來的采用公允價值的優(yōu)勢，又要看到房地產價格有可能下跌所帶來的風險。

(二)公允價值評估技術的完善。公允價值如何評估，以及取得的結果是否公正，都是我國公允價值應用中必須面對的問題。評估技術的欠缺，需要有獨立的第三方房地產專業(yè)評估機構的支持才能正確反映投資性房地產的公允價值，降低公眾對公允價值的質疑。[13]所謂獨立的專業(yè)評估機構要具有準確性高、可靠性強、不易被管理層操縱的特點。[14]因此，評估機構是否獨立直接關系到評估的公允價值是否公正。監(jiān)管部門也應加強對評估機構的管理，保證評估機構的準確性和獨立性。

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