孫雪華

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃探究

孫雪華

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)規(guī)模大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)，而且在項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)中都涉及到稅負(fù)，所以房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃有著重要的意義。文章依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義、籌劃的具體方法和籌劃所注意的問(wèn)題等幾個(gè)方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行探討。

房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃的合法性不但可以提高納稅人納稅的積極性、防止偷稅漏稅現(xiàn)象、實(shí)現(xiàn)所有者權(quán)益最大化，而且還能夠幫助企業(yè)合理的配置資源、提高企業(yè)的管理水平、促進(jìn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，進(jìn)而提高企業(yè)的收益和競(jìng)爭(zhēng)力。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金量大、營(yíng)業(yè)額高，因此進(jìn)行科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃就顯得更為重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義

第一，有利于企業(yè)自身的發(fā)展：房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)沉重，稅務(wù)籌劃作為科學(xué)避稅的手段，可以減輕自身的稅負(fù)，降低成本。

第二，有利于國(guó)家的宏觀調(diào)控：為了實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，政府會(huì)出臺(tái)不同的稅收優(yōu)惠政策。近年來(lái)，由于房?jī)r(jià)持續(xù)增高，政府也出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃是對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方案，政府可以觀察到宏觀調(diào)控的效果，大大提高了國(guó)家宏觀調(diào)控的效率，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稅籌劃具體方法

（一）稅收優(yōu)惠政策法

中央政府或者地方政府為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段都對(duì)納稅制定了相應(yīng)的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注政府部門所出臺(tái)的法律法規(guī)及相關(guān)的優(yōu)惠政策，合理使用稅收優(yōu)惠政策來(lái)達(dá)到稅務(wù)籌劃的目的，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

（二）特殊行為和特殊地區(qū)選擇法

國(guó)家出于對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的考慮，會(huì)對(duì)一些企業(yè)行為和具體地區(qū)出臺(tái)優(yōu)惠政策。比如國(guó)家為了清理三角債而出臺(tái)的債務(wù)重組政策、為了鼓勵(lì)企業(yè)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)而出臺(tái)的對(duì)合并企業(yè)的優(yōu)惠政策。如根據(jù)去年國(guó)家稅務(wù)總局的公告，企業(yè)墊資參與土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于投資行為，如現(xiàn)在火熱的新農(nóng)村建設(shè)，這種業(yè)務(wù)不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅業(yè)務(wù)。而特殊地區(qū)選擇法就是尋找有稅收優(yōu)惠政策的地區(qū)作為企業(yè)的注冊(cè)地，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

（三）會(huì)計(jì)籌劃法

利用會(huì)處理籌劃法進(jìn)行稅務(wù)籌劃就是充分利用會(huì)計(jì)政策使得企業(yè)稅負(fù)最小化的一種稅務(wù)籌劃方法。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)會(huì)計(jì)處理使得當(dāng)期的會(huì)計(jì)所得大于應(yīng)納稅所得額，就可以實(shí)現(xiàn)納稅期限的遞延，增加房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金量，從而提高了企業(yè)收益，起到節(jié)稅作用。比如根據(jù)我國(guó)有關(guān)條例規(guī)定，稅收滯納金、罰款等項(xiàng)目不可以在所得稅前扣除的，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量避免發(fā)生該類項(xiàng)目的支出，而應(yīng)通過(guò)會(huì)計(jì)處理創(chuàng)造更多可以遞延的項(xiàng)目，延長(zhǎng)所得稅的納稅期限。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稅籌劃現(xiàn)存的問(wèn)題

（一）沒(méi)有認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的必要性

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和管理者通常將樓盤開(kāi)發(fā)的規(guī)模和利潤(rùn)額視為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的核心，而稅務(wù)籌劃并不能給企業(yè)帶來(lái)巨大的利潤(rùn)，因此，管理層大多對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃問(wèn)題不感興趣，意識(shí)不到房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性，而領(lǐng)導(dǎo)者的態(tài)度直接影響到員工的態(tài)度，因此企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃也并不重視。

（二）稅務(wù)籌劃的思路不清晰

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個(gè)完整的體系，具有系統(tǒng)性的特點(diǎn)，不是單獨(dú)某個(gè)環(huán)節(jié)或者某個(gè)節(jié)點(diǎn)的籌劃，在制定籌劃方案時(shí)應(yīng)綜合考慮企業(yè)現(xiàn)狀，系統(tǒng)性的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，但就目前來(lái)看，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)不能從整體出發(fā)，而是將整個(gè)系統(tǒng)籌劃分割開(kāi)來(lái)，只注重點(diǎn)上的籌劃，大大降低了企業(yè)稅務(wù)籌劃的效果，稅籌劃思路不明確。

（三）稅務(wù)籌劃方法不成熟

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)對(duì)專業(yè)技能要求很強(qiáng)的工作，因此，稅收籌劃人員要通過(guò)接受系統(tǒng)的培訓(xùn)和進(jìn)行不斷的實(shí)踐才能做好這項(xiàng)工作。目前來(lái)看，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員并不具備專業(yè)的技能，對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃方法不夠熟練，應(yīng)該加強(qiáng)系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，提高自身的業(yè)務(wù)素養(yǎng)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稅籌劃的建議

（一）優(yōu)化稅收籌劃方案

稅務(wù)籌劃的目的就是為了減輕稅收，因此，要結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自身情況對(duì)稅收籌劃進(jìn)行分析。首先，要設(shè)定適合自身發(fā)展的籌劃方案，在選擇房地產(chǎn)企業(yè)選擇稅收籌劃方案時(shí)，不但要考慮利潤(rùn)最大化的原則，還要考慮整個(gè)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，注重與企業(yè)的未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，只有這樣才能保證稅務(wù)籌劃目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行咨詢，政府每年都會(huì)出臺(tái)不同的稅收優(yōu)惠政策，而稅務(wù)機(jī)關(guān)有義務(wù)向納稅人進(jìn)行解釋。因此，企業(yè)稅務(wù)籌劃者在對(duì)政策存在疑問(wèn)是，應(yīng)當(dāng)充分利用稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，制定出最優(yōu)的稅收籌劃方案。

（二）靈活調(diào)整稅務(wù)籌劃方案

稅務(wù)籌劃方案具有時(shí)效性的特點(diǎn)，而國(guó)家稅務(wù)法規(guī)政策是不斷變化的，因此房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻了解稅收政策的變化，研究市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的走向，及時(shí)依據(jù)稅收法規(guī)政策來(lái)變更籌劃方案，根據(jù)最新政策適時(shí)調(diào)整方案，從而達(dá)到利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)代科技手段，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)建立一套納稅籌劃預(yù)警系統(tǒng)，以科學(xué)的方法來(lái)對(duì)籌劃過(guò)程中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)整籌劃方案。

（三）加強(qiáng)稅收籌劃人員的培訓(xùn)

稅務(wù)籌劃是對(duì)專業(yè)技能要求很強(qiáng)的工作，方案的質(zhì)量和結(jié)果取決于各個(gè)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)，稅收籌劃人員要通過(guò)接受系統(tǒng)的培訓(xùn)和進(jìn)行不斷的實(shí)踐才能做好這項(xiàng)工作，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)稅收籌劃人員的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)水平。首先，應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，熟悉我國(guó)的會(huì)計(jì)法、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及會(huì)計(jì)制度；其次應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)稅法的學(xué)習(xí)，熟悉我國(guó)現(xiàn)行的稅法條例，能夠在現(xiàn)行稅法的基礎(chǔ)上通過(guò)會(huì)計(jì)方法進(jìn)行稅收籌劃。

（四）完善企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度

健全的會(huì)計(jì)核算制度是企業(yè)高效運(yùn)行的前提，也是企業(yè)科學(xué)合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃的前提。企業(yè)要通過(guò)合法避稅來(lái)降低稅負(fù)依賴于稅收籌劃人員的專業(yè)素養(yǎng)，如果企業(yè)具有健全的會(huì)計(jì)核算制度，則有利于財(cái)務(wù)人員的工作效率的提高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)建立健全會(huì)計(jì)核算制度至關(guān)重要。

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[3]李榮錦,李楠.房地產(chǎn)企業(yè)房屋租賃納稅籌劃分析[J].會(huì)計(jì)之友，2012(33).

（作者單位：青島青建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）