陳碧紅

摘 要：小產(chǎn)權(quán)房是中國特有的現(xiàn)象，它是通過房產(chǎn)開發(fā)商和村委會(huì)合作，或者村委會(huì)自行組織在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，以銷售營(yíng)利為目的，向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員銷售的房屋。但由于小產(chǎn)權(quán)房缺乏其存在的法律基礎(chǔ)，它在合法性、權(quán)利歸屬、流轉(zhuǎn)效力等方面難以得到法律的保障，維護(hù)權(quán)益方面也難以獲得有效的救濟(jì)。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；特征；成因；法律困境

中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2014）15-0093-04

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定與特征

小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)專門的法律術(shù)語，是近年來人們?cè)谏顚?shí)踐中按照自己的理解歸納得來的俗稱。有人認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”是相對(duì)于擁有國有土地使用權(quán)的“大產(chǎn)權(quán)房”而言，是指在農(nóng)民集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)制作的房屋產(chǎn)權(quán)證明的房屋[1]。亦有人認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體所有土地上建造的、出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋[2]。

按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，出售國有土地上建設(shè)的房屋必須經(jīng)過辦理相關(guān)的手續(xù)及經(jīng)過辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家出讓金等稅費(fèi)，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，購房者取得國家統(tǒng)一頒發(fā)的《國有土地使用權(quán)證書》和《房屋所有權(quán)證書》，這樣的房屋稱為“大產(chǎn)權(quán)房”。而“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上開發(fā)建設(shè)的，按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)上，只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者農(nóng)民興建宅基地，購房者購買此類型房屋無法取得國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書。由于其流通環(huán)節(jié)存在違法性，購房者的產(chǎn)權(quán)效力得不到法律的保障，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證書得不到國家認(rèn)可的，被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。

按照目前小產(chǎn)權(quán)房存在的狀態(tài)，有三種不同的類型：第一類，農(nóng)民將自家宅基地上的房屋出售給他人，此類小產(chǎn)權(quán)房被稱為“農(nóng)民房”；第二類，由于新農(nóng)村建設(shè)，征地需要重新安置村民，由集體經(jīng)濟(jì)組織在本集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售；第三類，成片開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，這類小產(chǎn)權(quán)房被稱為“商業(yè)小產(chǎn)權(quán)房”[3]。對(duì)于第一、第二類小產(chǎn)權(quán)房，其房屋的建設(shè)是合法的，都經(jīng)過了國家的審批與承認(rèn)后建成，但是這兩類的房屋由于是建設(shè)在農(nóng)村集體土地上，我國現(xiàn)行法律又禁止其向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售，因此，在流通的環(huán)節(jié)上被認(rèn)為是違法。而對(duì)于第三類商業(yè)小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該說是高價(jià)催生的新生兒，是近年來出現(xiàn)的且發(fā)展迅速，它由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)成片開發(fā)，出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，帶有商業(yè)營(yíng)利性目的，并沒有經(jīng)過國家規(guī)劃和審批，該類小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)上被認(rèn)為違法，其后流通環(huán)節(jié)更是違法。現(xiàn)在許多新聞媒體報(bào)道的小產(chǎn)權(quán)房類型沒有明確區(qū)分，泛指上面提及的三種，事實(shí)上，我們須對(duì)這三者之間的關(guān)系進(jìn)行梳理，從而尋求解決小產(chǎn)權(quán)房問題的途徑。

如前所述，小產(chǎn)權(quán)房一般指通過房產(chǎn)開發(fā)商和村委會(huì)合作，或者村委會(huì)自行組織在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的，以銷售營(yíng)利為目的，向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員銷售的房屋。該房屋的產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)自行制作，也即上面提到的第三種類型的小產(chǎn)權(quán)房，這也正是本文所要研究探討的小產(chǎn)權(quán)房。它具有如下主要特征：

一是產(chǎn)權(quán)不確定性。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生發(fā)展，中央和地方都發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)提示，并采取相關(guān)的限制措施，但國內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房仍屢禁不止。小產(chǎn)權(quán)房在法律上不被禁止，處于灰色地帶，國家監(jiān)管力度相對(duì)欠缺，使許多購房者存有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的合法化的僥幸心理，在利益的驅(qū)動(dòng)下開發(fā)商、購房者和農(nóng)村集體均積極參與小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)或銷售進(jìn)程。

二是城鄉(xiāng)分布性。目前我國城市化發(fā)展迅速，離市區(qū)不遠(yuǎn)的郊區(qū)交通方便、生活配套設(shè)施也日漸齊全，小產(chǎn)權(quán)房大多建于城鄉(xiāng)結(jié)合部，離市區(qū)很遠(yuǎn)的郊區(qū)基本沒有此類房屋的存在。其次，小產(chǎn)權(quán)房大多都是建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的，有些建設(shè)在農(nóng)耕用地上。

三是產(chǎn)權(quán)瑕疵性。按照我國《物權(quán)法》第9條的規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力；除法律另有規(guī)定的外，未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力”。小產(chǎn)權(quán)房的房屋產(chǎn)權(quán)證書是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作頒發(fā)給買房者的，未經(jīng)國家房管部門的審批，所以城鎮(zhèn)居民購買建在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房不能到房管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，購房者無法獲得真正的房屋產(chǎn)權(quán)證，他們的轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)能都受到影響。

四是價(jià)格低廉性。小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格低廉是其大受市場(chǎng)歡迎的重要原因，由于其建立在農(nóng)村集體土地上，不需要向國家繳納土地出讓金和各種稅費(fèi)、費(fèi)用，開發(fā)成本也要比真正的商品房成本低得多，因此，銷售價(jià)格要比城市商品房的價(jià)格低很多。①

二、小產(chǎn)權(quán)房的成因

（一）小產(chǎn)權(quán)房的形成與發(fā)展

小產(chǎn)權(quán)房在我國已有十多年的歷史，早在20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)之初，在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行建設(shè)和售賣的房屋就大量涌現(xiàn)過[4]。最初的小產(chǎn)權(quán)房都是建設(shè)在遠(yuǎn)郊區(qū)，交通不方便，生活基礎(chǔ)設(shè)施不齊全，當(dāng)時(shí)城市的房?jī)r(jià)普遍較低，能被人們接受，很少人去遠(yuǎn)郊區(qū)購買此類房屋，小產(chǎn)權(quán)房也不成規(guī)模成片開發(fā)，所以沒有引起人們的普遍關(guān)注，國家也沒有出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)限制小產(chǎn)權(quán)房，那時(shí)的小產(chǎn)權(quán)房也沒有產(chǎn)生什么問題。

近年來，經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，軌道交通發(fā)展很快，城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，小產(chǎn)權(quán)房與普通商品房的差異縮小，巨大的經(jīng)濟(jì)利益誘導(dǎo)，使需求者與供應(yīng)者找到了一個(gè)完美的契合點(diǎn)，小產(chǎn)權(quán)房愈演愈烈。同時(shí)，新農(nóng)村建設(shè)，舊村改造，拆遷安置也充當(dāng)了小產(chǎn)權(quán)房的保護(hù)傘，一定程度上促進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。此外，在城市房?jī)r(jià)方面，隨著我國工業(yè)化、城市化的快速發(fā)展，城市商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲。雖然國家出臺(tái)了國六條、國八條限購措施，都沒能從根本上抑制房?jī)r(jià)的上漲，一些開發(fā)商為了尋求較低的開發(fā)成本，賺取更多的銷售利潤(rùn)，他們把眼光盯向免收國家土地出讓金以及各種稅費(fèi)的農(nóng)村集體土地上，農(nóng)民們也在巨額收入的誘導(dǎo)下，欣然應(yīng)許，把自己所有的住宅銷售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，以期獲得更高的經(jīng)濟(jì)利益。

與產(chǎn)生初期相比，小產(chǎn)權(quán)房在發(fā)展中已由點(diǎn)向面形成了一定的規(guī)模。由于小產(chǎn)權(quán)房購房者的產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，國家的法律也沒有明確規(guī)定。小產(chǎn)權(quán)房無法得到法律的保障，購買小產(chǎn)權(quán)房亦存在很大的危險(xiǎn)，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的案件越來越多，尤其是購房者與開發(fā)商、農(nóng)民、農(nóng)村集體的產(chǎn)權(quán)糾紛，北京畫家村畫家李玉蘭與農(nóng)民馬海濤的小產(chǎn)權(quán)房糾紛就是一個(gè)典型的案例[5]。日前，一些新建的小產(chǎn)權(quán)房以“使用權(quán)”房的名目再次出現(xiàn)在市場(chǎng)上。這類所謂的“使用權(quán)房”是指有集體土地使用權(quán)證的房子，如北京通州管莊附近的零點(diǎn)特區(qū)就是這樣的一個(gè)樓盤，該樓盤在開盤時(shí)，售樓人員稱：此樓盤沒有產(chǎn)權(quán)，但卻有50年的使用權(quán)，交易時(shí)必須全額付款，不能按揭，同時(shí)，“為了確保購房者的權(quán)益，開發(fā)商承諾會(huì)給買房者出具房屋使用權(quán)證，如果將來遇到土地拆遷情況，拆遷收益歸買房人。”對(duì)于這種“使用權(quán)房”與“小產(chǎn)權(quán)房”的區(qū)別，售樓人員的解釋是：“小產(chǎn)權(quán)”房用的是人民的宅基地，“使用權(quán)房”是有集體土地使用證的。不同于前幾年建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商的“明知故犯”。零點(diǎn)特區(qū)是寄希望于將來出臺(tái)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法。目前，土地資源部正在研究新的農(nóng)村集體建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓等多種方式有償使用和流轉(zhuǎn)的規(guī)定，然而在目前政策尚未明確的情況下，全額購買這種所謂的“使用權(quán)”房風(fēng)險(xiǎn)還是太大了[6]。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的成因分析

1.雙方利益的驅(qū)動(dòng)

買賣雙方利益的驅(qū)動(dòng)是促使小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)形成的直接原因。當(dāng)今，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迅速，城市化進(jìn)程不斷加快，社會(huì)對(duì)于資源的需求也越來越大，我國城市的國土資源有限，滿足不了人們的需求，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，城市普通用房供不應(yīng)求，為了緩解這一矛盾，國家通過征收農(nóng)村集體土地使其國有化再出讓土地使用權(quán)，價(jià)格相對(duì)之前也有十倍增長(zhǎng)，對(duì)于農(nóng)民來說，眼看自己所有的土地升值如此迅猛，自己卻可望而不可即，在利益的驅(qū)動(dòng)下，農(nóng)村集體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)自行組織本集體土地上的農(nóng)民搶先開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)于購房者來說，隨著一路攀升的房?jī)r(jià)，購買城市商品房可以說是中低收入群體的奢侈行為，他們把眼光盯向價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，由于小產(chǎn)權(quán)房免向國家上交土地出讓金、稅費(fèi)等各種費(fèi)用，開發(fā)成本較低，因此，銷售價(jià)格只相當(dāng)于城市商品房?jī)r(jià)格的40%～60%，即使中央明確指出小產(chǎn)權(quán)房“不合法”，購房者購買此類型房屋也存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)，但是為了改善居住條件，他們?nèi)愿试该半U(xiǎn)一試。

2.城市二元化的土地制度

促使小產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)的原因很多，但最根本的原因是我國城鄉(xiāng)二元化的土地制度。按照我國法律規(guī)定，土地有兩種制度：國家土地所有權(quán)與農(nóng)村集體土地所有權(quán)。出于公共利益的需要，集體土地可以轉(zhuǎn)為國有土地。對(duì)于農(nóng)村集體土地來說，農(nóng)民的所有權(quán)受到了限制，與國有土地有著同地不同權(quán)的區(qū)別，法律上并沒有規(guī)定農(nóng)村集體土地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)，集體土地想要進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)只有一種可能，就是被征收為國有土地。但是，目前被征收土地的收益分配存在不合理性，根據(jù)國研中心課題組的相關(guān)調(diào)查，目前的商品房開發(fā)過程中土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在農(nóng)村，農(nóng)民獲得的補(bǔ)償款僅占5%到10%，土地增值的20%到30%被地方政府拿走了，土地增值收益的40%到50%被房地產(chǎn)開發(fā)商拿走。②甚至還有些失地農(nóng)民得不到應(yīng)有的征地補(bǔ)償款，這一現(xiàn)象對(duì)擁有土地所有權(quán)的農(nóng)民來說，權(quán)益遭受到很大損害，因此，征地現(xiàn)象也時(shí)而引起了社會(huì)矛盾。在征地過程中，農(nóng)民處于被動(dòng)地位，形勢(shì)對(duì)自己極不公平，他們與其看著自己的利益受損，不如以超越法律的形式主動(dòng)進(jìn)入土地供給市場(chǎng)，以獲得土地最大化的增值收益。

3.住房供應(yīng)制度不適應(yīng)實(shí)踐需求

在城市，國有土地的開發(fā)建設(shè)模式主要是以政府為主導(dǎo)，地方政府壟斷了土地供應(yīng)，開發(fā)商壟斷了房屋的供應(yīng)，這雙重的壟斷模式形成刺激投機(jī)機(jī)制，人們自然會(huì)形成價(jià)格批準(zhǔn)膨脹的預(yù)期，從而制造出大量投資投機(jī)需求，房屋顯得供不應(yīng)求，出現(xiàn)價(jià)格上漲的泡沫狀態(tài)[7]。在城市商品房供不應(yīng)求的情況下，房?jī)r(jià)居高不下，一些中低收入群體無能購買城市的商品房，國家住房保障體系又不完善，為了改善居住條件，他們積極尋求解決住房問題的更有效途徑。另外，隨著我國城市化節(jié)奏的加快，眾多農(nóng)村人口移向城市，農(nóng)村房屋、宅基地出現(xiàn)大量閑置，農(nóng)村供大于求，為了獲得更高的土地增值收益，農(nóng)民自行轉(zhuǎn)讓或由村委會(huì)集約利用土地開發(fā)商房，賣給了非本集體組織急需想購房的人，因此形成了小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。

三、小產(chǎn)權(quán)房面臨的法律困境

（一）關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的合法性問題

小產(chǎn)權(quán)房的合法性問題是目前國內(nèi)爭(zhēng)議的熱點(diǎn)話題。中央明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房的買賣行為違法，國家政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房明令禁止，但有人認(rèn)為法律并沒有明確禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。那么，小產(chǎn)權(quán)房有無合法性？筆者認(rèn)為，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房是否合法關(guān)鍵在于：一是小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)行為是否違反法律，二是小產(chǎn)權(quán)房對(duì)外銷售的行為是否違反法律。

目前，建在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是建在農(nóng)村耕地上的；另一種是建在農(nóng)村宅基地上或者農(nóng)村建設(shè)用地上的。對(duì)于這兩種土地性質(zhì)的小產(chǎn)權(quán)房其合法性也不同。對(duì)于集體組織違法占用農(nóng)耕地，擅自進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)的行為是嚴(yán)重違反《土地管理法》的，《土地管理法》第31條第1款明確規(guī)定：“國家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地?！币虼耍ㄔO(shè)在農(nóng)耕地上的小產(chǎn)權(quán)房為法律所禁止，是不合法的。至于建設(shè)在農(nóng)村宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房，這種行為的法律屬性是待定的?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。”從此條規(guī)定可知，一戶村民只能擁有一處宅基地，如果村民將宅基地上的房屋出售并不違法，只是不能申請(qǐng)另外一處宅基地而已。法律對(duì)于此類房屋的出售并沒有做出禁止性規(guī)定，因此，這種小產(chǎn)權(quán)房效力待定。

那么，在建設(shè)用地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，其合法性又是如何？我國《土地管理法》第43條規(guī)定及《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》第28條規(guī)定：“舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格控制，合理利用和節(jié)約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)村集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)用地批準(zhǔn)手續(xù)和土地登記手續(xù)”。可知，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地是在符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的前提下，經(jīng)法定程序批準(zhǔn)后，只能按照批準(zhǔn)的用途使用土地，任何組織和個(gè)人不能隨意改變。從這一角度分析，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房改變了其土地用途是不合法的，但是從另一層面去看，如果將鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)聯(lián)合開發(fā)商建立的房產(chǎn)開發(fā)公司納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)類別，那么使用農(nóng)村集體建設(shè)用地就是合法的，法律上對(duì)此沒有明確的規(guī)定，因此，該類小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)效力也是待定的。

綜合上面所述觀點(diǎn)，建設(shè)在宅基地、建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)環(huán)節(jié)并不違法，在銷售環(huán)節(jié)上處于灰色地帶。盡管《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》上有規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》也規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，顯然，用來炒賣的房屋才是符合上面的規(guī)定，而用于自住、工作的，不能適用該規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國立法法》第61條的規(guī)定，國務(wù)院辦公廳的通知及國務(wù)院的決定不是行政法規(guī)，只是國務(wù)院發(fā)布的規(guī)范性文件，《國務(wù)院關(guān)于深化改革土地管理的決定》屬于“國家政策”，那么，當(dāng)國家政策與現(xiàn)行法律發(fā)生沖突時(shí)，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定執(zhí)行。這樣，出賣自己擁有的住房是合法的，是體現(xiàn)憲法和法律規(guī)定的保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯之立法精神的落實(shí)。

（二）關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題

我國《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，合同一成立就可以發(fā)生法律效力。”這樣看來，登記是物權(quán)變動(dòng)的方法，并不影響合同的效力。

然而，也有些合同違反了國家強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，比如建設(shè)在農(nóng)耕地上的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，由于違反了國家法律強(qiáng)制性規(guī)定，因此該合同無效。也有些小產(chǎn)權(quán)房在買賣時(shí)可能存在欺詐現(xiàn)象，比如在簽訂合同時(shí)，開發(fā)商做出“幾年之后，可以辦理產(chǎn)權(quán)登記或者繳納一定的土地出讓金就可以補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)手續(xù)，轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房”的虛假承諾，這些都是一種促銷手段，最終，購房人可能根本不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，所以，此種明顯的欺詐行為也可能導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效。

（三）關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題

我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，因此，即便小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同有效，但我國實(shí)行的是債權(quán)與物權(quán)相分離的原理，我國采用物權(quán)法定主義，因此，小產(chǎn)權(quán)房由于沒有經(jīng)過相關(guān)部門的登記，購房者永遠(yuǎn)都無法取得房屋所有權(quán)。至于小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的其他權(quán)屬問題，比如占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)也由于所有權(quán)的不確定而受到限制。

隨著我國小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的不斷擴(kuò)大，尋求解決小產(chǎn)權(quán)房問題的辦法，從而解決人民安居樂業(yè)的問題迫在眉睫，想要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，應(yīng)從法律制度層面找到更好的解決方案。

（四）關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的救濟(jì)問題

首先是質(zhì)量監(jiān)管問題。小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)過國家房管部門備案，不在政府職能部門的統(tǒng)一監(jiān)管范圍之內(nèi)，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無法統(tǒng)一，沒有經(jīng)過房管部門的驗(yàn)收程序，房屋質(zhì)量問題也難以得到保障，一旦出現(xiàn)問題，購房人的利益無法得到維護(hù)。其次是拆遷補(bǔ)償問題。盡管我國《物權(quán)法》第42條上有規(guī)定“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物和青苗的補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”。但是，目前，國家認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的買賣是違法的，購房人的利益不能得到法律保護(hù)，在征地補(bǔ)償上，購房者面臨錢財(cái)兩空的遭遇。

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