鄧郁松

房地產(chǎn)問(wèn)題既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是民生問(wèn)題，各國(guó)對(duì)此都非常重視，出臺(tái)了許多相關(guān)政策。但也要看到，美國(guó)、日本等典型經(jīng)濟(jì)體都曾出現(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫破裂都對(duì)這些經(jīng)濟(jì)體帶來(lái)較大沖擊。香港和新加坡在住房保障方面非常有特色，但迄今為止，香港和新加坡都沒(méi)有解決好商品房的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)問(wèn)題也較突出。對(duì)典型經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)發(fā)展情況和相關(guān)政策進(jìn)行全面分析、評(píng)估，將有助于更好地認(rèn)識(shí)住房相關(guān)政策對(duì)市場(chǎng)的影響，準(zhǔn)確評(píng)估相關(guān)政策的效果。

政策因階段而變

從典型經(jīng)濟(jì)體住房相關(guān)政策的變化歷程看，住房政策具有鮮明的階段性特征，在不同發(fā)展階段，住房政策的目標(biāo)也存在一定差異?？傮w來(lái)看，典型經(jīng)濟(jì)體在住房市場(chǎng)發(fā)展初期的住房政策目標(biāo)主要是解決總量不足問(wèn)題，而在住房供求矛盾基本緩解后，則更加重視住房的質(zhì)量和功能的提升問(wèn)題。

二戰(zhàn)后，美國(guó)、日本、英國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體都出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的城市住房短缺問(wèn)題，為解決住房不足問(wèn)題，這些經(jīng)濟(jì)體都經(jīng)歷過(guò)大規(guī)模的公共住房建設(shè)階段。以英國(guó)為例，1945年7月上臺(tái)的工黨政府將提高公共住房的建造量及出租作為政策目標(biāo)，1945—1951年間地方政府投資興建的住房占新增住房總量的80%。政府大量投資興建住宅大大緩解了住房矛盾，但也造成公共支出大幅上升，加重了財(cái)政負(fù)擔(dān)。進(jìn)入20世紀(jì)70年代后，隨著英國(guó)住房供需狀況趨于平衡，為解決政府經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重等問(wèn)題，政府開始從對(duì)公共住房計(jì)劃的投資轉(zhuǎn)向以住房補(bǔ)助和對(duì)自有住房的支持為主，推動(dòng)居民買房。

不同工具，不同機(jī)理

住房市場(chǎng)受政策影響較大，政府也經(jīng)常通過(guò)對(duì)金融政策、土地政策、稅收政策和住房保障政策等的調(diào)整來(lái)影響住房市場(chǎng)。因此，厘清主要政策工具的作用機(jī)理，將有助于更好地認(rèn)識(shí)相關(guān)政策對(duì)住房市場(chǎng)影響的機(jī)制，也將有利于更好地借鑒和運(yùn)用相關(guān)政策工具。

金融政策既是各個(gè)國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要工具之一，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)影響最為顯著的政策。住房的開發(fā)和購(gòu)買都高度依賴銀行信貸的支持，而金融政策的調(diào)整通常會(huì)影響到市場(chǎng)的流動(dòng)性和利率水平，必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)的需求和供給產(chǎn)生較大影響。美國(guó)、日本等典型經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)波動(dòng)歷程表明，在每一次住房市場(chǎng)大的波動(dòng)出現(xiàn)之前，都可以發(fā)現(xiàn)金融政策已經(jīng)先行調(diào)整。如流動(dòng)性的寬松、利率的下降會(huì)提高購(gòu)房人的住房支付能力并推高房?jī)r(jià)，美國(guó)次貸危機(jī)和日本房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)都與當(dāng)時(shí)極度寬松的金融政策密切相關(guān)。而流動(dòng)性的收緊、利率的提高則會(huì)抑制住房的消費(fèi)，典型經(jīng)濟(jì)體在每一次住房市場(chǎng)調(diào)整之前，基本都可以發(fā)現(xiàn)金融政策已先行收緊。因此，要實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，必須要重視金融政策變化對(duì)住房市場(chǎng)需求和供給的影響。

土地供應(yīng)量的多少是形成住房市場(chǎng)供應(yīng)量的基礎(chǔ)，對(duì)市場(chǎng)的供求平衡和平穩(wěn)運(yùn)行具有重要影響。如果出現(xiàn)短期內(nèi)土地供應(yīng)過(guò)多（或過(guò)少），極易造成住房供給過(guò)剩帶來(lái)的供求失衡（或供應(yīng)不足造成的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲），因此，保障市場(chǎng)供求平衡，要特別重視土地供給對(duì)住房供需平衡的“預(yù)調(diào)節(jié)”作用。

美國(guó)、英國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體普遍征收房產(chǎn)稅。需要指出的是，這些經(jīng)濟(jì)體征收房產(chǎn)稅的主要目的是為地方籌集稅源，而并不是將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅既未起到穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行的作用，也無(wú)法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。美國(guó)各州從19世紀(jì)中期開始就普遍征收房產(chǎn)稅，但房產(chǎn)稅的征收并沒(méi)有改變美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，也沒(méi)有避免次貸危機(jī)的爆發(fā)。1977—1979年，美國(guó)連續(xù)12個(gè)季度房屋價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%，2000年至2006年美國(guó)房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)明顯上漲，而2007年美國(guó)則出現(xiàn)了次貸危機(jī)，2008年和2009年連續(xù)兩年房?jī)r(jià)大幅下降。英國(guó)政府從1993年8月1日開始執(zhí)行新的住房財(cái)產(chǎn)稅，由英格蘭、蘇格蘭、威爾士地方政府負(fù)責(zé)征收。從1993年至今，英國(guó)的房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)大幅上漲。香港的稅收體系中與不動(dòng)產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有房地產(chǎn)稅、差餉稅、遺產(chǎn)稅、利得稅和印花稅等，雖然其不動(dòng)產(chǎn)稅制完備，但既沒(méi)有解決香港的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，也沒(méi)有解決香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲暴跌問(wèn)題。因此，借鑒典型經(jīng)濟(jì)體的房產(chǎn)稅政策，宜將重點(diǎn)放在完善稅制、籌集財(cái)政收入等方面，而不宜將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策選擇。

美國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體都非常重視住房保障問(wèn)題，但在住房保障方式的選擇上存在較大差異。從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，在房屋總量比較缺乏的情況下，許多國(guó)家會(huì)通過(guò)短期內(nèi)大規(guī)模新建等方式增加保障型住房的供應(yīng)規(guī)模，但隨著住房供應(yīng)總量的增加和供求關(guān)系的變化，實(shí)物建設(shè)方式將逐步削弱，住房補(bǔ)貼將成為住房保障的主要形式。從不同保障方式對(duì)住房市場(chǎng)的影響看，如果實(shí)行實(shí)物保障為主、保障房與商品房均封閉運(yùn)行的話，商品房由于供給不足，價(jià)格會(huì)被推高，如香港和新加坡；如果實(shí)行貨幣補(bǔ)貼為主，不再對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行劃分，將有利于增加市場(chǎng)供給，緩解供給不足對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用。

重視長(zhǎng)周期效果

從典型經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)發(fā)展歷程觀察，住房相關(guān)政策的出臺(tái)一般都是著眼于解決短期面臨的一些突出問(wèn)題，但從長(zhǎng)期觀察，一些政策在實(shí)現(xiàn)了短期目標(biāo)的同時(shí)，卻對(duì)住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)不利影響。比如，美國(guó)、英國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體在住房短缺階段都曾經(jīng)大規(guī)模、集中建設(shè)公共住房，這對(duì)解決當(dāng)時(shí)的住房短缺問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，低收入人群的集中居住也帶來(lái)了社區(qū)質(zhì)量下降等很多社會(huì)問(wèn)題。

再如，本世紀(jì)以來(lái)，美國(guó)放寬了金融監(jiān)管，為各種住房需求者提供貸款，加上長(zhǎng)期的低息政策，刺激了大量低收入人群購(gòu)買住房，這雖然在短期內(nèi)提高了美國(guó)家庭的住房自有率，但由于收入水平難以支撐低利率政策推高的房?jī)r(jià)，隨著2004年美聯(lián)儲(chǔ)開始持續(xù)升息，住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)并引發(fā)次貸危機(jī)。金融危機(jī)發(fā)生后，為應(yīng)對(duì)危機(jī)，美國(guó)實(shí)施了量化寬松政策，利率水平也達(dá)到歷史的最低點(diǎn)。由于利率水平大幅度回落，居民的住房支付能力再次提高，近兩年來(lái)美國(guó)的住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了明顯反彈，2013年美國(guó)的住宅銷售均價(jià)已超過(guò)危機(jī)前的水平。由于美國(guó)居民的收入水平并未明顯提高，低利率政策雖有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)走出低谷，但如果不能盡快調(diào)整低利率政策，將很可能在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷的同時(shí)種下了下一輪危機(jī)的種子。

目前，我國(guó)住房市場(chǎng)正處于重要的轉(zhuǎn)折期，全面總結(jié)、分析美國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體住房相關(guān)政策的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，將有利于不斷完善我國(guó)的住房政策。endprint