愛(ài)野

綠城多個(gè)項(xiàng)目的融資成本都超過(guò)了10%，一度還有項(xiàng)目超過(guò)20%。

很難解釋，這是商業(yè)上的理想主義，還是“大躍進(jìn)”。

宋衛(wèi)平把綠城給賣了，這不是他第一次賣股份。

“你放心，只要是綠城造的房子，不管是以前造的，現(xiàn)在造的，將來(lái)造的，我全部負(fù)責(zé)任?！本G城和融創(chuàng)收購(gòu)的發(fā)布會(huì)上，宋衛(wèi)平說(shuō)得豪邁，又有些賭氣。

資本市場(chǎng)不這么看。隨著退居成第三大股東，他能承擔(dān)的責(zé)任，微乎其微。理想和商業(yè)像兩條交叉線，交匯過(guò)后，漸行漸遠(yuǎn)。

英雄隱退

“宋先生和我在交易完成后，還會(huì)合計(jì)持有18.55%的股權(quán)，其中宋先生持有10.473%的股權(quán)，我持有8.086%的股權(quán)?！?月23日的收購(gòu)發(fā)布會(huì)上，綠城中國(guó)行政總裁壽柏年宣布這一決定。

宋衛(wèi)平、孫宏斌、壽柏年，汪孟德坐在臺(tái)上，幾乎都面無(wú)表情。

交易得從4月的一天說(shuō)起。綠城中國(guó)執(zhí)行總裁壽柏年給孫宏斌打了個(gè)電話，“要不，你來(lái)做綠城的大股東吧？”這起收購(gòu)從4月中旬開始啟動(dòng)，歷時(shí)一個(gè)月，所有該醞釀的情緒，基本都已告結(jié)。

收購(gòu)?fù)瓿珊?，融?chuàng)中國(guó)與九龍倉(cāng)并列成為綠城中國(guó)最大股東。融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌將擔(dān)任綠城中國(guó)非執(zhí)行董事、董事會(huì)聯(lián)席主席和提名委員會(huì)主席；融創(chuàng)中國(guó)副總裁兼首席財(cái)務(wù)官黃書平將擔(dān)任綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總經(jīng)理。

綠城之所以走到今天，融綠合作之所以引起全國(guó)轟動(dòng)，主要是調(diào)控背景下的綠城現(xiàn)狀，具備一種廣泛的象征意義，這種現(xiàn)象可以稱之為“綠城困境”：造高品質(zhì)房子，必然要高成本，那么必然要有更高的銷售價(jià)格；造一般品質(zhì)的房子，在蘿卜快了不洗泥的時(shí)代，不僅成本低而且周轉(zhuǎn)更快。

宋衛(wèi)平選擇了前者，主動(dòng)負(fù)重前行，自然比別人更吃力。很多人基于此，把宋衛(wèi)平稱為理想主義者。

如果說(shuō)在資金供給充沛的時(shí)代，理想主義者還有很大施展空間的話，那么在資金緊張、高端人群購(gòu)買力不足的調(diào)控深寒期來(lái)臨之后，“綠城困境”就開始顯現(xiàn)了。繼續(xù)堅(jiān)持造高品質(zhì)的房子，那么資金鏈緊張、目標(biāo)客戶流失，幾乎無(wú)法避免。

對(duì)于未來(lái)的規(guī)劃，宋衛(wèi)平表示他將專心從事代建、養(yǎng)老和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。他同時(shí)表示，自己并非遠(yuǎn)離綠城，仍有堅(jiān)守的義務(wù)?！皩?duì)于房產(chǎn)的品質(zhì)、服務(wù)的品質(zhì)，我還會(huì)以我的責(zé)任、能力去擔(dān)當(dāng)?！?/p>

“過(guò)了知天命之年，我深知自己應(yīng)該做什么、能夠做什么。屬狗之人，天生就是看家護(hù)院、為眾生服務(wù)的。身居何位，并非人生最重要命題。”收購(gòu)風(fēng)波之后，宋衛(wèi)平親自給媒體寫了一封信，他把姿態(tài)放到低位。

一場(chǎng)劃算的交易

“不是我選擇，是宋總選擇我。對(duì)于我來(lái)說(shuō)，只有我有這個(gè)機(jī)會(huì)，別人沒(méi)有機(jī)會(huì)。你別說(shuō)綠城這么好的公司，因?yàn)檫@是中國(guó)最好的品牌。”孫宏斌說(shuō)。

這宗收購(gòu)在資本市場(chǎng)的流言始于5月15日。綠城5月14日收盤價(jià)是7.81元，30日均價(jià)是8.328元。這是一個(gè)參照的基數(shù)，參考房地產(chǎn)行業(yè)整體的大背景，溢價(jià)率不會(huì)超過(guò)30%，加上內(nèi)地市場(chǎng)的地產(chǎn)股價(jià)格也很低迷，

所以，溢價(jià)率超過(guò)30%，孫宏斌就會(huì)很謹(jǐn)慎。如果低于20%，估計(jì)宋衛(wèi)平也不肯出這個(gè)價(jià)格。最近資本市場(chǎng)的多起收購(gòu)可以看出，大部分給10%溢價(jià)率的參考標(biāo)準(zhǔn)。

不過(guò)，最終的價(jià)格還是讓人大跌眼鏡。此次交易相當(dāng)于每股12港元，較當(dāng)日綠城中國(guó)收盤價(jià)7.69港元有56%的溢價(jià)。

由于還有股息0.43港元/股的返還，最終實(shí)際收購(gòu)價(jià)格為11.46港元/股，溢價(jià)49%，實(shí)際收購(gòu)價(jià)格約為60.14億港元。

“這個(gè)價(jià)格我覺(jué)得，因?yàn)槲覀冊(cè)诙ㄟ@個(gè)價(jià)格的時(shí)候，我們基本上跟股價(jià)沒(méi)有關(guān)系。因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格是凈資產(chǎn)，是賬面資產(chǎn)。”買方孫宏斌認(rèn)為，這個(gè)價(jià)格買得劃算，“其實(shí)大家都知道綠城的品牌價(jià)值大概就是200億元，這次我們?cè)诮灰椎膬r(jià)值也是200億元，相當(dāng)于說(shuō)我們12塊錢買了一個(gè)品牌，其土地跟房子都是白送的。”

綠城內(nèi)部的一位高管透露，這個(gè)價(jià)格賣得不虧。事實(shí)上，這兩年來(lái)，宋衛(wèi)平缺席了多個(gè)綠城內(nèi)部的重要會(huì)議，年歲漸大的宋衛(wèi)平在管理公司上漸漸力不從心。

還有一些原因在于宋衛(wèi)平的老搭檔壽柏年，“綠城二十年，他擔(dān)任重要角色，讓綠城上市，扶公司過(guò)調(diào)控關(guān)，在資金線上嘔心瀝血。那是真正的嘔心瀝血，去年路演回來(lái)，他胃出血，1500ml……不下火線，他就要繼續(xù)面對(duì)超強(qiáng)度的工作量。何況，那些超強(qiáng)度的工作量，那些心血和理念并沒(méi)有讓綠城在行業(yè)的慘淡中得以幸免。這些年，只看到越來(lái)越多的綁縛，未能有喘息之機(jī)?！痹谒涡l(wèi)平的這封公開信中，他坦誠(chéng)想退出的原因。

業(yè)績(jī)連年不佳是讓宋衛(wèi)平心灰意冷的深層次原因。6月9日，綠城中國(guó)公布營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年5月底止五個(gè)月，綠城集團(tuán)（包括綠城中國(guó)控股有限公司與其附屬公司連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司）累計(jì)總銷售面積約97萬(wàn)平方米，合同銷售金額約217億元，其中歸屬于綠城中國(guó)的權(quán)益金額約為106億元。

按照綠城中國(guó)在其全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布的650億元目標(biāo)計(jì)算，其前5月僅完成了年目標(biāo)的33.38%。

2013年，中國(guó)年銷售額過(guò)千億的大型房企有6家、100億元到1000億元之間的有65家，其中綠城集團(tuán)以2013年銷售額660億元位居第十，但是綠城的銷售面積僅僅為320萬(wàn)平方米，在規(guī)模最大的前20家中，銷售單價(jià)居高不下。

“股價(jià)反映未來(lái)的趨勢(shì)，作為一個(gè)比較成熟的市場(chǎng)，交易價(jià)格被視為具有專業(yè)水準(zhǔn)。”分析人士稱，包括綠城在內(nèi)的房地產(chǎn)股票，價(jià)格一直無(wú)法上揚(yáng)，本次交易價(jià)格比公開交易價(jià)格要高，對(duì)宋衛(wèi)平來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是一筆比較劃算的買賣。

踏空行情

宋衛(wèi)平曾試圖努力過(guò)。2011年，宋衛(wèi)平就曾經(jīng)寫過(guò)一封公開信。這個(gè)畢業(yè)于浙江大學(xué)歷史系的開發(fā)商的理想情懷貫穿全文，他說(shuō)：“對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，命運(yùn)只有兩個(gè)字，生、死。無(wú)他。我們所能探討的，是在目前的市場(chǎng)條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬?！眅ndprint

這一年綠城如履薄冰。他們很快為戰(zhàn)略上的失策買單。

2012年6月8日，綠城宣布與九龍倉(cāng)（00004.HK）達(dá)成認(rèn)購(gòu)及投資協(xié)議，向九龍倉(cāng)定向增發(fā)股份和可換股證券，交易金額總計(jì)約51億港元（約合人民幣41.6億元）。完成配發(fā)后，九龍倉(cāng)集團(tuán)持有綠城中國(guó)24.6%的股份，成為第二大股東。

不到半個(gè)月的6月22日，綠城又將其在上海、蘇州、無(wú)錫、常州、天津等地的9個(gè)項(xiàng)目的一半股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)，收取對(duì)價(jià)33.7億元。此外，綠城還在上半年先后轉(zhuǎn)讓了上海外灘地王、綠城廣場(chǎng)、無(wú)錫香樟園、臺(tái)州等地的項(xiàng)目股權(quán)，回籠資金約51.1億元。

當(dāng)時(shí)，宋衛(wèi)平個(gè)人為此付出的代價(jià)是：作為綠城第一大股東，他的股份被稀釋至25.45%，略高于九龍倉(cāng)的24.6%。

比起去年的低谷時(shí)的奮力掙扎，今年的宋衛(wèi)平已經(jīng)顯得十分平靜。去年，宋衛(wèi)平曾語(yǔ)出驚人：“先努力賣房子，不行就賣項(xiàng)目，再不行就將價(jià)格一降到底，從此退出房地產(chǎn)?！?/p>

這些話看著有些驚醒觸目般殘忍?，F(xiàn)實(shí)讓這些賭氣話很快得到了“兌現(xiàn)”。2011年底到2012年4月，宋衛(wèi)平連續(xù)轉(zhuǎn)讓6個(gè)項(xiàng)目，回流現(xiàn)金近60億元，才在“生死線”上緩了一口氣。

在毛利率畸高的過(guò)去十年，高負(fù)債、高回報(bào)、快周轉(zhuǎn)的行業(yè)狀況，導(dǎo)致買地、建設(shè)、銷售全鏈條類型的資金密集型房地產(chǎn)開發(fā)模式獲得了高速發(fā)展；持續(xù)銷售和持續(xù)拿地，在房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)袂揚(yáng)升下，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)張。業(yè)界評(píng)價(jià)宋衛(wèi)平，是一腳踏空行情的人。

這已經(jīng)不單單是宋衛(wèi)平的失敗。哪怕是宋衛(wèi)平最欣賞的開發(fā)商吳亞軍，也始終走不進(jìn)“千億俱樂(lè)部”。

這被視為是開發(fā)商在理想主義裹挾下的一次集體潰敗。

新綠城的未來(lái)

尤為微妙的是，融創(chuàng)與九龍倉(cāng)雙雄并峙，是本次轉(zhuǎn)讓后綠城的股權(quán)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。這個(gè)局面的產(chǎn)生，和歷時(shí)四年有余的本輪房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)。限購(gòu)令和新國(guó)八條的出臺(tái)，導(dǎo)致2012年6月綠城的兩次大動(dòng)作，分別是九龍倉(cāng)入股，綠城獲得51億港元資金，以及綠城出讓滬蘇錫常津的9個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)給融創(chuàng)，綠城獲得33.72億元人民幣。

正是此一時(shí)彼一時(shí)。九龍倉(cāng)和融創(chuàng)在宋衛(wèi)平的心理天平上，當(dāng)初和現(xiàn)在，正好調(diào)了一個(gè)位置。當(dāng)初的51億港元相當(dāng)于約41億元人民幣，九龍倉(cāng)就獲得了第二大股東位置以及潛在的轉(zhuǎn)股后第一大股東位置，但是融創(chuàng)出資33.72億元人民幣，僅僅是拿到了9個(gè)項(xiàng)目的合作?？梢钥闯?，當(dāng)時(shí)宋衛(wèi)平是倚重九龍倉(cāng)更多一些，融創(chuàng)只是一個(gè)小兄弟的角色。

如今融創(chuàng)逆襲成功，看似偶然實(shí)則必然，因?yàn)樗涡l(wèi)平逐漸看出了九龍倉(cāng)的若即若離，也看出來(lái)了融創(chuàng)對(duì)綠城不離不棄的“癡心”。

在過(guò)去一年中，九龍倉(cāng)既沒(méi)有對(duì)綠城財(cái)務(wù)繼續(xù)施以援手，幫助綠城守衛(wèi)財(cái)務(wù)底線，也沒(méi)有按照當(dāng)初說(shuō)好的那樣，借助境外資源為綠城牽線搭橋成功融資，而是眼睜睜看著綠城在調(diào)控中孤軍奮戰(zhàn)。最終，宋衛(wèi)平和壽伯年回報(bào)給了孫宏斌“一個(gè)生意，但也不是純粹的一個(gè)生意”。

由于有這樣一個(gè)來(lái)龍去脈，九龍倉(cāng)就算手握綠城24.6%的股份，孫宏斌仍可穩(wěn)操勝券，因?yàn)閷O宏斌、宋衛(wèi)平、壽伯年、羅釗明等四人仍總計(jì)持有49%左右股份。

昂貴的理想

宋衛(wèi)平的許多理想，像傳說(shuō)中永不落地的荊棘鳥一樣，飄浮在空中。

綠城是幸運(yùn)的，它生逢中國(guó)房地產(chǎn)最好的年代，兩個(gè)現(xiàn)象支撐起它的品質(zhì)模式：一是房?jī)r(jià)的持續(xù)瘋狂上漲，無(wú)論綠城投入多么驚人的成本，最終的售價(jià)仍會(huì)讓綠城有利潤(rùn)空間。二是浙商作為一個(gè)財(cái)富群體的崛起，無(wú)論綠城做出多么精致奢華的產(chǎn)品，都不乏大批購(gòu)買力強(qiáng)勁的“綠粉”。

以此邏輯來(lái)觀照，綠城的成功在人類商業(yè)史上并不是一個(gè)典型現(xiàn)象。它的高品質(zhì)是建立在成本的無(wú)限追加上，更因宋衛(wèi)平的嚴(yán)苛經(jīng)常上演“砸掉重做”的戲碼，導(dǎo)致綠城樓盤的單價(jià)常比競(jìng)品高出數(shù)千元，甚至上萬(wàn)元。

這樣的品質(zhì)模式，在藍(lán)色錢江南區(qū)和云棲玫瑰園的中式大宅達(dá)到頂峰。

以藍(lán)色錢江為例，整個(gè)項(xiàng)目光玻璃幕墻就花進(jìn)去6億元，單方成本是普通石材干掛住宅的8倍。藍(lán)色錢江的圍墻足足有4.5米高，一延米的造價(jià)高達(dá)13000元，堪稱“杭州最貴的圍墻”。園區(qū)內(nèi)的風(fēng)雨連廊原先預(yù)算是1500萬(wàn)元，實(shí)際花掉了4500萬(wàn)元。

因售出一套1.15億元“杭州最貴住宅”聞名的云棲玫瑰園，則承載了中國(guó)地產(chǎn)界對(duì)傳奇宅園的終極想像。僅僅規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及相關(guān)調(diào)整，就經(jīng)歷了34輪；在營(yíng)造的每一個(gè)環(huán)節(jié)，幾乎都狂超預(yù)算。

這是其他開發(fā)商難以想象的。比如中海，跟綠城走出了不一樣的路徑。2013年該公司毛利率超過(guò)35%，比萬(wàn)科23.69%的毛利率高出11個(gè)百分點(diǎn)。這得益于中海地產(chǎn)出色的成本管控能力和高利潤(rùn)率水平。

中海地產(chǎn)在融資、成本控制、業(yè)務(wù)協(xié)同、逆周期發(fā)展等方面都擁有極大的優(yōu)勢(shì)。其中，中海外的資金成本控制能力又極為出色，其資金借貸利率長(zhǎng)期僅為4%左右，為內(nèi)地房地企業(yè)最低。

相比而言，綠城多個(gè)項(xiàng)目的融資成本都超過(guò)了10%，一度還有項(xiàng)目超過(guò)20%。很難解釋，這是商業(yè)上的理想主義，還是“大躍進(jìn)”。這些，宋衛(wèi)平統(tǒng)統(tǒng)都不計(jì)較，他計(jì)較的是細(xì)枝末節(jié)，并不是財(cái)務(wù)上的枯燥數(shù)字。

這個(gè)地產(chǎn)大佬，待得最多的地方是九溪玫瑰園，這里“遠(yuǎn)眺錢江，背枕五云，左傍九溪煙樹，右伴云棲竹徑”，有生活氣息，可“大隱隱于市”。淡出綠城的宋衛(wèi)平，將在此醞釀理想中的藍(lán)城崛起。endprint