燕進(jìn)保

摘 要：養(yǎng)老問題是關(guān)系社會穩(wěn)定的重要領(lǐng)域，以房養(yǎng)老模式的推行，對于我國社會保障制度的建設(shè)與完善具有非常重要的社會現(xiàn)實(shí)意義。本文首先對以房養(yǎng)老模式進(jìn)行簡單闡述，然后在此基礎(chǔ)上，對以房養(yǎng)老模式實(shí)施過程中存在的問題進(jìn)行分析，最后提出完善以房養(yǎng)老制度的合理化建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；人口老齡化；住房反向抵押貸款

近年來，面對我國人口老齡化不斷加重的趨勢，各地在老年人養(yǎng)老機(jī)制上不斷進(jìn)行創(chuàng)新，在這其中，以房養(yǎng)老模式應(yīng)運(yùn)而生。雖然目前以房養(yǎng)老模式在我國尚處于探索階段，但從長遠(yuǎn)來看，以房養(yǎng)老模式的實(shí)踐，對于保障老年人基本生活需求以及完善我國養(yǎng)老養(yǎng)老服務(wù)體系都具有非常重要的戰(zhàn)略意義。

一、 以房養(yǎng)老模式的概念及益處

（一） 以房養(yǎng)老的涵義：即“住房反向抵押貸款”，是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把房子抵押給銀行或保險公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主發(fā)放固定資金。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，升值部分歸抵押權(quán)人所有。

其實(shí)質(zhì)就是通過各種金融運(yùn)營機(jī)制與手段，將老年人身故后遺留房產(chǎn)的巨大價值，提前變現(xiàn)到身前使用，將住房資源在價值上進(jìn)行變現(xiàn)盤活，從而解決老年人的養(yǎng)老問題。

（二） 以房養(yǎng)老模式的優(yōu)點(diǎn)

1. 緩解人口老齡化下的養(yǎng)老壓力

當(dāng)前，我國養(yǎng)老體系還遠(yuǎn)不能滿足巨大的老年群體的養(yǎng)老問題，這關(guān)系到國家穩(wěn)定以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局。在以房養(yǎng)老模式下，老年人將自己的住房資產(chǎn)提前變現(xiàn)來進(jìn)行自我養(yǎng)老，而無需借助家庭、社會力量，這對于緩解當(dāng)前我國養(yǎng)老保險、家庭養(yǎng)老的壓力都有很好地現(xiàn)實(shí)作用。

2. 活躍金融市場，提高金融機(jī)構(gòu)盈利水平

以房養(yǎng)老模式的推行，離不開金融機(jī)構(gòu)的大力支持。以房養(yǎng)老模式的實(shí)行，可以使老年人養(yǎng)老問題與金融、房地產(chǎn)這倆大產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，在解決老年人養(yǎng)老問題的同時，也可以擴(kuò)展金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍與內(nèi)容，使金融機(jī)構(gòu)提高業(yè)績，從而帶動整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、 我國開展以房養(yǎng)老過程中存在的問題

（一） 傳統(tǒng)思想以及養(yǎng)兒防老觀念的重大阻礙

在西方國家，年輕人在成年后，生活基本獨(dú)立，子女長大后也沒有規(guī)定必須對父母給予幫助，因此，老年人可以不把自己的房子留給子女。但是，與西方社會這種獨(dú)立的思想不同，我國是一個崇尚孝道的國家，養(yǎng)兒防老的觀念深入人心，年輕人必須履行對父母的贍養(yǎng)義務(wù)，同時，作為財富象征的房屋，老年人辛苦一輩子攢下來的房屋，其更愿意將其遺留給后代，而不愿意抵押給金融機(jī)構(gòu)。另一方面，我國人民對于房產(chǎn)投資的觀念也限制了以房養(yǎng)老模式的開展。人們大多愿意將房產(chǎn)作為自己的資產(chǎn)自用，很少人將此作為投資性房地產(chǎn)。

（二） 我國房地產(chǎn)市場的不完善

國內(nèi)外成功的實(shí)踐表明，以房養(yǎng)老模式的順利推行必須以居民對于房屋的完全產(chǎn)權(quán)作為前提，但是目前我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)權(quán)體系復(fù)雜，完全產(chǎn)權(quán)，半產(chǎn)權(quán)房同時存在，甚至有些公民對于自己的房屋根本沒有產(chǎn)權(quán)，這在很大程度上會阻礙以房養(yǎng)老的實(shí)施。同時近年來，我國房地產(chǎn)市場價格不斷走高，雖然政府采取了很多的調(diào)控政策，但是均收效甚微。高房價的走勢對于居民自由住房率的提高來說，很明顯是不利的，如果居民連自己的房屋都沒有，以房養(yǎng)老對其來說更是紙上談兵。最后，房屋產(chǎn)權(quán)問題、房地產(chǎn)中介市場滯后也阻礙了以房養(yǎng)老模式的實(shí)施。

（三） 以房養(yǎng)老法規(guī)、政策的缺失

目前。我國還沒有制定專門的法律來規(guī)范以房養(yǎng)老問題，這樣就無法從法律層面上來保障該模式的順利推行。在政策層面上，2013年國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”。但是宏觀政策僅僅停留在中央層面上，而各地卻仍未制定相應(yīng)的政策。由于政策細(xì)則仍未出臺，“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品尚在研發(fā)之中，上市時間不能確定。在具體政策細(xì)則出臺之前，業(yè)務(wù)不會推進(jìn)到實(shí)質(zhì)操作階段。

三、 完善我國以房養(yǎng)老模式的建議與對策

（一） 加強(qiáng)以房養(yǎng)老模式宣傳，破除傳統(tǒng)思想的束縛

我們可以通過多種現(xiàn)代化的媒介，例如：廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等途徑，加大對政策的解讀力度，使人們清楚地認(rèn)識以房養(yǎng)老對于自身、金融行業(yè)以及國家宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性，這樣，才能使人們樹立以房養(yǎng)老的新型養(yǎng)老觀念。同時，作為子女的年輕一代可以加強(qiáng)對老年人的思想開導(dǎo)，在心理上給予老年人支持，并且也要在自己內(nèi)心貫徹這種養(yǎng)老模式，將以房養(yǎng)老作為一種可靠地投資模式，為自己年老后的養(yǎng)老問題早作打算。

（二） 控制高房價問題，完善房地產(chǎn)市場

對于房價的調(diào)控問題，政府絕對不能放松警惕，要綜合運(yùn)用各類財政貨幣政策切實(shí)調(diào)控不斷走高的房價，但是也要控制大范圍的房價下跌趨勢，注意房價的大漲大跌問題，把房價控制在合理的范圍之內(nèi)。另外，對于房地產(chǎn)中介市場，政府應(yīng)該加大扶持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)評估、咨詢等中介市場的發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)評估與咨詢流程及步驟。

（三） 制定相應(yīng)的以房養(yǎng)老法律法規(guī)

加大對以房養(yǎng)老法律的研究力度，在適當(dāng)時機(jī)退出專門的法律來規(guī)范政策的發(fā)展。加強(qiáng)對以房養(yǎng)老運(yùn)行程序的法律監(jiān)督與政策維護(hù)，完善相關(guān)配套措施，建設(shè)一套與我國相適應(yīng)的法律法規(guī)體系。另一方面，在保證與中央政策統(tǒng)一的前提下，各地要結(jié)合自身實(shí)際建立相關(guān)的政策，提高以房養(yǎng)老的統(tǒng)籌層次。

（四） 建立專業(yè)的以房養(yǎng)老模式管理機(jī)構(gòu)和隊伍

以房養(yǎng)老模式的順利運(yùn)行必須依靠專業(yè)化的操作團(tuán)隊，因此，要加強(qiáng)隊伍人員的專業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)，提高其業(yè)務(wù)操作能力，建立權(quán)責(zé)對等、機(jī)制健全的機(jī)構(gòu)體系。政府也可以成立專門的以房養(yǎng)老研究機(jī)構(gòu)，在此基礎(chǔ)上，對經(jīng)營以房養(yǎng)老的相關(guān)機(jī)構(gòu)給予支持，幫助其培養(yǎng)專業(yè)評估人員，切實(shí)保障以房養(yǎng)老模式沿著正規(guī)方向發(fā)展。

（五） 建立規(guī)范的房地產(chǎn)金融市場

住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的順利實(shí)施離不開健全的房地產(chǎn)金融市場。銀行、保險等金融機(jī)構(gòu)對此望而止步的原因，不僅是因為住房反向抵押做法復(fù)雜，更多的是因為其面臨利率、平均人口預(yù)期壽命、房產(chǎn)價值折損等眾多風(fēng)險。為此，金融業(yè)內(nèi)部首先必須對以房養(yǎng)老模式的操作過程熟練掌握，同時銀行和保險等金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)聯(lián)手完善住房反向抵押貸款的政策并建立各類金融機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)機(jī)制。

以房養(yǎng)老模式作為我國補(bǔ)充養(yǎng)老的一種重要形式，雖然目前在我國發(fā)展遇到了種種問題，但是我們也應(yīng)該認(rèn)識到，該模式是具有廣闊的發(fā)展前景的。因此，各地在實(shí)踐過程中，務(wù)必要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，規(guī)范以房養(yǎng)老模式的運(yùn)行，使其成為我國老年人養(yǎng)老方式的一種新選擇。（作者單位：山西財經(jīng)大學(xué)）

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