摘 要：稅收在宏觀經(jīng)濟中作為經(jīng)濟杠桿，具有調節(jié)市場經(jīng)濟的作用。房產(chǎn)稅的概念及其本身的特征決定了房產(chǎn)稅在房產(chǎn)宏觀調控中的重要性。由于中國房地產(chǎn)市場的不斷變化，因此需要對房地產(chǎn)稅法律制度進行改革和完善。然而，近幾年，房產(chǎn)稅在上海和重慶兩地試點，但調控效果不明顯，因此反映出了房產(chǎn)稅本身面臨的問題和存在的不足。因此我們必須從立法方面、納稅范圍、計稅依據(jù)等方面進行房產(chǎn)稅的法律制度改革，使其對房地產(chǎn)調控產(chǎn)生巨大作用。

關鍵詞：房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)市場；法律制度

房產(chǎn)作為房地產(chǎn)稅的征收對象，是根據(jù)價格或房產(chǎn)租金收入來進行征收的。營利性的房屋是其主要針對的征稅范圍，包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的建筑，對于非營利性的住房是一律免征的。

一、中國房產(chǎn)稅法律制度改革的必要性

1.房地產(chǎn)行業(yè)自身問題

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是我國政府一直限制住宅建設的融資渠道和其他方法來刺激商業(yè)發(fā)展的結果。我國居民有個傳統(tǒng)的想法，便是安家，他們窮盡一生只是為了在這個城市擁有一套自己的房產(chǎn)，但是房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，使得他們將大部分積蓄花費在房產(chǎn)中，對我國國民經(jīng)濟機構造成一些負面影響，同時也增加房地產(chǎn)市場的風險性。 商品房價格隨著土地出讓金的上漲而飆升。對于房地產(chǎn)的調控一直是政府部門的重大任務，政府也采取了相應的宏觀調控手段，但是收效甚微。城市土地歸國家所有是我國《憲法》規(guī)定的，為了使自己業(yè)績好看，增加地方的財政收入，地方政府不得不采取提高土地出讓金來增加自己的財政收入，因此也帶動了房價的上漲，同時我國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)長期的不規(guī)范監(jiān)管，使得房地產(chǎn)市場問題連連，也干擾了市場經(jīng)濟，因此政府部門應該采取積極措施。

2.投資者和投機者投資熱度決定了改革的必要性

各地采取限購令在一定程度上抑制了房價的上漲，但是上有政策，下有對策，投資者還是會通過其他方法來購買房產(chǎn)，導致房產(chǎn)更是上漲。限購令的出臺是為了遏制那些將房產(chǎn)作為投資項目的人，保障當?shù)鼐用窈蜔o房居民的一項民生計劃。但是從長遠來看，我國居民對住房有著巨大的需求，同時限購令不能根本解決我國房地產(chǎn)行業(yè)的問題，換言之，一些投資客可以采取一些投機的方法來購買房產(chǎn)，限購令對于他們形同虛設。而且限購令不是長期解決我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，所以改革勢在必行。

二、我國房產(chǎn)稅收法律制度面臨的困境

1.立法層次低下

從目前我國的現(xiàn)實情況來看，關于房產(chǎn)稅收的立法主要是由行政部門起草、頒布的，因此導致立法較分散、層次較低，全國人大對于房產(chǎn)稅收方面的法律是一片空白，而且對于征稅方面規(guī)定的不具體，存在很多漏洞，這使得很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有機可乘。

2.征稅范圍狹窄

“經(jīng)營性用房”被定義為我國房產(chǎn)稅的征稅范圍，主要包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，把廣大農村的一些應稅對象排除在外，還把行政機關、人民團體、軍隊自用房屋，財政撥付事業(yè)費的機構、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象。隨著住房制度的改革，人們觀念的變化，認為房產(chǎn)不再是自己一直固守的原來的房子，生活水平的提高，個人對于房產(chǎn)的投資也比較熱衷，因此很多人擁有多套住房，而將個人居住用房列為免稅對象，加劇了住房投資和投機。

3.計稅依據(jù)不科學，稅率設計不合理

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，從價計征和從租計征是房產(chǎn)稅征收采取的兩種方式。從價計征方式，是依據(jù)房產(chǎn)的原值，但是房產(chǎn)原值與實際的市場價格之間的存在差異，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的高歌猛進，導致房產(chǎn)價格一路上升，因此房產(chǎn)的實際價格也遠遠高于房產(chǎn)的原值，而房產(chǎn)稅無法隨著房產(chǎn)的增值而增加，因此不能有效的發(fā)揮房產(chǎn)稅調控的功能。從租計征方式是根據(jù)房屋的租金，而房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認房產(chǎn)稅的。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅采取的是統(tǒng)一的稅率，由于我國地域廣闊，各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展速度不一致，存在著很大的差異，居民人均收入不均等，我國采取統(tǒng)一的稅率就造成了稅負不公平。

4.房地產(chǎn)稅收的配套措施不夠完善

目前，我國房產(chǎn)稅法律制度缺乏健全的法規(guī)和嚴密的財產(chǎn)登記制度和評估制度。首先我國缺少權威性的房地產(chǎn)價格評估機構，房地產(chǎn)評估制度的不健全導致房地產(chǎn)交易只能以實際成交價格為依據(jù)。房產(chǎn)評估機構制度的不完善以及缺乏風險識別和控制的意識，同時市場競爭也不激烈，導致了不動產(chǎn)評估存在一些缺陷，影響了稅基的正確核定和稅收政策的恰當執(zhí)行。缺乏財產(chǎn)登記制度致使征管資料信息來源不暢，導致稅收征收困難，并且可能導致大量的稅源流失，使稅收不能起到真正的杠桿作用，嚴重影響我國的稅收征收。

三、完善我國房產(chǎn)稅法律制度改革的建議

房產(chǎn)稅是我國一個具有收入增長潛力的稅收種類，房產(chǎn)稅制度自身體現(xiàn)阻礙了房地產(chǎn)稅收收入。事實上，這已經(jīng)初步介紹了我國房產(chǎn)稅制改革已經(jīng)提上日程，已經(jīng)到了必須改革的地步了。我國對于房產(chǎn)稅的相關規(guī)定已經(jīng)是很多年前的事情了，由于我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，陳舊落后的規(guī)定已經(jīng)跟不上時代發(fā)展的腳步了，之前制定的規(guī)章制度已經(jīng)無法很好地調控當前形勢下的房地產(chǎn)市場。其應發(fā)揮的作用也沒有得到該有的效果，導致地方財政收入陷入尷尬局面。也在一定程度上影響了市場經(jīng)濟。所以，房產(chǎn)稅法律制度的改革已經(jīng)迫在眉睫。

1.立法方面

首先，完善相應的房地產(chǎn)稅收行政法規(guī)，使其形成一套體系的行政法規(guī)，對房地產(chǎn)稅的征收能更加具體和全面。其次提高立法層次，由全國人大及其常委會制定頒布房地產(chǎn)稅收方面的法律，與之前的行政法規(guī)相互配套，是房地產(chǎn)稅能在一個全面完善良好的法律環(huán)境下開展。對于新制定的法律，可以授權省級政府根據(jù)各地的實際情況制定相應的細則，采取相應的征收措施和法律監(jiān)管。

2.擴大房產(chǎn)稅征稅范圍

房產(chǎn)稅的征收范圍應該包括一切符合房產(chǎn)特征的建筑物，隨著城市化進程的推進，一些農民已經(jīng)轉換成“市民”的身份，但大多數(shù)仍然沒有離開自己原有的生活領域，真正進入城市生活，現(xiàn)在很多農村發(fā)展迅速，已經(jīng)跟上城市的腳步，但是由于土地還是農村集體所有制，他們在自己宅基地上建造房子，來進行買賣，這就是所謂的小產(chǎn)權房，但是這部分房我國沒有對其征收房產(chǎn)稅，因此對于此類房屋的征稅的問題已被人們熱切關注。這種房屋被用于買賣，已經(jīng)符合了房產(chǎn)稅征稅對象的條件，因此應將此類農村房產(chǎn)納入征稅范圍，擴大房產(chǎn)稅征收范圍，但對于農村農用房產(chǎn)等特殊情況可以給予一定的稅收優(yōu)惠。

3.完善計稅依據(jù)

對于房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)可以采取單一的計稅依據(jù)，主要采取從價計稅，不要按照房屋的原值進行計價，應該有專門的評估機構，結合當時的環(huán)境，對房屋做出一個專業(yè)的評估報告，根據(jù)評估報告的上房屋的價值進行計稅，這樣可以達到稅制的公平。權威性的評估機構，可以根據(jù)各地居民的工資收入，不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展來評估房產(chǎn)價值，這樣可以避免我們上文提到的——房屋價值的上漲而稅收不變，這樣可以保證稅收的穩(wěn)定，同時也能保證我國財政收入的穩(wěn)定。

4.合理確定房產(chǎn)稅稅率

單一、固定的比例稅率是現(xiàn)在房產(chǎn)稅采取的基本形式，是由我國統(tǒng)一制定并在全國統(tǒng)一實施的，區(qū)域、城市之間的經(jīng)濟發(fā)展、生活水平的差異以及房屋用途等因素并沒有考慮其中。房產(chǎn)稅的征收是相對獨立的，由于各個地區(qū)存在的差異性，是的房產(chǎn)稅也具有明顯的地域性，所以在統(tǒng)一基本房產(chǎn)稅收政策的前提下，可以下放部分稅政管理權限。因此，房產(chǎn)稅改革應根據(jù)各地房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，稅率的制定應由中央統(tǒng)一立法，規(guī)定幅度稅率。各地政府可依據(jù)本地區(qū)的實際情況，按照房產(chǎn)的地理位置和實際用途，確定不同的房產(chǎn)稅稅率，這樣有利于房產(chǎn)稅的稅負公平。

5.完善配套制度與對策

（1）完善產(chǎn)權登記制度

首先，完善的地籍和房屋產(chǎn)權管理的資料是房地產(chǎn)稅收的必要條件。各級政府部門應該建議產(chǎn)權登記信息平臺，輔以相應的制度，將所有房地產(chǎn)的權屬，面積等錄入平臺，形成完整的體系，使稅務部門能更好更快的查詢相關的房產(chǎn)信息，使其更便捷的征收房產(chǎn)稅，減少不必要的麻煩，從根本上能節(jié)省執(zhí)法成本。同時，建立產(chǎn)權登記制度，能使大家的產(chǎn)權更加透明，是房產(chǎn)管理部門能更好的管理房產(chǎn)，能從一定程度上調控房地產(chǎn)。

（2）建立房地產(chǎn)評估制度體系

高標準，統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估制度是為房地產(chǎn)稅收提供重要的保障，因此我國需要建立一套權威性，高標準的房地產(chǎn)評估體系，根據(jù)當時的環(huán)境，更加準確的評估房地產(chǎn)，為征收稅收提供更便捷，更準確的方向。而且在地方稅務部門中應該培養(yǎng)一部分專業(yè)的房產(chǎn)稅收人員，使其對房地產(chǎn)稅收有更加準確的判斷，更好的完善房地產(chǎn)稅收環(huán)境。

（3）下放房地產(chǎn)稅收管理權限

我國的房地產(chǎn)處于一個不平均，不穩(wěn)定的狀態(tài)，各個地方對房地產(chǎn)的需求也不同，因此我們可以將房產(chǎn)稅收的管理權限下放到地方，授予地方政府調整稅目稅率、稅收減免優(yōu)惠、征收管理辦法等方面的權力，以有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性。

（4）建立稅收信息平臺，完善稅收征管

建立房產(chǎn)稅收信息平臺，是房產(chǎn)稅征收的必然趨勢，因此需要稅務部門與其他相關部門聯(lián)系合作。平臺的建立可以對整個稅收動態(tài)進行全面掌控，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立電子檔案加大增強稅收稽查和懲治力度，優(yōu)化稅收環(huán)境。

房產(chǎn)稅的改革是勢在必行，但是可能過程比較漫長，對于房產(chǎn)稅的推行只能從幾個試點城市再擴展到全國范圍內的積極實施，不可能一蹴而就，我們對于房產(chǎn)稅調控房產(chǎn)市場也寄予厚望，希望不再像限購令這樣短期性的，能夠對房產(chǎn)市場起到真正的宏觀調控作用，使我們的房產(chǎn)能健康發(fā)展，同時房產(chǎn)稅在未來的改革需要結合當時的國情，完善一套符合當時的政策。

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作者簡介：張斌（1989.3- ），浙江諸暨人，浙江財經(jīng)大學法學院經(jīng)濟法學碩士研究生，研究方向：市場監(jiān)管