馬光遠(yuǎn)

貨幣收縮、市場需求接近飽和，過去引起房價(jià)上漲的引擎一部分趨于熄火，這些因素或許導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場疲軟，房價(jià)下跌。

土地市場依舊火爆，而開年之際樓市卻量價(jià)齊跌，這為2014年的中國房地產(chǎn)奠定了極其“詭異”的基調(diào)。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)減速已成定局的情況下，中國房地產(chǎn)將何去何從，房價(jià)對(duì)中國宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)造成什么樣的影響，都成為決定2014年中國經(jīng)濟(jì)好壞的關(guān)鍵性因素。

2014年伊始，包括京滬在內(nèi)的一線城市土地市場依然持續(xù)了2013年的熱度。1月北京土地市場共成交26宗土地，累計(jì)成交金額405.92億元，超過了去年同期的7倍。

但與土地市場形成冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交量僅有6908套，成交面積74.42萬平方米。無論是環(huán)比，還是同比，都暴跌近50%，成為自2006年商品住宅開始網(wǎng)簽近9年來1月商品住宅銷量的第二低位。

在成交暴跌的同時(shí)，北京對(duì)高價(jià)樓盤開始解禁，1月份3個(gè)超過6萬元的高價(jià)房獲批，最高者每平方米達(dá)到9.5萬元。但這些高價(jià)樓盤的入市，并沒有帶動(dòng)樓市回升，一線城市的樓市在經(jīng)歷了2013年的瘋漲之后，開始陷入了猶豫。

與此相對(duì)應(yīng)，在對(duì)房價(jià)未來的預(yù)判上，看空者明顯增多。中國社科院副院長李揚(yáng)認(rèn)為，中國宏觀經(jīng)濟(jì)2014年面臨經(jīng)濟(jì)減速、產(chǎn)能過剩、影子銀行、地方債務(wù)以及房地產(chǎn)五大風(fēng)險(xiǎn)。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以及信息聯(lián)網(wǎng)的實(shí)施，住房過剩問題也可能露出水面，金融部門已經(jīng)在對(duì)未來可能的下跌做準(zhǔn)備。同時(shí)，美國加大QE退出力度，以及由此引發(fā)的新興市場的動(dòng)蕩，更加劇了中國房地產(chǎn)市場未來的不確定性。

如此種種，已經(jīng)明白無誤地預(yù)示著2014年中國房地產(chǎn)絕非只是簡單的市場分化。從目前的市場表現(xiàn)看，由于各種因素的影響，中國房地產(chǎn)的預(yù)期可能逆轉(zhuǎn)，并導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場疲軟，房價(jià)下跌。

首先，從過去10多年房價(jià)上漲的三大引擎：貨幣超發(fā)、經(jīng)濟(jì)快速增長以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火。一是貨幣超發(fā)，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、美元走強(qiáng)意味著過去近20年的流動(dòng)性盛宴已經(jīng)結(jié)束，新興市場在未來至少五年里將面臨流動(dòng)性短缺問題。這將迫使中國央行被動(dòng)收縮貨幣。這對(duì)于快速上漲的房價(jià)而言，是最致命的。

第二，自2012年開始，中國經(jīng)濟(jì)事實(shí)上已經(jīng)告別了快速增長，中國房地產(chǎn)需求最旺盛的階段也已經(jīng)結(jié)束。從總量看，中國城鎮(zhèn)人均居住面積事實(shí)上已經(jīng)超過了40平方米，住房供求已經(jīng)基本平衡。從2013年房地產(chǎn)表現(xiàn)最好的一年的數(shù)字看：房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年增長19.8%，占全年GDP的比重超過15%，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積66.6億平方米。2013年住房13億平方米的銷售面積，預(yù)示著未來五年，住房供應(yīng)出現(xiàn)過剩肯定會(huì)成為事實(shí)。而2013年接近5億平方米的待售面積事實(shí)上也意味著未來住房出現(xiàn)“產(chǎn)能過?！钡那闆r很快會(huì)成為事實(shí)。

事實(shí)上，房價(jià)繼續(xù)上漲短期倒未必影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。我們擔(dān)心的是，已經(jīng)極度依賴房地產(chǎn)的中國經(jīng)濟(jì)，能否承擔(dān)房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，房價(jià)整體下降，無論是中國宏觀經(jīng)濟(jì)，還是所有的老百姓，都可能要為房價(jià)的下降而陪葬。為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，深層領(lǐng)域的改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整必然要為應(yīng)付房地產(chǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)而讓路，這是一個(gè)大概率事件。

因此，就未來的房地產(chǎn)政策而言，一定要將應(yīng)對(duì)未來房價(jià)下跌提上極其重要的地位。要化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，除了加快土地制度改革等一系列長效措施的建設(shè)之外，更重要的，高層應(yīng)該對(duì)中國房地產(chǎn)目前的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估，并做好房地產(chǎn)引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的政策應(yīng)對(duì)。目前盡管風(fēng)險(xiǎn)凸顯的只有三四線城市，但2014年房價(jià)預(yù)期逆轉(zhuǎn)的可能極大。

對(duì)中國經(jīng)濟(jì)來說，沒有比房價(jià)下跌更大的風(fēng)險(xiǎn)了。

[編輯 袁翊菡]

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