受住宅限購政策影響，投資者和開發(fā)商正不斷涌向商業(yè)地產(chǎn)市場。根據(jù)盈石集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，未來三年全國商業(yè)物業(yè)供應(yīng)面積將超過3，700萬平方米，占現(xiàn)有總存量的64%。

在商業(yè)物業(yè)市場同質(zhì)化現(xiàn)象和電商沖擊愈演愈烈的今天，如何消化大體量的供應(yīng)面積，成為一個(gè)不可忽視的課題。而作為商業(yè)地產(chǎn)使用者的品牌商也在困惑，當(dāng)前是應(yīng)當(dāng)隨著開發(fā)商繼續(xù)野蠻生長，開拓一個(gè)個(gè)新的門店；還是集中優(yōu)勢(shì)發(fā)展自身品牌價(jià)值和文化，創(chuàng)造一片商業(yè)藍(lán)海。盈石集團(tuán)研究中心通過對(duì)市場中品牌商在2013年的運(yùn)營情況進(jìn)行分析回顧，針對(duì)目前快時(shí)尚、奢侈品、大型超市和餐飲四大行業(yè)處境，為其未來發(fā)展提出建議。

快時(shí)尚

行業(yè)快速發(fā)展，新品牌涌入，消費(fèi)要求提高，導(dǎo)致整體競爭加劇

2013年優(yōu)衣庫、ZARA、H&M、C&A、GAP五大品牌發(fā)展迅速，內(nèi)地門店總數(shù)已超700家，平均每月都有近20家新店開業(yè)。其中進(jìn)入中國內(nèi)地時(shí)間最短的GAP發(fā)力卻最猛，由去年年底38家門店猛增至現(xiàn)在7 7 家門店， 增速高達(dá)1 0 3 % 。而在競爭對(duì)手的名單中， 還有如Forever21、Topshop、A&F等行業(yè)巨頭還未發(fā)力。反觀部分“老”品牌卻面臨著增長疲軟和門店萎縮的困境。例如進(jìn)入中國至今已經(jīng)有十一個(gè)年頭的Mango，從最輝煌時(shí)期的近200家門店，如今萎縮僅剩不到130家。品牌定價(jià)偏差加上商品更新速度落后于競爭對(duì)手，導(dǎo)致了消費(fèi)者逐漸流失。

穩(wěn)固一線市場，布局二三線市場，利用新平臺(tái)創(chuàng)造新贏利點(diǎn)

盈石集團(tuán)研究中心認(rèn)為，未來快時(shí)尚品牌的發(fā)展將呈現(xiàn)多維的競爭局面。一線城市依然是快時(shí)尚品牌展示自我魅力的舞臺(tái)。核心的商業(yè)位置加上吸引眼球的展示效果，將是品牌競爭間的不二法門。由于商業(yè)物業(yè)市場未來供應(yīng)項(xiàng)目多數(shù)聚集在二三線城市，這對(duì)快時(shí)尚行業(yè)未來進(jìn)入這些城市擴(kuò)張創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。同時(shí)為了維持客戶新鮮度，不少集團(tuán)已經(jīng)開始引入更多的旗下品牌進(jìn)入中國市場，例如H&M旗下COS、Monki，GAP旗下Old Navy等，以進(jìn)一步滿足不同細(xì)分市場消費(fèi)人群的個(gè)性化需求。另一方面，電商平臺(tái)也給快時(shí)尚發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。ZARA、H&M等強(qiáng)勢(shì)品牌的網(wǎng)上商城目前均已上線，在推動(dòng)線下業(yè)務(wù)的同時(shí)也可以通過線上平臺(tái)，把銷售網(wǎng)路拓及到更遠(yuǎn)的區(qū)域。而對(duì)于新進(jìn)中國市場的品牌，在實(shí)體店數(shù)量上不占優(yōu)勢(shì)的情況下，更是應(yīng)該通過搭建網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行銷售，讓更多消費(fèi)者體驗(yàn)到自身的產(chǎn)品，最大程度上拓寬其銷售渠道。

奢侈品

政策影響市場，消費(fèi)趨于理性，下滑趨勢(shì)顯著

奢侈品行業(yè)歷經(jīng)2010年和2011年連續(xù)兩年快速擴(kuò)張、進(jìn)入2013年后因政府頒布執(zhí)行了更為嚴(yán)厲的反腐政策，對(duì)行業(yè)的發(fā)展造成了顯著的制約。由于奢侈品銷售額增幅開始下滑，下半年以來各主要品牌開始大幅減緩擴(kuò)張速度，如LV、PRADA、GUCCI等品牌都傳出調(diào)整當(dāng)前新開門店的計(jì)劃。根據(jù)盈石集團(tuán)研究中心跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，包括LV、GUCCI、PRADA、HERMES、CHANEL、BURBERRY、GIORGIO、ARMANI和CELINE在內(nèi)的八大品牌，截止至今年三季度門店總數(shù)為260家，同比增長僅為10.2%，季度環(huán)比更是呈現(xiàn)出負(fù)增長。參考貝恩管理咨詢公司的預(yù)測，今年中國內(nèi)地奢侈品市場銷售額增幅僅為2%。同時(shí)中國消費(fèi)者購買的奢侈品總額依舊達(dá)到上千億美元，占到全球消費(fèi)總額的一半，但是本土購買比例正逐年下降。

控制門店數(shù)量，重視客戶體驗(yàn)，推動(dòng)專屬服務(wù)，延伸細(xì)分領(lǐng)域

針對(duì)上述情況盈石集團(tuán)研究中心認(rèn)為，奢侈品不應(yīng)再盲目增加門店數(shù)量，而要開始注重提高客戶的消費(fèi)體驗(yàn)。一方面品牌商需要對(duì)旗下門店，尤其是早期門店進(jìn)行升級(jí)改造，擴(kuò)大陳列面積，同時(shí)對(duì)新開門店的選址標(biāo)準(zhǔn)也必須更加嚴(yán)格，全面發(fā)揮門店的展示及推廣作用。另一方面，中國消費(fèi)者對(duì)于奢侈品的購買已經(jīng)變得更為理性，對(duì)于品牌的選擇也不再是以炫耀為目的，而是更注重個(gè)性化的表達(dá)。奢侈品品牌商可以借鑒馮小剛新作《私人訂制》中的概念，為顧客滿足在奢侈品領(lǐng)域中的追求并提供更多的專屬訂制服務(wù)。在盈石集團(tuán)運(yùn)營管理的益豐外灘源項(xiàng)目中，例如GUCCI、Anna Hu、GEMSU RONA等奢侈品牌都推出了專屬VIP訂制服務(wù)，涵蓋了包括服裝、箱包、珠寶首飾等眾多領(lǐng)域，并因其為專屬客戶提供獨(dú)一無二的產(chǎn)品而廣受好評(píng)。同時(shí)，奢侈品牌也可以表現(xiàn)為一種奢侈生活方式，在目前的主流產(chǎn)品線之外也可以延伸至童裝、寵物用品、家居家俱等細(xì)分領(lǐng)域。GUCCI、DIOR等品牌在童裝市場業(yè)績強(qiáng)勁增長，證明了消費(fèi)者對(duì)這方面的熱切需求，也為奢侈品牌突破當(dāng)前銷售低迷的困局開辟了新的途徑。

大型超市

消費(fèi)市場疲軟，運(yùn)行成本抬升，產(chǎn)品供應(yīng)雷同，網(wǎng)上購物分流

盈石集團(tuán)研究中心跟蹤分析的沃爾瑪、家樂福、麥德龍、卜蜂蓮花、樂天瑪特和華潤萬家六家超市品牌，三季度數(shù)據(jù)顯示共有門店數(shù)量同比上升了19%，達(dá)到1，096家。對(duì)比2012年35%的高增長率，今年大型超市門店數(shù)量增速不但放緩，一些品牌如沃爾瑪、樂購等還選擇關(guān)閉旗下部分門店。盈石集團(tuán)研究中心認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)租金持續(xù)上漲，以及人工成本大幅上升等因素所帶來的壓力是這些門店關(guān)閉的主要原因之一。再加上消費(fèi)者購物習(xí)慣的改變和購買渠道的多元化發(fā)展造成的沖擊，是大型超市行業(yè)在2013年表現(xiàn)不盡如人意的主要原因。

優(yōu)化運(yùn)營結(jié)構(gòu)，加速渠道整合，發(fā)展自營品牌，緊跟電商潮流

目前中國市場處在消費(fèi)疲軟、零售市場轉(zhuǎn)型的階段，以量取勝的模式已經(jīng)無法適應(yīng)市場的需求。為了更好的應(yīng)對(duì)市場變化所帶來的沖擊，盈石集團(tuán)研究中心建議超市業(yè)品牌商需要開始改變經(jīng)營策略。一是采取并購聯(lián)合的方式，通過整合渠道包括加快農(nóng)超對(duì)接，提供更物美價(jià)廉的商品；二是加大自營品牌的投入，自營品牌既能有效提高毛利率，同時(shí)還能體現(xiàn)出和競爭對(duì)手旗下商品的差異化；三是緊跟電商步伐，通過搭建電商平臺(tái)或與大型電商網(wǎng)站合作來實(shí)現(xiàn)與線下實(shí)體店互動(dòng)，優(yōu)化整個(gè)銷售網(wǎng)絡(luò)。超市作為最貼近消費(fèi)者日常生活必需品的平臺(tái)，應(yīng)當(dāng)聆聽消費(fèi)者的需求，通過整合優(yōu)化自身的產(chǎn)品和服務(wù)，為消費(fèi)者帶來更多的體驗(yàn)和選擇。

餐飲業(yè)

低端市場非理性擴(kuò)張，高端市場受禁令制約，快餐市場遭受信任危機(jī)

隨著各個(gè)城市大量興建購物中心，餐飲行業(yè)的發(fā)展獲得了許多機(jī)遇，但是聚焦在細(xì)分市場中前進(jìn)的步伐卻不盡相同。其中大眾餐飲和輕餐飲擴(kuò)張迅猛，以翠華餐廳、味千中國為代表的大眾餐飲實(shí)現(xiàn)門店數(shù)量和利潤雙增長，而這個(gè)市場的競爭程度也最高的。輕餐飲以星巴克為代表，中國內(nèi)地門店總數(shù)已破千家，與去年同比增長 51%，而遭到央視曝光賣高價(jià)后，品牌光環(huán)是否還能支持其高速發(fā)展的勢(shì)頭頗為質(zhì)疑。高端餐飲業(yè)則受到三公消費(fèi)禁令的影響，業(yè)績整體呈下滑態(tài)勢(shì)。全聚德、小南國等餐飲品牌年中報(bào)告顯示，上半年凈利潤增幅均有所下降，湘鄂情更是虧損高達(dá)2.2億元。發(fā)展同樣受限的還有快餐品牌，因遭受利潤額下滑影響，今年肯德基和麥當(dāng)勞計(jì)劃在華新開門店數(shù)量分別減少為400和250家左右，比預(yù)期減少近20%，“冰塊門”、“雞肉門”等食品安全事件也為快餐業(yè)的發(fā)展蒙上陰影。

重視邊際收益，優(yōu)化品牌建設(shè)，多元化發(fā)展，食品安全應(yīng)放首位

盈石集團(tuán)研究中心針對(duì)餐飲業(yè)不同細(xì)分市場持有不同的觀點(diǎn)。對(duì)于大眾餐飲及輕餐飲而言，未來在急速擴(kuò)張的同時(shí)，也需要注重自身的邊際收益，在加速布局的過程中保證一定的利潤率，以達(dá)到可持續(xù)健康發(fā)展。此外，品牌商還可以通過打造自身獨(dú)特的元素來進(jìn)行差異化競爭，吸引并積累長期消費(fèi)的客戶群體。例如海底撈就以其貼心細(xì)致的服務(wù)迅速打響知名度，從而在市場上脫穎而出，占據(jù)一定的市場分額。宴席作為高端餐飲的主要收入來源，在政策的限制下已經(jīng)風(fēng)光不再，未來相關(guān)品牌商可以通過已往建立的企業(yè)品牌價(jià)值優(yōu)勢(shì)，開發(fā)多元化子品牌進(jìn)入大眾市場搶占份額。而對(duì)于整個(gè)餐飲業(yè)而言，食品安全尤為重要。作為餐飲品牌的生命線，食品安全意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過價(jià)格、口味、環(huán)境等因素，千萬不能掉以輕心。

就2013年零售市場的表現(xiàn)而言，各行業(yè)的品牌商因各種雜癥而沒有達(dá)到本來的預(yù)期，大量商業(yè)新增項(xiàng)目所帶來的品牌直面競爭加劇、整體消費(fèi)市場的疲軟以及消費(fèi)習(xí)慣和購物渠道改變所帶來的零售業(yè)轉(zhuǎn)型，是今年抑制品牌商業(yè)績高速增長的主要三大原因。但是這些因素在給實(shí)體零售市場帶來沖擊的同時(shí)，也為品牌商改變自身經(jīng)營格局創(chuàng)造了一個(gè)契機(jī)。盈石集團(tuán)研究中心認(rèn)為未來中國宏觀經(jīng)濟(jì)增速受改革調(diào)整影響可能會(huì)進(jìn)一步放緩，除了面對(duì)同行業(yè)的激烈競爭，品牌商還需要應(yīng)對(duì)消費(fèi)者越發(fā)理性的購物觀念。一味地?cái)U(kuò)張門店數(shù)量造成的成本上升，反而會(huì)讓品牌在未來陷入利潤率下滑的尷尬局面。所以采取多元化多渠道的經(jīng)營策略，以及直面消費(fèi)者的最終需求將是品牌商們對(duì)癥的良藥。