厚土機構(gòu)主席林少洲曾經(jīng)就房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及趨勢提出房地產(chǎn)發(fā)展的3個階段：第一個階段是經(jīng)濟學和建筑學的階段，經(jīng)濟學解決量的問題，建筑學解決質(zhì)的問題；第二個階段是進入到倫理學和社會學階段，一是從倫理學角度用保障性住房的辦法來解決對弱勢群體的居住問題，二是從社會學角度用商品房的辦法來解決部分追求更高更新生活方式的需求問題；第三個階段則是未來進入到宗教學和藝術(shù)學時代，類似于像古今中外保存持久的古城或古建筑，未來建筑更多的是追求某種宗教或藝術(shù)的永恒體現(xiàn)形式。

而當前的中國無疑正處在第二個階段。

那么目前在從中央到地方全面推進城鎮(zhèn)化的大政策環(huán)境下，以及在以人為核心的產(chǎn)業(yè)競爭壓力下，住宅產(chǎn)業(yè)究竟會遇到怎樣的現(xiàn)實機遇和挑戰(zhàn)？

城鎮(zhèn)化背后的人本主義挑戰(zhàn)

荷蘭社會倫理學家馬格利特在《正派社會》一書中所提出“制度性羞辱”這樣一個概念，在書中他大力提倡建立這樣一種社會倫理規(guī)范：“不讓社會制度羞辱社會中的任何一個人，尤其是社會中的弱勢群體”。

國際歐亞科學院執(zhí)行院長蔣正華指出，新型城鎮(zhèn)化，不是簡單的人口比例增加和建筑面積擴張，而是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)方式、人居環(huán)境、社會保障等一系列由“鄉(xiāng)”到“城”的重要轉(zhuǎn)變過程，是以人為本、公平共享的城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化的本意是創(chuàng)造更美好的生活，讓社會上的所有人，尤其是弱者享受到平等的城鎮(zhèn)化成果，而不是創(chuàng)造不公。

國家發(fā)改委主任徐紹史在向全國人大常委會作的國務院關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)工作情況的報告中指出：城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、擴大國內(nèi)需求的戰(zhàn)略重點，是解決農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題、促進城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、提高人民生活水平的重要途徑。報告還指出：2010至2012年，全國農(nóng)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)的數(shù)量為2505萬人，平均每年達835萬人；2012年，城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險常住人口覆蓋率分別達到63.9%和75.5%；2000年以來，我國城鎮(zhèn)化率年均提高1.36個百分點，2012年城鎮(zhèn)化率達到52.57%，與世界平均水平大體相當。

然而，在肯定成績的同時也必須看到，我國城鎮(zhèn)化質(zhì)量不高的問題越來越突出?！按罅哭r(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口難以融入城市社會，市民化進程滯后，是我國城鎮(zhèn)化過程中遇到的最大難題。被納入城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計的2億多農(nóng)民工及其隨遷家屬，未能在教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、保障性住房等方面平等享受城鎮(zhèn)居民的基本公共服務，城鎮(zhèn)內(nèi)部出現(xiàn)新的二元結(jié)構(gòu)矛盾，制約了城鎮(zhèn)化對擴大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)升級的推動作用，也存在著社會風險隱患?！毙旖B史坦言道。

接下來，徐紹史表示，國務院將圍繞四大戰(zhàn)略重點促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，即有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、優(yōu)化城市化布局和形態(tài)、提高城市可持續(xù)發(fā)展能力、推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化。

李克強總理在十二屆全國人大二次會議上作政府報告中與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的內(nèi)容有二部分內(nèi)容，一是推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化；二是統(tǒng)籌做好保障和改善民生工作。總體上弱化房地產(chǎn)行業(yè)的作為硬件建設(shè)的作用，要求房地產(chǎn)行業(yè)更要注重人的因素。

報告中仍把城鎮(zhèn)化作為2014年以及今后的工作之一，對房地產(chǎn)行業(yè)的中長期發(fā)展仍產(chǎn)生著正面和積極的影響。另外要加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上。針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

報告中提出，國家將加大對中西部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化的支持，進一步優(yōu)化東部地區(qū)城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。通過提高建設(shè)和管理水平，讓我國的城鎮(zhèn)各具特色、宜業(yè)宜居，更加充滿活力。這對于今后一段時期內(nèi)，我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走向以及相應的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)發(fā)展，起到提綱契領(lǐng)的戰(zhàn)略性作用。

住房功能一度錯位

致道德倫理失衡

如果僅僅將住房作為普通物品看，住房主要體現(xiàn)的是一種經(jīng)濟功能，在經(jīng)濟關(guān)系中，一套住房并不會因其交易方式的變化或使用目的的不同而失去其意義。但是，由于住房是人們最基本的需求，其功能的錯位必然會導致社會上相當一部分人居住權(quán)喪失，從而引起一系列的倫理關(guān)系變化和倫理失衡。

我國自從福利房向商品房轉(zhuǎn)變以來，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展飛速。由于住房問題充滿著道德倫理因素，因倫理道德理念和規(guī)范方面的偏差，而引發(fā)了一系列的道德倫理失衡和沖突。同時，由于房價過高所引起的一部分住房的功能，由居住轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y或投機。這些都已經(jīng)嚴重影響了社會和經(jīng)濟的發(fā)展。

隨著城鎮(zhèn)化規(guī)劃的提出，在實現(xiàn)以人為本的倫理學社會學價值上，住房功能的本位回歸勢所必然。

但是，正如中共大連市委黨校教授張道航所言，這一定位必然會讓房地產(chǎn)業(yè)得到多方面的政策支持，而在任何一個快速發(fā)展和處于“非理性繁榮”的市場上，若想回歸理性并讓其產(chǎn)品價格降下來幾乎都是不大可能的。這正是近些年來中央多次出臺穩(wěn)定房價的調(diào)控政策，卻始終難以讓過快上漲的房價回歸理性的重要原因。

據(jù)國家統(tǒng)計局和財政部2012年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬億元，繳納契稅2847億元，房產(chǎn)稅1372億元，繳稅合計約 1.1萬億元，銀行房貸余額12萬億元，獲得8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%。房地產(chǎn)企業(yè)在新型城鎮(zhèn)化過程中的影響越來越大。

而2013年，無論是房地產(chǎn)行業(yè)抑或是開發(fā)企業(yè)，都是高歌猛進的一年。2013年全國房地產(chǎn)市場規(guī)模迎來了新一輪的快速擴張；2013年前11月，全國商品房銷售面積同比上升20.8%，同比增速創(chuàng)下近5年新高，而從成交總量來看，在年底項目集中成交的推動下，全年商品房成交面積將有望突破12億平方米，而商品住宅成交總量亦將突破10億平方米。

“住有所居”的人本實踐

黨的十七大就曾提出，要加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)，到 2020年實現(xiàn)“住有所居”的目標，黨的十八大又進一步將住房問題作為民生問題重點之一，指出要“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求?！弊》繂栴}關(guān)系到人民的安居樂業(yè)和切身利益，也關(guān)系到社會的和諧與安定，它既是一個經(jīng)濟問題，也是一個社會問題，更是一個倫理問題，該問題已經(jīng)引起了人們的廣泛關(guān)注。

此次規(guī)劃明確指出，2020年進城落戶農(nóng)民將完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。與此同時，以戶籍為突破口，從戶籍、醫(yī)療、社保、住房等多方面明晰了農(nóng)民進城權(quán)益與發(fā)展路徑。新型城鎮(zhèn)化的核心是以人為中心的城鎮(zhèn)化，其重要意義在于擴大內(nèi)需、推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展。《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020 年）》提出“常住人口城鎮(zhèn)化率達到 60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到 45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個百分點左右，努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶”，這與 2014年政府工作報告提出的“三個 1 億人”——“促進約 1 億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約 1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”的目標一致。

規(guī)劃要求，采取廉租住房、公共租賃住房、租賃補貼等多種方式改善農(nóng)民工居住條件。完善商品房配建保障性住房政策，鼓勵社會資本參與建設(shè)。農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以建設(shè)單元型或宿舍型公共租賃住房，農(nóng)民工數(shù)量較多的企業(yè)可以在符合規(guī)定標準的用地范圍內(nèi)建設(shè)農(nóng)民工集體宿舍。審慎探索由集體經(jīng)濟組織利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房。把進城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。

在城鎮(zhèn)化住房問題上，《規(guī)劃》指出，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。

國家發(fā)改委副主任徐憲平分析指出，《規(guī)劃》強調(diào)以人為本，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。首次提出了常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率兩個指標，這是與以往最大的不同，也是最大的進步。

然而目前還有相當數(shù)量的城鎮(zhèn)居民居住在棚戶區(qū)和城中村。對此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥指出，到2012年底為止，各地已改造棚戶區(qū)1260萬套，2017年底計劃完成1500萬套，到2020年再完成1000萬套。屆時將一共完成3760萬套，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。

另外，齊驥表示，我們要解決農(nóng)民有一個穩(wěn)定的和滿足他基本生活需求的居所，進而逐步推動他持續(xù)樂業(yè)，把農(nóng)民轉(zhuǎn)成市民。

進城的農(nóng)民買不起商品房的話，符合條件的可以申請保障房。而對于那些既不符合住房保障條件，又買不起商品房的群體，我們提出要建設(shè)供應政策性商品住房。即發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，在一定時期內(nèi)實行共有產(chǎn)權(quán)，政府和購房者共有產(chǎn)權(quán)。通過這樣的模式，來解決買不起商品房又不符合住房保障條件的“夾心層”。

2010至2012年，全國農(nóng)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)的數(shù)量為2505萬人，平均每年達835萬人；2012年，城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險常住人口覆蓋率分別達到63.9%和75.5%；2000年以來，我國城鎮(zhèn)化率年均提高1.36個百分點，2012年城鎮(zhèn)化率達到52.57%，與世界平均水平大體相當。