何德金　鄭青亮

【摘 要】 我國在房屋建筑的測量技術(shù)有著悠久的歷史，房屋測量是一項綜合性的復(fù)雜的技術(shù)工作，在測量中，除了測量工作人員的素質(zhì)技術(shù)過硬外，還需要嚴(yán)格按照操作規(guī)范流程來進(jìn)行，更好的預(yù)防房屋測量中的常見問題，更好地為房屋面積的測量工作保駕護(hù)航。

【關(guān)鍵詞】 房屋測量；問題；解決方式

引言：

房屋的測量對房地產(chǎn)的發(fā)展有著舉足輕重的影響，關(guān)系到民生。目前實(shí)際測量中還存在著一些問題，筆者結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)提出了一些提高房屋測量的精確度與準(zhǔn)確度的方法，希望能夠?qū)V大研究者提供借鑒。

一、房屋建筑面積測量的方法

1、施工設(shè)計圖房屋面積計算一般來說，對于房屋建筑面積的測量有兩種，一種是根據(jù)圖紙測量，另外一種是根據(jù)房屋的實(shí)地勘測測量，本文先從施工圖紙的計算方法來介紹。首先，測算工作人員在依據(jù)房屋建筑施工圖紙來計算建筑物面積時，應(yīng)先從房屋對應(yīng)邊進(jìn)行校核，對分段邊長之和與總長度進(jìn)行較核，若測量出校核數(shù)據(jù)不符時，應(yīng)把施工圖紙立即返回工程建設(shè)單位進(jìn)行修整。房屋的拐角無特殊注明或說明的，一律視為直角，其組成的房屋按矩形采集邊長并計算面積。

2、房屋面積的實(shí)地測量在馬克思主義哲學(xué)原理中，我們得知實(shí)踐不僅是檢驗(yàn)真理的標(biāo)準(zhǔn)，而且是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。因此，對于房屋的實(shí)地測量是目前房屋測量中使用最普遍且精算度最準(zhǔn)確的測算方法。在實(shí)地測量中，實(shí)地量距法和坐標(biāo)解析法是最為常見的計算方法。但在實(shí)地測量中，也要講究因地制宜，不能多種方法混為一談，如：當(dāng)測算面積≤100m2時，實(shí)地量距法比坐標(biāo)解析法的精度要高；而又當(dāng)測算面積≥100m2時，實(shí)地量距法比坐標(biāo)解析法的精度要稍低。所以，我們在面積測算中，使用了實(shí)地量距法與坐標(biāo)解析法結(jié)合的辦法。

3、房屋層高測量在房屋建筑面積竣工測量時，必須對測繪項目的標(biāo)準(zhǔn)層、架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、夾層、地下室層、半地下室層、架空層等進(jìn)行層高測量。當(dāng)建筑物設(shè)計層高<2.10m或>2.30m，可只測量一個層高值；當(dāng)設(shè)計層高在>2.10m和<2.30m之間范圍時，應(yīng)在不同位置測量3個以上層高值取平均值作為實(shí)測層高值，層高測量取位至0.01米。

二、當(dāng)前房屋測量中的常見問題

在當(dāng)前的房屋測量工作中，存在諸多的問題，測量的準(zhǔn)確度和精確度不高容易引發(fā)一系列的糾紛，進(jìn)而嚴(yán)重的阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1、房屋測量存在誤差

在房屋測量中存在誤差是常見的問題之一，引起誤差的原因是多方面的，一般而言是認(rèn)為因素或者是測量設(shè)備因素。首先，工作人員的工作失誤會產(chǎn)生誤差，近年來，房地產(chǎn)測量行業(yè)杠桿興起，導(dǎo)致缺乏專業(yè)的測繪技術(shù)人員，會出現(xiàn)測量的誤差。例如工作人員對圖紙的研究不夠深入或者是由于粗心導(dǎo)致測繪失誤，導(dǎo)致測量的數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性不高，容易出現(xiàn)房產(chǎn)面積的偏差，同時工作人員在對數(shù)據(jù)進(jìn)行計算的過程中，出現(xiàn)計算失誤以及對特殊情況的處理不恰當(dāng)，都會影響房屋測量的準(zhǔn)確性。其次，是開發(fā)商通過非法手段導(dǎo)致了房屋面積的偏差，主要是因?yàn)樵谑┕さ倪^程中，在沒有經(jīng)過規(guī)劃部門的同意而進(jìn)行設(shè)計的變更，以至于出現(xiàn)糾紛。

2、簽訂商品房面積計算委托書問題

面積計算委托書問題是也是在房屋測量過程中經(jīng)常遇到的問題之一，這是因?yàn)殚_發(fā)商提供的合同委托書的資料不全，甚至在委托書簽訂以后才提供圖紙，此外，開發(fā)商只是提供一部分圖紙，對于公共設(shè)施的面積是根據(jù)房地產(chǎn)銷售情況確定的，這就加大了房屋測量工作的難度，不利于房屋測量工作的高效開展。其次，面積的誤差，是指實(shí)測值與預(yù)測值之間的差異，在施工的過程中，設(shè)計方案的變更以及施工誤差都會導(dǎo)致面積出現(xiàn)誤差。開發(fā)商造成的誤差一旦超過三平方米，這樣出現(xiàn)的誤差不屬于測繪責(zé)任。因此，在進(jìn)行測量工作前，要開發(fā)商提供具體的材料進(jìn)行說明，包括施工圖紙說明、土地使用權(quán)的文件以及各種許可證和營業(yè)執(zhí)照。

三、房屋測量常見問題及解決方式

1、共有建筑面積和公用面積

對于建筑面積的整體控制和公用面積的管理劃分上都是房產(chǎn)測量無法回避的問題，根據(jù)國家質(zhì)量監(jiān)督局中所公布商品房的銷售面積測量與計算調(diào)控進(jìn)行分析，依據(jù)一定的國家計量技術(shù)的規(guī)定進(jìn)行分析，將消費(fèi)者購買商品房的建筑面積以及分?jǐn)偟墓裁娣e之間的關(guān)系搞清楚，建設(shè)部的建設(shè)用房曾明確的指出對于商品房的建筑面積主要是由商品房內(nèi)部的建筑面積以及與分?jǐn)偟墓妹娣e之間的兩部分面積組成。由于大多數(shù)人對房產(chǎn)的公有和共有的理解不足，而導(dǎo)致了所有的對房產(chǎn)的使用權(quán)益的計劃性劃分，最終將整體使用權(quán)進(jìn)行處置，在房產(chǎn)測量中該公有的就只能為公共公用，而不能看成被公用人所共有。

2、測量結(jié)果存方系統(tǒng)管理不完善

由于在房產(chǎn)的測量技術(shù)運(yùn)用中，對于房產(chǎn)測量的數(shù)據(jù)性的東西進(jìn)行管理，不僅需要加強(qiáng)對于房產(chǎn)測量結(jié)果的處理，還要對房產(chǎn)測量的數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)的控制，這樣不僅能保證房產(chǎn)建筑面積數(shù)據(jù)的真實(shí)性，還能在日后的建筑面積計算時有一定依據(jù)。針對當(dāng)前房產(chǎn)測量建筑面積的結(jié)果進(jìn)行控制，保存一份最原始的房產(chǎn)測量也能有效地避免欺騙性的房屋信息的漏洞，因此，調(diào)控房產(chǎn)測量的技術(shù)性方式，避免因房產(chǎn)測量的結(jié)果而影響到用戶與房地產(chǎn)之間的關(guān)系問題。

3、突出墻面和在房屋內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)柱的面積計算

在高層建筑中，因結(jié)構(gòu)需要在下面幾層（商業(yè)區(qū)和辦公區(qū)）可能有與墻體相連和屋內(nèi)獨(dú)立的承重結(jié)構(gòu)柱（如圖1），遇到此種情況我們目前的處理方法（經(jīng)了解很多城市都是同樣處理的）是：無論柱子多大，其面積計入該柱平面位置所在的套內(nèi)建筑面積中（分零攤位除外），這意味著此面積還要去分?jǐn)偲渌墓灿忻娣e。此種處理方法的弊端在于承重結(jié)構(gòu)柱是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設(shè)計，并不為某一戶專用，把其面積計入該戶套內(nèi)建筑面積不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀利益。國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》明確規(guī)定有“套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成”，由此可見，把承重結(jié)構(gòu)柱納入套內(nèi)面積是不符合國標(biāo)精神的，而國標(biāo)中并沒有明確承重結(jié)構(gòu)柱由哪些范圍來分?jǐn)?，因而我們采取上述處理方法也是不得已而為之。我們建議：承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)立是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)考慮，應(yīng)由整棟房屋共同分?jǐn)偂?/p>

4、樓梯的面積計算

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定：樓梯間按房屋自然層計算面積。由于對于樓梯間無明確的解釋，因此，樓梯欄桿間形成的中空部位是否計算面積，在實(shí)際工作中不好把握。例如在商場一至二層的樓梯，它們并沒有梯間，只是一個單純的樓梯，并且由于周圍的環(huán)境樓梯欄桿間形成一個很大的中空面積。對此如何計算面積在《房產(chǎn)測量規(guī)范》中不能找到一個相應(yīng)的條款。《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的樓梯間是否要形成像房間一樣的空間才能按照其執(zhí)行？此類問題，急需明確，以為房產(chǎn)管理提供可靠的數(shù)據(jù)保證。

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定：屬于永久性結(jié)構(gòu)的有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算；無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。對于無頂蓋的室外樓梯現(xiàn)在存在有二種意見。一種是把它理解為每層的水平投影面積按一半計算；另一種理解是樓上的梯是樓下的頂蓋，僅最頂上一層無蓋按一半計算面積，其余各層按投影面積計算。筆者認(rèn)為按后一種方法更加合理一點(diǎn)。

四、結(jié)語

房屋測量是一項復(fù)雜的技術(shù)性和專業(yè)性要求很高的工作，在房屋測量中，常會出現(xiàn)各類問題，因此，在測量時，需要在測量施工中的每一個階段準(zhǔn)確把握好測量的每一個步驟，嚴(yán)格按照操作的規(guī)范流程進(jìn)行作業(yè)。同時，完善了房屋建筑面積的測量問題在很大程度上解決了人民的后顧之憂。

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