葉啟國(guó)

【摘 要】 隨著人們的生活水準(zhǔn)的快速發(fā)展，而對(duì)于住宅房屋的質(zhì)量與環(huán)境需求亦逐步提升。建好后的工程能否可以進(jìn)入使用階段而且安全穩(wěn)當(dāng)，施工技藝和施行階段的質(zhì)量管控變得非常重要。這篇文章從房屋住宅項(xiàng)目中經(jīng)常出現(xiàn)的質(zhì)量問題為起點(diǎn)，探討如何加強(qiáng)住宅房屋管理以及房屋的物業(yè)管理。

【關(guān)鍵詞】 房屋住宅；質(zhì)量管理；項(xiàng)目監(jiān)管

房屋建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管控是一項(xiàng)體系工程，在施工的過程中，不允許出任何的差錯(cuò)與過失，其均會(huì)讓項(xiàng)目的質(zhì)量種下安全惡果，將嚴(yán)重制約到工程的進(jìn)展，所以應(yīng)對(duì)工程作業(yè)的整個(gè)過程展開全面的質(zhì)量監(jiān)管、檢查和掌控。如此不但可以全面的做好房屋住宅項(xiàng)目的質(zhì)量管控工作，而且對(duì)保障居民的生命財(cái)產(chǎn)安全有著關(guān)鍵的價(jià)值。

一、房屋住宅項(xiàng)目質(zhì)量中的常見問題和要點(diǎn)因素

（一）房屋住宅項(xiàng)目中的漏水問題

在建設(shè)房屋住宅項(xiàng)目的過程中，漏水問題歷來是較為棘手的質(zhì)量問題，其一向制約了住宅的使用效果，不但讓房屋住宅項(xiàng)目的安全性下降，并且對(duì)建好后的房屋住宅的實(shí)用性與持久性亦埋下了后患。屋面、外墻、和廚房與衛(wèi)生間漏水是建筑住宅中的質(zhì)量出現(xiàn)的問題。下面就對(duì)屋面、外墻這兩個(gè)最常見的問題進(jìn)行探討。

（二）屋面出現(xiàn)漏水的因素

關(guān)于斜度屋面，屋面出現(xiàn)漏水的重要因素是建設(shè)施行階段中出現(xiàn)的瓦片損壞、抑或是山墻的伸展和收縮所造成的防水層破裂，而且防水層的做工質(zhì)量和防水原料自身的質(zhì)量以及出屋面的防水管根部處理不好，沿溝落水口塞住，沿溝外側(cè)比內(nèi)側(cè)高亦是導(dǎo)致漏水的關(guān)鍵因素；關(guān)于平面屋面，屋面漏水形成的因素主要是硬的防水與軟的防水原料自身的質(zhì)量不合格，耐熱性抑或是防腐蝕性不達(dá)標(biāo)，以及則是伸縮口出現(xiàn)裂縫、泛水槽環(huán)節(jié)處理不好，屋面斜度與落水口處的排水斜度不符合要求。

1、外墻的出現(xiàn)漏水的因素

外墻漏水是房屋住宅項(xiàng)目中最常見的質(zhì)量問題，特別是伴隨著這些年高層樓房的廣泛流行與混凝土廣泛投入使用，讓外墻的漏水問題更加顯著。建筑住宅的外墻漏水重點(diǎn)分為：一是外墻面積滲漏，住宅房屋兩邊的山墻是主要的滲漏位置，沒有經(jīng)過防水處理的外墻結(jié)構(gòu)抑或是外墻裝修比較薄的樓房較易出現(xiàn)大面積連接處，因?yàn)樵谑┬须A段中做工不夠認(rèn)真，存有裂縫抑或是接縫不夠嚴(yán)密的情況，比如混凝土構(gòu)造與磚墻接觸部位與相對(duì)比較薄弱的節(jié)點(diǎn)，假如施工技藝方法稍不對(duì)則較易產(chǎn)生裂縫，嚴(yán)重的會(huì)造成習(xí)慣性穿孔，導(dǎo)致外墻通道漏水。

二、樓房住宅項(xiàng)目質(zhì)量的管控與監(jiān)管

（一）提前監(jiān)管

1、提前做好建筑原料的質(zhì)量管控工作

建筑原料需合乎我國(guó)頒布的標(biāo)準(zhǔn)，例如環(huán)保準(zhǔn)則，并且需合乎建筑規(guī)化需求，嚴(yán)謹(jǐn)實(shí)施原料驗(yàn)收機(jī)制。對(duì)項(xiàng)目所要購(gòu)買的建筑原料，需對(duì)供應(yīng)商的材料質(zhì)量、質(zhì)量保障系統(tǒng)、產(chǎn)出的能力及信譽(yù)方面等做好仔細(xì)的核查，選取合適的供應(yīng)商。并且，需設(shè)立原料管控機(jī)制，對(duì)原料的購(gòu)買、提前加工、運(yùn)輸、儲(chǔ)存等建立管控機(jī)制，能快速推進(jìn)原料的周轉(zhuǎn)，削減原料的使用量，避免原料損耗，進(jìn)而確保按時(shí)并且高質(zhì)量地彌合項(xiàng)目的要求。

2、做好作業(yè)機(jī)械設(shè)施的質(zhì)量管控工作

樓房建筑作業(yè)工程上所采用的機(jī)械設(shè)施應(yīng)依據(jù)工程特征、項(xiàng)目規(guī)模與施工日期要求，按必需性、合理性與經(jīng)濟(jì)性的準(zhǔn)則來選取設(shè)備。作業(yè)機(jī)械設(shè)施的選取應(yīng)實(shí)施人和機(jī)器固定準(zhǔn)則，施行指定的機(jī)器、指定的人、指定的崗位職責(zé)的“三定”原則，搞好機(jī)械設(shè)施維修保環(huán)節(jié)，確保機(jī)械設(shè)施的良好功能，做好機(jī)械設(shè)施綜合使用，進(jìn)而確保項(xiàng)目高質(zhì)量地完成任務(wù)。

（二）施工途徑中的監(jiān)管

施工途徑中管控是做好房屋住宅項(xiàng)目質(zhì)量管控的重要節(jié)點(diǎn)，對(duì)作為的整個(gè)進(jìn)程展開現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管控?，F(xiàn)場(chǎng)的管理者必須貫切“五勤”原則，就是眼勤、腦勤、腿勤、手勤、口勤。所講的眼勤，則要勤看作業(yè)規(guī)化圖紙，清楚了解設(shè)計(jì)的關(guān)鍵部位，而且要常到作業(yè)工地上打聽作業(yè)的狀況；腦勤，則要常動(dòng)腦想辦法，發(fā)現(xiàn)與處理作業(yè)進(jìn)程中產(chǎn)生的問題，進(jìn)而確保項(xiàng)目的質(zhì)量；腿勤，則要常到作業(yè)工地走走，唯有在現(xiàn)場(chǎng)，方可以發(fā)現(xiàn)更多細(xì)節(jié)的問題和處理問題；手勤，則要把發(fā)現(xiàn)和處理的問題記錄下來，進(jìn)而給予以后參考；口勤，則是關(guān)于作業(yè)進(jìn)程中常發(fā)生的質(zhì)量后患多指點(diǎn)，對(duì)看到的問題要即時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。管理者在工作的過程中要求做到嚴(yán)格、準(zhǔn)確、細(xì)心，如此才能保障住宅房屋在后期使用的質(zhì)量。

（三）完工監(jiān)管

項(xiàng)目完工后的質(zhì)量監(jiān)管普遍有以下幾點(diǎn)：1.對(duì)全作業(yè)時(shí)段的項(xiàng)目質(zhì)量做好驗(yàn)收。2.核查交上來的質(zhì)量檢驗(yàn)文件和技藝性報(bào)告。3.核查交上來的完工圖紙。4.整理相關(guān)項(xiàng)目的驗(yàn)收數(shù)據(jù)和文件。5.建筑項(xiàng)目的技藝檔案應(yīng)完好齊全等。項(xiàng)目完工后，質(zhì)量管控是建筑項(xiàng)目施行質(zhì)量管控的最終關(guān)口，重點(diǎn)管控手段是增強(qiáng)建筑完成后的維護(hù)和部位缺陷的修復(fù)。在建筑工程作業(yè)的進(jìn)程中因?yàn)樽鳂I(yè)的步驟與流程控制不好抑或是意外損壞均足夠?qū)е虏课蝗毕?，同時(shí)此缺陷在作業(yè)進(jìn)程中好能被發(fā)現(xiàn)，在完工后檢查時(shí)才會(huì)被發(fā)現(xiàn)，此時(shí)必須得按我國(guó)建筑工程的標(biāo)準(zhǔn)原則來做好處理，讓部分缺陷可以即時(shí)修復(fù)，規(guī)避造成質(zhì)量問題。

三、加強(qiáng)住宅小區(qū)的物業(yè)管控及使用房屋方面的宣傳

為了規(guī)范物業(yè)管控項(xiàng)目，維護(hù)物業(yè)管理在公司與業(yè)主、居民的合法利益，營(yíng)造一個(gè)和諧、整潔、文明有序的生活氛圍，特別制訂出以下條例以供參考。

（一）住宅小區(qū)需注重平時(shí)的物業(yè)管理

我們知道，住宅小區(qū)物業(yè)管理管理務(wù)必要處理好物業(yè)管理的主體、客體以及相應(yīng)的外部環(huán)境，在三者相互的作用下建立更加規(guī)范、完整的管理機(jī)制，從而加強(qiáng)住宅房屋的管理工作。

1、構(gòu)建物業(yè)管理行業(yè)的評(píng)價(jià)制度

物業(yè)管理最重要的是為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，那么我們可以通過建設(shè)物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)進(jìn)行等級(jí)劃分，并且經(jīng)過行業(yè)之間的評(píng)價(jià)，讓消費(fèi)者能夠更加深入地了解物業(yè)的服務(wù)情況，促使物業(yè)企業(yè)能夠夠在競(jìng)爭(zhēng)中不斷地提升自己的服務(wù)水平和服務(wù)能力。

2、“承諾到戶”工作理念的貫徹

很多物業(yè)管理人員會(huì)對(duì)住戶進(jìn)行口頭承諾，但是在實(shí)際操作中卻以各種借口來推卸責(zé)任，這使得物業(yè)管理工作很那順利地進(jìn)展下去，為了改變這種現(xiàn)狀，我們提出了“承諾到戶”的工作理念，對(duì)于那些承諾卻不能實(shí)現(xiàn)的工作人員進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)換和處理，改變物業(yè)管理工作人員散漫、不負(fù)責(zé)任的工作態(tài)度，實(shí)施承諾到戶是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，只有這樣才能使得物業(yè)管理工作水平能夠更上一層樓。

3、建立和完善智能化的物業(yè)管理

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，智能化已經(jīng)被廣泛地運(yùn)用到很多領(lǐng)域中，因此，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)可以為其配備相應(yīng)的智能化設(shè)施，使得物業(yè)管理能夠?qū)崿F(xiàn)智能化，不再出現(xiàn)“擾民”情況，例如，自動(dòng)地抄表、自動(dòng)巡邏、自動(dòng)地進(jìn)行停車管理等等，使得社區(qū)的居民可以更好地體驗(yàn)智能化生活，為居民創(chuàng)設(shè)“健康生態(tài)”的生活環(huán)境，改善人居住環(huán)境和生活品質(zhì).要知道良好的物業(yè)能夠使物業(yè)保值增值，為業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

（二）加強(qiáng)宣傳力度，創(chuàng)造優(yōu)良的社會(huì)氛圍。

宣傳指引工作是物業(yè)管控市場(chǎng)健康發(fā)展的重要性，我們應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管控和相應(yīng)新聞的正面宣傳報(bào)道工作，利用各類方式與載體，加強(qiáng)物業(yè)管控政策、規(guī)定及相關(guān)小區(qū)管理施行方法的宣傳，讓“享受服務(wù)就應(yīng)當(dāng)盡繳費(fèi)義務(wù)”的概念加深業(yè)主心里，認(rèn)真為搞好物業(yè)管控工作創(chuàng)造良好的社會(huì)氛圍，統(tǒng)一思想，促動(dòng)各類思想概念改變，積極宣傳物業(yè)管控的關(guān)鍵性。從新的開始介入小區(qū)建設(shè)初期物業(yè)管理，在介紹樓房時(shí)并且宣傳物業(yè)，簽訂購(gòu)房合同時(shí)一起簽訂物業(yè)服務(wù)合同，讓業(yè)主在購(gòu)房初期就產(chǎn)生接受物業(yè)的觀念，房屋交付時(shí)做好物理管理的交接，規(guī)避小區(qū)入住后物業(yè)管理難進(jìn)入的情況，從基礎(chǔ)上培育居民正確的消費(fèi)概念、契約意識(shí)與法律意識(shí)。政府及主管部門需即時(shí)推行物業(yè)管控的高效策略，需使居民逐漸接受“有償服務(wù)、出資受益”的當(dāng)代生活意識(shí)，準(zhǔn)確認(rèn)知物業(yè)管理，接受物業(yè)管理，最后主動(dòng)配合物理管理。

四、結(jié)束語

綜上所述，建筑住宅房屋作業(yè)進(jìn)程中的質(zhì)量管控是項(xiàng)目的中心與重要節(jié)點(diǎn)，在工程質(zhì)量管控中起著十分關(guān)鍵的作用。所以，一定要加強(qiáng)住宅房屋管理及物業(yè)管理，以保障居民在后期的使用中，更安全、更放心。

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