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國資物業(yè)企業(yè)生存之困

2014-05-28 15:29:35李江平
2014年42期
關(guān)鍵詞:物業(yè)費加班費最低工資

李江平

本人作為北京一家三級別物業(yè)企業(yè)的經(jīng)理,從事物業(yè)物業(yè)管理10多年,親歷經(jīng)濟大環(huán)境以及社會各項制度的變化,感到隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,國資物業(yè)管理企業(yè)生存環(huán)境越來越惡劣。

一、物業(yè)企業(yè)的成本越開越高

1、物業(yè)企業(yè)人員工資逐年提高

(1)隨著近年北京市最低工資標準的逐年提高,物業(yè)員工的保安、保潔以及維修管理人員基本上都是壓著最低工資走的。所以這些人員的工資標準也是逐年提高。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是勞動密集型行業(yè),人力資本是物業(yè)成本中總主要的部分。如,北京市最低工資從2004年的545元漲到2014年的1560元,也就是說2014年人工最低工資標準是04年的2.86倍。

(2)伴隨著工資的上漲,是社保制度的日益完善,而這又加重了企業(yè)的負擔。根據(jù) 2010年1月起實施<<關(guān)于農(nóng)民工養(yǎng)老保險參保有關(guān)問題的補充通知>>,企業(yè)必須給農(nóng)民工上四險。用人單位承擔的部分,其中養(yǎng)老險,比例為20%;醫(yī)療保險,單位承擔的比例為6%;失業(yè)保險為1%;工傷保險為0.5%;合計27.5%。以2014年北京市最低工資為基數(shù)1560元,計算,企業(yè)負擔的四險費用為1560*27.5%=429元。

(3)由于最低工資的定義,是指員工扣除四險后拿到手的實際工資,所以員工的稅前工資也就大大超過1560元,再加上員工每年的過節(jié)費,獎金,計算四險的基數(shù)工資超過1560元,根據(jù)我單位的實踐,目前基本上企業(yè)負擔的每個人最低的四險費用為1000元左右。1560+1000=2560元,2560/545=4.70倍。也就是說與2004年相比較,企業(yè)負擔的員工工資費是20014年的4.70倍。

2.新勞動法中關(guān)于加班費的規(guī)定

新的來勞動法中關(guān)于加班費的規(guī)定,對物業(yè)企業(yè)很不利。用人單位安排加班,根據(jù)不同情況,應(yīng)給員工150%、200%、300%的標準給加班費。由于物業(yè)企業(yè)是全天24小時服務(wù),節(jié)假日無休息,所以就帶來加班工資高企的現(xiàn)象。實踐中,許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不是按照勞動法中嚴格規(guī)定給的加班費,但是這給員工離職后勞動糾紛埋下隱患。

3、物價上漲帶來的非人工成本增加

包括:小修費、辦公費、保險費等。

物價的上漲帶來物業(yè)企業(yè)此項負擔相應(yīng)上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2004年-2014年的物價上漲cpi指數(shù)如下:

求出product(1.039:1.026)=1.32,也就是說以cpi基數(shù)來計算,2014年的物價是2004年物價的1.32倍,也可以近似的估算物業(yè)負擔的非人力成本2014年是2004年的1.32倍。

二、國營企業(yè)的特點決定了不能回避成本提高的事實

1、 國企物業(yè)的四險標準必須無折扣的負擔。實踐中,也許有些民營、私企可以不給員工上四險,回避勞動成本增加風險。但是國企不行,只要員工投訴,必須無條件補齊。

2、 同樣的問題,是員工加班費的計算。國企物業(yè)也必選按勞動法的規(guī)定給員工計算各項夜值班費、節(jié)假日加班費等。雖然實踐中,有的國企并沒有按照相應(yīng)150%、200%、300%的標準給加班費,但是許多員工在離職后,進行勞動仲裁、直至法院訴訟,索要沒有按正常的待遇支付的加班費。這樣的情況下,物業(yè)企業(yè)多半敗訴,不但要支付巨額加班費,還有支付相應(yīng)的罰金、滯納費,嚴重增加了物業(yè)企業(yè)的負擔。

三、目前的狀況是 物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前的狀況,是物業(yè)服務(wù)這塊普遍虧損

以我單位為例,除了個別寫字樓外,其余物業(yè)服務(wù)的居民樓等基本上普遍虧損,而且虧損有每年逐步增大的趨勢,現(xiàn)在基本上就是吃老本、或者以供暖、停車等其他收入來抵消物業(yè)虧損。

以我單位管理的索家墳56號公寓為例,總建筑面積11000平米,全樓總物業(yè)費總收入為 1年30萬元,而該樓總共有2個出入口,1個消防中控室,總需設(shè)置12名保安,1個保潔、1個管理員、1個水電工,總?cè)藬?shù)15人,每人工資加四險按最低3000元計算,3000*15*12=54萬元,不包括水電費,給電梯公司服務(wù)費、其他小修費、管理費等,單人工這塊1年就虧損24萬元。而隨著最低工資每年逐步提高,這個虧損也會逐年增加。

四、 面對困境,國資物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對的策略

1、能否退盤

市場經(jīng)濟下,企業(yè)以盈利為目的。若果企業(yè)是獨立自主的、理性的個體,則企業(yè)會選擇在服務(wù)虧損的情況下自動退出,也就是說的退盤。那么就可以止損。對于一般物業(yè)來說,這是個明智的選擇。但是對于國資物業(yè)來說,情況比較復(fù)雜。

由于國資企業(yè)領(lǐng)導要考慮更多的是安定團結(jié)的局面,虧損的物業(yè)管理區(qū)域,國資退出以后,誰來接?如果沒有企業(yè)接盤,則造成管理混亂,垃圾堆成山,居民的日常供水等都不能保障。那么這種情況下,國資物業(yè)是不可能退盤的。

2、不能退出的情況下怎樣考慮止損盈利呢?

(1)管理區(qū)域一體化策略

物業(yè)企業(yè)服務(wù)有個規(guī)模經(jīng)濟問題,你服務(wù)的區(qū)域越小,你人工成本越高,服務(wù)區(qū)域逐步增大,可以降低單位物業(yè)服務(wù)面積的成本,來增加物業(yè)服務(wù)收益。

以我單位管理區(qū)域為例,管理的幾個樓全是1個樓1個物業(yè)服務(wù)區(qū)域,這樣無形之中,增加了保安出入口數(shù)目、管理服務(wù)點的設(shè)置,相應(yīng)大大增加收費人員以及保安、維修人員的數(shù)量。

為了解決這個問題,我建議,應(yīng)該考慮與周邊樓盤的物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合,由一個服務(wù)企業(yè)來管理成片的樓盤,形成一個較大的,相對集中的物業(yè)服務(wù)區(qū)域,這樣才能形成規(guī)模經(jīng)濟,降低服務(wù)成本。

(2)提高物業(yè)費標準

這是另外一個解決物業(yè)企業(yè)虧損的問題。但是難度比較大,需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主進行充分協(xié)商,征得業(yè)主的同意。但是在我國目前居民的消費意識里,很難提高物業(yè)費標準,別是國資物業(yè),老百姓認為,我就是不提高物業(yè)費標準,你們共產(chǎn)黨的企業(yè)也不能不管。需要無物業(yè)服務(wù)企業(yè)再首先提高自己的服務(wù)水平,然后以理服人,拿出物業(yè)費調(diào)高的原因,列出個性明細,以求得出業(yè)主的理解以及支持。

(3) 減員增效

這也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前為了維持生存的方法之一。許多企業(yè)通過提高物業(yè)企業(yè)技術(shù)含量來減員增效。如:在地下車庫,出入口設(shè)置自動化的刷卡機來減少保安人員數(shù)量;寫字樓通過使用地面自動清洗機來減少保潔人員數(shù)量;通過提高維修人員績效工資來減少水電工數(shù)量等。

是這個方法也是有局限性的,如而每個保安崗的人員設(shè)置是固定的,按勞動法規(guī)定每人每天上班8小時,必須4人1崗是不能減人的。同時提高員工的勞動強度,也要考慮員工的承受力問題。(作者單位:北京羲和物業(yè)有限責任公司)

參考文獻:

[1] 《北京市農(nóng)民工基本養(yǎng)老保險的補充通知》2009年

[2] 《北京市社會保險基金管理中心關(guān)于農(nóng)民工參加基本醫(yī)療保險有關(guān)問題的通知(京社保發(fā)〔2012〕17號)》,2012年3月19日發(fā)布;

[3] 《北京市外地農(nóng)民工參加基本醫(yī)療保險暫行辦法(京勞社辦發(fā)[2004]101號)》,2004年7月28日發(fā)布;

[4] 《國務(wù)院關(guān)于完善企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《國務(wù)院關(guān)于建立城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險制度的決定》和《失業(yè)保險條例》

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