李鵬煒

如果回到房子本身關(guān)注房子，開(kāi)發(fā)商給了一個(gè)刪繁就簡(jiǎn)的方式——產(chǎn)品線(xiàn)。不過(guò)，就在開(kāi)發(fā)商們以加快產(chǎn)品線(xiàn)建設(shè)名義大肆擴(kuò)張時(shí)，也無(wú)法回避一個(gè)時(shí)常曝光的房屋質(zhì)量問(wèn)題。

當(dāng)所有人都在談?wù)摲績(jī)r(jià)、地段的時(shí)候，房子本身卻往往游離于購(gòu)房者的關(guān)注核心。

如果回到房子本身關(guān)注房子，開(kāi)發(fā)商給了一個(gè)刪繁就簡(jiǎn)的方式——產(chǎn)品線(xiàn)。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有105 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、67 個(gè)碧桂園、48 個(gè)恒大綠洲、，20 個(gè)橡樹(shù)灣、16 個(gè)萬(wàn)象城。而這些大部分都是大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意為之，并在不同城市大力推行產(chǎn)品系列化和標(biāo)準(zhǔn)化之后，多年形成的由多個(gè)產(chǎn)品系列組成的產(chǎn)品線(xiàn)體系。

不過(guò)，就在開(kāi)發(fā)商們以加快產(chǎn)品線(xiàn)建設(shè)名義大肆擴(kuò)張時(shí)，也無(wú)法回避一個(gè)時(shí)常曝光的房屋質(zhì)量問(wèn)題。

房企“無(wú)利不起早”

已經(jīng)看了無(wú)數(shù)套房的廣告公司職員徐彤， 給自己的定位是“一個(gè)準(zhǔn)備隨時(shí)掏首付的潛在購(gòu)房者”。與別的購(gòu)房者不一樣，他仍未出手的原因和地段、交通、配套都無(wú)關(guān)，而是覺(jué)得沒(méi)看到一套合適的房型。徐彤對(duì)《消費(fèi)者報(bào)道》記者表示，“現(xiàn)在的精裝修房裝得都一模一樣，毫無(wú)個(gè)性可言，買(mǎi)也不是不買(mǎi)也不是”。

他不知道，就在幾天前的3 月25 日，萬(wàn)科剛剛與北京住總集團(tuán)簽下協(xié)議，要在不久的將來(lái)實(shí)現(xiàn)“像造汽車(chē)一樣建房子”的目標(biāo)。這樣做的目地，除了宣傳中的“有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，從而提升購(gòu)房者的滿(mǎn)意度和房屋質(zhì)量”，更多的則來(lái)自于能夠快速?gòu)?fù)制的考量。

除了能夠快速?gòu)?fù)制，房企的另一個(gè)考量來(lái)自利潤(rùn)率。截至3 月30 日，在滬深兩市已公布2013 年財(cái)報(bào)的76 家房企中，其平均銷(xiāo)售凈利率為10.88%，同比下跌1%。另41 家主營(yíng)業(yè)務(wù)在內(nèi)地但在港上市的房企，其平均銷(xiāo)售凈利率為36.08% ；雖高于內(nèi)地上市公司，但也同比下滑接近9%。既便如此，不是有意潑冷水的中房協(xié)經(jīng)管委副秘書(shū)長(zhǎng)宋延慶顯得更為悲觀。他告訴《消費(fèi)者報(bào)道》記者，“預(yù)計(jì)到2015 年，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利率或?qū)⒂|及10% 紅線(xiàn)。”

房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率下滑已成事實(shí)。宋延慶的另一個(gè)身份是蘭德咨詢(xún)公司總裁，他給開(kāi)發(fā)商們開(kāi)出了一劑藥方：“房企要提高利潤(rùn)率，只有在快速周轉(zhuǎn)上做文章，而這是以標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)為前提的”。蘭德咨詢(xún)數(shù)據(jù)也顯示：開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率每提高10%，項(xiàng)目的投資回報(bào)率就將提高1%。

周轉(zhuǎn)率過(guò)高惹麻煩

從某些意義上來(lái)說(shuō)，房企積極地加快產(chǎn)品線(xiàn)的建設(shè)本身，對(duì)購(gòu)房者而言絕非一件壞事?？墒窃趫?zhí)行的過(guò)程中，有時(shí)卻不盡如人意。

“萬(wàn)科如園220 平方米的戶(hù)型只有兩個(gè)衛(wèi)生間，而且公共衛(wèi)生間也只有七八平方米，設(shè)計(jì)顯然不大合理。而且因?yàn)槭蔷b修房，改動(dòng)起來(lái)還比較麻煩”。剛剛收完房的萬(wàn)科業(yè)主向《消費(fèi)者報(bào)道》記者抱怨。

這個(gè)被萬(wàn)科祭出皇家概念的樓盤(pán)，除了戶(hù)型，規(guī)劃層高也沒(méi)打動(dòng)購(gòu)房者。“規(guī)劃的均好性，應(yīng)使條件好的更好， 條件差一點(diǎn)的得到改善。萬(wàn)科把容積率2.2 的項(xiàng)目都設(shè)計(jì)成9 層的高度，表面看層數(shù)低下來(lái)，實(shí)際上難免均差。對(duì)比西山一號(hào)1.47 的容積率，高下立現(xiàn)?！鄙钲谛掠阑康禺a(chǎn)評(píng)估公司總經(jīng)理譚杰告訴記者。

“這極有可能是改善型樓盤(pán)傳襲了剛需樓盤(pán)的設(shè)計(jì)思維。不同產(chǎn)品線(xiàn)一定不能亂，項(xiàng)目定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)需要一脈相承?！彼窝討c對(duì)記者表示。

“在其他開(kāi)發(fā)商那里88 平方米只能買(mǎi)兩房，而在我們項(xiàng)目可以做到三房。產(chǎn)品不成熟的開(kāi)發(fā)商要跟我們競(jìng)爭(zhēng)只有死掉。”保利地產(chǎn)余英對(duì)《消費(fèi)者報(bào)道》記者表示。

如果說(shuō)不同產(chǎn)品線(xiàn)的設(shè)計(jì)沖突只是一個(gè)技術(shù)性問(wèn)題的話(huà)，開(kāi)發(fā)商一味追求的高周轉(zhuǎn)率則間接造成了更多房屋質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生。近幾個(gè)月，恒大地產(chǎn)在鞍山、天津等地的恒大綠洲、恒大城接連被曝出房屋質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低等問(wèn)題，就是一個(gè)可以管中窺豹的例證。

“要想保持高周轉(zhuǎn)率，資金是最大的后盾?？扇绻皇翘貏e有知名度的房企，政府認(rèn)可度就不可能提高，因此拿到低價(jià)地的可能性幾乎為零。這就使得開(kāi)發(fā)商只能在其他費(fèi)用上進(jìn)行壓縮?！边@對(duì)購(gòu)房者而言，就成了擺在房屋質(zhì)量面前的絆腳石。

層高標(biāo)準(zhǔn)各家不一

如果說(shuō)，產(chǎn)品線(xiàn)對(duì)消費(fèi)者有什么好處，首當(dāng)其沖的就是在房企的開(kāi)發(fā)流程中建立了一套相對(duì)完整的建設(shè)“標(biāo)準(zhǔn)”。然而基于成本考量，各家開(kāi)發(fā)商都會(huì)在不同的產(chǎn)品序列中設(shè)定不同的“自家標(biāo)準(zhǔn)”。

層高問(wèn)題，就是一個(gè)典型的例子。

去年在廣州購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積73 平方米LOFT 公寓的張博，最近一直在跟開(kāi)發(fā)商糾結(jié)層高的問(wèn)題?！耙?yàn)槭荓OFT 結(jié)構(gòu)，所以當(dāng)時(shí)承諾的層高是4.8 米。如果除去整體澆筑樓板的厚度，這樣我就可以隔出上下兩層，一層2.3 米，二層2.2 米；還算合理?！睆埐└嬖V《消費(fèi)者報(bào)道》記者?？僧?dāng)張博收房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，“目測(cè)可能連4.6 米都沒(méi)有，隔成兩層之后會(huì)壓抑不少。”

“很多開(kāi)發(fā)商在簽訂購(gòu)房合同時(shí)甚至利用購(gòu)房者不注重層高這一漏洞，在合同中列出允許層高有10 厘米至20 厘米誤差的條款。而層高縮水又不像漏水、空鼓等問(wèn)題容易發(fā)現(xiàn)?！睆V東廣信律師事務(wù)endprint