王棟貴

“以房養(yǎng)老”能妥善解決未來一部分人的養(yǎng)老問題嗎？養(yǎng)老需求掛鉤房地產(chǎn)后，保險(xiǎn)公司能否規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)？反按揭屬于復(fù)雜金融產(chǎn)品，如何保護(hù)消費(fèi)者利益不受侵害？近期老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)擬在京滬廣漢試點(diǎn)——

去年9月，國務(wù)院文件中提到要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。日前，保監(jiān)會(huì)作為這個(gè)政策的具體執(zhí)行負(fù)責(zé)部門，下發(fā)了以房養(yǎng)老試點(diǎn)指導(dǎo)意見的征求意見稿。按照一般的文件發(fā)布程序，保監(jiān)會(huì)先會(huì)把這個(gè)征求意見稿發(fā)給各保險(xiǎn)公司和各地的保監(jiān)局聽取意見，之后再把完善后的試點(diǎn)意見交給國務(wù)院。國務(wù)院如果通過的話，以房養(yǎng)老試點(diǎn)就立刻啟動(dòng)了。

在保監(jiān)會(huì)的這個(gè)征求意見稿里提到，以房養(yǎng)老會(huì)在北京、上海、廣州和武漢4個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。試點(diǎn)時(shí)間兩年，從文件正式發(fā)布起到2016年3月底為止。

什么樣的老年人適合以房養(yǎng)老？

文件中規(guī)定，能夠參與以房養(yǎng)老的人必須是60歲以上并且對房子有完全的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。這里有兩個(gè)條件：一個(gè)是60歲以上，一個(gè)是對房子有完全的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。規(guī)定60歲以上主要是因?yàn)槲覈话惆?0歲以上的人視做老年人。規(guī)定對房子有完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，主要是為了防止以房養(yǎng)老過程中出現(xiàn)一些不必要的糾紛。因?yàn)槿绻孔硬皇峭耆珰w屬于參與以房養(yǎng)老的人，那么他是不可能一個(gè)人拍板是否參與以房養(yǎng)老。如果老年人過世了，保險(xiǎn)公司要把房子拿去賣時(shí)，就會(huì)和房子的其他所有人產(chǎn)生糾紛。

什么樣的保險(xiǎn)公司

能開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)？

對于什么樣的保險(xiǎn)公司能參與以房養(yǎng)老，同樣也有規(guī)定。這主要是為了保護(hù)參與以房養(yǎng)老的老年人的利益。因?yàn)橘Y金實(shí)力雄厚的保險(xiǎn)公司才更可能保障老年人的利益。試點(diǎn)意見規(guī)定，保險(xiǎn)公司首先要滿足3個(gè)硬杠杠，一個(gè)是開業(yè)時(shí)間要滿5年，第二個(gè)是注冊資本不低于20億元，第三個(gè)是償付能力指標(biāo)要達(dá)到120%——就是說保險(xiǎn)公司的實(shí)際資本要比承擔(dān)各種風(fēng)險(xiǎn)所需要的資本多。保險(xiǎn)公司還得滿足4個(gè)定性的條件，包括保險(xiǎn)公司自身的經(jīng)營管理能力、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營能力、法律專業(yè)水平、風(fēng)險(xiǎn)精算水平較高。

總體看，試點(diǎn)對保險(xiǎn)企業(yè)的要求是比較嚴(yán)格的，目的是為了讓參加試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司有足夠水平和能力開辦以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，保障參與試點(diǎn)的老年人的利益。

房子值多少錢誰說了算？

以房養(yǎng)老的關(guān)鍵是房子，那么房子價(jià)值多少由誰說了算？如果以后房子價(jià)格上漲了，能不能增加老年人每個(gè)月拿到手的養(yǎng)老金？

老年人最關(guān)心的當(dāng)然是怎么保證房產(chǎn)估價(jià)的公平公正，不能讓保險(xiǎn)公司故意壓低房產(chǎn)價(jià)值。這要解決幾個(gè)問題，首先是誰來估價(jià)。試點(diǎn)意見明確規(guī)定，房產(chǎn)價(jià)值由具備一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。就是盡量保證估價(jià)機(jī)構(gòu)是權(quán)威的、專業(yè)的。之后是，這估價(jià)機(jī)構(gòu)誰來定、誰來挑。這個(gè)問題暫時(shí)還沒看到相關(guān)規(guī)定。但是文件對另一個(gè)重要問題有明確規(guī)定，就是估價(jià)費(fèi)用由老年人和保險(xiǎn)公司共同分擔(dān)。這其實(shí)是為了防止估價(jià)機(jī)構(gòu)拿一方的錢，替一方說話的情況。

房價(jià)變化了怎么辦？

辦理以房養(yǎng)老，房價(jià)肯定是容易確定的，按市價(jià)就行。但是從老年人開始參與以房養(yǎng)老到老年人離世，保險(xiǎn)公司把老年人房子賣掉償還之前墊付的養(yǎng)老金，這期間房價(jià)是會(huì)發(fā)生變化的。如果房價(jià)上升，房子升值了，老年人每個(gè)月拿到的養(yǎng)老金不該增加嗎？如果不增多，不就讓保險(xiǎn)公司賺大了嗎？

試點(diǎn)意見規(guī)定，按照保險(xiǎn)公司是否參與分享房價(jià)升值的那部分好處，以房養(yǎng)老分為參與型和非參與型兩類。參與型以房養(yǎng)老就是對于房子升值部分的錢，保險(xiǎn)公司和老年人按照合同約定共同分享。非參與型以房養(yǎng)老就是保險(xiǎn)公司不參與分享房子升值帶來的收益，老年人獨(dú)享那部分增值。

乍一看，如果真要選擇以房養(yǎng)老，老年人當(dāng)然應(yīng)該選擇不參與型的以房養(yǎng)老，這樣房子升值后的收益就全歸自己了，保險(xiǎn)公司不能占便宜。但是事情還不是這么簡單。參與型與不參與型其實(shí)不僅僅是說保險(xiǎn)公司是否分一杯羹，還指房子的這部分增值能不能享受保險(xiǎn)公司提供的倒按揭服務(wù)。當(dāng)選擇不參與型的以房養(yǎng)老時(shí)，保險(xiǎn)公司確實(shí)不能從房子的升值中獲得好處，但是保險(xiǎn)公司就只會(huì)按照之前合同的約定，每個(gè)月給老年人之前商定的養(yǎng)老金額。房價(jià)上升、房子升值，得要把房子賣了，變現(xiàn)后才能成真。但是按照以房養(yǎng)老計(jì)劃一開始的總設(shè)計(jì)，保險(xiǎn)公司把老年人的房子賣了，變現(xiàn)折成錢是在老年人離世之后。到時(shí)房子升值的好處確實(shí)只能由老年人“自己”享-有了，但是這時(shí)老年人只能把這好處留給自己的繼承人了。

那么參與型以房養(yǎng)老又是怎樣算的？參與型以房養(yǎng)老其實(shí)是房子增值部分的錢保險(xiǎn)公司也提供倒按揭服務(wù)。如果房子增值了，保險(xiǎn)公司會(huì)把這個(gè)未來賣了房子才能拿到的錢提前每個(gè)月返一些給老年人。老年人每個(gè)月拿到的養(yǎng)老金就會(huì)增加，而最后老年人過世了，保險(xiǎn)公司把增值了的房子賣掉了，保險(xiǎn)公司拿到手的錢也會(huì)多一些。但最后可能沒有額外多出來的錢給老年人的繼承人了。這就是說，房子未來升值部分的價(jià)款，保險(xiǎn)公司也會(huì)通過當(dāng)前的評估、計(jì)算以倒按揭的方式補(bǔ)給老年人，當(dāng)然他們自己也沒吃虧。

辦理以房養(yǎng)老需要注意什么？

老年人如果考慮選擇辦理以房養(yǎng)老，或者說決定購買這個(gè)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，首先要找官方公布的試點(diǎn)保險(xiǎn)公司，最好到這些試點(diǎn)公司的門店去找其中專門的以房養(yǎng)老產(chǎn)品銷售員。試點(diǎn)意見為保護(hù)老年人權(quán)益，規(guī)定保險(xiǎn)公司推銷以房養(yǎng)老產(chǎn)品的銷售人員要品行良好、沒有被投訴過，并通過專門的考核。老年人在購買了以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品后，如果又改主意了，可以選擇在15天內(nèi)反悔。試點(diǎn)意見這一特別規(guī)定的15天猶豫期，其實(shí)也是為了保護(hù)老年人權(quán)益。不過需要注意，這15天指的是15個(gè)自然日，就是把周末和節(jié)假日都算在內(nèi)了。

以房養(yǎng)老該怎么選擇？

其實(shí)，以房養(yǎng)老的關(guān)鍵是把未來才賣的房子折成現(xiàn)在能用來養(yǎng)老的錢，一個(gè)月一個(gè)月地讓老年人來花。保險(xiǎn)公司相當(dāng)于起了一個(gè)把未來的錢轉(zhuǎn)換成現(xiàn)在的錢的作用。

保險(xiǎn)公司為你提供了一種“時(shí)光轉(zhuǎn)換”的服務(wù)，它肯定是要賺錢的。對于沒有后輩親人的老年人，借助以房養(yǎng)老把未來的賣房收入轉(zhuǎn)換成今天每個(gè)月的養(yǎng)老金，同時(shí)還能繼續(xù)住在熟悉的老房子里，是比較劃算的。但是主要問題是這個(gè)價(jià)格轉(zhuǎn)換老年人是不是能夠接受，是不是會(huì)覺得保險(xiǎn)公司每個(gè)月給的養(yǎng)老金太少。如果真的不需要、也不想留什么遺產(chǎn)給其他人，那么照道理應(yīng)該選擇參與型以房養(yǎng)老。但是如果心理上堅(jiān)持覺得不能“太便宜”保險(xiǎn)公司，同時(shí)也想留一些可能的財(cái)產(chǎn)給后輩或其他人，就可以選擇不參與型以房養(yǎng)老。

（責(zé)編：蕭茵）endprint