劉寶濤,郭 佳

(1.吉林農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,吉林長(zhǎng)春 130118;

2.吉林省紅石土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司,吉林長(zhǎng)春 130118)

高端
住宅商品房?jī)r(jià)格變化的影響因素分析——基于長(zhǎng)春市凈月區(qū)的調(diào)查

劉寶濤1,郭 佳2

(1.吉林農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,吉林長(zhǎng)春 130118;

2.吉林省紅石土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司,吉林長(zhǎng)春 130118)

近年來,我國商品房市場(chǎng)活躍,商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲,引發(fā)社會(huì)各界眾多關(guān)注。商品房?jī)r(jià)格與居民生活密切相關(guān),同時(shí)還關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本文以數(shù)據(jù)調(diào)研、文獻(xiàn)查閱為支撐,在全面介紹區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及商品房市場(chǎng)概況的基礎(chǔ)上,深入分析影響區(qū)域商品房市場(chǎng)的地域因素,探討其對(duì)區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的影響,希望對(duì)相關(guān)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供理論借鑒。

商品房;價(jià)格變化;影響因素;長(zhǎng)春市

上世紀(jì)末,我國逐漸進(jìn)入住房商品化時(shí)代,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,但房?jī)r(jià)過高成為橫亙?cè)诔擎?zhèn)居民面前的鴻溝,住房問題成為政府、開發(fā)商、市民關(guān)注的焦點(diǎn)。因此,越來越多的學(xué)者通過研究影響商品房?jī)r(jià)格的相關(guān)因素,探求房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)規(guī)律。

學(xué)術(shù)界關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的文獻(xiàn)很多,相關(guān)研究已近成熟、深入階段。商品房主要指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資的企業(yè))通過出讓的方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。

曾有學(xué)者針對(duì)土地價(jià)格與住房?jī)r(jià)格關(guān)系的進(jìn)行研究,認(rèn)為二者之間存在相關(guān)關(guān)系但并非是線性關(guān)系,即地價(jià)上漲,房?jī)r(jià)不一定隨之上漲,房?jī)r(jià)上漲主要取決于居民支付能力、消費(fèi)需求等因素,所以房?jī)r(jià)上漲主要是由于需求推動(dòng)而非成本推動(dòng)。[1]33-35也有學(xué)者認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)中,購買主體、購買動(dòng)機(jī)、功能需求及價(jià)值觀念的變化影響消費(fèi)者需求,消費(fèi)者需求的變化影響商品房?jī)r(jià)格的變化,從而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,等等。[2]

本文以高端住宅商品房分布集中的長(zhǎng)春市凈月區(qū)為典型研究區(qū)域,分析影響區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的地域因素,探討其對(duì)區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的影響,為政府規(guī)劃部門實(shí)施科學(xué)住宅規(guī)劃提供必要信息,同時(shí),希望對(duì)相關(guān)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供理論借鑒

1 研究區(qū)概況

長(zhǎng)春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于長(zhǎng)春市東南部, 2012年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)晉級(jí)為國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。全區(qū)下轄玉潭、新湖、新立城3個(gè)建制鎮(zhèn),凈月、永興2個(gè)街道辦事處,擁有凈月潭國家5 A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和新立湖國家水利風(fēng)景區(qū),區(qū)域面積478.7平方公里,常住人口約40萬。開發(fā)區(qū)三面林水、四面環(huán)林,區(qū)域內(nèi)林水總面積243平方公里。凈月區(qū)是以發(fā)展生態(tài)環(huán)保型經(jīng)濟(jì)為中心,著力建設(shè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與人口、環(huán)境、資源協(xié)調(diào)發(fā)展的長(zhǎng)春市東南部生態(tài)新城。

2 研究區(qū)商品房市場(chǎng)分析

2.1 區(qū)域商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀

自2001年起,凈月區(qū)開始呈現(xiàn)“大鱷云集”“精品層出”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。萬科、保利、益田、中信、和黃等知名房地產(chǎn)“大鱷”先后進(jìn)駐。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逼迫開發(fā)企業(yè)不斷進(jìn)行產(chǎn)品和技術(shù)的升級(jí),推動(dòng)凈月區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。如今,凈月區(qū)已成為高檔住宅聚集地和長(zhǎng)春市的富源區(qū)。

凈月商品房市場(chǎng)供應(yīng)以多層洋房和高端別墅為主,極大帶動(dòng)區(qū)域的總體成交價(jià)格。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)分析(表2-1),2013年凈月商品房市場(chǎng)成交均價(jià)為8720元/平方米,僅略低于朝陽區(qū)。根據(jù)《長(zhǎng)春市區(qū)2013年經(jīng)營性用地供應(yīng)地塊表》,凈月區(qū)土地供應(yīng)量最多,約占比全市供應(yīng)地塊的40%。

表2 -1 2013年長(zhǎng)春市凈月區(qū)樓盤概況表

2.2 區(qū)域商品房市場(chǎng)地域條件

2.2.1 生態(tài)環(huán)境優(yōu)越

凈月區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越,是長(zhǎng)春市的生態(tài)核心地帶,區(qū)域內(nèi)有亞洲最大的人工森林,林水面積占凈月區(qū)總面積的51%,東部有凈月潭國家森林公園、南部有新立湖國家水利風(fēng)景區(qū)、西部有長(zhǎng)春的母親河—伊通河,形成了“三面環(huán)林水,一面接主城”的生態(tài)體系格局。長(zhǎng)春市凈月區(qū)是吉林省乃至中國北方城市中不可復(fù)制的宜居、宜游、宜業(yè)的風(fēng)水寶地。

2.2.2 政策環(huán)境良好

“地產(chǎn)未動(dòng),規(guī)劃先行”,區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)方向必須受到區(qū)域規(guī)劃的指導(dǎo)和限制。近年來,隨著長(zhǎng)春市政府南遷,凈月生態(tài)城建設(shè),凈月區(qū)依靠資源優(yōu)勢(shì),吸引大量國家房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)在此落戶,樹立城市高端居住品質(zhì)標(biāo)桿,成為長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要板塊。

2.2.3 文化底蘊(yùn)濃厚

凈月區(qū)科技人文要素內(nèi)涵豐富。擁有最豐富的科技創(chuàng)新資源,15所高校,在校大學(xué)生18余萬人,占全市大學(xué)生總數(shù)的42.7%、全省的36.3%。占比在全國國家級(jí)高新開發(fā)區(qū)中居于首位。承擔(dān)著軟件信息、汽車電子、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生命科學(xué)等國家級(jí)、省級(jí)重點(diǎn)科研項(xiàng)目2000余項(xiàng),區(qū)域科研創(chuàng)新體系建設(shè)實(shí)現(xiàn)快速突破。

2.2.4 醫(yī)療配套規(guī)劃完善

2012年,凈月區(qū)政府部門擬合作、建設(shè)凈月醫(yī)療養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園區(qū),位于凈月區(qū)愛國水庫南側(cè),新立城水庫北約5公里處。凈月區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越、區(qū)域內(nèi)以高端樓盤為主,但醫(yī)療配套一直是區(qū)域短板,凈月醫(yī)療養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃,有力改善區(qū)域的醫(yī)療配套,顯著提高區(qū)域的升值空間。

2.2.5 政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)

凈月區(qū)發(fā)展規(guī)劃,實(shí)施“創(chuàng)新型生態(tài)城”區(qū)域戰(zhàn)略,建設(shè)“一城、一區(qū)、一高地”,即凈月生態(tài)城、國家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合改革示范區(qū)、國家科技創(chuàng)新高地;構(gòu)建“一核、三帶、九園”的產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展格局,即東北亞總部基地;生態(tài)旅游休閑帶、中部城市功能服務(wù)帶和西部新興產(chǎn)業(yè)帶;光電信息園、動(dòng)漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、啟明軟件園、影視文化產(chǎn)業(yè)園、現(xiàn)代物流園、大學(xué)科技園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技博覽園、健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)園和歐陸風(fēng)情園。凈月區(qū)規(guī)劃成為長(zhǎng)春市南部最亮麗、最有現(xiàn)代特質(zhì)、最具人文氣息的創(chuàng)新型生態(tài)城,政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施,將進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域商品房市場(chǎng)的繁榮。

3 凈月區(qū)商品房市場(chǎng)影響因素分析

3.1 政府政策影響

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè),受宏觀政策的影響比較明顯。凈月區(qū)作為長(zhǎng)春市市政重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域成為眾多企業(yè)進(jìn)駐的熱點(diǎn)區(qū)。隨著長(zhǎng)春市南四環(huán)外部分建設(shè)項(xiàng)目逐漸經(jīng)營成熟,凈月區(qū)的土地?zé)岫炔粩嗯噬?。凈月區(qū)經(jīng)營性用地出讓成交量較大,是城市外擴(kuò)土地?zé)狳c(diǎn)供應(yīng)區(qū)域,近幾年來凈月區(qū)樓面地價(jià)平穩(wěn)上漲有效帶動(dòng)凈月區(qū)商品房?jī)r(jià)格的上漲。[3]58-65

3.2 區(qū)位影響

區(qū)位的實(shí)質(zhì)是自然地理位置、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。一般來說,商品房住宅因其在城市中所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化位置不同,從而擁有不同的經(jīng)濟(jì)文化區(qū)位,其價(jià)格也會(huì)因所處區(qū)位的不同而有所差異。交通條件是影響區(qū)位的重要因素之一,現(xiàn)今擁擠的交通環(huán)境改變了人們的傳統(tǒng)觀念。交通的發(fā)展對(duì)城市形態(tài)和傳統(tǒng)的樓市格局產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

貫穿凈月區(qū)的輕軌交通,延伸了城市的邊界,拉近了偏遠(yuǎn)區(qū)域與市中心的距離,帶動(dòng)了沿線區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的巨大增值。[4]1662010年以來,大都市“擁堵”在長(zhǎng)春顯現(xiàn),“兩縱三橫”快速路建設(shè)開始實(shí)施,初步形成未來五年長(zhǎng)春城市交通建設(shè)規(guī)則。長(zhǎng)春市城市交通規(guī)劃建設(shè)極大帶動(dòng)了凈月區(qū)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

3.3 自然環(huán)境影響

除交通因素的影響外,國內(nèi)外已有不少文獻(xiàn)針對(duì)生態(tài)景觀對(duì)商品房住宅價(jià)格的影響進(jìn)行了研究分析。眾多研究表明,城市水系、綠色空間等良好的環(huán)境景觀要素在很大程度上改善了城市的生活狀況,特別是靠近生態(tài)景觀的住宅區(qū),很大程度地提高了居住的舒適性。[5]93尤其是現(xiàn)在空氣污染越來越嚴(yán)重,人們對(duì)居住質(zhì)量要求也越開越高,開發(fā)商更是為了順應(yīng)廣大消費(fèi)者的胃口,打“生態(tài)牌”,譬如國家5A級(jí)凈月潭森林公園以及新立城水庫等賦予區(qū)域優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境,使凈月區(qū)獲得長(zhǎng)春市“綠肺”的美譽(yù),有效推動(dòng)了凈月區(qū)住宅價(jià)格的攀升。

3.4 居民收入水平

商品房住宅的價(jià)格在很大程度上受到當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨降闹萍s。居民收入水平是社會(huì)經(jīng)濟(jì)承受能力的綜合反映,只有居民收入水平與商品房住宅價(jià)格比趨于合理時(shí)才會(huì)形成有效的購買力,即消費(fèi)者的收入水平將直接影響到商品房住宅的價(jià)格水平。[6]

由于凈月區(qū)商品房以高端產(chǎn)品為主,客戶來源沒有明顯地緣性,故以長(zhǎng)春市居民的收入水平進(jìn)行分析。2013年長(zhǎng)春市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到25720、10240元,分別增長(zhǎng)12.1%和13%;城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額增長(zhǎng)13.6%。職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)增長(zhǎng)14. 8%,達(dá)到1320元。[7]39-40隨著長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、居民收入增加及生活水平提高,人們對(duì)居住環(huán)境的改善也與日俱增,客觀上導(dǎo)致了商品房住宅價(jià)格的上漲。

3.5 市場(chǎng)供需影響

商品房市場(chǎng)波動(dòng),是由于商品房供給和需求共同作用的結(jié)果。商品房供給、需求因素的單一變動(dòng)或共同變動(dòng)都會(huì)實(shí)現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格的變化。[8]42-43

2013年,長(zhǎng)春市地區(qū)生產(chǎn)總值4456.6億元,比上年增長(zhǎng)12.0%。其中,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為7.1：51.4：41.5,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為：2.5%、57.2%、40.3%。人均生產(chǎn)總值58691元,比上年增長(zhǎng)12.2%,折合9338美元。國民經(jīng)濟(jì)水平的提高,為凈月區(qū)商品房市場(chǎng)的有效需求奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。[9]4-49

2013年,長(zhǎng)春市經(jīng)營性用地供應(yīng)量為717.6萬平方米,同比上升27.6%,供應(yīng)量平穩(wěn)上升,樓市成交回暖,開發(fā)商預(yù)期良好,市場(chǎng)積極性較高。供應(yīng)地塊主要集中于熱點(diǎn)區(qū)域凈月區(qū)、南部新城、高新南區(qū)等,集中于四環(huán)以外的城郊區(qū)域。隨著四環(huán)內(nèi)地塊逐漸減少,凈月區(qū)將成為主要溢價(jià)地塊,使得凈月區(qū)房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升。

2013年,長(zhǎng)春市商品房成交量高達(dá)757萬平方米,達(dá)到歷史三年最高點(diǎn)。市場(chǎng)主要成交區(qū)域?yàn)閮粼翬BD核心區(qū),成交均價(jià)為8160元/m2,同比上漲7.6%。隨著區(qū)域開發(fā)程度的提高,成交客群主要為城市中高端收入人群,受中信城、益田瓦薩小鎮(zhèn)、萬科惠斯勒等高端樓盤帶動(dòng),凈月區(qū)商品房住宅價(jià)格呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。

4 結(jié)論

本文以實(shí)地調(diào)研、文獻(xiàn)查閱為支撐,全面介紹研究區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及商品房市場(chǎng)概況,深入分析影響區(qū)域商品房市場(chǎng)的地域因素,探討其對(duì)區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的影響,得出如下研究結(jié)論：

(1)城市化進(jìn)程的推進(jìn),勢(shì)必導(dǎo)致地區(qū)建設(shè)用地?cái)U(kuò)張,同時(shí)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。然而,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并非傳統(tǒng)意義上“攤大餅”式的區(qū)域均衡發(fā)展。

(2)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度及其商品房?jī)r(jià)格的高低,首先取決于地區(qū)政府規(guī)劃,其次還有區(qū)域的自然條件、經(jīng)濟(jì)水平、交通區(qū)位、人文環(huán)境、醫(yī)療衛(wèi)生、配套設(shè)施等地域因素。

(3)城市發(fā)展進(jìn)程中,高端住宅商品房集中布局在城市板塊的建新區(qū),即城市規(guī)劃新區(qū)。究其原因,首先是規(guī)劃新區(qū)優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境;其次,鑒于政府規(guī)劃,需求者對(duì)區(qū)域未來教育、交通、醫(yī)療、就業(yè)以及相關(guān)配套的合理預(yù)期。

[1] 姚先國,黃煒華.地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系[J].中國土地, 2011(9).

[2] 張大亮,周麗梅.顧客需求的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2011(4).

[3] 柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社,2011.

[4] 李向輝.商品住宅價(jià)格影響因素分析[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2010(3).

[5] 李愛萍,謝愛國.我國城市商品住宅價(jià)格水平合理性評(píng)價(jià)方法探析[J].商業(yè)研究,2009(6).

[6] 任志強(qiáng).房?jī)r(jià)的三輪高漲溯因[N].中國經(jīng)營報(bào),2004.

[7] 劉立.土地估價(jià)理論與方法[M].武漢：華中科技大學(xué)出版社,2011.

[8] 陳伯庚.商品住宅資產(chǎn)價(jià)格特性及其波動(dòng)規(guī)律探索[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2009(1).

[9] 柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社,2011.

責(zé)任編輯：何玉付

F293

A

1671-8275(2014)05-0119-03

2014-06-22

1.劉寶濤(1987-),男,吉林長(zhǎng)春人,吉林農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院助教,在讀博士研究生,研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì);

2.郭佳(1986-),女,內(nèi)蒙古呼倫貝爾人,吉林紅石土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司職員,碩士研究生,研究方向?yàn)橥恋毓纼r(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)。